Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 августа 2016 г. N 15АП-8814/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 ноября 2016 г. N Ф08-7642/16 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

03 августа 2016 г.

дело N А01-2093/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 августа 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,

судей Малыхиной М.Н., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой П.А.,

при участии: от истца: представитель Меркушев Юрий Николаевич по доверенности от 11.01.2016 N 34, удостоверение, от ответчика: директор Беданоков Эдуард Асланович, паспорт, от администрации: представитель Божкова Юлия Владимировна по доверенности от 12.04.2016 N 48-д, удостоверение,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" и администрации города Майкопа на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 20.04.2016 по делу N А01-2093/2014 (судья Аутлева Р.В.) по иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" к обществу с ограниченной ответственностью "Хуторок" при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, администрации города Майкопа, акционерного общества "МАЙКОПБАНК" о взыскании задолженности по арендной плате, пени, о расторжении договора аренды недвижимого имущества и обязании ООО "Хуторок" освободить здание,

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Хуторок" к Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" третьи лица АКБ "МАЙКОПБАНК" (ЗАО), Администрация муниципального образования "Город Майкоп" о зачете в счет арендной платы произведенных им расходов в виде капитального ремонта фасада здания гостиницы "Майкоп",

установил:

Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Хуторок" (далее - ООО "Хуторок") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 867 796 рублей и пени в размере 59 660 рублей 98 копеек, всего - 927 456 рублей 98 копеек, о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 607 от 17.12.2010 и обязании ООО "Хуторок" освободить здание, общей площадью 2785,9 кв.м, по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, 17.

Исковые требования мотивированы тем, что ООО "Хуторок" не вносит арендную плату по договору аренды недвижимого имущества.

07.10.2015 от ООО "Хуторок" поступило встречное исковое заявление к комитету о зачете в счет арендной платы произведенных расходов в виде капитального ремонта фасада здания гостиницы "Майкоп".

Встречные исковые требования мотивированы ссылкой на п. 4.4.10 договора, согласно которому капитальный ремонт фасада и внутренних помещений здания осуществляется арендатором за свой счет (в этой части условие договора согласуется с конкурсной документацией) и возмещению из бюджета города не подлежит. Условие о том, что расходы на капитальный ремонт не подлежат возмещению (компенсации, зачету и т.п.) арендодателем (собственником здания), не было указано в конкурсной документации. В данной части положение договора не соответствует требованиям конкурсной документации. ООО "Хуторок" выполнило капитальный ремонт фасада здания гостиницы, внутренних помещений. Общая сумма затрат на выполнение предусмотренных условиями договора работ по капитальному ремонту фасада и внутренних помещений гостиницы составляет 13 737 444 рублей 32 копейки, что значительно превышает размер исковых требований. Задолженность имеется в части возмещения произведенных затрат на капитальный ремонт здания гостиницы.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 23.12.2015 к участию в деле привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация муниципального образования "Город Майкоп" (далее - администрация).

Комитет заявил ходатайство об уточнении исковых требований и просил взыскать задолженность по арендной плате в размере 3 772 113 рублей 26 копеек, пеню в размере 1 103 997 рублей 50 копеек по состоянию на 29.02.2016, а всего - 4 876 110 рублей 76 копеек, расторгнуть договор аренды недвижимого имущества N 607 от 17.12.2010 и обязать ООО "Хуторок" освободить здание, общей площадью 2785,9 кв.м, по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул.Краснооктябрьская, 17 - л.д. 1-3 том 3.

ООО "Хуторок" также уточнил требования по встречному исковому заявлению и просил зачесть в счет арендной платы стоимость расходов в виде капитального ремонта фасада здания в размере 2 682 280 рублей и часть стоимости произведенных расходов в виде капитального ремонта внутренних помещений в размере 1 089 833 рублей 26 копеек, во взыскании пени в размере 1 103 997 рублей 50 копеек просил отказать, в части требования о досрочном расторжении договора аренды от 17.12.2010 N 607 оставить без рассмотрения, в случае рассмотрения - отказать - л.д. 28 том 3.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 20.04.2016 исковые требования комитета о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 772 113 рублей 26 копеек, пени в размере 1 103 997 рублей 50 копеек, а всего - 4 876 110 рублей 76 копеек, расторжении договора аренды недвижимого имущества N 607 от 17.12.2010 и обязании освободить здание общей площадью 2785,9 кв. м, по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, 17, оставлены без удовлетворения. Встречные исковые требования ООО "Хуторок" удовлетворены. Суд произвел зачет в счет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 17.12.2010 N 607 стоимость произведенных расходов в виде капитального ремонта фасада здания гостиницы "Майкоп" в размере 2 682 280 рублей, части стоимости произведенных расходов в виде капитального ремонта внутренних помещений в размере 1 089 833 рублей 26 копеек, а всего - 3 772 113 рублей 26 копеек. Суд взыскал с комитета в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 41 681 рубля.

Не согласившись с принятым судебным актом, комитет и администрация обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

Апелляционные жалобы мотивированы следующим.

- договор аренды с ответчиком ООО "Хуторок" заключен по итогам конкурса, проект договора является неотъемлемой частью конкурсной документации, которая была опубликована в установленном порядке;

- критериями конкурса являлись размер арендной платы, объем работ по проведению капитального ремонта фасада и проведению капитального ремонта внутренних помещений здания гостиницы "Майкоп" с элементами реконструкции (пункт 19.2.2 конкурсной документации), срок проведения ремонта фасада арендуемого здания (пункт 19.2.3 конкурсной документации);

- разделом 10 конкурсной документации предусмотрены требования к объему, перечню, качеству и срокам выполнения работ, которые необходимо выполнить в отношении муниципального имущества, все условия договора были известны ООО "Хуторок" до его заключения;

- в силу пункта 4.4.10 договора аренды капитальный ремонт фасада и внутренних помещений здания осуществляется арендатором за свой счет и возмещению из бюджета города не подлежит; данное условие было указано в проекте договора аренды, являющегося приложением N 2 к конкурсной документации, ее неотъемлемой частью.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Хуторок" просило решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании представители комитета и администрации поддержали доводы апелляционных жалоб.

Представитель общества просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит отмене в части, с принятием в соответствующей части нового судебного акта, по следующим основаниям.

Следует из дела, верно установлено судом, что 17.12.2010 между комитетом (арендодатель) и ООО "Хуторок" (арендатор) заключен договор N 607 аренды недвижимого имущества - здания гостиницы "Майкоп".

Здание гостиницы "Майкоп" является объектом права собственности муниципального образования "Город Майкоп" Республики Адыгея, что подтверждается представленным в дело свидетельством - л.д.16 том 1. Договор заключен по итогам конкурса.

Согласно разделу 1 договора арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование за плату здание гостиницы "Майкоп", расположенное по адресу: город Майкоп, ул. Краснооктябрьская, 17, общей площадью 2785,9 кв. м.

Срок аренды установлен с 17.12.2010 по 17.12.2025 (раздел 2 договора).

Арендная плата в год устанавливается на основании итогов конкурса и составляет 3 072 000 рублей. За пользование зданием арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 216 949 рублей в месяц без НДС. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за отчетным (раздел 3 договора).

Комитет исполнил обязательства и передал ООО "Хуторок" по акту приема-передачи от 17.12.2010 здание гостиницы "Майкоп", расположенной по адресу: г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, 17.

Таким образом, между сторонами возникло обязательство из договора аренды, к отношениям сторон надлежит применить положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации о договора аренды. Обязанность арендодателя по передаче объекта аренды арендатору исполнена.

Комитет указывает на неисправность арендатора, а именно наличие задолженности по уплате арендной платы за период с 01.06.2014 по 29.02.2016, за 21 месяц.

В рассматриваемой ситуации арендатор является налоговым агентом по уплате НДС в бюджет, поэтому арендная плата подлежит взысканию в пользу комитета без НДС, что составляет 216 949 руб. в месяц.

Размер подлежащей уплате арендной платы за указанный истцом период с 01.06.2014 по 29.02.2016 составляет 4 555 929 рублей.

Арендатором оплачено согласно представленной истцом информации, которую ответчик не опровергает, 783 815, 74 руб.

Задолженность ООО "Хуторок" за указанный истцом период составляет 3 772 113 руб. 26 коп. Данную задолженность ответчик не оспаривает, по сути, признает в уточнениях к встречному иску - л.д. 28 том 3.

Суд первой инстанции, отказывая во взыскании задолженности по арендной плате, удовлетворил встречный иск ООО "Хуторок" о зачете в счет арендной платы стоимости произведенных расходов в виде капитального ремонта фасада здания гостиницы "Майкоп" в размере 2 682 280 рублей, части стоимости произведенных расходов в виде капитального ремонта внутренних помещений в размере 1 089 833 рублей 26 копеек, а всего - 3 772 113 рублей 26 копеек.

Суд посчитал, что комитетом как арендодателем нарушена обязанность по капитальному ремонту объекта аренды.

Суд применил к отношениям сторон положения ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и зачесть ее в счет арендной платы.

Действительно по общему правилу ст. 616 ГК РФ обязанность по капитальному ремонту объекта аренды возложена на арендодателя.

Для применения положений ст. 616 ГК РФ о зачете следует констатировать неисправность арендодателя, а именно неисполнение арендодателем обязанности по капитальному ремонту объекта аренды.

Между тем указанная норма диспозитивна, иное может быть предусмотрено, в частности, договором аренды.

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждено, что стороны договора реализовали диспозитивность указанной нормы, установили в договоре иное правило, комитет не может быть признан нарушившим обязанность по капитальному ремонту здания.

Причем, как отмечено выше, договор заключен по итогам проведения открытого конкурса на право заключения договора аренды здания гостиницы "Майкоп", в порядке ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции".

В соответствии с пунктом 4 статьи 447 Гражданского кодекса РФ заключение договора на торгах (в том числе электронных) проводится в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии пунктами 1, 8 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, по общему правилу может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В соответствии с пунктом 3 статьи 448 Гражданского кодекса РФ условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

В извещении указано, каким образом предоставляется конкурсная документация - л.д. 32 том 3.

Комитетом в дело представлена конкурсная документация - л.д.119-136 том 2. Из представленной конкурсной документации следует, что условиями конкурса были заявлены требования к объему, перечню, качеству и срокам работ, которые необходимо выполнить в отношении муниципального имущества, права на которое передается по договору.

Так, пунктом 10.3 конкурсной документацией предусмотрено выполнение работ по проведению капитального ремонта фасада и внутренних помещений здания гостиницы "Майкоп" с элементами реконструкции. Работы проводятся в целях приведения архитектурного облика здания гостиницы в соответствии с современными культурно-эстетическими требованиями - л.д.17 том 2.

Объем капитального ремонта заявляется участником в виде объема капитальных вложений в составе предложений об условиях исполнения договора, которые являются критериями оценки заявок на участие в конкурсе. В обоснование капитальных вложений участникам предоставляются ведомости предполагаемых работ в виде составленных локально - сметных расчетов раздельно по ремонту фасада и внутреннему ремонту с указанием основных необходимых работ и применяемых материалов.

Капитальный ремонт выполнить с оформлением разрешительной документации, согласно действующего Градостроительного кодекса РФ, Паспорта цветового решения улицы Краснооктябрьской, г.Майкопа, Срок выполнения работ по капитальному ремонту внутренних помещений здания гостиницы "Майкоп" с элементами реконструкции осуществляется в течение 5 лет в соответствии с графиком, установленным арендодателем.

В соответствии с конкурсной документаций победителем конкурса признается участник конкурса, который предложил лучшие условия исполнения договора и заявке на участие в конкурс которого присвоен первый номер; договор с победителем заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса заявке, и в конкурсной документации - п.20.5, 21.4 - л.д. 23 том 2.

Согласно содержанию конкурсной документации приложением к конкурсной документации является проект договора аренды - л.д. 120 об том 2.

Согласно проекту договора аренды, который включен в конкурную документацию, капитальный ремонт фасада и внутренних помещений здания осуществляется арендатором за свой счет и возмещению из бюджета не подлежит - п.4.4.10 проекта - л.д. 132 том 2 об.

В соответствии с пунктом 4.4.7 договора арендатор принял обязательство провести капитальный ремонт фасада и внутренних помещений здания с элементами реконструкции на сумму 36 235 898 рублей, в целях приведения архитектурного облика здания в соответствие с современными архитектурно-эстетическими требованиями.

Стороны согласовали, что капитальный ремонт фасада и внутренних помещений здания осуществляется арендатором за свой счет и возмещению из бюджета не подлежит. В случае прекращения капитального ремонта здания, понесенные арендатором затраты возмещению не подлежат (пункт 4.4.10. договора).

Данное условие договора соответствует предписаниям главы 34 ГК РФ, а также положениям конкурсной документации.

Вывод суда первой инстанции об обратном не соответствует материалам дела: проект договора является неотъемлемой частью конкурсной документации, что следует из самой конкурсной документации.

Проект договора, заключаемого посредством конкурентных процедур, всегда является частью конкурсной документации, что следует, в частности, из Приказа ФАС от 10.02.2010 N 67 (согласно п. 41 которого к конкурсной документации должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью конкурсной документации); согласно п.2 ст. 50 Федерального закона N 44-ФЗ от 05.04.2013 к конкурсной документации должен быть приложен проект контракта, который является неотъемлемой частью конкурсной документации.

Таким образом, осуществляя ремонт фасада и внутренних помещений здания гостиницы, ООО "Хуторок" выполняло обязанность, принятую на себя заключенным договором, данные расходы не подлежат зачету в счет арендной платы.

С ООО "Хуторок" в пользу комитета надлежит взыскать задолженность по уплате арендной платы за период с 01.06.2014 по 29.02.2016 в размере 3 772 113 руб. 26 коп.

Основания для удовлетворения встречного иска отсутствуют.

Комитет также заявил о взыскании с ответчика пени за просрочку уплаты арендной платы за период с 01.07.2014 по 29.02.2016 в размере 1 103 997 рублей 50 копеек.

Согласно разделу 3 договора аренды арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно до 1 числа следующего за отчетным месяца.

В соответствии с условиями договора аренды за просрочку уплаты арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки - п.6.2.

Согласно разделу 3 договора арендная плата уплачивается до 1 числа месяца, следующего за отчетным месяцем.

Расчет, представленный суду первой инстанции, составлен с нарушением этого условия.

По поручению апелляционного суда истцом представлен корректный расчет, соответствующий условиям договора, согласно которому подлежащая взысканию с ответчика неустойка составила 982 569 руб. 06 коп.

Однако расчет составлен по 01.03.2016 включительно, тогда как в суде первой инстанции истец просил взыскать долг по 29.02.2016. Поскольку апелляционный суд не вправе выходить за пределы заявленных требований, неустойка подлежит взысканию по 29.02.2016, что составляет 975 458 руб. 73 коп.

Указанный размер задолженности законные интересы ответчика не нарушает, оснований для применения ст. 333 ГК РФ апелляционный суд не усматривает, размер неустойки соответствует общепринятому.

Что касается требования о расторжении договора - суд апелляционной инстанции, как и суд первой инстанции, не усматривает оснований для расторжения.

Особенностью заключенного сторонами договора является то, что арендатор обязался не только уплачивать арендную плату, но и инвестировать собственные средства в объект недвижимости.

Поэтому оценка существенности нарушения арендатором условий договора в рассматриваемом случае должна осуществляться с учетом всех принятых на себя арендатором обязательств.

Из дела следует, что обязанность по ремонту ответчиком выполняется (л.д.35-72, л.д.73-86 том 2), на момент обращения истца с иском в суд (октябрь 2014 года) не истек 5-летний срок, установленный пунктом 4.4.9 договора, в течение которого арендатор обязался выполнить капитальный ремонт.

Неисправность арендатора в уплате арендных платежей обусловлена неверным толкованием условий договора.

При таких обстоятельствах апелляционный суд, как и суд первой инстанции, не усматривает оснований для расторжения договора. При этом претензионный порядок истцом соблюден, оснований для оставления без рассмотрения требования о расторжении договора также не имеется - л.д. 37-39 том 1.

Соответственно, отсутствуют основания для удовлетворения требования об освобождении обществом здания.

Поскольку выводы суда первой инстанции в части взыскании задолженности и неустойки, а также удовлетворения встречного иска не соответствуют обстоятельствам дела, решение суда в указанной части надлежит отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в части и отказе в удовлетворении встречного иска.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Расходы по оплате государственной пошлины надлежит распределить в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 20.04.2016 по делу N А01-2093/2014 отменить в части отказа в требованиях истца о взыскании задолженности и неустойки, а также удовлетворения встречного иска и взыскания с Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Принять в данной части новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Хуторок" (ОГРН 1040100511450, ИНН 0103008227) в пользу Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (ОГРН 1020100694063, ИНН 0105001072) задолженность по арендной плате по договору аренды N 607 от 17.12.2010 за период 01.06.2014 по 29.02.2016 в размере 3 772 113 руб. 26 коп., неустойку в размере 975 458 руб. 73 коп. Во взыскании остальной части неустойки отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Хуторок" (ОГРН 1040100511450, ИНН 0103008227) в доход федерального бюджета 46 132 рубля государственной пошлины.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 20.04.2016 по делу N А01-2093/2014 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

М.Н.Малыхина А.А. Попов