Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2016 г. N 01АП-7579/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 января 2017 г. N Ф01-5885/16 настоящее постановление изменено

Требование: о взыскании долга, неосновательного обогащения и неустойки, о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами

Вывод суда: решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Владимир

22 августа 2016 г.

Дело N А38-3128/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2016 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Максимовой М.А., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы муниципального образования городской округ "Город Йошкар-Ола", общества с ограниченной ответственностью "Аспасия" на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 21.04.2016 по делу N А38-3128/2015, принятое судьей Куликовой В.Г.,

по иску муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" к обществу с ограниченной ответственностью "Аспасия", ИНН 1215147855, ОГРН 1101215002569,

о взыскании основного долга, договорной неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Аспасия", ИНН 1215147855, ОГРН 1101215002569, к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола",

о взыскании неосновательного обогащения,

при участии: от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" - Фурзиковой Л.В. по доверенности N 33 от 01.12.2015;

от общества с ограниченной ответственностью "Аспасия" - Насонова С.В. по доверенности от 25.02.2016,

установил.

Муниципальное образование "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета

по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Аспасия" долга по арендной плате в сумме 5 200 195 руб. 60 коп., договорной неустойки в размере 338 856 руб. 22 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 13 108 руб. 83 коп.

Иск мотивирован нарушением должником условий договора аренды земельного участка N 5980/2013н от 26.02.2013 о сроке внесения арендной платы и образованием у него задолженности за период с 26.02.2013 по 21.05.2015 и обоснован правовыми ссылками на статьи 309, 606, 614 ГК РФ, а также статьи 42, 65 Земельного Кодекса РФ (т. 1, л.д. 8-10, 65-67, т. 2, л.д. 103-109, т. 3, л.д. 133-138, т. 4, л.д. 16-18).

Ответчиком был предъявлен встречный иск о взыскании неосновательного обогащения в размере 2 847 622 руб. 38 коп.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до принятия решения по делу ответчиком заявлено письменное ходатайство об отказе от встречного иска в полном объеме (т. 3, л.д. 122).

Решением от 21.04.2016 Арбитражный суд Республики Марий Эл удовлетворил исковые требования частично, взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Аспасия" в пользу муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" основной долг по арендной плате в сумме 2 306 123 руб. 92 коп., договорную неустойку в размере 113 262 руб. 59 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 5813 руб. 35 коп., в остальной части требований отказал, прекратил производство по делу по встречному иску в связи с отказом от требований.

Не согласившись с принятым по делу решением, муниципальное образование "Город Йошкар-Ола" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить.

Заявитель указывает, что размер арендной платы на 2013 год согласован сторонами в договоре и изменению не подлежит.

Пояснил, что доказательств того, что отчеты о стоимости права пользования земельным участком, на основании которых была рассчитана арендная плата, являются недостоверными, ответчиком не представлено, в связи с чем назначение экспертизы не требовалось.

Ссылается на несоответствие заключения судебной экспертизы требованиям законодательства об оценочной деятельности.

ООО "Аспасия" также обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой решение просит отменить.

Заявитель указывает на отсутствие долга по арендной плате.

Пояснил, что к первому году аренды должен быть применен коэффициент 0,8, ко второму - 0,9.

Представители сторон в судебном заседании доводы своих апелляционных жалоб поддержали в полном объеме, просят принять по делу новый судебный акт.

Судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось определением суда от 25.07.2016.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26 февраля 2013 года на основании постановления администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" от 26.02.2013 N 411 Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", действующим от имени муниципального образования "Город Йошкар-Ола" (арендодателем), и обществом с ограниченной ответственностью "Аспасия" (арендатором), заключен договор аренды земельного участка N 5980/2013н, в соответствии с условиями которого истец как арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Карла Либкнехта, общей площадью 8053,0 кв.м, кадастровый номер 12:05:0703002:242, для размещения незавершенного строительством развлекательно-оздоровительного комплекса (I и II этапы строительства), а ответчик как арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату в порядке и в размере, установленных разделом 2 договора (т. 1, л.д. 12-13).

Договор аренды N 5980/2013н от 26.02.2013 заключен сторонами сроком на 49 лет, с 26 февраля 2013 года по 26 февраля 2062 года.

Требование закона о государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного на срок не менее года, сторонами исполнено 18.03.2013 N 01/056/2012-248 (т.1, л.д. 15).

В договоре аренды указаны сведения об индивидуально-определенных признаках переданного в аренду земельного участка. Эти же данные содержатся в постановлении администрации Городского округа "Город Йошкар-Ола" N 411 от 26.02.2013 и в кадастровом паспорте земельного участка (т. 1, л.д. 11, 19).

Истец как арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи от 26.02.2013 (л.д. 14).

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером

12:05:0703002:242, предоставленный по договору аренды N 5980/2013н от 26.02.2013, не разграничено.

Пунктом 2.3 договора стороны предусмотрели порядок расчета годовой арендной платы за пользование земельным участком, по которому арендная плата определяется в соответствии с постановлением главы администрации города Йошкар-Олы от 21 января 2005 года N 64 "О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования "Город Йошкар-Ола" независимым оценщиком.

Отнесение земельных участков на территории города Йошкар-Олы к определенным территориально-экономическим оценочным зонам осуществляется в соответствии с Описанием границ территориально-экономических оценочных зон города Йошкар-Олы, утвержденным решением Йошкар-Олинского Собрания от 26.12.2002 N 317-III.

Согласно пункту 4 Порядка определения размера арендной платы арендная плата за земельные участки, предоставленные юридическим и физическим лицам для строительства, устанавливается в размере рыночной стоимости права аренды, определяемой независимым оценщиком, привлеченным муниципальным образованием "Город Йошкар-Ола" в рамках муниципального заказа на конкурсной основе, в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом дифференцированных коэффициентов, в зависимости от периодов использования и освоения земельных участков, а именно: за третий, четвертый, пятый годы освоения земельного участка (со дня заключения договора аренды) - коэффициент 1,0 от рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный

участок, определенной независимым оценщиком.

При этом размер арендной платы/порядок определения размера арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в соответствии с нормативными актами городского округа "Город Йошкар-Ола", ежегодной оценки стоимости права аренды (размер годовой арендной платы), определяемой независимым оценщиком. Об изменении размера арендной платы/ порядка определения размера арендной платы арендатор уведомляется арендодателем. Изменение принимается и исполняется арендатором в одностороннем порядке. Уведомление об изменении арендной платы / порядка определения размера арендной платы принимается арендатором и исполняется им в бесспорном порядке (пункт 2.4).

Договором аренды N 5980/2013н от 26.02.2013 установлен следующий порядок внесения платежей - ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал - не позднее 15 ноября текущего года (пункт 2.2).

Об изменении размера арендной платы в спорный период арендатор был уведомлен письмами с учетом пункта 4.2 договора по указанному в нем адресу (т. 4, л.д. 19-21).

18 мая 2015 года между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка N 496-П. 22 мая 2015 года зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью "Аспасия" на спорный земельный участок (т. 1, л.д. 20).

Обратившись в суд с настоящим иском, истец просил взыскать задолженность за период с 26.02.2013 по 21.05.2015.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Факт передачи ответчику во временное пользование земельного участка подтверждается актом приема-передачи от 26.02.2013.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, а также в силу действующих до 1 марта 2015 года положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без проведения торгов устанавливаются органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования "Город Йошкар-Ола", определен постановлением главы администрации города Йошкар-Олы от 21 января 2005 года N 64 "О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования "Город Йошкар-Ола".

Согласно результатам проведенной в суде первой инстанции экспертизы и дополнительной экспертизы (экспертные заключения от 14.10.2015 N 001.10.15 и от 10.02.2016 N 005.02.16) рыночная стоимость годового размера арендной платы за пользование спорным земельным участком в 2013 году составила 826 378 руб., в 2014 - 981 624 руб. и в 2015 - 1 472 966 руб. (т. 1, л.д. 53, т. 2, л.д. 18).

Арбитражный суд оценивает доказательства, представленные в каждом конкретном деле, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд оценил представленное в материалы дела заключения и установил, что они не содержат каких-либо противоречий и сомнений в их достоверности не имеется.

Несогласие заявителя жалобы с выводами экспертов не свидетельствует о противоречивости данных заключений.

Заявитель как в суде первой инстанции, так в суде апелляционной инстанции, доказательств недостоверности сведений, отраженных в экспертных заключениях, не представил.

Суд первой инстанции, произведя расчет долга с учетом результатов судебной экспертизы, указал, что долг по арендной плате за период с 26.02.2013 по 21.05.2015 составит 2 306 123 руб. 92 коп.

Расчет признается судом апелляционной инстанции верным.

Довод ответчика об отсутствии долга с учетом оплаты им 1 554 904 руб. 12 коп. опровергается представленным истцом расчетом начисления арендной платы за весь период пользования земельным участком (т. 4, л.д. 16-17). Поскольку в основании платежа не указан конкретный период, оплата была правомерно отнесена арендодателем за предыдущие периоды образования задолженности.

Кроме того, судом правомерно отклонен довод ответчика о неправомерности применения установленного условиями договора дифференцированного коэффициента - 1,0 как за третий, четвертый, пятый годы освоения земельного участка, а также коэффициентов 2,0 и 3,0 как за

шестой, седьмой и последующие годы освоения.

Договор аренды может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в договор в качестве его условий в соответствии с нормативными актами публичных образований. Увеличение размера предъявленной к уплате арендной платы, обусловленное изменением в одностороннем порядке арендодателем методики ее определения путем корректировки, содержащейся в ней формулы за счет замены одного коэффициента на другой, возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, то есть по соглашению сторон.

Правоотношения сторон по использованию земельного участка для размещения незавершенного строительством развлекательно-оздоровительного комплекса (I и II этапы строительства) и обязательства по оплате арендных платежей исходят из более ранних периодов до заключения договора аренды от 26.02.2013.

При этом заключенный сторонами договор аренды N 5980/2013н от 26.02.2013 не является новым, как указывает ответчик.

Судом установлено, что 10 сентября 2008 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", выступающим от имени муниципального образования "Город Йошкар-Ола", и обществом с ограниченной ответственностью "ДЕКЮС" был заключен договор аренды N 4092/2008н земельного участка, расположенного по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Карла Либкнехта, общей площадью 10 000,0 кв.м с кадастровым номером 12:05:0703002:60 для строительства развлекательно-оздоровительного комплекса (т. 3, л.д. 139-140).

19 февраля 2010 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", выступающим от имени муниципального образования "Город Йошкар-Ола", и обществом с ограниченной ответственностью "ДЕКЮС" заключен договор аренды N 4549/2010 н земельного участка, расположенного по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Карла Либкнехта, общей площадью 8053,0 кв.м с кадастровым номером 12:05:0703002:83 для строительства развлекательно-оздоровительного комплекса (т. 3, л.д.142-143).

24 мая 2010 года по договору купли-продажи объекты недвижимости, расположенные на земельном участке по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Карла Либкнехта общей площадью 8053,0 кв.м с кадастровым номером 12:05:0703002:83 обществом с ограниченной ответственностью "ДЕКЮС" были переданы в собственность общества с ограниченной ответственностью "Аспасия". Факт приобретения объектов недвижимости по договору купли-продажи от 24.05.2010 в собственность ответчик не оспаривает.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" прямо разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, ответчик с 2010 года приобрел право пользования земельным участком общей площадью 8053,0 кв.м в тех же границах и на тех же условиях, что и прежний собственник.

Земельный участок предоставлен в аренду с 2008 года в целях строительства развлекательно-оздоровительного комплекса, заключение нового договора аренды N 5980/2013н от 26.02.2013 не прерывало арендные отношения с ответчиком, в котором стороны договора уточнили границы земельного участка (кадастровый номер участка).

Так как материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору, предъявление истцом требования о взыскании неустойки является правомерным.

Взимание с должника неустойки предусмотрено пунктом 5.2 договора аренды, согласно которому ответчик обязан уплатить неустойку в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Суд первой инстанции, произведя расчет пени, руководствуясь статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу о том, что он будет составлять 113 262 руб. 59 коп. за период с 26.03.2013 по 21.05.2015.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства не представил.

Предъявление истцом требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами также является правомерным.

Руководствуясь статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, произведя расчет процентов, обоснованно посчитал, что размер составит 5813 руб. 35 коп. за период с 22.05.2015 (с момента перехода ответчику права собственности на спорный земельный участок) по 02.06.2015.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции о частичном удовлетворении исковых требований.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционных жалоб проверены и отклонены по вышеизложенным основаниям.

Аргумент истца о том, что в договоре от 26.02.2013 сторонами согласован размер арендной платы, тем самым ответчик лишил себя права на оспаривание размера арендной платы, установленного в договоре, судом проверен и отклонен.

В рассматриваемом случае ответчиком не оспаривается достоверность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска.

В тоже время с учетом пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", ответчик не лишен возможности заявлять свои возражения относительно достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе муниципального образования не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы ООО "Аспасия".

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 21.04.2016 по делу N А38-3128/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы муниципального образования городской округ "Город Йошкар-Ола", общества с ограниченной ответственностью "Аспасия" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.Н. Наумова

Судьи

М.А. Максимова Н.В. Устинова