Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 августа 2016 г. N 09АП-31706/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 23 ноября 2016 г. N Ф05-17660/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: решение суда первой инстанции изменено

г. Москва

03 августа 2016 г.

Дело N А40-219134/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 августа 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.В. Пирожкова,

судей Д.Н. Садиковой, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ОО "Алдис" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 апреля 2016 года по делу N А40-219134/2014, принятое судьей Т.Г. Голоушкиной, по иску ООО "Алдис" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Даниленко Н.Д. (доверенность от 08.12.2014),

Шкловская Н.В. (доверенность от 26.07.2016),

от ответчика: Кастальская Г.С. (доверенность от 07.12.2015)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Алдис" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 167,6 кв.м. (подвал, пом. VIII, комн. 1, 2, 2а, 3- 12, 12 а, 13, 13а, 14), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Руставели, д. 1, корп. 2, в части определения рыночной стоимости имущества в пунктах 3.1., 3.4 договора, принять пункт 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции Покупателя:

- 3.1. Цена объекта составляет 9 956 779 (девять миллионов девятьсот пятьдесят шесть тысяч семьсот семьдесят девять) руб. в соответствии с отчетом об оценке об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 2014-03/3531, выполненным ООО "Центр поддержки бизнеса. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

- 3.4 Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до - числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 276 577 руб. 21 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Исковые требования основаны на статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы тем, что предложена в договоре цена объекта завышена.

После получения результатов экспертизы истец в порядке ч.ч. 1,5 ст. 49 АПК РФ истец уточнил требования, заявил об урегулировании разногласий по пунктам 3.1. и 3.4., возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, спорные пункты договора просит принять в следующей редакции:

- 3.1. Цена объекта составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"

- 3.4 Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 05 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 277 778 (двести семьдесят семь тысяч семьсот семьдесят восемь) рублей 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Истцом уточнена площадь объекта купли-продажи в соответствии с технической документацией, что составляет 166 кв.м.

В части требования считать заключенным договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 167,6 кв.м. (подвал, пом. VIII, комн. 1, 2, 2а, 3- 12, 12 а, 13, 13а, 14), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Руставели, д. 1, корп., заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Алдис" на изложенных истцом условиях по истечении 10 дней с даты вступления решения в законную силу истец заявил отказ от иска.

Решением от 18 апреля 2016 года по делу N А40-219134/2014 Арбитражный суд города Москвы заявленные требования удовлетворил частично.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме и установлении цены выкупаемого объекта недвижимого имущества в размере 10 000 000 руб. (без учета НДС) в соответствии с заключением эксперта N 16-242 от 24.02.2016, выполненным АНО "Центр судебных экспертиз "Правое дело".

Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представители ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, решение суда считают законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца и ответчика, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных законом оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы общей площадью 167,6 кв.м. (подвал, пом. VIII, комн. 1, 2, 2а, 3- 12, 12 а, 13, 13а, 14), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Руставели, д. 1, корп. 2 на основании договора аренды от 06.11.2007 года N 03-655/07.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 N 159-ФЗ обратился в Департамент городского имущества города Москвы истец с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого недвижимого имущества.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.

По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступивших в силу с 01 января 2009 года, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.

Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость недвижимого имущества: общей площадью 167,6 кв.м. (подвал, пом. VIII, комн. 1, 2, 2а, 3- 12, 12 а, 13, 13а, 14), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Руставели, д. 1, корп. 2, по состоянию на 17.07.2014, которая составила 18 640 000 рублей.

Определением от 10.12.2015 судом назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено АНО "Центр судебных экспертиз "ПРАВОЕ ДЕЛО", эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 166 кв.м. по состоянию на 17.07.2014.

Суд первой инстанции, изучив полученные экспертные заключения, установил, возможным принять оценку, выполненную в рамках настоящего дела ООО "Агентство судебных экспертов", что составляет 18 640 000 рублей 00 коп., как оценку, близкую к цене, предложенной ответчиком в размере 19 913 000 рублей, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 29 августа 2014 г. N 743Г/12, выполненным ООО "АБН-Консалт" и проверенным СРО на соблюдение оценщиком обязательных требований к договору на проведение оценки (Экспертное заключение N 1640/С-14).

В связи с чем, пункты 3.1, 3.4 договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) помещения общей площадью 166 кв. м. (с учетом уточнений), (подвал, пом. VIII, комн. 1, 2, 2а, 3- 12, 12 а, 13, 13а, 14), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Руставели, д. 1, корп. 2, заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Алдис", изложил в следующей редакции:

Пункт 3.1. - Цена объекта составляет 18 640 000 (восемнадцать миллионов сто шестьсот сорок тысяч) руб. 00 коп.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"

Пункт 3.4 - Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 517.777 пятьсот семьдесят семь тысяч семьсот семьдесят семь) рублей 77 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции исходя из следующего.

В соответствии с абз. 3 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательство не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с частью 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с чем, после изучения замечаний истца, а также опроса эксперта в судебном заседании, суд признал, что имеются сомнения в обоснованности заключения эксперта и назначил повторную судебную экспертизу, проведение которой было поручено АНО "Центр судебных экспертиз "Правое дело".

По результатам повторной судебной экспертизы рыночная стоимость нежилого помещения площадью 166,0 кв. м по ул. Руставели, д. 1, корп. 2 составила 10 000 000 руб. (без НДС).

Эксперт Абрашкин В.А. был вызван в судебное заседание, где дал пояснения по результатам экспертизы

Проанализировав заключение эксперта, с учетом его пояснений, суд первой инстанции не установил в нем неясности в суждениях, пришел к выводу, что данное заключение достаточно ясное и полное, содержит однозначные выводы по поставленным вопросам, несоответствие экспертного заключения требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности" также установлено не было.

В соответствии с п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами, в связи с чем, у суда первой инстанции не было оснований для установления выкупной цены в соответствии с заключением ООО "Агентство судебных экспертов".

На основании изложенного решение суда подлежит изменению на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 апреля 2016 года по делу N А40-219134/2014 изменить в части требований в отношении пунктов 3.1, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения.

Пункты 3.1, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 166 кв.м. (подвал, пом. VIII, комн. 1, 2, 2а, 3- 12, 12 а, 13, 13а, 14), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Руставели, д. 1, корп. 2, заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Алдис", изложить в следующей редакции:

Пункт 3.1. - Цена объекта составляет 10.000.000 (десять миллионов) руб. 00 коп.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"

Пункт 3.4 - Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 277.778 (двести семьдесят семь тысяч семьсот семьдесят восемь) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.В. Пирожков

Судьи

Д.Н. Садикова А.И. Трубицын