Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2016 г. N 18АП-8856/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 25 ноября 2016 г. N Ф09-9985/16 настоящее постановление изменено

г. Челябинск

18 августа 2016 г.

Дело N А07-27527/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.05.2016 по делу N А07-27527/2015 (судья Шагабутдинова З.Ф.).

В судебном заседании приняли участие представители:

закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" - Шарфутдинов Д.А. (доверенность от 11.01.2016),

открытого акционерного общества "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" - Нестеров А.В. (доверенность от 11.01.2016), Стрижова О.Н. (доверенность от 11.01.2016).

Закрытое акционерное общество "ИКС 5 Недвижимость" (далее - общество "ИКС 5 Недвижимость", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" (далее - общество "Уфимский хлопчатобумажный комбинат", ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 46 344 040,66 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.05.2016 (резолютивная часть от 19.05.2016) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана излишне уплаченная сумма по долгосрочному договору аренды нежилого помещения N 430/11 от 06.05.2011 в размере 38 664 440,38 руб., а также судебные расходы по государственной пошлине в размере 200 000 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано (с учетом определения суда от 25.05.2016 об исправлении арифметической ошибки - т. 3 л.д. 176-177).

С указанным решением суда не согласилось общество "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции в части удовлетворенных исковых требований отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права.

Апеллянт считает необоснованным взыскание с ответчика неосновательного обогащения в сумме 35 352 636 руб., составляющего постоянную часть оплаченной истцом арендной платы. Судом дана неправильная квалификация внесенного истцом задатка в виде авансового платежа по арендной плате за весь срок аренды как неустойки, в силу чего нормы, регулирующие правоотношения по неустойке, к спорным правоотношениям неприменимы. Сторонами в договоре аренды согласован порядок отказа от договора аренды, что не противоречит п. 1 ст. 421, ст. 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и предусмотренная п. 3.8. и п. 5.3. сумма оплаты является задатком, оплаченным истцом в обеспечение надлежащего исполнения обязательства, который может быть удержан арендодателем при неисполнении арендатором условий договора, в данном случае - при реализации арендатором права немотивированно отказаться от договора.

Апеллянт полагает, что у суда отсутствовали правовые основания для применения ст. 333 ГК РФ и снижения заявленной истцом как неустойки суммы оплаченной постоянной арендной платы, поскольку арендная плата была перечислена истцом добровольно, во исполнение добровольно согласованного сторонами порядка прекращения договора и возврату не подлежит.

Апеллянт также считает необоснованным взыскание с ответчика суммы в размере 3 311 804, 27 руб., заявленной истцом как переплата арендной платы за август 2015 г., поскольку фактически такая переплата составляет 2 973 240,89 руб. в силу наличия у истца задолженности по базовой части арендной платы за июль 2015 г.

К дате судебного заседания общество "ИКС 5 Недвижимость" представило в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением от 25.07.2016 судебное разбирательство было отложено на 15.08.2016 для представления сторонами дополнительных пояснений по обстоятельствам, имеющим значение для дела.

К дате судебного заседания 15.08.2016 сторонами представлены дополнительные пояснения.

Кроме того, представителем ответчика Нестеровым А.В. в судебном заседании 15.08.2016 представлены дополнения к апелляционной жалобе, в которых заявлены следующие дополнительные доводы: внесенная истцом в соответствии с п. 3.8. договора постоянная арендная плата является платой за исполнение ответчиком как арендодателем подготовительных работ, перечисленных в п. 2.1.3. договора аренды, без проведения которых истец не мог использовать помещение по назначению. Таким образом, договором аренды, помимо переменной платы за коммунальные услуги, была фактически согласована арендная плата только в форме базовой арендной платы, а поименованная в п. 3.8. договора постоянная арендная плата по существу представляет собой компенсацию арендодателю за организационные, управленческие, строительные, технические и иные услуги, и в силу фактического оказания таких услуг, возврату не подлежит.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе, дополнениях к ней и отзывах на неё.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, между обществом "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" (арендодатель) и обществом "ИКС 5 Недвижимость" (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения N 430/11 от 06.05.2011, в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование помещение общей площадью 6 590,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Менделеева, д. 137 (т. 1 л.д. 12-27).

С учетом подписания дополнительного соглашения N 1 от 09.04.2012 к указанному договору аренды (т. 3 л.д. 141-143) арендодатель и арендатор установили, что помещение состоит из:

- помещение, назначение: нежилое, общая площадь 513,9 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане N 5а, 5б, 5в, 5г, 5д, 5е, 5ж, 5и, 5к, 5л, 5-м, 5р, 5с, 5т, 5у, 5ф, 5 ч, 5ц, 5ш, 5щ, 5э, 5ю, 5я, 5а1, 5б1, 5в1, 5г1, 5д1, 5ж1, 5л1, кадастровый номер: 02:55:010910:520, которое определено согласно кадастровому паспорту, выданному Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан 24.12.2012, копия которого является приложением N 1 к настоящему договору;

- помещение, назначение: нежилое, общей площадью 4 647,9 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане N 5к1, 91, 92, 93, 94, 95, кадастровый номер: 02:55:010910:514, которое определено согласно кадастровому паспорту, выданному Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан 27.02.2012, копия которого является приложением N 1 к настоящему договору;

- помещение, назначение: нежилое, общей площадью 1 068,7 кв.м, этаж цокольный, номера на поэтажном плане N 6, 9, 9а, 9б, 9в, 9г, 9д, 9е, 9ж, 9к, 9л, 9-м, 9н, 9п, 9р, 9с, 9т, 9у, 10, 10а, 10б, 10в, 10г, 10д, 10е, 10ж, кадастровый номер: 02:55:010910:0:5/11, которое определено согласно кадастровому паспорту, выданному Федеральным бюджетным учреждением "Кадастровая палата" по Республике Башкортостан 08.08.2011, копия которого является приложением N 1 к настоящему договору;

- помещение, назначение: нежилое, общей площадью 359,6 кв.м, этаж цокольный, номера на поэтажном плане N N 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 77а, 77б, 77в, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, кадастровый номер: 02:55:010910:636, которое определено согласно кадастровому паспорту, выданному Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан 17.03.2012, копия которого является приложением N 1 к настоящему договору.

Согласно п. 1.4. договора аренды срок аренды устанавливается 15 лет с даты государственной регистрации договора.

В силу п. 3.1. договора аренды за владение и пользование помещением арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату, которая определяется как сумма трех составляющих: базовая арендная плата, переменная арендная плата, постоянная арендная плата.

В п.п. 3.1.1., 3.1.2., 3.2., 3.4. договора аренды стороны установили размер, порядок расчета и уплаты арендатором базовой арендной платы и переменной арендной платы.

Согласно п. 3.1.2. договора фиксированный минимум базовой арендной платы равен 3 628 983, 95 руб., кроме того НДС по ставке, установленной действующим законодательством РФ о налогах и сборах, что на дату подписания настоящего договора составит сумму в размере 653 216, 95 руб.

Размер фиксированного минимума базовой арендной платы подлежит увеличению начиная со второго года с даты подписания акта приема-передачи помещения на 2% от предыдущего установленного размера фиксированного минимума базовой арендной платы, при этом заключение дополнительного соглашения об изменения арендной платы не требуется.

Согласно п. 3.1.1.2. договора начиная с 91 календарного дня с даты подписания акта приема-передачи помещения, ежемесячная базовая арендная плата составляет 3% от ежемесячного товарооборота, достигнутого в оплачиваемом месяце в помещении гипермаркетом арендатора.

В силу условий п. 3.2.1.1. и 3.2.1.3. договора фиксированный минимум базовой арендной платы выплачивается арендатором ежемесячно авансовым платежом в течение 5 банковских дней с даты начала оплачиваемого месяца, а разница между процентом товарооборота и фиксированным минимумом базовой арендной платы выплачивается арендатором ежемесячно не позднее 15 банковских дней с даты начала месяца, следующего за оплачиваемым, но не ранее 5 банковских дней с даты получения счета арендатором.

В части порядка определения базовой арендной платы сторонами внесены изменения в договор подписанным дополнительным соглашением N 1 от 30.09.2012 (т. 4 л.д. 36), которым в пункте 1 и 2 соответствующие условия (пункт 3.1.2. договора) изложены в следующей редакции: фиксированный минимум базовой арендной платы равен 3 628 983, 05 рублей, кроме того НДС по ставке, установленной действующим законодательством РФ о налогах и сборах в размере 653 216, 95 руб. за все помещение в месяц. В период с 01 октября 2012 года по 31 мая 2013 года фиксированный минимум базовой части арендной платы составляет 3 592 693, 22 рубля, кроме того НДС по ставке, установленной действующим законодательством РФ о налогах и сборах в размере 646 684,78 руб. за все помещения в месяц. В период с 01 июня 2013 года по 31 мая 2014 года фиксированный минимум базовой части арендной платы составляет 3 701 562, 71 рубля, кроме того НДС по ставке, установленной действующим законодательством РФ о налогах и сборах в размере 666 281, 29 руб. за все помещения в месяц. Размер фиксированного минимума базовой арендной платы подлежит ежегодному увеличению, начиная с 01 июня 2014 года на 2% от предыдущего размера фиксированного минимума базовой части арендной платы, при этом заключение дополнительного соглашения об изменения размера арендной платы не требуется.

В пункте 5 того же соглашения стороны установили что действие норм соглашения распространяется в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации на правоотношения сторон, возникшие с 27.05.2012.

В соответствии с п. 3.8. договора аренды постоянная арендная плата составляет 282 344,64 руб. за все помещения в месяц, кроме того НДС 18 % - 50 822,03 руб., и оплачивается за весь срок аренды, указанный в п. 1.4. договора, авансовым платежом в течение семи банковских дней с даты государственной регистрации договора в размере 50 822 033,90 руб., кроме того НДС - 9 147 966,10 руб. Постоянная арендная плата не подлежит изменению в течение всего срока аренды по договору.

Пунктом 5.3. договора аренды стороны определили, что арендатор имеет право отказаться от исполнения договора, направив арендодателю уведомление о таком расторжении не менее чем за три календарных месяца до даты досрочного расторжения. Арендная плата подлежит внесению до даты фактического освобождения и передачи помещения арендатором арендодателю по акту сдачи-приемки помещения. Постоянная арендная плата, выплаченная арендатором в соответствии с п. 3.8. договора, а также компенсация за ремонтно-строительные работы, оплаченные арендатором в соответствии с п. 2.2.20. договора, удерживаются арендодателем в качестве штрафа.

По акту приема-передачи нежилого помещения от 27.05.2011 поименованные в п. 1.1. договора аренды нежилого помещения N 430/11 от 06.05.2011 нежилые помещения переданы в аренду истцу (т. 1 л.д. 11).

Договор аренды нежилого помещения N 430/11 от 06.05.2011 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 26.05.2011, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 28).

Во исполнение условий договора аренды истец платежным поручением N 15214 от 01.06.2011 произвел оплату постоянной арендной платы в размере 59 970 000 руб., в том числе НДС (т. 1 л.д. 79).

Платежными поручениями N 53160 от 05.08.2015 на сумму 4 455 200,88 руб. (т. 1 л.д. 87) и N 55930 от 21.08.2015 на сумму 2 443 174,68 руб. (т. 1 л.д. 88) истец оплатил ответчику базовую арендную плату за август 2015 г. на общую сумму 6 898 375,66 руб.

07.05.2015 арендатор направил в адрес арендодателя уведомление N 01-2/1276 от 28.04.2015 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды нежилого помещения N 430/11 от 06.05.2011 с 15.08.2015 (т. 1 л.д. 80-82).

20.08.2015 арендатор направил в адрес арендодателя телеграмму N 147/5880, в которой просил обеспечить явку уполномоченного представителя арендодателя 21.08.2015 в 12 ч. 00 мин. в арендуемое помещение по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, д. 137 для передачи помещении по акту возврата (т. 1 л.д. 83).

21.08.2015 в присутствии управляющего ТРК Адельгильдина С.А., главного инженера Демина Д.И., которые от подписания акта отказались, а также в присутствии третьих лиц Мельниковой А.С., Башкирцевой Т.Л., общество "ИКС 5 Недвижимость" возвратило по одностороннему акту приема-передачи арендуемые помещения (т. 1 л.д. 84-86).

Согласно заявлению о зачете взаимных требований от 09.11.2015 N 010-2718 (т. 1 л.д. 89) общество "ИКС 5 Недвижимость" зачло в счет своей задолженности по переменной арендной плате за июль-август 2015 года в сумме 568 531,98 руб. по договору аренды нежилого помещения N 430/11 от 06.05.2011 произведенную арендатором переплату по базовой арендной плате за август 2015 года на ту же сумму.

Ссылаясь на то, что после расторжения договора аренды нежилого помещения N 430/11 от 06.05.2011 у арендодателя отсутствуют основания для удержания излишне уплаченной базовой арендной платы за август 2015 года в сумме 3 311 804,27 руб., а также постоянной арендной платы в части, превышающей разумный размер штрафа за досрочный отказ от исполнения договора аренды в соответствии с пунктом 5.3. договора аренды, общество "ИКС 5 Недвижимость" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Признавая обоснованными требования истца, суд первой инстанции квалифицировал удержанный арендодателем платеж по постоянной арендной плате как неустойку и исходил из того, что оплаченная истцом ответчику неустойка в виде штрафа за односторонний досрочный отказ от договора явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в силу чего подлежит снижению в порядке ст. 333 ГК РФ до 7 679 600 руб., в силу чего сумма необоснованно уплаченной неустойки составляет 35 352 636, 11 руб. Частично удовлетворяя заявленные требования, суд произвел перерасчет заявленной истцом неустойки в силу её неправильного расчета. Суд также пришел к выводу о наличии у ответчика неосновательного обогащения в силу переплаты базовой арендной платы (с учетом зачета встречных требований в сумме 568 531,98 руб.) при прекращении договора аренды и возврате помещения арендодателю.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

В соответствии с пп. 3 ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, между обществом "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" (арендодатель) и обществом "ИКС 5 Недвижимость" (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения N 430/11 от 06.05.2011 (с учетом дополнительных соглашений N 1 от 09.04.2012 (т. 3 л.д. 141-143) и N 1 от 30.09.2012 (т. 4 л.д. 36), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование помещение общей площадью 6590,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Менделеева, д. 137 (т. 1 л.д. 12-27).

Действительность и заключенность указанного договора сторонами не оспаривались (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).

В разделе 3 договора сторонами согласован порядок определения арендной платы, согласно которому арендная плата включает в себя три составляющие: базовая арендная плата (п. 3.1.1. - 3.2.4. договора), постоянная арендная плата (п. 3.8. договора) и переменная арендная плата (п. 3.4.-3.4.4. договора).

Разногласий между сторонами относительно объема и порядка оплаты арендатором переменной части арендной платы не имеется (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 5.3. договора аренды предусмотрено право арендатора отказаться от договора аренды, направив арендодателю уведомление о расторжении договора за три календарных месяца до даты досрочного расторжения договора.

Истцом реализовано указанное право путем направления 07.05.2015 арендодателю уведомления N 01-2/1276 от 28.04.2015 (т. 1 л.д. 80-82), помещения возвращены арендатором арендодателю 21.08.2015 на основании одностороннего акта приема-передачи помещения (т. 1 л.д. 84-86).

Факт возврата помещений в указанную дату ответчиком не оспаривается, кроме того, ответчик был приглашен уведомлением от 20.08.2015 (т. 1 л.д. 83) для обеспечения принятия помещения из аренды, в силу чего период пользования арендатором помещений в августе 2015 г. подлежит определению с учетом разъяснений, изложенных в п. 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Согласно п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В данном случае сторонами в пункте 3.8. согласован размер постоянной арендной платы в сумме 59 970 000 рублей (с учетом НДС), который подлежит перечислению арендодателю в полном объеме авансовым платежом.

Оплата указанной суммы в полном объеме произведена арендатором платежным поручением N 15214 от 01.06.2011 (т. 1 л.д. 79).

Пунктом 5.3. договора аренды стороны определили, что в случае отказа арендатора об исполнения договора аренды, арендодатель удерживает в качестве штрафа внесенную арендатором постоянную часть арендной платы, а также компенсацию за ремонтно-строительные работы, оплаченные арендатором в соответствии с п. 2.2.20. договора.

В силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу ч.ч. 1, 2, 4 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В данном случае условиями п. 3.1. договора сторонами согласовано внесение арендатором арендной платы в размере трех составляющих: базовая арендная плата, постоянная арендная плата и переменная арендная плата.

Доводы апеллянта о том, что сторонами, кроме переменной арендной платы, согласована только базовая арендная плата, не соответствуют обстоятельствам дела, условиям договора и противоречат норме ст. 431 ГК РФ, в силу чего подлежат отклонению.

При этом пунктом 3.8. договора аренды предусмотрено внесение постоянной части арендной платы в полном объеме за весь срок действия договора (15 лет), с последующим ежемесячным отчислением суммы 282 344, 64 руб. в счет постоянной арендной платы в текущем месяце.

Таким образом, суд признает обоснованной правовую позицию истца о том, что договором аренды внесение постоянной арендной платы было предусмотрено в качестве авансового платежа.

Правовая позиция ответчика о том, что названная сумма была внесена арендатором в качестве задатка в счет обеспечения исполнения обязательств по договору, признается необоснованной в силу следующего.

В силу п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, помимо авансовой функции, основной и доминирующей функцией задатка является обеспечение исполнения обязательства.

Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В данном случае ни буквальное толкование условий п. 3.1., 3.8. и 5.3. договора аренды N 430/11 от 06.05.2011, ни правовая природа денежной суммы, согласованной сторонами в п. 3.8. договора, не позволяет прийти суду к выводу о том, что оплата арендатором авансовым платежом всей суммы постоянной арендной платы была произведена в качестве задатка.

Ответчиком не представлено доказательств, позволяющих определить иную волю сторон относительно квалификации спорной суммы, не представлено экономического обоснования необходимости передачи арендатором арендодателю столь значительной суммы в качестве задатка, учитывая риски, возложенные на сторон нормой п. 2 ст. 381 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах доводы апеллянта о том, что оплаченная истцом сумма была внесена им в качестве задатка, в силу чего не подлежит возврату арендатору на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ, являются необоснованными.

Наряду с этим апелляционный суд не может согласиться с правовой позицией истца, поддержанной судом первой инстанции о том, что предусмотренная п. 5.3. договора аренды сумма штрафа является неустойкой.

В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

По смыслу названной нормы неустойка является формой ответственности за нарушение исполнения обязательства.

Между тем предусмотренное п. 5.3. договора право арендатора безусловно отказаться от его исполнения не может быть расценено как нарушение условий договора, поскольку возможность реализации такого права также предусмотрена законом (ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ в редакции, действующей на момент заключения договора), и при его осуществлении арендатор действует в пределах допустимых законом и договором правомочий.

В силу изложенного нормы ст. 333 ГК РФ, а также разъяснения, изложенные в п.п. 1-7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", на которые сослался истец в обоснование заявленных требований, и которые применены судом при рассмотрении спора, к рассматриваемым правоотношениям не подлежат применению.

Ссылки апеллянта на правовой подход, сформированный в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.11.2015 N 305-ЭС15-6784, апелляционный суд также считает необоснованными в силу различных фактических обстоятельств рассмотренных дел в части условий договоров аренды, предусматривающих имущественные последствия одностороннего отказа от договора (в рассмотренном Верховным Судом Российской Федерации деле сторонами были согласованы условия, идентичные норме п. 2 ст. 381 ГК РФ, и суд пришел к выводу о том, что согласование сторонами условия об удержании задатка при отказе от договора не противоречит ст. 329, 421 ГК РФ; учитывая выводы апелляционного суда о квалификации внесенной арендатором в порядке п. 5.3. договора суммы в качестве авансового платежа, оснований для применения указанного правового подхода не имеется).

Нормы п. 3 ст. 310 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) к оценке условия пункта 5.3. договора аренды не подлежат применению с учетом требований ст. 4, 422 ГК РФ и нормы ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, поскольку положения указанной нормы не могли быть учтены сторонами при согласовании взаимной воли при заключении договора и его условий в 2011 году, в силу чего применение действующего законодательного регулирования к ранее возникшим правоотношениям сторон в части установления гражданско-правовых санкций не соответствует разумным ожиданиям сторон сделки, поскольку, действуя в условиях актуального законодательного регулирования (возможности установления платы за отказ от договора), стороны договора иным образом определяли бы свои риски при нарушении его условий и заключили бы договор на иных условиях.

При изложенных обстоятельствах установленный в п. 5.3. договора штраф за отказ от договора не может быть признан ни платой за отказ от договора, ни задатком, ни неустойкой.

Между тем отсутствие прямого законодательного регулирования не может лишать сторону договора права на компенсацию потерь в результате неполучения ожидаемого правового и экономического эффекта вследствие поведения другой стороны сделки, в силу чего на основании п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ и п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" стороны не лишены права согласовать условия прекращения договорных отношений.

Учитывая принцип добросовестного осуществления гражданских прав (ст. 10 ГК РФ), а также компенсационную направленность гражданско-правовых санкций, исходя из принципа необходимости восстановления нарушенных имущественных прав (ст. 1, 330, 393 ГК РФ), апелляционный суд полагает, что квалификация таких условий договора должна оцениваться судом, исходя из экономически обоснованного интереса каждой из сторон договора, на который она рассчитывала при его исполнении, и обусловленных этим разумных ожиданий каждого из контрагентов сделки.

При изложенных обстоятельствах следует признать, что установленный в п. 5.3. договора аренды штраф за отказ арендатора от договора является компенсационной гражданско-правовой санкцией, установленной сторонами в рамках принципа свободы договора, поскольку воля сторон при согласовании указанного условия были направлена на компенсацию арендодателем потерь, связанных с досрочным расторжением арендатором договора аренды.

Более того, о компенсационной природе установленной в п. 5.3. договора санкции говорит и то обстоятельство, что наряду с удержанием арендодателем постоянной части арендной платы, он имеет право на удержание оплаченных арендатором в соответствии с п. 2.2.20 договора расходов арендодателя на монтаж системы спринклерного пожаротушения и дымоудаления в помещении.

В силу изложенного, обоснованность удержания ответчиком такого штрафа следует оценивать с позиций его компенсационной направленности, в данном случае - в зависимости от степени утраты того имущественного интереса, на который рассчитывал арендодатель при заключении договора аренды.

Согласно п. 9 и п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента. При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

При рассмотрении настоящего спора представители истца и ответчика давали суду взаимоисключающие друг друга пояснения относительно того, кем был предложен проект договора аренды, соответствующих доказательств в обоснование своих утверждений сторонами не представлено, в силу чего, руководствуясь ст. 9, ч. 1 ст. 65 АПК РФ, апелляционный суд исходил из равенства преддоговорных возможностей сторон при его заключении.

Из условий договора следует, что договор аренды был заключен сроком на 15 лет. Таким образом, арендодатель и арендатор рассчитывали в течение длительного периода на получение соответствующих экономических преимуществ из арендных отношений, в частности, арендодатель - на получение дохода от использования сданного в аренду имущества.

Из раздела 5 договора аренды следует, что право на досрочный односторонний отказ от договора предусмотрено для арендодателя только в случае признания арендатора банкротом (п. 5.4. договора) имущества, и какие-либо санкции за отказ от договора в таком случае не предусмотрены. Напротив, в такой ситуации арендодателю дополнительно обеспечиваются гарантии, связанные с прекращением договорных отношений в силу их нерентабельности, обусловленной неплатежеспособностью арендатора в период банкротства.

Наряду с этим пунктом 3.8. договора аренды предусмотрено, что арендатор вносит арендодателю единовременным платежом авансом постоянную часть арендной платы за весь срок аренды в сумме 59 970 000 рублей (с учетом НДС) с ежемесячным отчислением суммы 282 344, 64 руб. в счет постоянной арендной платы в текущем месяце.

Таким образом, путем указанного условия арендодатель получил доступ к финансированию на длительный срок при отсутствии с его стороны встречного предоставления в виде пользования имуществом, презюмируя, что причитающаяся ежемесячно арендодателю за пользование помещением в соответствующем периоде (ежемесячно) составляла 282 344, 64 руб.

Учитывая, что фактическое использование арендатором имуществом осуществлялось в период с 27.05.2011 по 21.08.2015, суммой денежных средств, превышающей ежемесячное возмещение пользования имуществом в части постоянной арендной платы: 59 970 000 - (282 344,64 х 36 мес. в 2012, 2013, 2014 году) + (282 344,64 : 365 х 219 дн. в 2011 году) + (282 344,64 : 365 х 233 дн. в 2015 году) = 49 455 951 руб. - ответчик пользовался при отсутствии с его стороны какого-либо встречного предоставлении в виде пользования имуществом.

Поскольку согласованная в п. 5.3. договора аренды штрафная санкция фактически представляла собой авансовый платеж за весь срок аренды постоянной части арендной платы, её удержание арендодателем в полном объеме не отвечает компенсационной природе такой санкции, поскольку фактически позволяет арендодателю взимать плату за пользование имуществом, фактическое использование которого арендатором не осуществляется, чем нарушается баланс прав и имущественных интересов сторон договора, и наряду с этим осуществлять доступ к финансированию путем удержания сумм авансового платежа.

Согласование указанного условия с учетом принципа свободы договора, на что ссылается апеллянт, само по себе не должно обеспечивать возможность имущественного обогащения одной из сторон сделки в размере, не обеспечивающем компенсацию негативных имущественных последствий вследствие прекращения договора.

Доводы апеллянта о длительной невозможности после окончания договора с истцом передать имущество в аренду, отклоняются с учетом наличия в материалах дела договора аренды от 25.02.2016 с акционерным обществом "Тандер" (т. 3 л.д. 3).

Таким образом, период неиспользования помещения составил немногим более полугода, что в расчете ежемесячной постоянной арендной платы составляет 1 694 067,84 руб., а в расчете минимальной базовой арендной платы (согласно п. 1 и п. 2 дополнительного соглашения N 1 от 30.09.2012 = 3 775 593,96 руб.) за тот же период 22 653 563 руб., то есть в общей сумме 24 347 630 руб. 84 коп., что несоизмеримо с суммой постоянной арендной платы, удерживаемой ответчиком по окончании использования истцом помещения (49 455 951 руб.)

Не подтверждены объективными доказательствами утверждения апеллянта об отсутствии объективной возможности последующей сдачи в аренду помещений в силу значительности арендуемой площади и их предназначенности исключительно для целей использования для размещения гипермаркетов и магазинов многопрофильной торговли. В деле отсутствуют сведения, позволяющие суду прийти к выводу об исключительной предназначенности спорных помещений только для этих целей и невозможности последующей передачи в аренду помещения в части.

Отсутствуют доказательства того, что ответчиком предпринимались меры по поиску арендаторов в период с момента прекращения договора аренды с истцом и до момента последующего заключения договора, в силу чего ответчиком не представлено доказательств принятия мер по минимизации своих потерь после прекращения договора с арендатором.

При этом сам по себе факт наличия у ответчика права на удержания пропорциональной части постоянной арендной платы в соответствии с п. 5.3. договора не освобождает его от обязанности действовать разумно и добросовестно (ст. 10 ГК РФ).

Применительно к норме п. 5 ст. 393 ГК РФ размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

С учетом изложенных фактических и правовых мотивов апелляционный суд приходит к выводу о несоразмерности суммы компенсации, удержанной ответчиком согласно условиям п. 5.3 договора аренды и необходимости её снижения.

Судом первой инстанции определен разумный размер компенсации, причитающейся арендодателю за прекращение договора, в размере 7 679 000, 28 руб., с учетом расчета, представленного истцом, доказательств обратного ответчиком не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), оснований для переоценки выводов суда в части определения указанной суммы у апелляционного суда не имеется (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16549/12 от 23.04.2013).

При изложенных обстоятельствах денежные средства, полученные арендодателем в части, превышающей сумму компенсации, подлежат возврату истцу как неосновательное обогащение.

Доводы апеллянта, изложенные в дополнении к апелляционной жалобе, о том, что перечисленная арендатором сумма аванса по постоянной арендной плате является платой за исполнение ответчиком как арендодателем подготовительных работ, перечисленных в п. 2.1.3. договора аренды, отклоняются, поскольку условия договора аренды не содержат положений, буквальное толкование которых позволяет считать согласованную в п. 3.8. сумму стоимостью произведенных арендодателем подготовительных работ.

В силу нормы ст. 611 ГК РФ обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, в силу чего согласованные в п. 2.1.3. договора организационно-подготовительные мероприятия произведены арендодателем в рамках исполнения указанной обязанности, и ответчиком не представлено доказательств того, что сторонами в договоре согласована их дополнительная оплата.

В силу абз. 2 ст. 431 ГК РФ если буквальное толкование договора не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

В данном случае договором в пункте 2.2.20. договора согласована только обязанность арендатора возместить стоимость монтажа арендодателем системы спринклерного пожаротушения и дымоудаления в помещении, доказательств наличия у арендатора обязанности по возмещению расходов, понесенных арендодателем в связи с исполнением обязанности, предусмотренной п. 2.1.3. договора, из договора не следует.

Кроме того, следуя логике апеллянта, в случае, если бы договор аренды не был прекращен и действовал до окончания его срока, установленная сумма авансового платежа по постоянной арендной плате была бы исчерпана полностью и тем самым заявленные расходы арендодателя не были бы возмещены. Данное обстоятельство также позволяет отклонить утверждения апеллянта о том, что сумма постоянной арендной платы не подлежит возврату как оплаченная за фактически выполненные подготовительные работы.

Оценивая обоснованность выводов суда первой инстанции в части взыскания суммы неосновательного обогащения в размере 3 311 804, 27 руб., определенной истцом как сумма переплаты по базовой части арендной платы, апелляционный суд исходит из следующего.

Из п. 3.1.1.2., 3.1.2. договора аренды следует, что базовая часть арендной платы состоит из фиксированного минимума базовой арендной платы, который подлежит 2 %-ной индексации, начиная со второго года аренды, и суммы в размере 3 % от ежемесячного товарооборота.

Из пояснений представителей сторон в судебном заседании 25.07.2016 судом установлено, что разногласий относительно размера ежемесячного товарооборота, включаемого в размер ежемесячно уплачиваемой арендной платы, между сторонами нет.

Истцом произведена оплата базовой части арендной платы за август 2015 г. в общей сумме 6 898 375, 56 руб. (т. 1 л.д. 87, 88).

С учетом условий п. 3.1.2. договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 30.09.2012 (т. 4 л.д. 36) размер базовой арендной платы к августу 2015 года должен составлять 4 455 200, 88 руб. (с учетом НДС).

Имущество было возвращено арендодателю 21.08.2015, что является основанием для пересчета базовой арендной платы пропорционально периоду пользования в соответствии с п. 3.2.1.2. договора аренды (3 018 039 руб. 30 коп.).

Таким образом, неосновательное обогащение ответчика составило 3 880 336,26 руб.: (4 455 200, 88 - 3 018 039, 30) + 2 443 174,68 руб.).

На основании заявления о зачете от 09.11.2015 (т. 1 л.д. 89) истцом произведен встречных однородных требований в сумме 568 531, 98 руб.

Таким образом, с ответчика в пользу истца обоснованно взыскано неосновательное обогащение в виде переплаты по базовой арендной плате в сумме 3 311 804, 27 руб.

Доводы ответчика о неправильном определении истцом фиксированного минимума базовой ставки арендной платы на основании условий дополнительного соглашения от 30.09.2012, подлежат отклонению.

Редакция п. 3.1.2. договора аренды в дополнительном соглашении от 30.09.2012 устанавливает следующий порядок определения базовой арендной платы: фиксированный минимум базовой арендной платы равен 3 628 983,05 рублей, кроме того НДС по ставке, установленной действующим законодательством РФ о налогах и сборах в размере 653 216,95 руб. за все помещение в месяц. В период с 01 октября 2012 года по 31 мая 2013 года фиксированный минимум базовой части арендной платы составляет 3 592 693, 22 рубля, кроме того НДС по ставке, установленной действующим законодательством РФ о налогах и сборах в размере 646 684,78 руб. за все помещения в месяц. В период с 01 июня 2013 года по 31 мая 2014 года фиксированный минимум базовой части арендной платы составляет 3 701 562, 71 рубля, кроме того НДС по ставке, установленной действующим законодательством РФ о налогах и сборах в размере 666 281, 29 руб. за все помещения в месяц. Размер фиксированного минимума базовой арендной платы подлежит ежегодному увеличению, начиная с 01 июня 2014 года на 2 % от предыдущего размера фиксированного минимума базовой части арендной платы, при этом заключение дополнительного соглашения об изменения размера арендной платы не требуется.

Буквальное толкование указанного условия договора позволяет сделать вывод о том, что фиксированный минимум базовой ставки арендной платы в размере 3 701 562, 71 руб., подлежит применению только с 01.06.2013, а не с 27.05.2012, на чем настаивает ответчик.

Расчет ответчика в обоснование указанной правовой позиции о допустимости применения 2 %-ной индексации к предыдущему фиксированному минимуму базовой арендной платы (3 628 983, 05 руб. + 2%) противоречит указанным условиям договора, допускающим индексацию только с 01.06.2014.

Ссылки ответчика на пункт 5 дополнительного соглашения от 30.09.2012 подлежат отклонению.

В названном пункте стороны установили, что действие норм дополнительного соглашения распространяется в соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ на правоотношения сторон, возникшие с 27.05.2012.

Согласно положениям ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из дополнительно представленного истцом в апелляционный суд письма в адрес ответчика N 828/а от 02.08.2012 (в деле), следует просьба истца о сохранении суммы базовой арендной платы в размере 4 282 200 руб. в месяц включая НДС, мотивированная недостижением арендатором планируемого уровня товарооборота.

Таким образом, при отсутствии доказательств обратного, следует сделать вывод о том, что подписанием дополнительного соглашения стороны намеревались уменьшить размер базовой арендной платы в связи с нерентабельностью деятельности арендатора в арендуемом помещении, в силу чего на период с 01 октября 2012 года по 31 мая 2013 года был установлен пониженный по сравнению с предыдущим уровень базовой арендной платы в размере 3 592 693, 22 рубля.

Вопреки действительной воле сторон, направленной на уменьшение фиксированного минимума базовой ставки арендной платы, ответчик производит её начисление в повышенном размере (3 628 983, 05 + 2% = 3 701 562, 71 руб.) не только в период, когда сторонами достигнуто соглашение об ином размере базовой арендной платы (с 01.10.2012 по 31.05.2013), но и в более ранний период (с 27.05.2012).

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд признает обоснованным расчет истца в части базовой арендной платы как соответствующим условиям дополнительного соглашения N 1 от 30.09.2012, а доводы ответчика о наличии у истца задолженности по базовой арендной плате за июль 2015 г. признаются необоснованными.

С учетом изложенных выводов, решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.05.2016 по делу N А07-27527/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А. Суспицина