Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2016 г. N 07АП-6963/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23 ноября 2016 г. N Ф04-5101/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Томск

30 августа 2016 г.

Дело N А03-4524/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25.08.2016 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30.08.2016.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Б. Нагишевой

судей О.Ю. Киреевой, И.И. Терехиной

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ю.А. Романовой

при участии в судебном заседании:

от истцов: ООО "Версаль" - Ткачева Т.А. по доверенности от 24.02.2016; от ООО "Фестиваль" - Ткачева Т.А. по доверенности от 24.02.2016

от ответчика: без участия (извещены)

от третьего лица: без участия (извещены)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (07АП-6963/16) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 15 июня 2016 года по делу N А03-4524/2016 (судья А.С. Гуляев)

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Версаль" (ИНН 2221208650, ОГРН 1132225017484, г. Барнаул) и общества с ограниченной ответственностью "Фестиваль" (ИНН 2222816876, ОГРН 1132223010842, г. Барнаул) к администрации города Барнаула (ИНН 2225066269, ОГРН 1042202280251, г. Барнаул), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула

о признании незаконными действий и об обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Версаль" (далее - ООО "Версаль") и общество с ограниченной ответственностью "Фестиваль" (далее - ООО "Фестиваль") обратились в арбитражный суд с иском к администрации города Барнаула (далее - Администрация) о признании незаконными действий администрации в лице комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, выразившихся в отказе от заключения договора аренды на новый срок, и обязании ответчика заключить такой договор.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 15.06.2016 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что истцы не являются лицами, которые имеют право на приобретении спорного земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - закон N 137 -ФЗ"); полагает, что ссылка на нормы пункта 3 ст. 39.6 ЗК РФ несостоятельна. Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Истцы в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представили отзыв на апелляционную жалобу, в котором просят решение суда первой инстанции от 15.06.2016 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание полномочных представителей не направили, о времени его проведения надлежаще уведомлены. Апелляционный суд считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, выслушав представителя истцов, полагавшую, что оснований для удовлетворения жалобы не имеется, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка N 13384 от 24.09.2008 (в редакции дополнительного соглашения от 23.12.2014) администрация города Барнаула предоставила ООО "Анастасия" в аренду следующие земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся в муниципальной собственности: участок площадью 0,3689 га, кадастровый номер 22:63:010334:71, местоположение - Алтайский край, г. Барнаул, прилегающий к западной границе земельного участка по адресу: тракт Павловский, 180; участок площадью 2,2871 га, кадастровый номер 22:63:010334:72, местоположение - Алтайский край, г. Барнаул, прилегающий к восточной границе земельного участка по адресу: тракт Павловский, 180; участок площадью 3,3986 га, кадастровый номер 22:63:010334:73, местоположение - г. Барнаул, тракт Павловский, 180.

В настоящее время указанные земельные участки объединены в один участок площадью 60 546 кв.м, расположенный по адресу: г. Барнаул, тракт Павловский, 180, кадастровый номер 22:63:010334:89.

По договорам о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.04.2010, от 26.12.2014, от 01.01.2015, от 07.05.2015 права и обязанности арендаторов по договору N 13384 от 24.09.2008 переходили к другим лицам. ООО "Фестиваль" стало выступать в качестве арендатора по договору N 13384 с 19.08.2014, ООО "Версаль" - с 26.12.2014.

Став арендаторами, истцы до окончания срока действия договора аренды использовали земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления, продолжили освоение участка. Степень готовности возведенных на участке объектов незавершенного строительства составляет 40 %.

До истечения срока действия договора (30.11.2015) истцы неоднократно обращались к ответчику с просьбой о продлении срока аренды. Однако письмами N ПИ 3100/01-13/3 от 19.10.2015, N ОЮ 14/01-13/3 от 20.11.2015 ответчик в лице комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула уведомил истцов о предстоящем прекращении договора аренды и невозможности его продления в соответствии с нормами действующего законодательства.

30.11.2015 истцы вновь обратились в комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула с заявлением, в котором просили перезаключить договор аренды на новый срок для завершения строительства объектов недвижимости.

Письмом N ПЮ 154/01-13/4 от 25.12.2015 комитет отказал в перезаключении договора аренды, мотивировав свой отказ тем, что согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на арендуемом земельном участке по адресу: г. Барнаул, ул. Павловский тракт, 180, объект незавершенного строительства не значится, в связи с чем у истцов отсутствует право на приобретение указанного земельного участка в аренду без поведения торгов.

Отказ в перезаключении договора аренды послужил основанием для обращения истцов в суд с настоящим исковым заявлением.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, принял по существу правильный судебный акт, при этом выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, в связи с чем отклоняет доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьей 307, 309 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пунктам п. 1 и п. 2 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Судом первой инстанции установлено, что дополнительным соглашением от 30.08.2013 срок договора продлен до 30.11.2015, таким образом, на дату обращения истцов с заявлением о продлении срока действия спорного договора аренды земельного участка (19.10.2015, 20.11.2015) и на дату окончания срока действия данного договора (30.11.2015) действовал Земельный кодекс РФ с изменениями, внесенными Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ).

В силу подпункта 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии условия, что на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ установлены случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В частности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Учитывая, что на спорном земельном участке расположены объекты незавершенного строительства, участок предоставлен истцам до 01.03.2015, а также принимая во внимание выданное ответчиком и действующее разрешение на строительство, отказ ответчика от заключения договора аренды для завершения строительства обоснованно признан судом незаконным.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции норм материального права не нашли своего подтверждения в ходе установления обстоятельств дела и исследования доказательств, основаны на ином толковании норм права, в связи с чем судом апелляционной инстанции отклонены как несостоятельные.

Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, исходя из их относимости и допустимости.

Проанализировав и оценив в совокупности и взаимосвязи доказательства, представленные в материалах дела, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в период действия спорного договора аренды истцами были осуществлены как все необходимые подготовительные работы для строительства объектов розничной торговли - торговых центров со вспомогательной инфраструктурой, так и осуществлено возведение этих объектов, степень готовности которых на день обращения о продлении договора составляла 40 % (объекты незавершенного строительства), в том числе с возведением фундамента - 100 %, что как верно отметил суд первой инстанции, свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, для предоставления земельного участка без проведения торгов (подпункт 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ).

Доказательств обратного заявителем жалобы в материалы дела в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ представлено не было.

При этом арбитражный суд правомерно отметил, что согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 23.12.2008 N 8985/08, исходя из положений статьи 35 ЗК РФ, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Таким образом, право на продление договора аренды связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 21 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суд первой инстанции установил, что на момент вынесения оспариваемого отказа на испрашиваемом земельном участке, предоставленном заявителям до 01.03.2015, имелись объекты незавершенного строительства.

Поскольку совокупность условий, предусмотренных пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ), пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, установлена, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что наличие у истцов права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов является подтверждённым, соответственно отказ ответчика в предоставлении истцам земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов по основанию, изложенному в письме от 25.12.2015 N ПЮ 154/01-13/4, не соответствует требованиям земельного законодательства и нарушает права и законные интересы ООО "Версаль" и ООО "Фестиваль", поскольку не позволяет им завершить строительство возводимого объекта.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой истцу предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат. Ответчик данное обстоятельство не оспаривает.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования истцов в полном объеме.

Ссылка подателя жалобы на судебную практику не может быть принята апелляционным судом во внимание при рассмотрении настоящего дела, поскольку какого-либо преюдициального значения для настоящего дела не имеет, принята судами по конкретным делам, фактические обстоятельства которых отличны от фактических обстоятельств настоящего дела.

Иное толкование заявителем положений гражданского законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального права.

При принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 15.06.2016 года по делу N А03- 4524/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

О.Б. Нагишева

Судьи

О.Ю. Киреева И.И. Терехина