Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 сентября 2016 г. N 10АП-8793/16

г. Москва

06 сентября 2016 г.

Дело N А41-6312/16

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 сентября 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Бархатова В.Ю., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания Ереминой А.Г.,

в судебном заседании участвуют:

от ООО "Диана-4": Кайперт С.К., по доверенности от 21.04.2016; Рыбаков А.В., по доверенности от 01.07.2016;

от Администрации городского округа Котельники Московской области: Мажаева В.С., по доверенности от 11.01.2016 N 6;

от Управления Росреестра по Московской области: не явились, извещены;

от Министерства имущественных отношений Московской области: Горчаков Л.А., по доверенности от 14.01.2016 N 40,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Диана-4" на решение Арбитражного суда Московской области от 11 мая 2016 года по делу N А41-6312/16, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по исковому заявлению Администрации городского округа Котельники Московской области к ООО "Диана-4", третьи лица: Управление Росреестра по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, о признании недействительным договора,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Котельники Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ЗАО "Диана-4", в котором просит:

- признать недействительным (ничтожным) договор от 15.05.2014 по N 218 купли-продажи земельного участка площадью 10 000,0 кв.м., с кадастровым номером 50:22:0050203:6503, расположенного по адресу: Московская область, г. Котельники, микрорайон Силикат, д. 6, заключенного между Администрацией городского округа Котельники Московской области и Обществом с ограниченной ответственностью "Диана-4";

- применить последствия ничтожности сделки и обязать Общество с ограниченной ответственностью "Диана-4" возвратить Администрации городского округа Котельники Московской области земельный участок площадью 10 000,0 кв.м., с кадастровым номером 50:22:0050203:6503, расположенный по адресу: Московская область, г. Котельники, микрорайон Силикат, д. 6, по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 мая 2016 года по делу N А41-6312/16 требования Администрации городского округа Котельники Московской области удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца против указанных доводов возражал.

Представитель Администрации заявил об отказе от исковых требований.

Представитель ответчика не возражал о принятии указанного отказа.

Представитель ООО "Диана-4" не возражает о принятии заявленного отказа от исковых требований, полагает, что права третьих лиц таким отказом не нарушаются.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области возражал против удовлетворения заявленного ходатайства, так как данным отказом нарушаются права Министерства.

Апелляционный суд не принял указанный отказ, так как он нарушает права и законные интересы неограниченного круга лиц.

Третье лицо своего представителя в судебное заседание не направило.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды N 025-А-2013 от 01 марта 2013 года земельного участка с КН 50:22:0050203:6503 площадью 10000 кв.м. по адресу: Московская область, г.Котельники, микрорайон Силикат, д. 6, под строительство гостиничного и автосервисного комплекса.

Согласно сведениям из ЕГРП, на указанном участке было построено здание нежилого назначения общей площадью 467,1 кв.м., на которое 04.03.2014 зарегистрировано право собственности ответчика.

15 марта 2014 года Глава г.о.Котельники вынес постановление N 383-ПГ "О продаже ООО "Диана-4" земельного участка с КН 50:22:0050203:6503, расположенного по адресу: Московская область, г.Котельники, мкр. Силикат, д. 6".

15 мая 2014 года между сторонами заключен договор N 218 купли-продажи земельного участка общей площадью 10000 кв.м. с КН 50:22:0050203:6503 и разрешенным использованием "под строительство гостиничного и автосервисного комплекса".

Полагая, что указанный договор купли продажи противоречит нормам статей 33, 35, 36 ЗК РФ, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 2 ст. 168 ГК РФ).

В силу ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В качестве основания для признания сделки недействительной в силу ничтожности истец и третье лицо указывают на то, что земельный участок был отчужден в собственность по ст. 36 ЗК РФ, с нарушением требований о соразмерности площадей земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости.

Пунктом 5 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2011 года N 4275/11, по делу N А48-2067/2010, в силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, статья 36 ЗК РФ (в редакции действующей на момент возникновения спорных правоотношений) не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

При этом предельные размеры земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, и необходимые для их использования, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (статьи 33 и 35 ЗК РФ).

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Таким образом, с учетом положений, содержащихся в статьях 33, 35 ЗК РФ, право собственника строения на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования, независимо от того, что ранее ему был предоставлен земельный участок иной площадью. Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения, определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При этом нормы статей 33 и 36 ЗК РФ не предоставляют собственнику объекта недвижимого имущества самостоятельно определять площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося в его собственности.

Согласно статье 43 Градостроительного кодекса РФ размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действующих в период застройки указанных территорий, а также на основании проектов межевания жилых кварталов.

Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ.

Пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ определено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Таким образом, приведенная норма права устанавливает необходимость определения площади земельного участка, фактически используемой именно для эксплуатации строения, что подтверждается также судебной практикой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10).

На момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка с КН 50:22:0050203:6503 на данном участке находилось одно строение, принадлежащее ответчику - здание нежилого назначения площадью 467,1 кв.м., а также сооружения протяженностью 37-м, 229-м и 175 м.

Здание площадью 1488 кв.метров, на которое ссылается ответчик в своей апелляционной жалобе, было построено и право собственности на него приобретено уже после заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка - 11 марта 2016 года.

На момент заключения оспариваемого договора купли-продажи площадь земельного участка с КН 50:22:0050203:6503 существенно (в несколько раз) превышала площадь находящихся на нем объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" в силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, и согласно положениям Кодекса экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, то при отсутствии ходатайства или согласия на назначение экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, суд разъясняет им возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия).

В случае если такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

Апелляционный суд в определении от 28 июля 2016 года по настоящему делу разъяснил сторонам о последствиях незаявления ходатайства о проведении экспертизы по настоящему делу.

Между тем, такое ходатайство сторонами заявлено не было.

Кроме того, стороны пояснили апелляционному суду, что таких ходатайств заявлять не намерены.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорный земельный участок предоставлен в собственность ответчику неправомерно, с нарушением вышеуказанных норм ст.ст. 33, 35, 36 ЗК РФ.

Поскольку указанными и иными статьями законодательства не предписано, что такая сделка является оспоримой, она является ничтожной как нарушающая требования закона и посягающая на публичные интересы.

В связи с этим апелляционный суд отклоняет заявление ответчика о применении срока исковой давности, так как срок давности по применению последствий недействительности ничтожных сделок составляет три года.

Учитывая, что иск подан 03.02.2016, а оспариваемый договор заключен 01.03.2013, рассматриваемые требования предъявлены в пределах срока исковой давности.

Принимая во внимание совокупность изложенных обстоятельств, апелляционный суд не находит предусмотренных законом оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и удовлетворения требований апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 11 мая 2016 года по делу N А41-6312/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

В.Ю. Бархатов М.А. Немчинова