Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2016 г. N 15АП-9690/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 ноября 2016 г. N Ф08-8112/16 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

29 июля 2016 г.

дело N А53-2795/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Коноплевым И.А.,

при участии:

от истца - Васильев А.М., паспорт, представитель Любимов В.В. по доверенности от 27.06.2016 г.,

от ответчика - Масликов Н.И., паспорт, представитель Накузина Н.В. по доверенности от 04.04.2016 г.,

рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Савченко Сергея Александровича в лице конкурсного управляющего Васильева Алексея Михайловича (ИНН 614107460579, ОГРНИП 304615531000062)

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.05.2016 г. по делу N А53-2795/2016

по иску индивидуального предпринимателя Савченко Сергея Александровича в лице конкурсного управляющего Васильева Алексея Михайловича (ИНН 614107460579, ОГРНИП 304615531000062)

к индивидуальному предпринимателю Масликову Николаю Ивановичу (ИНН 615500583000, ОГРНИП 304615516700140)

об обязании зарегистрировать переход права собственности,

принятое в составе судьи Пипник Т.Д.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Савченко Сергей Александрович в лице конкурсного управляющего Васильева Алексея Михайловича (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Масликову Николаю Ивановичу (далее - ответчик) об обязании зарегистрировать переход права собственности.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик необоснованно, без предусмотренных законом оснований, уклонился от государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное им по договору купли-продажи N 26046/02 от 10.12.2015 г. имущество, что нарушает права истца как продавца этого имущества.

Ответчиком заявлены встречные исковые требования (с учетом уточнения их предмета) об оспаривании торгов, по результатам которых приобретено здание, и признании договора купли-продажи недействительным.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.05.2016 г. встречное исковое заявление возвращено. В удовлетворении исковых требований отказано.

Возврат встречного искового заявления суд первой инстанции мотивировал тем, что поскольку решением арбитражного суда Ростовской области от 22.02.2013 г. в рамках дела N А53-26046/2012 индивидуальный предприниматель Савченко Сергей Александрович признан несостоятельным (банкротом), постольку требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) по правилам главы III.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Отказывая в удовлетворении исковых требований, Арбитражный суд Ростовской области пришел к выводу о том, что, во-первых, ответчиком заявлен односторонний отказ от исполнения договора, в связи с чем договор считается расторгнутым; о признании отказа от договора недействительным истцом не заявлено. Во-вторых, в соответствии с заключением ООО Проектно-изыскательский институт "Роспроектизыскания" переданные объекты недвижимого имущества содержат существенные недостатки; из технической документации и фотографических материалов следует, что к зданию присоединены незавершенные строительством пристройки, конструктивно связанные со зданием, что делает его реконструированным без получения на это разрешения в установленном законом порядке. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Индивидуальный предприниматель Савченко Сергей Александрович в лице конкурсного управляющего Васильева Алексея Михайловича обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил его отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований и вынести новый судебный акт, которым иск удовлетворить в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом неверно применены положения Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие право на односторонний отказ от исполнения договора. Кроме того, заявитель ссылается на то, что судом не дана оценка тому обстоятельству, что ответчик, указывая на недостатки переданного ему имущества, не представил доказательств отсутствия возможности ознакомится с состоянием имущества до момента подачи предложения о приобретении имущества на публичных торгах. ИП Масликов Н.И., принимая участие как в судебных заседаниях по делу о несостоятельности (банкротстве), так и в собраниях кредиторов, обладал информацией о техническом состоянии и качестве реализуемого имущества. ИП Масликовым Н.И. также не представлены доказательства того, что истец препятствовал ему в проведении осмотра имущества либо иным образом уклонялся от предоставления информации относительно предмета торгов. Суд не дал оценки факту приобретения спорного имущества на публичных торгах, проводимых в рамках реализации имущества ИП Савченко С.А. в ходе конкурсного производства. В оспариваемом судебном акте имеется ссылка на заключение ООО Проектно-изыскательский институт "Роспроектизыскания" N 2016.35/1-33, которое трактовано судом как заключение выполненное экспертной организацией во внесудебном порядке. При этом, в судебном заседании 26.05.2016 г. ответчиком давались устные пояснения относительно того, что он является аффилированным лицом по отношению к ООО "Роспроектизыскания" в силу того, что единственный учредитель и руководитель Общества - дочь, в связи с чем представленные в качестве доказательства экспертное заключение, не должно нарушать процессуальные нормы установленные АПК РФ, (не может являться допустимым доказательством, поскольку изготовлено лицом заинтересованным в исходе дела в силу своей прямой аффилированности к одному из участников процесса).

Представитель заявителя (истца) в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении, заявил ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой проси поручить ООО "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ".

Представитель заинтересованного лица (ответчика) в судебном заседании против апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, указал, что спорный договор считается расторгнутым 11.01.2016 г. согласно статье 450.1 ГК РФ, отказ от исполнения договора не оспорен, оснований для государственной регистрации перехода права собственности на здание швейного цеха и земельного участка не имеется. Против удовлетворения ходатайства о назначении экспертизы также возражал.

Рассмотрев ходатайство о назначении судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции полагает его подлежащим отклонению в виду следующего.

В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" ходатайство о проведении экспертизы может быть заявлено в суде первой или апелляционной инстанции до объявления председательствующим в судебном заседании исследования доказательств законченным (часть 1 статьи 164 АПК РФ)

Ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения об удовлетворении либо отклонении ходатайства.

Признав, что основания для назначения экспертизы отсутствуют либо проведение ее нецелесообразно, суд с учетом совокупности имеющихся в деле доказательств вправе отказать в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы по делу. В тех случаях, когда у арбитражного суда имеется необходимость в получении компетентного заключения по вопросам, подлежащим разрешению исходя из предмета заявленных требований и конкретных обстоятельств дела, суд праве назначить проведение по делу судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции не нашел оснований для назначения по делу судебной экспертизы в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что имеющиеся в деле доказательства позволяют суду рассмотреть спор по существу, необходимость и основания для проведения судебной экспертизы отсутствуют.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением арбитражного суда Ростовской области от 22.02.2013 г. в рамках дела N А53-26046/2012 индивидуальный предприниматель Савченко Сергей Александрович признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим назначен Васильев Алексей Михайлович.

В рамках процедуры конкурсного производства проведены электронные торги посредством публичного предложения, по результатам которых составлен протокол от 8.12.2015 г. Предметом продажи явилось здание швейного цеха площадью 995 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020416:222, расположенное по адресу: г. Шахты, пер. Коновалова, д. 7-а и земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020416:13, находящийся по тому же адресу. Согласно протоколу предложенная предпринимателем Масликовым Н.И. цена вышеуказанного объекта недвижимости составила 9000000 руб.

По результатам торгов между индивидуальным предпринимателем Савченко Сергеем Александровичем (Продавец) и Масликовым Николаем ивановичем (Покупатель) заключен договор купли-продажи N 26046/02 от 10.12.2015 г., согласно условиям которого Продавец обязался передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора принадлежащее Савченко Сергею Александровичу имущество (здание швейного цеха) по определенной на торгах цене.

Сторонами подписан акт приема-передачи от 24.12.2015 г., в период с 11.12.2015 г. (с учетом задатка для участия в торгах) по 22.12.2015 г. Масликов Н.И. произвел платежи по договору в полной сумме - 9000000 руб.

Вместе с тем, уведомлением от 24.12.2015 г. покупатель заявил об отказе от договора, направив его заказной почтовой корреспонденции, которая вручена конкурсному управляющему истца 11.01.2016 г., обосновав отказ ненадлежащим качеством строения - его аварийное состояние.

На этом основании ответчик отказался от регистрации перехода права собственности на приобретенный объект недвижимости, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

При вынесении решения суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Правоотношения сторон регулируются положениями параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По правилам статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

При этом в соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право покупателя отказаться от исполнения договора купли-продажи в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).

Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от оговора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Из приведенных законоположений следует, что заявленный стороной отказ от договора, когда он допустим по закону или по договору, является односторонней сделкой и влечет правовые последствия, которые могут быть преодолены исключительно посредством оспаривания таковой в установленном законом порядке.

Между тем, иска о признании отказа от договора недействительным истец не заявил.

Проверяя обоснованность отказа от договора и оценивая правовые позиции сторон по этому вопросу, суд первой инстанции основывался на правовых позициях, изложенных в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.04.2016 N Ф08-2114/2016 по делу N А53-21033/2015.

Наличие в объекте недвижимости, отчужденном по спорному договору, существенных недостатков подтверждается представленными в материалы дела заключением общества с ограниченной ответственностью Проектно-изыскательский институт "Роспроектизыскания" N 2016.35/1-33 и фотографическими материалами, представленными ответчиком. Названное общество имеет свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства N 34-457-12/298-01, действующее с 4.10.2012 без ограничения срока. Согласно приложению к свидетельству общество вправе проводить работы по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений.

Из заключения следует, что оно составлено техническим директором Сервасом С.Р., имеющим стаж работы более 27 лет, главными инженерами проекта Ефремовым Г.А. - стаж работы более 24 лет, Зима Е.А. - стаж работы более 31 года, главным конструктором Борботько А., стаж работы более 6 лет.

Специалистами выявлены следующие недостатки здания.

Наличие трещин в несущих конструкциях здания, устройство выхода из подвала в зону работы грузового подъемника, деревянные стройки, поддерживающие крышу здания, не обеспечивают безопасность здания, в несущей стене здания проделаны четыре дверных проема, что влияет на ее несущую способность, стена имеет трещины, имеются трещины в стенах, колоннах, арке окна, часть стены бокового фасада выполнена не из кирпича, а из досок, состояние кровли неудовлетворительное, имеются протечки, элементы деревянной стропильной системы замочены, потолок замочен.

В связи с тем, что глубина заложения фундамента части здания на 0,75 м выше глубины заложения остальной его части и тем, что она заложена позднее, степень замачивания грунтов оснований фундаментов различная, происходит неравномерная осадка здания. В здании отсутствуют железобетонные поэтажные пояса. Эти нарушения неустранимы.

Монолитный железобетонный пояс под подвалом прогнулся, арматура оголена и подвержена интенсивной коррозии. Бетон состоит в основном из щебня, что говорит о нарушении технологии его изготовления. Недостаток неустраним.

Плиты перекрытия имеют оголенную арматуру, подверженную коррозии, частично разрушены, имеют трещины. Здание отключено от сетей электро- газо- и водоснабжения. Внутренние инженерные системы находятся в неработоспособном состоянии вследствие того, что оборудование в значительной части отсутствует (демонтировано).

Описанные специалистами недостатки зафиксированы фотографическими материалами. Специалистами сделаны следующие выводы.

Стены мансарды и крыша всего здания размещны на независимым друг от друга частях здания литерах А и А3, имеющих неравномерную осадку. Категория технического состояния строительных конструкций - аварийное. Высокая вероятность внезапного обрушения здания.

Монолитный железобетонный пояс над подвалом части здания литер А3 прогнулся и частично разрушен, арматура оголена и подвержена интенсивной коррозии, несущая способность исчерпана. Категория технического состояния - аварийное.

Системы инженерно-технического обеспечения здания разукомплектованы либо отсутствуют.

Механическая безопасность здания не обеспечена, налицо риск причинения вреда жизни и здоровью людей, имуществу.

Пожарная безопасность здания не обеспечена.

Представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости от 22.07.2015 описанных обстоятельств не опровергает.

Кроме того, согласно данным о регистрации права собственности здание имеет площадь 995 кв. м, 2 этажа.

Между тем, из технической документации и фотографических материалов следует, что к зданию присоединены незавершенные строительством пристройки, конструктивно связанные со зданием, что делает его реконструированным без получения на это разрешения в установленном законом порядке. В этом случае объект подпадает под понятие самовольной постройки, определенное статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно названной норме самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Описанное влечет вывод о нахождении имущества в состоянии, непригодном к эксплуатации, и о недопустимости движения его в гражданском обороте.

Арбитражный суд Ростовской области обоснованно согласился с доводом ответчика о том, что приобретение такого здания не может быть ему вменено ввиду нарушения этим закона и его законного интереса в приобретении именно и только качественного и легального объекта. При этом вменение ответчику обязанности привести имущество в состояние, соответствующее технической и правовой документации, без его согласия невозможно.

Довод истца о том, что ответчик при приобретении был осведомлен о функциональном износе здания, правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку описанные недостатки не могут быть отнесены к результатам нормального износа здания, а свидетельствуют о пороках его качества, вызванных ненадлежащим строительством.

Также суд первой инстанции обоснованно не принял довод о принятии имущества по акту, поскольку до принятия имущества ответчик не был осведомлен о состоянии имущества.

Аргумент о наличии у него возможности осмотреть здание не может быть признан основанием для вменения ему такой обязанности. Тем более, не обязан он производить экспертное исследование состояния строительных конструкций.

При этом условия о ненадлежащем состоянии строительных конструкций в предложении о выставляемом на торги объекте не указаны, в качестве существенных характеристик продаваемого объекта в договоре не оговорены. Следовательно, при оценке позиций сторон следует применить общую норму статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации о качестве продаваемого товара.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

В данном случае требования к безопасности строительных конструкций установлены нормативно и продаваемый объект недвижимости, при отсутствии иного соглашения сторон, должен им соответствовать.

Изложенное свидетельствует о правомерности отказа покупателя от заключенного договора и о прекращении его действия.

Апелляционная коллегия полагает, что Арбитражный суд Ростовской области, с учетом отсутствия законного основания к принуждению ответчика произвести регистрацию перехода к нему права на спорный объект, правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Суд первой инстанции правомерно возвратил в соответствии со статьями 132 и 129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации встречное исковое заявление об оспаривании торгов, поскольку таковое подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве и не может быть принято к рассмотрению в рамках настоящего дел.

В данной части решение суда первой инстанции не оспаривается.

Поскольку доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, то признаются апелляционным судом несостоятельными.

Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

При подаче апелляционной жалобы, заявителем по квитанции от 10.06.2016 г. (т. 4, л.д. 102) уплачена государственная пошлина в размере 3000 руб., которая по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.05.2016 г. по делу N А53-2795/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Е.А. Маштакова

Судьи

Ю.И. Баранова М.Г. Величко