Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 сентября 2016 г. N 15АП-5473/13

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 ноября 2016 г. N Ф08-8286/16 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

05 сентября 2016 г.

дело N А53-35300/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2016 года.

В полном объеме постановление изготовлено 05 сентября 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Галова В.В., Глазуновой И.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Цушко И.Э.,

при участии:

от истцов - Моисеенко Денис Владимирович по доверенности от 17.10.2014, по доверенности 23.12.2015;

от ответчика ОАО "Интурист" - Мальцева Инна Алексеевна по доверенности от 14.05.2016;

от ответчика Поповой Л.В. - Попова Людмила Васильевна лично, паспорт, представитель - Макаров Евгений Васильевич по доверенности от 11.01.2016

эксперт Жмакин Анатолий Андреевич,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зикеевой Татьяны Валерьевны, индивидуального предпринимателя Панковой Елены Ивановны

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 13 марта 2013 года по делу N А53-35300/2012,

принятое в составе судьи Захарченко О.П.,

по иску индивидуального предпринимателя Зикеевой Татьяны Валерьевны (ИНН 616613099120, ОГРН 310619308100054),

индивидуального предпринимателя Панковой Елены Ивановны (ИНН 616613895555, ОГРН 310619327800049)

к ответчикам: открытому акционерному обществу "Интурист в г. Ростове-на-Дону" (ИНН 6163008014, ОГРН 1026103158344)

индивидуальному предпринимателю Поповой Людмиле Васильевне (ИНН 616200290886, ОГРН 308616214400044),

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 6164229538, ОГРН 1046164044156),

общества с ограниченной ответственностью "Континент" (ИНН 6164303157, ОГРН 1116164001887)

о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, признании права общей долевой собственности,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Зикеева Татьяна Валерьевна и индивидуальный предприниматель Панкова Елена Ивановна обратились в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу "Интурист в г. Ростове-на-Дону" (далее ОАО "Интурист", Общество "Интурист") индивидуальному предпринимателю Поповой Людмиле Васильевне о

- признании недействительным договора купли-продажи от 29.03.2012, заключенного открытым акционерным обществом "Интурист в городе Ростове-на-Дону" и индивидуальным предпринимателем Поповой Людмилой Васильевной;

- применении последствий недействительности сделки, обязав Попову Л.В. вернуть ОАО "Интурист" недвижимое имущество, расположенное по адресу: г.Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Большая Садовая, д. 115, площадью 335 кв.м., а именно 1 этаж площадью 170,5 кв.м. (комнаты N 1 - площадью 11,9 кв.м., N 2 - площадью 3,2 кв.м., N 3 - площадью 155,4 кв.м.), 2 этаж площадью 164,5 кв.м. (комнаты N 1 - площадью 11,9 кв.м., N 2 - площадью 3,2 кв.м., N 3 - площадью 97,2 кв.м., N 4 - площадью 52,2 кв.м.), земельный участок площадью 237 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0040802:50;

- аннулировании записи о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество: литер АА1(А), расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Большая Садовая, д. 115, площадью 335 кв.м., а именно 1 этажа площадью 170,5 кв.м. (комнаты N 1 - площадью 11,9 кв.м., N 2 - площадью 3,2 кв.м., N 3 - площадью 155,4 кв.м.), 2 этажа площадью 164,5 кв.м. (комнаты N 1 - площадью 11,9 кв.м., N 2 - площадью 3,2 кв.м., N 3 - площадью 97,2 кв.м., N 4 - площадью 52,2 кв.м.), земельного участка площадью 237 кв.м с кадастровым номером 61:44:0040802:50 от ОАО "Интурист" к Поповой Л.В.;

- истребовании общего имущества, а именно комнаты N 1 - площадью 11,9 кв.м., N 2 - площадью 3,2 кв.м., N 3 - площадью 155,4 кв.м., расположенных на первом этаже, и комнаты N 1 - площадью 11,9 кв.м., N 2 - площадью 3,2 кв.м., расположенных на втором этаже литера АА1(А), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Большая Садовая, д. 115, а также земельного участка площадью 237 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0040802:50, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Большая Садовая, д. 115;

- признании права общей долевой собственности за Зикеевой Т.В. в размере 4/15 и Панковой Е.И. в размере 8/15 на общее имущество, а именно на комнаты N 1 - площадью 11,9 кв.м., N 2 - площадью 3,2 кв.м., N 3 - площадью 155,4 кв.м., расположенные на первом этаже, и комнаты N 1 - площадью 11,9 кв.м., N 2 - площадью 3,2 кв.м., расположенные на втором этаже литера АА1(А), и земельный участок площадью 237 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0040802:50, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Большая Садовая, д. 115.

Исковые требования мотивированы тем, что истцы являются сособственниками нежилых помещений, расположенных на 3 и 4 этажах нежилого здания. На основании оспариваемого договора Обществом "Интурист" произведено отчуждение общего имущества нежилого здания (лестницы - помещения N 1 на трех этажах здания, лифта - помещения N 2 на трех этажах здания, и общего холла - помещение N 3 на 1 этаже здания). Поскольку оспариваемая сделка и внесенные записи нарушают право общей долевой собственности на общее имущество нежилого здания, истцы обратились с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13 марта 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, что истцами не доказано, что спорные помещения относятся к общему имуществу собственников помещений в нежилом здании, а спорная лестница, расположенная с внешней части стены здания используется для обслуживания каких-либо помещений, принадлежащих истцам.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, индивидуальный предприниматель Зикеева Татьяна Валерьевна, индивидуальный предприниматель Панкова Елена Ивановна обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просили решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общества с ограниченной ответственностью "Континент" (далее - Общество "Континент").

В отзыве на апелляционную жалобу Попова Л.В. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу ОАО "Интурист" просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования - удовлетворить (т. 3 л.д. 95 - 102).

В судебном заседании представители поддержали соответственно доводы апелляционной жалобы и отзывов на апелляционную жалобу; представители Поповой Л.В. настаивали на отводе экспертов, назначении повторной экспертизы, а также заявили ходатайство об отложении судебного заседания в целях урегулирования спора и утверждения мирового соглашения; представители истцов и общества "Интурист" ходатайство об отложении судебного заседания не поддержали, активной процессуальной позиции по нему не выразили, оставили его разрешение на усмотрение суда.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов на апелляционную жалобу, выслушав представителей участвующих в деле лиц, пояснения экспертов, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 29.03.2012 (т. 1 л.д. 101 - 103, 16 - 18) Общество "Интурист" приняло обязательство передать в собственность Поповой Л.В. следующее недвижимое имущество:

- нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, д. 115, общей площадью 335 кв.м., а именно: 1 этаж - 170,5 кв.м. (комнаты N 1, площадью 11,9 кв.м., N 2, площадью 3,2 кв.м., N 3, площадью 155,4 кв.м.), 2 этаж - 164,5 кв.м. (комнаты N 1, площадью 11,9 кв.м., N 2, площадью 3,2 кв.м., N 3, площадью 97,2 кв.м., N 4, площадью 52,2 кв.м.);

- земельный участок площадью 237 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0040802:50.

Цена помещения определена в размере 10 136 000 рублей, цена земельного участка 185 000 рублей.

Государственная регистрация перехода права собственности на помещение осуществлена 06.04.2012 за номером 61-61-01/175/2012-421.

Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок осуществлена 06.04.2012 за номером 61-61-01/175/2012-423 (т. 1 л.д. 98).

Полагая, что комнаты N 1 (лестница) и N 2 (лифтовая шахта) на первом и втором этажах здания, а также комната N 3 (холл) на первом этаже здания (далее - спорные помещения) и расположенный под зданием земельный участок являются общим имуществом собственников помещений нежилого здания, испытывая препятствия в использовании указанного имущества, истцы обратились с настоящим иском.

В отзыве на иск и на апелляционную жалобу Попова Л.В. (покупатель, ответчик) отмечает, что истцы приобрели право собственности в результате самовольной реконструкции помещений 3 и 4 этажа путем их надстройки над помещениями и земельным участком Поповой Л.В. С учетом изложенного, Попова Л.В. полагает, что спорные помещения не обслуживали помещения истцов, у истцов отсутствует право общей собственности как на сами помещения, так и на самовольно занятый земельный участок.

Указанные доводы отклоняются судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

По договору дарения от 05.04.2007 истец Зикеева Т.В. была одарена Чабановым В.В. 1/3 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение: комнаты N N 54 (2-3-4-5), 55(6), 56(6), 57(1), 58(1), 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, общей площадью 675,7 кв.м., расположенных на 3 этаже 17-этажного здания Литер А, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, д. 115 (т. 4 л.д. 29 - 30). Государственная регистрация права общей долевой собственности осуществлена 04.05.2007 за номером 61-61-01/220/2007-42.

По договору купли-продажи от 16.03.2009 истцом Панковой Е.И. приобретены 2/3 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение: комнаты N N 54 (2-3-4-5), 55(6), 56(6), 57(1), 58(1), 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, общей площадью 675,7 кв.м., расположенных на 3 этаже 17-этажного здания Литер А, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, д. 115 (т. 4 л.д. 27 - 28). Государственная регистрация права общей долевой собственности осуществлена 06.04.2009 за номером 61-61-01/190/2009-137.

Зикеевой Т.В. и Панковой Е.И. была произведена реконструкция принадлежащего им объекта путем демонтажа межкомнатных перегородок, пристройки части помещения 3 этажа площадью 171,9 кв.м., надстройке над помещением 3 этажа комнат N 119, 120, общей площадью 505,1 кв.м., расположенных на уровне 4 этаже. Общая площадь объекта после реконструкции составила 1 352,7 кв.м. (кадастровый паспорт помещения по состоянию на 10.02.2011 - т. 4 л.д. 13 - 15).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.12.2010 по делу N А53-20370/2010 за истцами признано право общей долевой собственности (Зикеевой Т.В. - 1/3 доли в праве общей собственности, Панковой Е.И. - 2/3 доли в праве общей собственности) на реконструированный объект, а именно: нежилое помещение, общей площадью 1 352,7 кв.м., состоящее из комнат N 54 (2-3-4-5)-55(6)-56(6)-57(1)-58(1), N 59-60-61-62-63-64-65-66-67-68-69-70-71-72-73-74-75, общей площадью 847,6 кв.м., расположенных на 3 этаже, и комнат N 119, 120, общей площадью 505,1 кв.м., расположенных на 4 этаже здания (т. 1 л.д. 10 - 15). Решение вступило в законную силу.

Государственная регистрация права общей собственности произведена 28.02.2011 (т. 1 л.д. 6 - 9, 99 - 100).

Таким образом, реконструкция помещений истцов произведена, а право собственности истцов на реконструированное помещение признано государством до приобретения спорных помещений ответчиком Поповой Л.В. по договору от 29.03.2012.

В свою очередь, собственник спорных помещений на момент проведения реконструкции и вынесения решения Арбитражного суда Ростовской области от 16.12.2010 по делу N А53-20370/2010 - Общество "Интурист" (продавец) - против реконструкции не возражал. В судебных заседаниях суда апелляционной инстанции, а также отзывах на апелляционную жалобу (т. 3 л.д. 95 - 102) указал, что реконструкция 3 этажа и настройка помещений 4 этажа произведены по проекту, подготовленному в 2004 году, и права Общества "Интурист" не нарушают. Спорные помещения изначально предполагались к совместному использования истцами и Обществом "Интурист", о чем приобретатель помещений (Попова Л.В.) была проинформирована в соглашении от 29.03.2012 (т. 4 л.д. 5 - 8).

При таких обстоятельствах, учитывая, что реконструкция помещений истцов произведена до заключения договора купли-продажи спорных помещений, с согласия продавца (собственника спорных помещений на момент реконструкции), то Попова Л.В. приобрела спорные помещения со всеми функциональными и правовыми последствиями, вызванными ранее проведенной реконструкцией.

Возражения Поповой Л.В. (покупателя) по поводу последствий реконструкции 3 и 4 этажей в отношении свойств помещений 1 и 2, приобретенных по договору от 219.03.2012, могут быть адресованы только к продавцу помещений (Обществу "Интурист"), исходя из условий договора купли-продажи.

С учетом изложенного, истцами должно быть доказано, что спорные помещения 1 и 2 этажей были отнесены к общему имуществу собственников помещений в нежилом здании до даты заключения договора купли-продажи от 29.03.2012.

В пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Как следует из технического паспорта по состоянию на 14.11.2011, представленного Обществом "Интурист" (т. 3 л.д. 106 - 117), помещения, отчужденные Поповой Л.В., имели следующее назначение:

- на 1 этаже: N 1 - лестница, площадью 11,9 кв.м., N 2 - подсобная, площадью 3,2 кв.м., N 3 - основная, площадью 155,4 кв.м.;

- на 2 этаже: N 1 - лестница, площадью 11,9 кв.м., N 2 - подсобная, площадью 3,2 кв.м., N 3 - основная, площадью 97,2 кв.м., N 4 - основная, площадью 52,2 кв.м..

Лестница, обозначенная в качестве помещения N 1 на 1 и 2 этажах здания, имеется также на кадастровом паспорте помещений 3 и 4 этажей, который составлен по состоянию на 10.02.2011 (т. 4 л.д. 13 - 15).

При этом доводы Поповой Л.В. о том, что спорная лестница не соответствует действующим требованиям пожарной безопасности, не имеют правового значения для целей определения состава общего имущества. Вопросы правовой судьбы общего имущества (в том числе реконструкции в целях приведения в соответствие с действующими строительными и противопожарными нормами) должны разрешаться собственниками помещений в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (пункт 6 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что лестница (помещение N 1 на 1 и 2 этажах здания) предназначена для обслуживания более одного помещения в пристроенном здании литера АА1(А), а потому относится к общему имуществу собственников помещений указанного здания.

Помещение N 2 на экспликации технического паспорта по состоянию на 14.11.2011 (т. 3 л.д. 106 - 117) обозначено как подсобное.

Согласно пояснению истцов, указанное помещение представляет собой лифтовую шахту.

В дополнении к отзыву на апелляционную жалобу Общество "Интурист" указывает, что лифт был установлен в 1996 году и принят к учету как объект основных средств ОАО "Интурист в г. Ростове-на-Дону"; к моменту продажи нежилых помещений в 2004 году лифт был выведен из эксплуатации по требованию Ростехнадзора; в техническом паспорте обозначена лифтовая шахта; лифтовая шахта между вторым и третьим этажами заложена бетонной плитой (т. 3 л.д. 101).

Наличие лифта отражено в техническом паспорте по состоянию на 21.10.2003 (т. 6 л.д. 29 - 32). Согласно техническому паспорту по состоянию на 21.10.2003, лифт и спорная лестница не были встроены в помещения 1 и 2 этажей здания и предназначались для обслуживания помещений только 3 этажа.

Согласно техническому отчету и заключению о состоянии строительных конструкций, составленному в 2004 году ООО "Проектно-производственная фирма Промэнергопроект", лифт был встроен в фасад здания с 1 по 3 этажи, что зафиксировано на плане казино (стр. 28) и фото N 2 на 28.08.2004 "Фрагмент фасада пристройки в осях "К-Ж" с западной стороны (стр. 17).

В техническом паспорте по состоянию на 12.03.2009 (т. 1 л.д. 36) также отражено наличие спорной лестницы и лифтовой шахты на 3 этаже здания.

В кадастровом паспорте по состоянию на 10.02.2011 (т. 4 л.д. 13 - 15) на уровне 3 и 4 этажей отражено наличие спорной лестницы и лифтовой шахты.

Однако в поэтажном плане 3 этажа имеется отметка, датированная 17.01.2013, "убран лифт" (выделенные материалы дела т. 1 л.д. 15), аналогичная отметка имеется и на плане 4 этажа (выделенные материалы дела т. 1 л.д. 17).

Суд апелляционной инстанции отмечает, что отметка, датированная 17.01.2013, совершена значительно позже даты заключения договора купли-продажи от 29.03.2012.

Более того, решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.11.2013 по делу N А53-13411/2013 установлено (абзац 9 на странице 6, абзацы 2 и 3 на странице 7 решения): начиная с 17.10.2012 (дата выдачи Поповой Л.В. разрешения на строительство) ИП Попова Л.В. приступила к проведению реконструкции помещений на 1 и 2 этажах, а именно, демонтировала лифтовую шахту, первый лестничный марш, передвинула фасадную стену, возвела перегородки на первом этаже, приступила к обустройству подвала, а также совершила иные действия по реконструкции указанных помещений. 24.10.2012 ИП Зикеева Т.В. обратилась с претензиями к ИП Поповой Л.В., в которых просила сообщить причины демонтажа лифтового оборудования, а также просила осуществить восстановление лифтовой шахты. Однако, до настоящего времени никаких действий, направленных на приведение помещений 1 и 2 этажей в первоначальное состояние ИП Поповой Л.В. не последовало.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.11.2013 по делу N А53-13411/2013 признано незаконным разрешение на строительство N RU61310000-7915-1 от 17.10.2012, выданное Администрацией города Ростова-на-Дону в лице Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону индивидуальному предпринимателю Поповой Людмиле Васильевне.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции о незаконности проведенной реконструкции, в постановлении от 02.07.2014 N А53-13411/2013 Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал, что выводы об отказе в удовлетворении требований о приведении нежилых помещений в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции, сделаны без учета привил статьи 222 Гражданского кодекса, а также без исследования и оценки представленных в дело доказательств относительно возможности приведения самовольно реконструированного объекта в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

При новом рассмотрении дела N А53-13411/2013 решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.11.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2015 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.05.2015, на Попову Л.В. возложена обязанность по монтажу шахты лифтового узла, согласно его конфигурации, указанной в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 29.03.2012.

Таким образом, судебными актами по делу N А53-13411/2013 установлено нахождение лифтовой шахты на момент заключения договора купли-продажи от 29.03.2012.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ указанные обстоятельства считаются установленными и не доказываются вновь (не могут быть опровергнуты) при рассмотрении настоящего дела.

Согласно доводам истцов, помещение N 3, расположенное на первом этаже здания, предназначено для использования всеми собственниками помещений в нежилом здании.

Как следует из технического паспорта по состоянию на 14.11.2011 (т. 3 л.д. 115), использование спорных лестницы (помещение N 1) и лифтовой шахты (помещение N 2) возможно только путем доступа в помещение N 3 на 1 этаже, которое представляет собой холл встроено-пристроенного здания литер АА1(А). Через помещение N 3 осуществляется переход в помещения N 12, N 9-10, которые также расположены на первом этаже. Через помещения N 9-10 возможен также переход в помещения гостиницы "Интурист" лит. "А", что, в частности, обозначено в техническом паспорте по состоянию на 12.10.2004 (т. 6 л.д. 86).

В целях установления юридически значимых обстоятельств по делу, установления характеристик, позволяющих отнести помещение N 3 к общему имуществу собственников помещений в нежилом здании (либо отвергнуть соответствующие доводы истцов) определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2013 по делу назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Профессиональные экспертные технологии" Кондратенко Татьяне Олеговне, Чьеу Дмитрию Тху.

По результатам проведения экспертизы подготовлено заключение о результатах комиссионной судебной экспертизы от 23.12.2013 N 089/Э, которое было сформировано в виде 4 тома выделенных материалов дела. Для удобства состава суда и лиц, участвующих в деле, указанные выделенные материалы будут именоваться также, как они именовались при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции - выделенные материалы дела том N 4.

По результатам проведенного исследования эксперты пришли, в частности, к следующим выводам: помещение N 3, площадью 155,4 кв.м. - холл; согласно графическим данным приложения к договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.03.2012, в помещении N 3 расположена входная группа в здание четырехэтажной пристройки со стороны улицы Журавлева, и через объем данного помещения осуществляется доступ к помещениям лестнично-лифтового узла - помещению N 1 и помещению N 2. Таким образом, помещение N 3 является помещением, обслуживающим более одного помещения (выделенные материалы дела т. 4 л.д. 32).

Кроме того, эксперты пришли к выводу, что помещение N 4 площадью 52,2 кв.м., расположенное на втором этаже здания также относится к общему имуществу

Эксперты указали следующее: помещение N 4 - коридор; данное помещение наделено коммуникационной функцией - объединяет помещения, расположенные на первом, втором, третьем и четвертом этажах, в рамках исследуемого здания четырехэтажной пристройки. Таким образом, помещение N 4 является помещением, обслуживающим более одного помещения (выделенные материалы дела т. 4 л.д. 33).

Поскольку имелись отдельные сомнения в обоснованности заключения экспертов, которые отражены в определении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2015, по ходатайству лиц, участвующих в деле, на основании части 2 статьи 87 АПК РФ по делу назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено экспертам индивидуальному предпринимателю Жмакину Анатолию Андреевичу и кадастровому инженеру Кротик Вадиму Петровичу.

По результатам проведенной судебной экспертизы представлено заключение от 17.03.2016 N 01-16 (т. 10 л.д. 3 - 76).

Согласно выводам экспертов, изложенным в заключении от 17.03.2016 N 01-16, по состоянию на 29.03.2012 к общему имуществу здания могли быть отнесены следующие помещения:

- первый этаж: помещение N 1 (лестница, площадью 11,9 кв.м.), помещение N 2 (подсобное - шахта лифта, площадью 3,2 кв.м.) и помещение N 3 (основное, площадью 155,4 кв.м.);

- второй этаж: помещение N 1 (лестница, площадью 11,9 кв.м.), помещение N 2 (подсобное - шахта лифта, площадью 3,2 кв.м.) и помещение N 4 (основное, площадью 52,2 кв.м.) (т. 10 л.д. 18 - 19).

Эксперты указали, что основное помещение N 3 могло быть отнесено к общему имуществу здания на основании того, что этими помещениями пользовались не менее 3-х собственников, а именно - ОАО "Интурист", Зикеева Т.В. и Панкова Е.И. Основное помещение N 3 первого этажа не разграничено никакими перегородками, имеет самостоятельный номер, поэтому экспертом принимается полной площадью - 155,4 кв.м.

Эксперты также пришли к выводу о том, что к общему имуществу здания может быть отнесено помещение N 4 площадью 52,2 кв.м. на том основании, что оно является проходным при пользовании лестницей и лифтом (т. 10 л.д. 18).

Указанные выводы экспертов подтверждаются материалами дела, ранее перечисленными доказательствами, в том числе преюдициальными судебными актами по делу N А53-13411/2013, а потому принимаются судом апелляционной инстанции как достоверные.

При этом суд апелляционной инстанции отвергает возражения Поповой Л.В. относительно факта отсутствия лифтового оборудования и лифтовой шахты, лестницы и других помещений ввиду их реконструкции, а также возможного использования в качестве общего имущества помещения N 3 на первом этаже и помещения N 4 на втором этаже не в полном объеме, а лишь в части.

Как было указано ранее, судебными актами по делу N А53-13411/2013 признано незаконным разрешение на строительство N RU61310000-7915-1 от 17.10.2012, выданное Поповой Л.В., на Попову Л.В. возложена обязанность привести нежилые помещения общей площадью 335 кв.м., расположенные: на 1 этаже - 170,5 кв.м. (комнаты: N 1, N 2, N 3) и на 2 этаже - 164,5 кв.м. (комнаты: N 1, N 2, N 3, N 4), по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, 115, в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции.

Начав реконструкцию спорных помещений без согласования с иными собственниками помещений в здании и изменив состояние спорных помещений, Попова Л.В. сделала невозможным оценку состояния спорных помещений по результатам их осмотра, а потому приняла на себя все риски, связанные с оценкой состояния помещений исключительно по представленным в материалы дела документам. В представленных в материалы дела документах отсутствуют какие-либо перегородки в помещении N 3 на первом этаже и в помещении N 4 на втором этаже. Судебными актами по делу N А53-13411/2013 на Попову Л.В. возложена обязанность восстановить помещения в состояние, соответствующее данным, отраженным в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 29.03.2012. При таких обстоятельствах оценка состояния спорных помещений возможна только по документам, отражающим их состояние на 29.03.2012. Выводы экспертов в данной части полностью соответствуют представленным в материалы дела документам с учетом указанной правовой позиции, специально отраженной в определении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2015 о назначении повторной судебной экспертизы.

Более того, как будет показано далее, отдельные сомнения, которые могут существовать относительно площади помещения N 4, которую следует относить к общему имуществу собственников здания, не влияют на существо спора, не препятствуют удовлетворению исковых требований.

Аналогично отклоняются возражения Поповой Л.В., поддержанные судом первой инстанции, о невозможности отнесения к общему имуществу лестницы и лифта, поскольку доступ в помещения истцов может осуществляться также через соседнее здание, принадлежащее обществу "Интурист".

Данный довод не имеет правового значения, поскольку наличие нескольких входов в одно и то же помещение не меняет функционального назначения общего имущества собственников здания: лифтов, лестниц, холлов, которые все также предназначены для использования несколькими собственниками наряду с доступом через соседнее здание.

Таким образом, на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от 29.03.2012 помещения N 1 - лестница, помещение N 2 - лифтовая шахта, расположенные на 1 и 2 этажах здания, а также помещение N 3 - холл первого этажа, помещение N 4 второго этажа, предназначались для обслуживания более одного помещения нежилого здания, а потому относились к общему имуществу здания.

Кроме того, к общему имуществу собственников помещений в здании следует отнести земельный участок площадью 237 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0040802:50, расположенный под пристроенным зданием (спорными помещениями).

Оценивая доводы истцов о недействительности сделки, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

По договору купли-продажи от 29.03.2012 общество "Интурист" в отсутствие согласия остальных сособственников (истцов) распорядилось общим имуществом, принадлежащем собственникам помещений в здании.

Вместе с тем, в состав отчуждаемого имущества также включено помещение, которое не относятся к общему имуществу собственников помещений в здании, - помещение N 3 на втором этаже, площадью 97,2 кв.м.

Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В пункте 100 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено: признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ); при этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать.

Изучив материалы дела, исследовав мотивы, которыми руководствовались стороны при заключении оспариваемого договора купли-продажи, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что заключение договора купли-продажи от 29.03.2012 без включения в него условий о продаже общего имущества собственников помещений здания было бы невозможным.

Так, непосредственно перед заключением оспариваемого договора купли-продажи от 29.03.2012 сторонами подписано соглашение о намерениях (т. 8 л.д. 56 - 57), по условиям которого стороны договорились:

- в течение 1 месяца с даты подписания договора купли-продажи произвести демонтаж и удалить с территории объекта лифт с лифтовой шахтой и машинным отделением;

- в течение 1 месяца с даты подписания договора купли-продажи произвести демонтаж и удалить с территории объекта все вертикальные гипсокартонные перегородки, за исключением огораживающих вход в кондитерский магазин;

- в течение 1 месяца с даты подписания договора купли-продажи произвести демонтаж и удалить с территории объекта нижний пролет внутренней лестницы на 1 этаже;

- в течение 1 месяца с даты подписания договора купли-продажи смонтировать межэтажные перекрытия 1 и 2 этажей в месте запроектированной лифтовой шахты;

- произвести пристройку из витражного заполнения на металлокаркасе по ленточному фундаменту с указанными в соглашении размерами.

Таким образом, до заключения оспариваемого договора купли-продажи от 29.03.2012 стороны договора купли-продажи достигли соглашения от 29.03.2012 о совместных действия по реконструкции отчуждаемого имущества, в том числе путем демонтажа общего имущества.

При этом согласие истцов на совершение указанных действий получено не было.

При таких обстоятельствах очевидно, что заключение договора купли-продажи от 29.03.2012 без общего имущества собственников помещений здания (лифта, лестницы, холла первого этажа) было невозможным, поскольку очевидно препятствует проведению согласованной сторонами договора реконструкции.

С учетом изложенного, требование о признании недействительным договора купли-продажи от 29.03.2012 подлежит удовлетворению, поскольку оспариваемая сделка является ничтожной, как противоречащая пункту 1 статьи 246, статье 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013 - пункт 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Истцы просят применить последствия недействительности сделки.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.09.2013).

Суд апелляционной инстанции полагает, что применение последствий недействительности договора купли-продажи от 29.03.2012 в данном случае возможно с учетом значительных особенностей, которые будут изложены ниже.

В первую очередь, суд апелляционной инстанции отмечает, что по договору купли-продажи от 29.03.2012 Попова Л.В. должна была уплатить обществу "Интурист" 10 321 000,00 рублей, в том числе 10 136 тыс. за помещения и 185 тыс. за земельный участок, расположенный под помещениями.

Расчеты по договору должны были завершиться 01.04.2013 (пункты 2.3 - 2.4 договора купли-продажи от 29.03.2012).

Определением от 29.07.2016 суд апелляционной инстанции предложил Поповой Л.В. и обществу "Интурист" пояснить: получено ли обществом "Интурист" от Поповой Л.В. встречное предоставление за переданное недвижимое имущество в размере 10 321 000,00 рублей?

Соответствующие пояснения суду апелляционной инстанции не предоставлены.

При этом ни одна из сторон договора не заявляла о неисполнении договора купли-продажи от 29.03.2012 в какой-либо части.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что соблюдение положений статей 166 и 167 ГК РФ в части двухсторонней реституции требует присуждения Поповой Л.В. всего уплаченного ей по сделке даже в отсутствие заявления об этом. Следовательно, общество "Интурист" обязано вернуть Поповой Л.В. 10 321 000,00 рублей, уплаченных по договору купли-продажи от 29.03.2012.

Применительно к вопросу о возврате имущества обществу "Интурист" суд апелляционной инстанции также учитывает следующие разъяснения, изложенные в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

При этом действующее законодательство не запрещает истцу соединить вместе требования о применении реституции, об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ), об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ) и о признании права общей долевой собственности в те случаях, когда в отношении части имущества владение утрачено, а в отношении части имущества внесена запись о государственной регистрации права индивидуальной собственности на общее имущество, но сособственники сохраняют владение общим имуществом.

В данном случае суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости разграничения имущества, в отношении которого истцами утрачено владение (в таком случае следует удовлетворить виндикационное требование), от имущества, владение которым не утрачено, но которое подлежит изъятию у Поповой Л.В. в порядке применения последствий недействительности сделки (в таком случае имущество должно быть возвращено продавцу - обществу "Интурист").

Соответственно, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости удовлетворения виндикационных требований в отношении комнаты N 1 - площадью 11,9 кв.м., N 2 - площадью 3,2 кв.м., N 3 - площадью 155,4 кв.м., расположенные на первом этаже литера А.А1(А), и комнаты N 1 - площадью 11,9 кв.м., N 2 - площадью 3,2 кв.м., N 4 - площадью 52,2 кв.м., расположенные на втором этаже литера А1(А), согласно кадастровому паспорту помещений, составленному на 19.12.2011.

Включение помещения N 4, расположенного на втором этаже здания, несмотря на то, что в просительной части иска помещение N 4 прямо не указано, обусловлено следующим.

Как следует из текста искового заявления, апелляционной жалобы и всех письменных пояснений истцов, истцы просят изъять у Поповой Л.В. все имущество, восстановив их права на общее имущество.

Судом первой инстанции отказано в удовлетворении иска (решение суда первой инстанции - т. 2 л.д. 51 - 59) фактически без оценки доводов иска и возражений ответчиков, без проверки состава общего имущества, судом первой инстанции дано неверное описание спорного имущества, указано, что спорная лестница расположена с внешней части стены здания и т.п.

После ознакомления с выводами экспертов истцы поддержали свои требования о восстановлении права общей собственности и в отношении помещения N 4. Оба ответчика были осведомлены о позиции истца, могли и представляли возражения и доказательства по данному доводу.

Фактически указанное требования, неразрывно связанное с иными требованиями о восстановлении права общей собственности, рассмотрено судом апелляционной инстанции по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Более того, сугубо формальный подход (без учета воли истцов) в данном случае будет означать необходимость возврата помещения N 4 обществу "Интурист" в порядке применения реституции с изложением в мотивировочной части вывода об относимости помещения N 4 к общему имуществу собственников помещений в здании. Однако такой подход не приведет к полноценной защите нарушенного права, будет игнорировать волю истцов и будет противоречить разъяснениям, изложенным в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

С учетом изложенного, выявив истинную волю истцов и предоставив ответчикам возможность возражать против отнесения помещения N 4 второго этажа к общему имуществу, суд апелляционной инстанции полагает необходимым истребовать в пользу истцов и данное помещение.

При этом, как уже неоднократно было указано ранее, отсутствие в натуре спорных помещений не является препятствием к удовлетворению требований о виндикации имущества. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.11.2014 по делу N А53-13411/2013 на Попову Л.В. возложена обязанность восстановить спорные помещения. Поскольку взыскателями по требованию о восстановлении спорных помещений являются Зикеева Т.В. и Панкова Е.И., то и препятствий для удовлетворения иска об истребовании того же имущества в их же пользу не имеется. Постановление по настоящему делу в таком случае будет дополнять судебные акты по делу N А53-13411/2013, Попова Л.В. должна будет восстановить помещения и передать их в восстановленном виде Зикеевой Т.В. и Панковой Е.И.

Помещение N 3 второго этажа здания, а также земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040802:50 (доступ к которому, а значит и владение, со стороны истцов не утрачено) подлежат возврату обществу "Интурист" в порядке реституции.

Кроме того, как следует из выписки из ЕГРП от 22.08.2016 N 61/001/955/2016-4456 и кадастрового паспорта земельного участка от 18.08.2016 N 61/001/16-829691 в период рассмотрения спора по заявлению Поповой Л.В. (т. 5 л.д. 107 - 109) в государственном кадастре недвижимости изменены сведения о местоположении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040802:50, что привело к расхождению информации в ЕГРП и в государственном кадастре недвижимости. В целях обеспечения исполнимости судебного акта и согласованности информации в обоих государственных реестрах в резолютивной части судебного акта следует воспроизвести сведения о местоположении земельного участка в соответствии с содержанием обоих реестров: из ЕГРП - г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Большая Садовая, д. 115; из государственного кадастра недвижимости - г. Ростов-на-Дону, Кировский район, пер. Журавлева, N 52.

В период рассмотрения спора в суде апелляционной инстанции суду были предоставлены документы, свидетельствующие о передаче спорных помещений, которым на тот момент присвоен кадастровый номер 61:44:0040802:55 в аренду на 10 лет обществу с ограниченной ответственностью "Континент" (копия договора аренды от 12.04.2013 - т. 6 л.д. 34 - 39; копия выписки из ЕГРП от 12.02.2014 N 01/157/2014-64 - т. 6 л.д. 40 - 42).

Суд апелляционной инстанции отмечает, что определением Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2013 по настоящему делу приняты обеспечительные меры в виде ареста части спорного имущества (т. 1 л.д. 81 - 85, выделенные материалы дела т. 1 л.д. 1 - 5).

В резолютивной части обжалуемого решения Арбитражного суда Ростовской области от 13.03.2013 указано на отмену обеспечительных мер. Вместе с тем, обжалуемое решение не вступило в законную силу. При этом, в силу части 5 статьи 96 АПК РФ, в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта.

Более того, как следует из материалов дела, в период рассмотрения спора Поповой Л.В. проводилась реконструкция помещений первого и второго этажей, что исключало возможность передачи владения спорными помещениями третьим лицам.

Вместе с тем, определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Континент".

Однако в выписке из ЕГРП от 22.08.2016 N 61/001/955/2016-4454 отсутствуют сведения о государственной регистрации обременений спорного имущества в виде права аренды третьих лиц.

Истцами также заявлено требование об аннулировании (погашении) записей о государственной регистрации перехода права собственности к Поповой Л.В. на имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 29.03.2012.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В данном случае требования истцов в отношении разных частей имущества удовлетворяются по разным основаниям.

С учетом изложенного, в целях исключения препятствий в исполнении судебного акта, суд апелляционной инстанции считает необходимым отдельно указать в резолютивной части судебного акта на погашение записей государственной регистрации перехода к Поповой Л.В. права собственности на спорное имущество.

Рассматривая требование о признании права общей собственности и определении размера долей на общее имущество, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений (пункт 4). При этом, изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается (пункт 5).

Следовательно, несмотря на сложившийся порядок пользования спорным имуществом и содержание соглашения от 29.03.2012 (т. 4 л.д. 5 - 8), размер долей истцов в праве общей собственности на общее имущество должен быть определен пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Согласно заключению экспертов от 17.03.2016 N 01-16, доли сособственников в общем имуществе четырехэтажного здания, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, 115, и пристроенного к гостинице Don Plaza по состоянию на 29.03.2012 могут быть определены следующим образом:

- Поповой Л.В. - 17/100;

- Зикеевой Т.В. - 28/100;

- Панковой Е.И. - 55/100 (вывод по вопросу N 8 - т. 10 л.д. 34).

При этом доля Поповой Л.В. подлежит возврату соответственно обществу "Интурист".

Указанное соотношение долей подлежит применению, как в отношении спорных помещений, так и в отношении земельного участка, поскольку из содержания пунктов 4 - 5 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" не следует возможность установления разного соотношения долей сособственников применительно к разным видам общего имущества. Расчет, сделанный экспертами по поручению суда для целей ответа на вопрос N 9, судом апелляционной инстанции не применяется, поскольку основан на ином толковании норм права, которое отвергнуто судом апелляционной инстанции как противоречащее изложенным разъяснениям.

При расчете размера долей в праве общей собственности экспертом были учтена площадь помещений, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании и расположенных как на 1 и 2 этажах здания, так и на 3 и 4 этажах. Соответственно, для целей расчета размера долей площадь помещений, принадлежащих истцам, была уменьшена на 1151,7 кв.м., площадь помещений, принадлежащих Поповой Л.В. (ранее обществу "Интурист") - на 237,8 кв.м.

Расчет размера долей приведет на странице 26 - 27 заключения экспертов (т. 10 л.д. 28 - 29).

Суд апелляционной инстанции отмечает, что эксперт для целей расчета размера долей обоснованно учел полную площадь помещения N 4 на втором этаже, помещения N 59-60-61-62-63-64-65-66-67-68-69-70-71-72-73-74-75 на третьем этаже, помещения N 119 на четвертом этаже, поскольку указанные помещения находятся в состоянии реконструкции, а в предоставленных в материалы дела документах, составленных по состоянию на 29.03.2012, в указанных помещениях отсутствуют какие-либо перегородки, позволяющие отделить территорию, используемую несколькими сособственниками, от территории, ограниченно й на законных основаниях для индивидуального использования.

При этом собственники помещений в здании (Зикеева Т.В., Панкова Е.И., общество "Интурист"), руководствуясь разъяснениями, изложенными в пунктах 6 - 8 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", по соглашению друг с другом могут провести реконструкцию помещений, ограничив территорию общего пользования и внести соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости, что приведет к изменению размера долей в общем имуществе собственников помещений в здании.

Возражения Поповой Л.В. относительно методики расчета размера долей отклоняются судом апелляционной инстанции по двум основаниям.

Во-первых, Поповой Л.В. не опровергнута методика, примененная экспертами. Все возражения Поповой Л.В. касаются несогласия с составом общего имущества в здании и рассмотрены судом ранее.

Во-вторых, в силу ранее изложенных судом выводов об обязанности Поповой Л.В. возвратить все имущество, полученное по договору купли-продажи от 29.03.2012, размер долей в общем имуществе собственников здания не влияет на права и обязанности Поповой Л.В.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что урегулирование настоящего спора возможно путем некоторого компромисса со стороны собственников помещений в здании.

При этом в судебном заседании суда апелляционной инстанции представителем Поповой Л.В. заявлено ходатайство об отложении судебного заседания в целях урегулирования спора.

Вместе с тем, в как показал опыт рассмотрения апелляционной жалобы (производство по апелляционной жалобе возбуждено определением суда от 16.04.2013) урегулирование спора в текущем состоянии не представляется возможным.

В период рассмотрения спора Поповой Л.В. предпринимались многочисленные действия, направленные на создание препятствий в исполнении настоящего судебного акта: продолжение реконструкции объекта в период спора, заключение договора аренды, изменение адреса, предъявление иска о признании права собственности на самовольно реконструированные помещения (дело N А53-7957/2015) и т.д.

Несмотря на неоднократные заявления о возможности заключения мирового соглашения, в течение длительного периода рассмотрения апелляционной жалобы условия мирового соглашения так и не были согласованы.

В соответствии с частью 2 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству обеих сторон в случае их обращения за содействием к суду или посреднику, в том числе к медиатору, в целях урегулирования спора.

Однако представители общества "Интурист" не поддержали заявленное ходатайство, оставив его на усмотрение суда.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отложения судебного разбирательства, удовлетворение которого приведет к очередному затягиванию судебного процесса (часть 2 статьи 158, часть 5 статьи 159 АПК РФ).

Суд апелляционной инстанции разъясняет, что в силу части 1 статьи 139 АПК РФ мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта.

Вопрос об утверждении мирового соглашения применительно к части 4 статьи 141 АПК РФ рассматривается арбитражным судом в срок, не превышающий месяца со дня поступления в суд заявления о его утверждении, в судебном заседании в присутствии лиц, участвующих в деле, если от этих лиц не поступило заявление о рассмотрении данного вопроса в их отсутствие (части 2 и 3 статьи 141 АПК РФ).

Например, стороны не лишены возможности договориться о принятии спорных помещений в текущем состоянии. В этом случае мировое соглашение должно быть утверждено как по настоящему делу, так и по делу N А53-13411/2013.

При этом вынесение настоящего судебного акта может способствовать примирению сторон, поскольку вносит правовую определенность в отношения сторон, в их правовое положение, дает оценку их многочисленным доводам и позволяет сторонам выбрать наиболее эффективные способы защиты.

С учетом изложенного, в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства судом апелляционной инстанции отказано, а ходатайство об утверждении мирового соглашения не может быть рассмотрено судом апелляционной инстанции, поскольку текст мирового соглашения, подписанный всеми сторонами спора, суду апелляционной инстанции не предоставлен, и все стороны спора в соответствии с требованиями части 3 статьи 141 АПК РФ не поддержали заявленное ходатайство об утверждении мирового соглашения (как и об отложении судебного разбирательства).

Суд апелляционной инстанции также отказывает в удовлетворении отвода, заявленного Поповой Л.В. экспертам общества с ограниченной ответственностью "Профессиональные экспертные технологии" Кондратенко Татьяне Олеговне, Чьеу Дмитрию Тху (выделенные материалы дела т. 4 л.д. 142 - 143), поскольку в материалы дела не представлено объективных и достоверных доказательств, свидетельствующих о заинтересованности указанных экспертов в исходе дела.

Обоснованные сомнения относительно расчетов экспертов проверены судом апелляционной инстанции, в том числе, путем назначения повторной экспертизы. Поповой Л.В., в частности отмечалось, что в заключении, подготовленном экспертами Кондратенко Т.О. и Чьеу Д.Т., к помещениям, предназначенным для обслуживания более одного помещения в здании, отнесены, в том числе, лестничная клетка и лифтовая шахта, расположенные на третьем и четвертом этажах здания, однако площадь указанных помещений не была учтена при определении размера долей в общем имуществе собственников помещений; эксперты не указали мотивы, в силу которых основное помещение N 3 (площадью 155,4 кв.м.), расположенное на 1 этаже здания, и помещение N 4 (площадью 55,2 кв.м.), расположенное на втором этаже здания, отнесены к помещениям общего пользования. Суд апелляционной инстанции согласился с указанным и некоторыми иными замечаниями относительно расчетов поименованных экспертов. Соответственно расчеты размеров долей, подготовленные экспертами Кондратенко Т.О. и Чьеу Д.Т., не использовались судом апелляционной инстанции в мотивировочной части данного постановления при обосновании размера долей сособственников.

Также суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении отвода, заявленного Поповой Л.В. и истцами, экспертам Жмакину Анатолию Андреевичу и Кротик Вадиму Петровичу.

Фактически доводы отвода сводятся к доказыванию факта внепроцессуального общения экспертов с представителями общества "Интурист". При этом соответствующие доказательства основаны на пояснениях, полученных представителями Поповой Л.В. в результате общения с экспертами.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что статья 83 АПК РФ допускает общение эксперта с лицами, участвующим в деле, которое не должно мешать нормально работе экспертов. По смыслу процессуального закона эксперт вправе общаться с лицами, участвующими в деле, только в определенное судом время при обеспечении возможности присутствия другой стороны спора.

Однако то обстоятельство, что эксперт общался со сторонами поочередно, в данном случае не привело и не могло привести к даче ложного заключения, не порождает сомнений в добросовестности экспертов.

При рассмотрении дела оба эксперта и Жмакин А.А., и Кротик В.П. неоднократно являлись в судебное заседание суда апелляционной инстанции и давали пояснения по всем замечаниям и вопросам лиц, участвующих в деле. Выводы экспертов согласуются с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела. Стороны не согласны с выводами экспертов, однако не смогли изложить убедительные доводы, опровергающие выводы экспертов. Все доводы лиц, участвующих в деле, отвергнуты судом апелляционной инстанции при оценке доказательств по соответствующим юридически значимым вопросам.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения заявленных отводов. Объективных доказательств, свидетельствующих о заинтересованности экспертов в исходе дела, суду апелляционной инстанции не предоставлено.

Таким образом, суд апелляционной инстанции по итогам оценки всех представленных в материалы дела доказательств пришел к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований.

Поскольку судом первой инстанции не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а сделанные выводы противоречат имеющимся в деле доказательствам (пункт 1, 3 части 1 статьи 270 АПК РФ) - решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ суд апелляционной инстанции распределяет расходы, понесенные сторонами по делу.

Иск заявлен 05.12.2012. В соответствии с положениями налогового законодательства, действовавшими на момент подачи иска, истцу следовало уплатить государственную пошлину в следующем размере:

- 4 000,00 рублей по требованию о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки (подпункт 2 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ, пункт 24 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах");

- 8 000,00 рублей по требованиям о признании права общей собственности на 2 объекта (помещения и земельный участок) в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости (подпункт 4 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ, пункт 22 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах").

Кроме того, истцом уплачено 2 000,00 рублей при подаче заявления об обеспечении иска и 2 000,00 рублей при подаче апелляционной жалобы.

Соответственно судебные расходы в размере 16 000,00 рублей по оплате государственной пошлины подлежат распределению между двумя ответчиками.

Фактически истцом уплачено 204 000,00 рублей, в том числе представителем Линниковой Ларисой Георгиевной 176 000,00 рублей по квитанции от 27.12.2012 и 24 000,00 рублей по квитанции от 05.12.2012 (т. 1 л.д. 52 - 53), а также иными представителями 2 000,00 рублей по квитанции от 27.12.2012 при подаче заявления об обеспечении иска (т. 1 л.д. 76), 2 000,00 рублей по чеку-ордеру от 13.04.2013 при подаче апелляционной жалобы (т. 2 л.д. 83).

В целях облегчения расчетов с бюджетом суд апелляционной инстанции полагает необходимым вернуть 188 000,00 рублей излишне уплаченной государственной пошлины плательщику - представителю истцов Линниковой Ларисе Георгиевне.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2013 о назначении экспертизы и приостановлении производства по апелляционной жалобе вознаграждение экспертам общества с ограниченной ответственностью "Профессиональные экспертные технологии" Кондратенко Татьяне Олеговне, Чьеу Дмитрию Тху определено в размере 15 000,00 рублей.

К заключению о результатах комиссионной судебной экспертизы от 23.12.2013 N 089/Э экспертной организацией приложен счет на 24 000,00 рублей.

В пунктах 22, 23 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено: до назначения экспертизы по ходатайству или с согласия лиц, участвующих в деле, суд определяет по согласованию с этими лицами и экспертом (экспертным учреждением, организацией) размер вознаграждения, подлежащего выплате за экспертизу, и устанавливает срок, в течение которого соответствующие денежные суммы должны быть внесены на депозитный счет суда лицами, заявившими ходатайство о проведении экспертизы или давшими согласие на ее проведение (часть 1 статьи 108 АПК РФ). Проведение экспертом дополнительных работ, увеличение количества экспертных часов, затраченных экспертом на производство экспертизы, по общему правилу, если это не связано с не зависящими от эксперта обстоятельствами, например, постановкой перед экспертом дополнительных вопросов, предоставлением ему дополнительных материалов, не являются основаниями для изменения размера вознаграждения, установленного по согласованию с участвующими в деле лицами и экспертом (экспертным учреждением, организацией) в определении о назначении экспертизы.

При этом экспертной организацией в порядке, разъясненном в пункте 24 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не заявлено об исключительности случаев, в силу которых может быть увеличен размер вознаграждения экспертов, а также не согласован предел такого увеличения.

Соответственно ООО "Профессиональные экспертные технологии" подлежат выплате с депозитного счета суда только 15 000,00 рублей за счет средств, внесенных представителем истца Моисеенко Денисом Владимировичем по платежному поручению от 03.06.2013 N 10337 (номер по информации казначейства N 337) (т. 4 л.д. 34). Указанная сумма в виде судебных расходов подлежит распределению на ответчиков (по 7 500,00 рублей).

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2015 о назначении экспертизы и приостановлении производства по апелляционной жалобе вознаграждение экспертам индивидуальному предпринимателю Жмакину Анатолию Андреевичу и Кротик Вадиму Петровичу определено в размере 120 000,00 рублей.

Указанная сумма подлежит перечислению ИП Жмакину А.А. с депозитного счета суда за счет средств, перечисленных открытым акционерным обществом "Интурист в г. Ростове-на-Дону" (ИНН 6163008014, ОГРН 1026103158344) по платежному поручению от 12.11.2015 N 1382 (60 000,00 рублей) (т. 9 л.д. 30), а также средств внесенных за Попову Л.В. Станишевской Вероникой Валерьевной в размере 30 000,00 рублей (по чеку-ордеру от 02.09.2013 N 2719176407 - т. 7 л.д. 130), Омельченко Мариной Владимировной в размере 20 000,00 рублей (по чеку-ордеру от 07.02.2014, платежное поручение банка от 10.02.2014 N 546, т. 7 л.д. 126) и Кривошапкиной Викторией Александровной в размере 10 000,00 рублей (по чеку-ордеру от 27.01.2014 номер операции N 2939154822, платежное поручение банка от 28.01.2014 N 799, т. 7 л.д. 128).

Остаток денежных средств в размере 11 000,00 рублей, внесенных на депозитный счет суда Кривошапкиной Викторией Александровной (по чеку-ордеру от 27.01.2014 номер операции N 2939154822, платежное поручение банка от 28.01.2014 N 799, т. 7 л.д. 128) за Попову Л.В. следует возвратить Поповой Л.В.

Остаток денежных средств в размере 60 000,00 рублей, перечисленных открытым акционерным обществом "Интурист в г. Ростове-на-Дону" (ИНН 6163008014, ОГРН 1026103158344) по платежному поручению от 12.11.2015 N 1382 (60 000,00 рублей) (т. 9 л.д. 30), подлежит возврату плательщику.

Кроме того, с депозитного счета суда следует возвратить 5 000,00 рублей, перечисленных представителем истца Моисеенко Денисом Владимировичем за Зикееву Т.В. (платежное поручение от 29.08.2013 N 43758, номер по информации казначейства 758, т. 5 л.д. 54).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство об отложении судебного заседания - отклонить.

В удовлетворении заявлений об отводе экспертов Жмакина Анатолия Андреевича, Кротик Вадима Петровича, Кондратенко Татьяны Олеговны, Чьеу Дмитрия Тху отказать.

В назначении повторной экспертизы отказать.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 13 марта 2013 года по делу N А53-35300/2012 отменить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 29.03.2012, заключенный открытым акционерным обществом "Интурист в городе Ростове-на-Дону" и индивидуальным предпринимателем Поповой Людмилой Васильевной, и применить последствия недействительности сделки.

Взыскать с открытого акционерного общества "Интурист в г. Ростове-на-Дону" (ИНН 6163008014, ОГРН 1026103158344) в пользу индивидуального предпринимателя Поповой Людмилы Васильевны (ИНН 616200290886, ОГРН 308616214400044) 10 321 000,00 (Десять миллионов триста двадцать одну тысячу рублей), уплаченных в качестве встречного предоставления по договору купли-продажи от 29.03.2012.

Аннулировать (погасить) запись о государственной регистрации перехода права собственности от 06.04.2012 за номером 61-61-01/175/2012-421, внесенную в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора купли-продажи от 29.03.2012, заключенного открытым акционерным обществом "Интурист в городе Ростове-на-Дону" и индивидуальным предпринимателем Поповой Людмилой Васильевной.

Аннулировать (погасить) запись о государственной регистрации перехода права собственности от 06.04.2012 за номером 61-61-01/175/2012-423, внесенную в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора купли-продажи от 29.03.2012, заключенного открытым акционерным обществом "Интурист в городе Ростове-на-Дону" и индивидуальным предпринимателем Поповой Людмилой Васильевной.

Признать право общей долевой собственности на комнаты N 1 - площадью 11,9 кв.м., N 2 - площадью 3,2 кв.м., N 3 - площадью 155,4 кв.м., расположенные на первом этаже литера А.А1(А), и комнаты N 1 - площадью 11,9 кв.м., N 2 - площадью 3,2 кв.м., N 4 - площадью 52,2 кв.м., расположенные на втором этаже литера А1(А), согласно кадастровому паспорту помещений, составленному на 19.12.2011, в здании по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Большая Садовая, д. 115, в следующих долях за индивидуальным предпринимателем Зикеевой Татьяной Валерьевной (ИНН 616613099120, ОГРН 310619308100054) в размере 28/100, за индивидуальным предпринимателем Панковой Еленой Ивановной (ИНН 616613895555, ОГРН 310619327800049) в размере 55/100, за открытым акционерным обществом "Интурист в г. Ростове-на-Дону" (ИНН 6163008014, ОГРН 1026103158344) в размере 17/100.

Признать право общей долевой собственности на земельный участок площадью 237 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0040802:50, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Большая Садовая, д. 115 (по адресу г. Ростов-на-Дону, Кировский район, пер. Журавлева, N 52 - согласно сведениям государственного кадастра недвижимости), в следующих долях за индивидуальным предпринимателем Зикеевой Татьяной Валерьевной (ИНН 616613099120, ОГРН 310619308100054) в размере 28/100, за индивидуальным предпринимателем Панковой Еленой Ивановной (ИНН 616613895555, ОГРН 310619327800049) в размере 55/100, за открытым акционерным обществом "Интурист в г. Ростове-на-Дону" (ИНН 6163008014, ОГРН 1026103158344) в размере 17/100.

Истребовать от индивидуального предпринимателя Поповой Людмилы Васильевны (ИНН 616200290886, ОГРН 308616214400044) в пользу индивидуального предпринимателя Зикеевой Татьяны Валерьевны (ИНН 616613099120, ОГРН 310619308100054) и индивидуального предпринимателя Панковой Елены Ивановны (ИНН 616613895555, ОГРН 310619327800049) общее имущество, а именно комнаты N 1 - площадью 11,9 кв.м., N 2 - площадью 3,2 кв.м., N 3 - площадью 155,4 кв.м., расположенные на первом этаже литера А.А1(А), и комнаты N 1 - площадью 11,9 кв.м., N 2 - площадью 3,2 кв.м., N 4 - площадью 52,2 кв.м., расположенные на втором этаже литера А1(А), согласно кадастровому паспорту помещений, составленному на 19.12.2011, в здании по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Большая Садовая, д. 115.

Обязать индивидуального предпринимателя Попову Людмилу Васильевну (ИНН 616200290886, ОГРН 308616214400044) возвратить открытому акционерному обществу "Интурист в г. Ростове-на-Дону" (ИНН 6163008014, ОГРН 1026103158344) помещение N 3 - площадью 97,2 кв.м., расположенное на втором этаже литера А1(А), согласно кадастровому паспорту помещений, составленному на 19.12.2011, в здании по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Большая Садовая, д. 115, а также земельный участок с площадью 237 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0040802:50, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Большая Садовая, д. 115 (по адресу г. Ростов-на-Дону, Кировский район, пер. Журавлева, N 52 - согласно сведениям государственного кадастра недвижимости).

Взыскать с индивидуального предпринимателя Поповой Людмилы Васильевны (ИНН 616200290886, ОГРН 308616214400044) в пользу индивидуального предпринимателя Зикеевой Татьяны Валерьевны (ИНН 616613099120, ОГРН 310619308100054) и индивидуального предпринимателя Панковой Елены Ивановны (ИНН 616613895555, ОГРН 310619327800049) в равных долях 8 000,00 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины, 7 500,00 рублей судебных расходов по оплате экспертизы, а всего 15 500,00 (Пятнадцать тысяч пятьсот) рублей.

Взыскать с открытого акционерного общества "Интурист в г. Ростове-на-Дону" (ИНН 6163008014, ОГРН 1026103158344) в пользу индивидуального предпринимателя Зикеевой Татьяны Валерьевны (ИНН 616613099120, ОГРН 310619308100054) и индивидуального предпринимателя Панковой Елены Ивановны (ИНН 616613895555, ОГРН 310619327800049) в равных долях 8 000,00 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины, 7 500,00 рублей судебных расходов по оплате экспертизы, а всего 15 500,00 (Пятнадцать тысяч пятьсот) рублей.

Возвратить представителю истцов Линниковой Ларисе Георгиевне из федерального бюджета 188 000,00 (Сто восемьдесят восемь тысяч) рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по квитанции от 27.12.2012 и по квитанции от 05.12.2012.

Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью "Профессиональные экспертные технологии" (ИНН 6166066536, КПП 616601001) 15 000,00 (Пятнадцать тысяч) рублей за проведение судебной экспертизы, назначенной определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2013 по делу N А53-35300/2012 (заключение о результатах комиссионной судебной экспертизы от 23.12.2013 N 089/Э), после предоставления счета с указанием реквизитов банковского счета, открытого в банке на территории Российской Федерации.

Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда индивидуальному предпринимателю Жмакину Анатолию Андреевичу (ИНН 614300954840, ОГРНИП 309615420500069) 120 000,00 (Сто двадцать тысяч) рублей за проведение судебной экспертизы, назначенной определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2015 по делу N А53-35300/2012 (заключение от 17.03.2016 N 01-16), после предоставления счета с указанием реквизитов банковского счета, открытого в банке на территории Российской Федерации.

Возвратить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда индивидуальному предпринимателю Поповой Людмиле Васильевне (ИНН 616200290886, ОГРН 308616214400044) 11 000,00 рублей, внесенных Кривошапкиной Викторией Александровной по чеку-ордеру от 27.01.2014 номер операции N 2939154822 (платежное поручение банка от 28.01.2014 N 799), после предоставления заявления с указанием реквизитов банковского счета, открытого в банке на территории Российской Федерации.

Возвратить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда открытому акционерному обществу "Интурист в г. Ростове-на-Дону" (ИНН 6163008014, ОГРН 1026103158344) 60 000,00 (Шестьдесят тысяч) рублей, перечисленных по платежному поручению от 12.11.2015 N 1382, после предоставления заявления с указанием реквизитов банковского счета, открытого в банке на территории Российской Федерации.

Возвратить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда индивидуальному предпринимателю Зикеевой Татьяне Валерьевне (ИНН 616613099120, ОГРН 310619308100054) 5 000,00 (Пять тысяч) рублей, перечисленных по платежному поручению от 29.08.2013 N 43758 (номер, указанный банком 758), после предоставления заявления с указанием реквизитов банковского счета, открытого в банке на территории Российской Федерации.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

В.В. Галов И.Н. Глазунова