Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 6 октября 2016 г. N 04АП-3438/16

г. Чита

06 октября 2016 г.

Дело N А78-9973/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 октября 2016 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.В. Желтоухова, судей Е.О. Никифорюк, Д.В. Басаева, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Васильевым И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Тимофеева Геннадия Викторовича (ОГРН 304753026500022, ИНН 753000223691) к Администрации городского поселения "Город Краснокаменск" муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" Забайкальского края (ОГРН 1057530016059, ИНН 7530010800) и обществу с ограниченной ответственностью "Монтажно-строительное управление-50" (ОГРН 1027501067395 ИНН 7530009410) о понуждении ответчиков заключить с истцом дополнительное соглашение о вступлении в действующий договор аренды земельного участка N 1210 от 05.02.2007 г. с кадастровым номером 75:09:300406:0027, расположенным по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, ул. Коммунальная, д. 9 пропорционально площади принадлежащего ИП Тимофееву Г.В. нежилого помещенияN 1 в здании конторы СМУ-17 по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, ул. Коммунальная, д. 9 на условиях множественности лиц на стороне арендатора,

суд первой инстанции, судья Галицкая А.А.,

при участии в судебном заседании:

от истца: не было;

от ответчиков:

Администрации городского поселения "Город Краснокаменск" муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" Забайкальского края: не было;

общества с ограниченной ответственностью "Монтажно-строительное управление-50": Торгаев С.А., представителя по доверенности от 25.04.2016;

установил:

Истец, индивидуальный предприниматель Тимофеев Геннадий Викторович, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Администрации городского поселения "Город Краснокаменск" муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" Забайкальского края и обществу с ограниченной ответственностью "Монтажно-строительное управление -50" о понуждении ответчиков заключить с истцом дополнительное соглашение о вступлении в действующий договор аренды земельного участка N 1210 от 05.02.2007 г. с кадастровым номером 75:09:300406:0027, расположенным по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, ул. Коммунальная, д. 9 пропорционально площади принадлежащего ИП Тимофееву Г.В. нежилого помещенияN 1 в здании конторы СМУ-17 по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, ул. Коммунальная, д. 9 на условиях множественности лиц на стороне арендатора.

Решением суда первой инстанции от 10 мая 2016 заявителю отказано в удовлетворении требований.

Принимая указанное решение, суд первой инстанции исходил из следующего.

Таким образом, истец является собственником не отдельных зданий, строений и сооружений, расположенных на спорном делимом земельном участке, а только помещения N 1 (половина 1 этажа) в здании конторы СМУ-17, остальные помещения в котором принадлежат ООО "МСУ-50" на праве собственности, а следовательно, неделимым земельным участком может являться только земельный участок на котором непосредственно расположено здание конторы СМУ-17, а весь спорный земельный участок, на котором находятся 5 зданий (иные объекты недвижимости), принадлежащие на праве собственности ООО "СМУ-50", что препятствует предоставлению в аренду истцу всего спорного земельного участка в испрашиваемом размере.

Истец также не предоставил доказательства нарушения своих прав и законных интересов не заключением дополнительного соглашения о вступлении в действующий договор аренды от 05.02.2007 г. N 1210 спорного делимого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Истцом требования на делимый земельный участок, общей площадью 351,93 кв.м., на котором находится здание СМУ-17 не заявлялось.

В своих письменных возражениях от 09.02.2016 истец, предъявляя требования на 18,13% от общей площади делимого спорного земельного участка, обосновывает их пропорциональностью площади принадлежащего истцу нежилого помещения N 1 в здании конторы СМУ-17 (площадь 137,7 кв.м.), тем самым признавая факт того, что его требования правомерны только на неделимый земельный участок общей площадью 351,93 кв.м., на котором расположено только здание конторы СМУ-17. Как следует из материалов дела, у истца возникает право на 15,3545%, а у ООО "МСУ-50" на 84,6454 % неделимого земельного участка на котором непосредственно находится здание конторы СМУ-17, а не на весь делимый земельный участок с кадастровым номером 75:09:300406:0027, общей площадью 15 932 кв.м., на котором находятся еще 5 зданий, принадлежащих на праве собственности только ООО "МСУ-50".

В соответствии с пунктами 19, 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" право на приобретение земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора возникает у лица имеющего право требовать заключение такого договора аренды, только в случае, если здание расположено на неделимом земельном участке.

Учитывая вышеизложенное, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований истца, истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Предприниматель, не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, требования удовлетворить.

Представитель предпринимателя в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует уведомление N 67200202348701.

Представленным ходатайством предприниматель просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Из апелляционной жалобы следует, что выводы суда являются ошибочными, поскольку предприниматель, имея нежилые помещения, расположенные на указанном земельном участке имеет такие же права как иные лица, имеющие нежилые помещения на указанном земельном участке не зависимо от размера нежилых помещений. Суд сделал ошибочные выводы, что указанный земельный участок является делимым.

Представитель Администрации в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует уведомление N 672002023048701.

Представитель общества в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился и просил отказать в ее удовлетворении.

Представленным отзывом на апелляционную жалобу общество просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель общества пояснил, что предприниматель может присоединиться к договору аренды земельного участка, только тогда, когда под зданием будет сформирован отдельный земельный участок, выделенный из земельного участка с кадастровым номером 75:09:300406:0027. До его выделения и формирования, данное лицо не вправе получить земельный участок в аренду.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена судом апелляционной инстанции на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет 25.07.2016.

В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением Четвёртого арбитражного апелляционного суда произведена замена судьи Ткаченко Э.В. на судью Никифорюк Е.О.

Согласно пункту 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке частей 1, 6 статьи 121, статей 122, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и заслушав доводы представителя ответчика, пришел к следующим выводам.

Согласно материалам дела истец является собственником нежилого помещения N 1 в здании конторы СМУ-17, назначение конторское, общей площадью 137,70 кв.м., этаж 1-2, расположенного по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, ул. Коммунальная, 9, кадастровый или условный номер N75-75-11/013/2006-466, на основании договора купли-продажи от 30.11.2006 о чем указывает свидетельство о государственной регистрации права 75 АБ 151373 от 09.01.2007 (т. 1 л. 22).

Данное обстоятельство не оспаривается сторонами по делу.

Согласно материалам дела общество является собственником нежилого помещения N 2 в здании конторы СМУ-17, назначение конторское, общей площадью 777,50 кв.м., этаж 1-2, расположенного по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, ул. Коммунальная, 9, (согласно технического паспорта) кадастровый или условный номер N75-75-11/017/2006-070 на основании договора купли-продажи от 15.12.2006 о чем указывает свидетельство о государственной регистрации права 75 АБ 151386 от 13.01.2007.

Данное обстоятельство не оспаривается сторонами по делу.

Согласно материалам дела в целом здание "Конторы СМУ-17" расположенное по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, ул. Коммунальная, 9 находится на земельном участке с кадастровым номером 75:09:300406:0027.

Данное обстоятельство не оспаривается сторонами по делу.

Между тем, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами по делу, земельный участок с кадастровым номером 75:09:300406:0027 по договору аренды N 1210 от 05.02.2007 года (т. 1, л. 13) передан Администрацией в аренду ООО "СМУ-50" сроком до 31.12.2055 года, с учетом того, что на данном земельном участке расположены и иные объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности.

16 июня 2014 года предприниматель обратился в администрацию с требованием о заключении с ним и ООО "СМУ-50" договора аренды указанного земельного участка на условиях множественности лиц со стороны арендатора (т. 1, л. 23 ).

Повторное обращение было направлено в Администрацию 24.07.2014 (т. 1, л. 2 ).

Письмом от 27.07.2014 (т. 1, л. 25) Администрация отказала предпринимателю, сославшись на то, что после заключения договора аренды с обществом у него нет законных оснований удовлетворять просьбу заявителя.

Суд первой инстанции, отказывая предпринимателю в удовлетворении требований пришел к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 75:09:300406:0027 является делимым земельным участком, в связи с чем до его раздела и формирования земельного участка под зданием "Конторы СМУ-17" расположенного по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, ул. Коммунальная, 9, договор аренды на условиях множественности лиц со стороны арендатора с предпринимателем заключен быть не может т.к. на земельном участке с кадастровым номером 75:09:300406:0027 имеются иные здания, принадлежащие исключительно обществу.

Суд апелляционной инстанции, оценивая указанное, находит выводы суда первой инстанции ошибочными по следующим основаниям.

Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей в период обращения предпринимателя к Администрации о заключении договора аренды на условиях множественности лиц со стороны арендатора, было установлено следующее.

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами (ч.1).

При этом частью 3 данной статьи было установлено, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Поскольку материалами дела подтверждается, что предприниматель имеет в собственности нежилое помещение в здании "Конторы СМУ-17", то он, как и второй собственник помещения в данном здании, ООО "МСУ-50", имеет равные с ним права на приобретение права аренды земельного участка находящегося под указанным зданием и необходимым для его обслуживания с учетом долей в праве собственности на здание.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок (ч.5).

Между тем, как следует из материалов дела ООО "МСУ-50" на момент заключения договора аренды от 02.02.2007 года зная о том, что в здании "Конторы СМУ-17" имеется иной собственник заключило договор аренды без его участия.

Оценивая ч. 2, 6 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившую в действие с 01.03.2015, суд апелляционной инстанции усматривает, что указанный порядок сохранился.

Оценивая возможность признания земельного участка с кадастровым номером 75:09:300406:0027 неделимым, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как понимает суд апелляционной инстанции, в данном случае возможность признания указанного земельного участка делимым или неделимым зависит от возможности в натуре выделения земельного участка собственнику нежилого помещения с учетом долей в праве собственности на объект недвижимости расположенном на земельном участке.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, поскольку помещения принадлежащие заявителю расположены в одном здании с обществом, то земельный участок считается неделимым, поскольку предпринимателю не может быть выделен земельный участок непосредственно под занимаемыми им помещениями в натуре.

То обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 75:09:300406:0027 теоретически можно разделить, выделив земельный участок под зданием "Контора СМУ-17" не свидетельствует о том, что он является делимым земельным участком по отношению к помещениям принадлежащим предпринимателю в указанном здании.

При этом не имеет значения размер земельного участка, поскольку как было установлено ч. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, лица, имеющие в собственности здания (помещения в нем) на неделимом земельном участке вправе приобрести земельный участок на праве аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве собственности на здание.

Более того ч. 10 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае земельный участок с кадастровым номером 75:09:300406:0027 является неделимым, сто обусловлено объективной невозможно выделить предпринимателю отдельный земельный участок под занимаемым им помещением, в силу чего он на законных основаниях праве присоединиться к договору арены земельного участка на котором расположено данное здание на момент заключения договора аренды с иными собственниками помещений данного здания.

Суд апелляционной инстанции считает, что право предпринимателя на заключение договора аренды в порядке ст. 36 (39.20) Земельного кодекса Российской Федерации не может зависеть от воли сособственника помещений (зданий) большей площади, лишь по тем основаниям, что последнему на данном земельном участке принадлежат иные здания и помещения и в совокупности их площадь больше площади помещений принадлежащего предпринимателю. В любом случае, предприниматель вправе претендовать на земельный участок площадью пропорционально площади приходящийся на площадь занимаемым им помещением, чем соблюдаются права общества, имеющего право на часть данного земельного участка, пропорционально занимаемой площади принадлежащих ему зданий и помещений.

Выводы суда первой инстанции о том, что отказ от заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора не нарушает прав предпринимателя, является ошибочным, не соответствующим ст. 36 (39.20) Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющим исключительное право собственникам помещений приобретать земельные участки под принадлежащими им объектами недвижимости земельные участки в собственность или в аренду, в том числе с множественностью лиц на стороне арендатора.

При этом, как понимает суд апелляционной инстанции, общество, реализуя принцип платности пользования земельными участками, создает условия, при которых предприниматель ограничен в исполнении возложенной на него обязанности по уплате сумм арендной платы за пользование земельным участком приходящимся на долю площади принадлежащего ему объекта недвижимости (помещения), тем самым порождая обязательства предпринимателя перед обществом, вопреки его воли.

При этом суд апелляционной инстанции полагает, что договор аренды земельного участка N 1210 от 05.02.2007 заключенный обществом с администрацией заключен с нарушением требований ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку общество при обращении в администрацию о заключении договора аренды не могло не знать, что на указанном земельном участке расположен объект недвижимости частично принадлежащий третьему лицу, тем самым фактически осуществило гражданские права исключительно с намерением причинить вред предпринимателю, лишив его законного права быть стороной указанной сделки, что запрещено ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что ни у администрации, ни у общества не было оснований для отказа предпринимателю в заключении дополнительного соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка N 1210 от 05.02.2007 г. с кадастровым номером 75:09:300406:0027 (расположенного по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, ул. Коммунальная, д. 9) с долей площади земельного участка пропорционально площади принадлежащего индивидуальному предпринимателю Тимофееву Г.В. нежилого помещенияN 1 в здании конторы СМУ-17, назначение конторское, общая площадь 137,7 кв.м., расположенного по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, ул. Коммунальная, д. 9, на условиях множественности лиц на стороне арендатора.

При этом суд апелляционной инстанции считает, в данном случае заключение такого дополнительного заключение устранит порок заключения договора аренды земельного участка N 1210 от 05.02.2007 г. с кадастровым номером 75:09:300406:0027 тем самым восстановит нарушенные права предпринимателя.

При этом доводы общества о том, что предприниматель претендует на площадь земельного участка в большем размере, чем ему полагается, не может быть принят судом апелляционной инстанции, поскольку в силу ст. 36 (39.20) Земельного кодекса Российской Федерации, арендаторы, выступающие стороной по договору на стороне арендатора с множественностью лиц, пользуются данным земельным участком пропорционально площади приходящейся на площадь принадлежащих им объектов недвижимости, что не исключает заключения ими отдельного соглашения о порядке пользования указанным земельным участком.

Суд апелляционной инстанции также допускает, что в дальнейшем стороны праве сформировать под принадлежащем им на праве долевой собственности объектом недвижимости земельный участок и определить порядок его использования.

В любом случае, указанное не ограничивает права предпринимателя на заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора на земельный участок на котором на момент обращения находился принадлежащий ему объект недвижимости.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 270 АПК РФ, как принятого при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Требования предпринимателя подлежат удовлетворению. Администрация городского поселения "Город Краснокаменск" муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" Забайкальского края и общество с ограниченной ответственностью "Монтажно-строительное управление - 50" обязаны заключить с индивидуальным предпринимателем дополнительное соглашение о включении его в арендаторы по договору аренды земельного участка N 1210 от 05.02.2007 г. с кадастровым номером 75:09:300406:0027 (расположенного по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, ул. Коммунальная, д. 9) на условиях множественности лиц на стороне арендатора.

Статьей 174 АПК РФ установлено, что при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Суд, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от "10" мая 2016 года по делу N А78-9973/2015 отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Принять по делу новый судебный акт.

Обязать Администрацию городского поселения "Город Краснокаменск" муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" Забайкальского края и общество с ограниченной ответственностью "Монтажно- строительное управление - 50" заключить с индивидуальным предпринимателем Тимофеевым Геннадием Викторовичем дополнительное соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка N 1210 от 05.02.2007 г. с кадастровым номером 75:09:300406:0027 (расположенного по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, ул. Коммунальная, д. 9) с долей площади земельного участка пропорционально площади принадлежащего индивидуальному предпринимателю Тимофееву Г.В. нежилого помещенияN 1 в здании конторы СМУ-17, назначение конторское, общая площадь 137,7 кв.м., расположенной по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, ул. Коммунальная, д. 9, на условиях множественности лиц на стороне арендатора в срок до 15 ноября 2016 года.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия. Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Кассационная жалоба подается в арбитражный суд кассационной инстанции, полномочный ее рассматривать, через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий судья

Е.В. Желтоухов

Судьи

Д.В. Басаев Е.О. Никифорюк