Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2016 г. N 09АП-34987/16

г. Москва

23 сентября 2016 г.

Дело N А40-35821/16

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Веклича Б.С., Лящевского И.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО Фирма "ЗАР"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2016,

по делу N А40-35821/16 (54-261), принятое судьей Голоушкиной Т.Г.,

по иску ООО "Фирма ЗАР" (ОГРН 1027739045509, ИНН 7719033569)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

третьи лица: 1) Правительство Москвы 2) Москомархитектура

3) Префектура ВАО города Москвы

о признании недействительным одностороннего отказа досрочного расторжения долгосрочного аренды земельного участка, выраженного в повторном уведомлении ДГИ N -1-702053/15-1 от 19.01.2015,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Аббасов К.Р. - генеральный директор на основании протокола от 13.10.2014 г.; Юдин А.В. по доверенности от 18.02.2016;

от ответчика: Руденко М.В. по доверенности от 30.12.2015;

от третьих лиц: от 1-го Руденко М.В. по доверенности от 01.09.2016;

от 2-го Котов С.А. по доверенности от 15.09.2015;

от 3-го не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Фирма ЗАР" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы (далее - ответчик) о признании расторжения договора аренды земельного участка от 11.07.1996 г. N М-03-006005, выраженное в уведомление от 19.01.2016 г. N ДГИ-1-702053/15-1, незаконным и недействительным, а также о признании договора аренды земельного участка N М-03-006005 от 11.07.1996 г. действующим на условиях, указанных в договоре.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2016 по делу N А40-35821/16 в удовлетворении иска отказано. При этом суд исходил из того, что истец в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые (далее - АПК РФ) требования не обосновал и документально не подтвердил.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца требования апелляционной жалобы поддержали по изложенным в ней мотивам, просили решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.

Представители ответчика и 3-х лиц Правительства Москвы и Москомархитектуры требования апелляционной жалобы не признали. Просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя 3-го лица - Префектуры ВАО города Москвы.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 11.07.1996 г. между истцом (арендатором) и Москомземом (правопредшественником ответчика, арендодателем) был заключен договор N М-03-006005 аренды земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005001:052 (далее - Земельный участок), площадью 6 000 кв.м. по адресу: г. Москва, Сиреневый бульвар, вл. 2, сроком действия до 24.01.2045 г. для целей строительства и дальнейшей эксплуатации бизнес-центра (государственная регистрация права от 16.12.2004 N 77-01/05-13/2004-770) (далее - Договор).

Согласно разделу 4 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 02.04.1998 г.) арендатор обязался до 01.10.1999 г. разработать проект на строительство по градостроительному заданию Москомархитектуры.

В соответствии с п. 6.1. Договора арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно (в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора) в случае нарушения арендатором условий Договора, в том числе:

- неосвоения Участка в течении сроков, установленных градостроительной документацией и предусмотренных в особых условиях договора;

- по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами РФ и города Москвы.

Ответчик установил, что по состоянию на 2015 год земельный участок не освоен, строительство объекта не ведется. Истцом разрешение на строительство не получено.

В связи с существенным нарушением арендатором условий Договора, отсутствием по истечении пяти лет со дня заключения Договора разрешения на строительство, было принято решение о прекращении реализации инвестиционного проекта по строительству и эксплуатации бизнес-центра и расторжении Договора в соответствии с положениями п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закона N137-ФЗ).

В связи с этим ответчик направил истцу Уведомление от 26.11.2015 N ДГИ-И-60282/15 о расторжении Договора (далее - Уведомление).

До истечения месячного срока со дня отправления Уведомления истец представил письменные возражения по вопросу расторжения Договора.

Рассмотрев поступившие возражения, ответчик Уведомлением от 19.01.2016 N ДГИ-1-702053/15-1 подтвердил ранее принятое решение о расторжении Договора.

Истец, посчитав данное одностороннее расторжение Договора незаконным и необоснованным, обратился с иском, указав на то, что на протяжении всего времени действия Договора аренды истец не нарушал принятых на себя обязательств по освоению Земельного участка, своевременно приступил к разработке документации для строительства спорного объекта. В то же время Земельный участок не был освоен по причинам, за который истец не отвечает, в частности, Земельный участок был предоставлен с обременением в виде находящихся на нем строений и сооружений, предназначенных для размещения мелкооптового рынка, кроме этого, неполучение разрешения на строительство обусловлено бездействием Москомархитектуры по выдаче ГПЗУ. В связи с этим истец посчитал, что Уведомление ответчика не соответствует ст.ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п.22 ст.3 Закона N 137-ФЗ и нарушает права и законные интересы истца, поскольку влечет невозможность дальнейшей реализации инвестиционного проекта.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции принял во внимание, что по смыслу ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства; определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В соответствии с п.3 ст. 425 ГК РФ договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Как указано в п. 1 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, под которым признается нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме указанных в п. 1 ст. 46 ЗК РФ случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка (за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование).

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В данном случае в силу п. 22 ст. 3 Закона N 137-ФЗ заключенный до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт- Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора. До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Пункт 22 ст. 3 Закона N 137-ФЗ введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ. Соответственно положения п. 22 ст. 3 Закона N 137-ФЗ распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427- ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.

Как правильно указал суд первой инстанции, указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм ГК РФ, норм ЗК РФ, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

При таких данных суд пришел к правомерному выводу, что Законом N 137-ФЗ (в ред. Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) предусмотрены основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт- Петербурга, а также указан момент, когда договор считается расторгнутым.

Как верно указал суд первой инстанции, арендатор должен обосновать в силу каких объективных причин, то есть не зависящих от его воли, освоение земельного участка не было произведено в установленные сроки.

Арбитражный суд г. Москвы отклонил довод истца о том, что начиная с начала действия Договора он не имел фактической и юридической возможности надлежащим образом исполнять обязательства по строительству бизнес-центра, а также получить разрешение на строительство, со ссылкой на обстоятельства, которые, по его мнению, исключают виновные действия Арендатора по освоению земельного участка, в частности, спорный земельный участок в нарушении п. 1 ст. 611 ГК РФ был предоставлен с обременением в виде находящихся на нем строений и сооружений, предназначенных для размещения мелкооптового рынка, что исключало возможность строительства.

При этом суд первой инстанции учел, что согласно ст. 41 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент рассматриваемых правоотношений) лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК РФ.

Истец ссылался на решение Арбитражного суда города Москвы от 28.07.2010 по делу N А40-32831/10 по иску Департамента городского имущества города Москвы, Префектуры ВАО города Москвы, которым ООО "КБФ АСТ" обязано освободить земельный участок, площадью 6000 кв.м., с кадастровым номером 77:03:050010:052, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Сиреневый бульвар, вл. 2, от строений торговых рядов в течение 30 дней с момента вступления в силу решения суда.

Между тем, суд первой инстанции учел, что истец владел Земельным участком, однако не представил документов, что самостоятельно предпринимал действия в осуществлении и реализации своих прав по своевременному освоению Земельного участка.

Истец разработал комплект исходно-разрешительной документации от 06.10.1995 N 062-73/523 со сроком действия до 05.10.1996, от 13.02.2002 N 063-41/182, сроком действия до 18.11.2005. Кроме того, разработан Проект строительства торгового центра, получено положительное заключение Мосгосэкспертизы от 09.09.2005 N 31-П4/05 МГЭ, проект зарегистрирован в Государственном градостроительном кадастре города Москвы (свидетельство от 27.06.2006 серии МГ04 N 00297).

С 2003 года необходимым документом для получения разрешения на строительство в городе Москве согласно Закону города Москвы от 09.07.2003 N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве" (далее - Закон N50) был акт разрешенного использования земельного участка, который содержал требования, параметры и условия разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (п. 7 ст. 1 Закона N50).

Как указано в ст. 16 Закона N 50, проектная документация для строительства, реконструкции разрабатывалась в соответствии с требованиями акта разрешенного использования территории, градостроительных и строительных нормативов и правил, утвержденным застройщиком (заказчиком) заданием, включающим исходные данные и условия проектирования, представляемые уполномоченными органами надзора, органами исполнительной власти, эксплуатационными организациями, а также соответствующим органом местного самоуправления.

Однако истец, являясь правообладателем земельного участка по Договору, за разработкой Акта разрешенного использования земельного участка в Москомархитектуру не обращался и не представил соответствующий акт разрешенного использования (АРИ) на утверждение в установленном порядке.

С 08.08.2008 г. вступил в силу Закон города Москвы от 25.06.2008 N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы", в соответствии с которым вместо Акта разрешенного использования Земельного участка истцу следовало получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

Истец обратился в Москомархитектуру с заявлением о подготовке и выдаче ГПЗУ по адресу: г. Москва, Сиреневый бульвар, вл. 2, только 07.02.2012 г., то есть спустя более трех с половиной лет после изменения законодательства о градостроительной деятельности.

При этом истец не привел убедительных аргументов, по которым не предпринимал действия по разработке ранее АРИ земельного участка.

Арбитражный суд г. Москвы учел, что до введения в действие Градостроительного кодекса города Москвы получение ГПЗУ в целях строительства не требовалось, и в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 02.09.2008 N 801-ПП "О порядке разработки, оформления и утверждения градостроительных планов земельных участков на территории города Москвы" (в редакции постановления Правительства Москвы от 24.02.2009 N 145-ПП) со дня вступления в силу Градостроительного кодекса города Москвы прием обращений о подготовке актов разрешенного использования участков территории (земельных участков) прекращается, однако:

- утвержденные до вступления в силу Градостроительного кодекса города Москвы правовыми актами Правительства Москвы АРИ, представленные застройщиком (заказчиком) не позднее 30.09.2009 для проведения экспертизы проектной документации, являются основанием для получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

- выданные Москомархитектурой, но не утвержденные в установленном порядке до вступления в силу Градостроительного кодекса города Москвы АРИ, в том числе действие которых продлено в установленном порядке, утверждаются до истечения срока их действия, но не позднее 01.09.2009 правовыми актами Правительства Москвы (АРИ, представленные застройщиком (заказчиком) после утверждения, но не позднее 30.09.2009 для проведения экспертизы проектной документации, являются основанием для получения разрешения на строительство, реконструкцию и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию);

- выданные Москомархитектурой, но не утвержденные в установленном порядке до вступления в силу Градостроительного кодекса города Москвы АРИ, в том числе действие которых продлено в установленном порядке, для земельных участков, права на которые планируется реализовать на конкурсах и аукционах в соответствии с графиками проведения торгов на 2008 год, утверждаются до истечения срока их действия, но не позднее 01.09.2009 правовыми актами Правительства Москвы, вносимыми Контрольным комитетом города Москвы в установленном порядке по представлению Департамента экономической политики и 10 развития города Москвы (АРИ, представленные застройщиком (заказчиком) - победителем торгов не позднее 30.09.2009 для проведения экспертизы проектной документации, являются основанием для получения разрешения на строительство, реконструкцию и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию).

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции признал наличие основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке Договора, предусмотренного п. 22 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции Закона от 12.12.2011 N427-ФЗ), в связи с чем оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

Кроме того, истец просил признать незаконным и недействительным расторжение Договора аренды, выраженное в Уведомлении Департамента городского имущества города Москвы от 19.01.2016 N ДГИ-1-702053/15-1.

Суд первой инстанции правомерно указал, что юридическая процедура расторжения Договора аренды, предусмотренная п. 22 ст. 3 Законом N 137-ФЗ, предполагает обязательное наличие двух уведомлений (в случае несогласия арендатора с расторжением договора), а также тот факт, что именно в первом уведомлении выражена воля Арендодателя на его расторжение и установлены существенные нарушения условий договора со стороны арендатора.

Ответчик изначально направил ответчику Уведомление от 26.11.2015 N ДГИ-И-60282/15 о расторжении Договора аренды от 11.07.1995 NМ-03-006005.

Впоследствии ответчик Уведомлением от 19.01.2016 N ДГИ-1-702053/15-1 подтвердил ранее принятое решение о расторжении Договора.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что с учетом того обстоятельства, что истец оспаривает Уведомление о подтверждении ранее принятого решения о расторжении Договора, которое по сути является информационным письмом, в подтверждении ране принятого решения и не нарушает прав и законных интересов последнего.

Истец заявил требование о признании Договора действующим на указанных в нем условиях.

Отказывая в удовлетворении иска в указанной части, суд первой инстанции принял во внимание, что согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ за защитой своих нарушенных прав или оспариваемых прав и законных интересов заинтересованное лицо праве обратиться в арбитражный суд.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в ст. 12 ГК РФ и не является исчерпывающим.

В соответствии абз. 13 ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.

Суд первой инстанции правомерно указал, что Гражданский кодекс Российской Федерации в соответствии с вытекающими из Конституции Российской Федерации основными началами гражданского законодательства, не ограничивает граждан и юридических лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых способов. В силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

В силу прямого указания в абзаце 13 статьи 12 ГК РФ в качестве иных способов защиты права могут быть использованы только те способы, которые предусмотрены законом.

При этом ни ст. 12 ГК РФ, ни иные законы не содержат такого способа защиты гражданских прав как признание договора действующим.

Статья 12 ГК РФ предусматривает такой способ защиты, который реализуется в порядке статей 450 - 452 ГК РФ, как расторжение договора.

При этом статья 621 ГК РФ также не предусматривает такого способа защиты как требование о признании договора аренды действующим (возобновленным на неопределенный срок).

Таким образом, способ защиты нарушенного права как признание договора прекращенным, действующим законодательством не предусмотрен.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции посчитал, что оснований для удовлетворения иска не имеется. Кроме того, суд первой инстанции посчитал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, что в силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем Постановлении от 25.11.2008 N 8787/08, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы истца, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2016 по делу N А40-35821/16 (54-261) оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить ООО Фирма "ЗАР" из средств федерального бюджета 3000 (три тысячи) рублей государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы по платежному поручению N 18 от 24.06.2016 г.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

И.С. Лящевский Б.С. Веклич