Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2016 г. N 11АП-11184/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 31 октября 2016 г. N Ф06-13704/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании долга, о взыскании неустойки по договору аренды

Вывод суда: решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Самара

18 августа 2016 г.

Дело N А65-6794/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 августа 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 11 августа 2016 года в зале N 6 апелляционные жалобы муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" и общества с ограниченной ответственностью "Кафе "По-домашнему" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 июня 2016 года, принятое по делу N А65-6794/2015 судьей Хариным Р.С.,

по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674)

к обществу с ограниченной ответственностью "Кафе "По-домашнему", г. Казань (ОГРН 1131690018789, ИНН 1657127887),

о взыскании 1 548 358, 45 руб. задолженности по арендной плате и 630 280, 03 руб. договорной неустойки,

в отсутствие сторон,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кафе "По-домашнему" (далее - ответчик, ООО "Кафе "По-домашнему") о взыскании 1 548 358, 45 руб. задолженности по арендной плате за период с 09.10.2014 по 30.11.2015 и 630 280, 03 руб. договорной неустойки за период с 15.11.2014 по 15.06.2016 (с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 июня 2016 года с ответчика в пользу истца взыскано 613 334, 12 руб. задолженности за период с 09.10.2014 по 26.11.2015 и 232 488, 73 руб. договорной неустойки за период с 16.11.2014 по 15.06.2016, а всего 845 822, 85 руб. В остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что в ходе проведенной проверки установлен факт использования ответчиком спорного земельного участка с нарушением разрешенного использования, а именно: под здание торгового центра, в связи с чем при расчете арендной платы применен повышающий коэффициент "10". Истец полагает, что арендную плату, с учетом условий договора, необходимо начислять за полный месяц, несмотря на регистрацию права собственности ответчика на земельный участок 27.11.2015.

Ответчик также обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что при заключении договора купли-продажи земельного участка истцом были допущены нарушения, которые привели к затягиванию регистрации права собственности на земельный участок, в связи с чем ответчик добросовестно полагал, что после заключения договора купли-продажи должен уплачиваться земельный налог, а не арендная плата.

В судебное заседание стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие сторон.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как усматривается из материалов дела, во исполнение постановления Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 31.05.2012 N 3524 между истцом (арендодатель) и ООО "Жемчужина Поволжья" (арендатор) 09.07.2012 заключен договор аренды земельного участка N 16505, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 16:50:110417:8762, общей площадью 1 298 кв.м., местонахождение: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Ф. Амирхана, вблизи дома N 51, занимаемый незавершенным строительством зданием (кафе - бистро - маркет).

Пунктом 1.5 договора аренды стороны определили, что разрешенное использование, целевое назначение земельного участка: занимаемый не завершенным строительством зданием (кафе-бистро-маркет).

Срок действия договора определен сторонами до 30.05.2015. (п. 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно, не позднее пятнадцатого числа каждого текущего месяца, в размере указанном в приложении к договору в графе "Сумма арендной платы к оплате в месяц".

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 16.07.2014 право собственности на двухэтажное здание кафе, назначение: нежилое, общей площадью 628, 20 кв.м., расположенное по адресу: г. Казань, ул. Ф. Амирхана, у дома N 51, с 07.10.2014 перешло к ООО "Кафе "По-домашнему", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 16-АН N 289797 от 08.10.2014, выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/004/2014-116306 от 17.10.2014.

На основании постановления Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 17.11.2014 N 6560 ответчику предоставлен в собственность за плату из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 16:50:110417:8762, площадью 1 298 кв.м., занимаемый объектом общественного питания (здание кафе), расположенный вблизи дома N 51 по ул. Ф.Амирхана города Казани.

Указанным постановлением Комитету земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г. Казани поручено в месячный срок с даты принятия настоящего постановления подготовить проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 09.07.2012 N 16505 и направить его в ООО "Жемчужина Поволжья"; проект договора купли-продажи земельного участка и направить его в ООО "Кафе "По-домашнему". Постановление Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 31.05.2012 N 3524 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Жемчужина Поволжья" земельного участка по ул. Ф.Амирхана" признано утратившим силу.

ООО "Кафе "По-домашнему" рекомендовано заключить в Комитете земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г. Казани договор купли-продажи земельного участка и оплатить стоимость земельного участка в размере и сроки, которые указаны в договоре купли-продажи; зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан право собственности на земельный участок.

25.12.2014 между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка N 22015, по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок общей площадью 1 298 кв.м., с кадастровым номером 16:50:110417:8762, категория земель - земли населенных пунктов, на основании постановления Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 17.11.2014 N 6560.

На основании акта приема-передачи земельного участка от 19.01.2015 объект купли-продажи был передан покупателю.

Вместе с тем, право собственности на земельный участок зарегистрировано за ответчиком только 27.11.2015, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец, указывая, что ответчик с момента государственной регистрации за ним права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке общей площадью 1 298 кв.м. с кадастровым номером 16:50:110417:8762, и до момента государственной регистрации договора купли-продажи N 22015 от 25.12.2014 указанного земельного участка (с учетом полного месяца взыскания) не вносил арендную плату на основании договора аренды земельного участка N 16505 от 09.07.2012, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно статье 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В Республике Татарстан порядок определения размеров арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определен Положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю".

На основании данного Положения размер годовой арендной платы определяется по следующей формуле: А = Рс x Кф, где: А - размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс - размер ставки земельного налога; Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, указанный в приложении к Положению.

Истец в ходе судебного разбирательства уточнил исковые требования и просил применить при расчете арендной платы поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка - 10.

При этом истец исходит из того, что актом обследования земельного участка органа муниципального земельного контроля N 179 от 07.04.2015 с предоставлением фототаблицы и схемы расположения земельного участка установлено, что на земельном участке расположен двухэтажный торговый центр "7 ветров", территория не огорожена. Таким образом, земельный участок используется ответчиком не по целевому назначению, указанному в пункте 1.5 договора аренды и пункте 1.5 договора купли-продажи. В акте отражено, что в действиях ответчика усматриваются признаки административного правонарушения.

Вместе с тем ответчик указал, что его представитель при проведении осмотра не присутствовал, доказательств извещения юридического лица о проводимом осмотре в материалы дела не представлено.

Также в материалы дела не представлено доказательств проведения административной процедуры и привлечения ответчика к ответственности с учетом выявленных, по мнению истца, нарушений, то есть за использование земельного участка не по целевому назначению.

Следовательно, применение истцом поправочного коэффициента 10 в расчете арендной платы за землю является необоснованным, в связи с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу и необходимости применения в спорный период поправочного коэффициента 4 (под объекты общественного питания).

При этом суд правомерно исходил из того, что данный коэффициент применен истцом при подаче искового заявления, согласно представленному в материалы дела акту сверки расчетов по арендной плате за землю от 03.03.2015. Использование земельного участка под объект питания (здание кафе) подтверждается материалами дела, в том числе договором аренды земельного участка N 16505 от 09.07.2012, договором купли-продажи земельного участка N 22015 от 25.12.2014, свидетельством о государственной регистрации права серия 16-АН N 289797 от 08.10.2014, выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/004/2014-116306 от 17.10.2014. В указанных документах объект недвижимости установлен, в том числе специально уполномоченными органами, как кафе.

Разногласий относительно применения других коэффициентов при расчете арендной платы у сторон не возникло.

Принимая во внимание, что право собственности на земельный участок зарегистрировано за ответчиком 27.11.2015, исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате после 26.11.2015 не подлежат удовлетворению, поскольку с указанного момента у ответчика возникла обязанность уплачивать земельный налог согласно положениям 44-45 Налогового кодекса РФ.

По расчету суда, размер арендной платы за период с 09.10.2014 по 26.11.2015 составляет 613 334, 12 руб.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал, что после заключения договора купли-продажи добросовестно полагал, что должен уплачивать земельный налог, а не арендную плату, в подтверждение чего представил в материалы дела налоговые декларации и платежные документы об оплате земельного налога в налоговый орган.

Вместе с тем, в соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога" плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

С учетом вышеизложенного, поскольку ответчик до государственной регистрации права собственности на земельный участок не может быть признан плательщиком земельного налога, он обязан вносить платежи за пользование земельным участком в виде арендной платы, установленной для данной местности в указанный период.

Указанные обстоятельства не лишают ответчика возможности в установленном законом порядке обратиться в налоговый орган за возвратом перечисленных денежных средств, либо зачете в счет будущих платежей по земельному налогу.

Также ответчик полагает, что договор купли-продажи земельного участка не прошел своевременную государственную регистрацию по вине истца, что привело к невозможности оплаты земельного налога и взыманию арендной платы за спорный период.

Из материалов дела следует, что 23.01.2015 ответчик обратился в Управление Росреестра по Республике Татарстан с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок.

Управление Росреестра по Республике Татарстан уведомлением от 04.02.2015 приостановило регистрацию права собственности на указанный земельный участок на основании п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

На основании заявления ответчика государственная регистрация права собственности на спорный земельный участок приостановлена до 01.06.2015.

Сообщением от 05.06.2015 Управление Росреестра по Республике Татарстан отказало заявителю в государственной регистрации права собственности на земельный участок на основании абзаца 11 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Ответчик, полагая, что действия Комитета и Управления Росреестра по Республике Татарстан препятствуют государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок, обращался в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.10.2015 по делу N А65- 14111/2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2015, признано незаконным бездействие Комитета по не направлению в Управление Росреестра по Республике Татарстан заявления о прекращении права аренды ООО "Жемчужина Поволжья" на земельный участок площадью 1 298 кв.м. с кадастровым номером 16:50:110417:8762, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, вблизи дома N 51 по ул. Ф. Амирхана, по истечении срока действия договора аренды земельного участка от 09.07.2012 N 16505. В удовлетворении требований к Управлению Росреестра по Республике Татарстан отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 24.03.2016 указанные судебные акты в части признания незаконным бездействия Комитета по не направлению в Управление Росреестра по Республике Татарстан заявления о прекращении права аренды ООО "Жемчужина Поволжья" на указанный земельный участок, по истечении срока действия договора аренды земельного участка от 09.07.2012 N 16505, отменены. В указанной части в удовлетворении заявленных требований отказано. В остальной части решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.10.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2015 по делу N А65-14111/2015 оставлены без изменения.

При этом суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что, с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости к ООО "Кафе "По-домашнему" перешло и право пользование земельным участком площадью 1 298 кв. м. с кадастровым номером 16:50:110417:8762, на котором расположен указанный объект недвижимости, на праве аренды. Таким образом, ООО "Кафе "По-домашнему", как новый арендатор, до истечения срока действия договора аренды земельного участка от 09.07.2012 N 16505 могло обратиться в Комитет с просьбой о расторжении данного договора, а после истечения срока действия договора аренды земельного участка от 09.07.2012 N 16505 могло обратиться в Управление Росреестра по Республике Татарстан с заявлением о погашении записи об аренде в отношении спорного земельного участка. Однако, обществом таких действий совершено не было, в связи с чем у судов отсутствовали правовые основания для удовлетворения требований заявителя о признании незаконным бездействия Комитета.

С учетом вышеизложенного, поскольку ответчиком доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору аренды в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно взыскал в пользу Комитета задолженность по арендной плате за период с 09.10.2014 по 26.11.2015 в сумме 613 334, 12 руб.

Также истцом заявлено требование о взыскании договорной неустойки (пени) в сумме 630 280, 03 руб. за период с 15.11.2014 по 15.06.2016 на основании пункта 3.5 договора аренды в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Статьей 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора аренды земельного участка подтвержден материалами дела, исковые требования в указанной части являются обоснованными.

Согласно пункту 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (ст. 622 ГК РФ).

Учитывая, что ответчик обязательства по оплате арендных платежей не исполнил, применение истцом данного вида ответственности является правомерным и после прекращения действия договора аренды.

Ответчик ходатайства об уменьшении размера неустойки ввиду ее несоразмерности не заявлял, расчет неустойки не оспорил, контррасчет не представил.

Учитывая дату регистрации права собственности на объект недвижимости за ответчиком (07.10.2014), а также установленные сроки оплат по договору (не позднее 15 числа каждого текущего месяца), суд первой инстанции правомерно произвел расчет неустойки за период с 16.11.2014 по 15.06.2016, размер которой составил 232 488, 73 руб., и удовлетворил исковые требования в указанном размере.

Возражения сторон о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Таким образом, в апелляционных жалобах не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционных жалоб заявители не представили, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы ответчика по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 июня 2016 года, принятое по делу N А65-6794/2015, оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина Е.А. Терентьев