Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 октября 2016 г. N 11АП-12680/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 23 декабря 2016 г. N Ф06-15932/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании долга, неосновательного обогащения и неустойки, о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, о понуждении заключить договор

Вывод суда: решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Самара

06 октября 2016 г.

Дело N А65-29543/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 октября 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 29 сентября 2016 года в зале N 6 апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Южный" и публичного акционерного общества "Сбербанк России" в лице отделения "Банк Татарстан" N 8610 на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19 июля 2016 года по делу N А65-29543/2015 (судья Андреев К.П.),

по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Южный", г.Набережные Челны (ОГРН 1151650006672, ИНН 1650306414),

к обществу с ограниченной ответственностью "Родник-АЗС", г.Набережные Челны (ОГРН 1101650007777, ИНН 1650209770),

с участием третьего лица: публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ОГРН 1027700132195, ИНН 775001001),

о взыскании неосновательного обогащения, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Родник-АЗС" к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Южный" об обязании ответчика заключить договор в редакции, согласованной в предварительном договоре N 1 от 06.05.2015, о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами,

с участием в судебном заседании:

от истца - представитель Могутов М.Э. по доверенности от 28.09.2016 г.,

от ответчика - представитель Харисов А.А. по доверенности от 24.12.2015 г.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Южный" (далее - истец, управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Родник-АЗС" (далее - ответчик, ООО "Родник-АЗС") о взыскании 9 000 000 руб. неосновательного обогащения, 3 000 000 руб. неустойки, 508 106,27 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Определением от 12.01.2016 судом принято к производству встречное исковое заявление ООО "Родник-АЗС" к управляющей компании об обязании ответчика заключить договор аренды в редакции, согласованной в предварительном договоре от 06.05.2015 N 1.

Определением от 03.03.2016 суд объединил в одно производство настоящее дело с делом N А65-2374/2016, в рамках которого рассматривались требования ООО "Родник-АЗС" к управляющей компании о взыскании 9 672 324,29 руб. неосновательного обогащения и 226 540,45 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, публичное акционерное общество "Сбербанк России". Объединенному делу присвоен номер А65-29543/2015.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19 июля 2016 года первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Родник-АЗС" в пользу управляющей компании взыскано 6 000 000 руб. неосновательного обогащения, 221 255,35 руб. процентов за пользование денежными средствами. В остальной части в иске отказано.

Встречные исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал управляющую компанию заключить с ООО "Родник-АЗС" договор аренды в редакции, согласованной в предварительном договоре аренды N 1 торгового комплекса "Южный" от 06.05.2015. С управляющей компании в пользу ООО "Родник-АЗС" взыскано 9 672 324,29 неосновательного обогащения и 226 540,45 процентов за пользование чужими денежными средствами.

В результате произведенного судом зачета с управляющей компании в пользу ООО "Родник-АЗС" взыскано 3 677 609,39 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований управляющей компании и отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Родник-АЗС", ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что ответчиком не представлены в материалы дела правоустанавливающие документы (свидетельства о государственной регистрации права собственности), подтверждающие факт проведения реконструкции здания складов в соответствии с целевым использованием объекта аренды - торговый комплекс. Указанные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о невыполнении ответчиком условий предварительного договора, что делает невозможным заключение основного договора аренды. Также истец полагает, что ответчиком не доказан факт использования объектов недвижимости, поскольку акт приема-передачи ключей от ячеек от 12.08.2015 не подтверждает указанные обстоятельства.

Третье лицо также обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части обязания управляющую компанию заключить с ООО "Родник-АЗС" договор аренды в редакции, согласованной в предварительном договоре от 06.05.2015 N 1, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение норм материального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы третье лицо указывает, что объекты недвижимости, являющиеся предметом договора аренды N 1 торгового комплекса "Южный" от 06.05.2015, находятся в залоге у банка на основании договоров ипотеки от 06.08.2013 и от 25.09.2013. При этом ПАО "Сбербанк России" не давало согласия на передачу в аренду указанных объектов, а срок аренды 10 лет превышает срок кредитных обязательств по договорам ипотеки.

29.09.2016 в судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика с доводами, изложенными в апелляционных жалобах истца и третьего лица, не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В судебное заседание третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечило. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, отзыва, выслушав участников процесса, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как усматривается из материалов дела, между управляющей компанией (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 06.05.2015 заключен предварительный договор аренды N 1 торгового комплекса "Южный", согласно которому стороны обязуются в срок не позднее 10.06.2015 заключить основной договор аренды на условиях, указанных в настоящем договоре и приложениях к нему, недвижимости общей площадью 8004,3 кв.м., расположенной по адресу: г. Набережные Челны, ул. Ахметшина, д.115 (далее - торговый комплекс): здание площадью 1 396 кв.м. с кадастровым номером 16:52:040304:690; здание площадью 1 397,7 кв.м. с кадастровым номером 16:52:040304:693; здание площадью 1 074,6 кв.м. с кадастровым номером 16:52:040304:454; здание площадью 1 070,9 кв.м. с кадастровым номером 16:52:040304:458; здание площадью 1 078,9 кв.м. с кадастровым номером 16:52:040304:455; здание площадью 1 079,9 кв.м. с кадастровым номером 16:52:040304:453; здание площадью 858,8 кв.м. с кадастровым номером 16:52:040304:475; здание площадью 33,4 кв.м. инвентарный номер N 00000074; здание площадью 14,4 кв.м. инвентарный номер N 00000075, а также передать право пользования на земельные участки общей площадью 22 780 кв.м. (кадастровые номера 16:52:040304:414, 16:52:040304:413, категория земель населенных пунктов, назначение: земельный участок, предназначенный для размещения здания продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (склады продовольственного назначения закрытые) и земельный участок, предназначенный для размещения объектов торговли), занятые зданиями и необходимые для их использования (п.1.1 предварительного договора).

Указанные здания торгового комплекса принадлежат ответчику на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о праве собственности: свидетельство серия 16-АН N 201260 от 29 августа 2013 года (склад 1А (продовольственного назначения), 1-этажный, кадастровый номер 16:52:040304:690); свидетельство серия 16-АН N 201364 от 29 августа 2013 года (склад 1Б (продовольственного назначения), 1-этажный, кадастровый номер 16:52:040304:693); свидетельство серия 16-AM N 095803 от 16 октября 2012 года (склад 2А (продовольственного назначения), 1-этажный, кадастровый номер 16:52:040304: 454); свидетельство серия 16-АМ N 095804 от 16 октября 2012 года (склад 2Б (продовольственного назначения), 1-этажный, кадастровый номер 16:52:040304: 458); свидетельство серия 16-АМ N 095643 от 16 октября 2012 года (склад 3А (продовольственного назначения), 1-этажный, кадастровый номер 16:52:040304: 455); свидетельство серия 16-АМ N 095644 от 16 октября 2012 года (склад 3Б (продовольственного назначения), 1-этажный, кадастровый номер 16:52:040304: 453); свидетельство серия 16-АМ N 819869 от 29 апреля 2013 года (административно-бытовой комплекс, 2-этажный, кадастровый номер 16:52:040304:475).

Пунктом 3.1 предварительного договора стороны установили, что арендодатель в срок до 10 мая 2015 года обязуется осуществить реконструкцию здания с кадастровыми номерами 16:52:040304:690, 16:52:040304:693 согласно схеме (Приложение N 3) с соблюдением всех эпидемиологических, санитарных, строительных, технических, противопожарных либо иных обязательных требований, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Арендодатель обязуется направить арендатору письменное уведомление о завершении работ по реконструкции, указанной в пункте 3.1 договора, либо вручить нарочно уполномоченному представителю арендатора (п.3.2 предварительного договора).

Также стороны договорились, что с 11 мая 2015 года по 01 июня 2015 года включительно арендодатель предоставляет арендатору возможность выполнить отделочные работы в здании с кадастровыми номерами 16:52:040304:690, 16:52:040304:693, для чего арендатору предоставляется доступ (пункт 3.3 предварительного договора).

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 предварительного договора исполнение арендатором своих обязательств по предварительному договору аренды (включая обязательство по заключению основного договора аренды) обеспечивается обеспечительным платежом. В срок до 31 мая 2015 года включительно арендатор обязуется уплатить арендодателю обеспечительный платеж по предварительному договору аренды в размере 3 000 000 рублей. В случае заключения основного договора аренды, обеспечительный платеж в полном объеме засчитывается в качестве обеспечительного платежа по основному договору.

В случае отказа/уклонения арендатора от заключения основного договора аренды, обеспечительный платеж возврату арендатору не подлежит (п.2.3 предварительного договора).

В случае отказа/уклонения арендодателя от заключения основного договора аренды на условиях, изложенных в предварительном договоре аренды, а также в случаях незаключения основного договора по причине невыполнения арендодателем пукнта 3.1. предварительного договора аренды, арендатор по истечении 5 (пяти) календарных дней с даты, установленной для заключения основного договора аренды, вправе начислить неустойку в размере 3 000 000 рублей (п.2.4 предварительного договора).

В Приложении N 2 к предварительному договору стороны изложили условия основного договора аренды.

11.05.2015 между сторонами подписан акт доступа, в соответствии с которым сторонами был подтвержден факт передачи арендодателем и приемки арендатором зданий с кадастровыми номерами 16:52:040304:690, 16:52:040304:693 для выполнения арендатором отделочных работ.

Во исполнение условий предварительного договора платежным поручением N 12 от 29.05.2015 управляющая компания перечислила ответчику 3 000 000 руб. обеспечительного взноса. Также управляющая компания перечислила ответчику 4 500 000 руб. платежным поручением N 43 от 21.07.2015, указав в назначении платежа: обеспечительный платеж по дополнительному соглашению N 1 к предварительному договору аренды N 1 ТК "Южный" от 21.07.2015, и 1 500 000 руб. платежным поручением N 47 от 24.07.2015, указав в назначении платежа: обеспечительный платеж по дополнительному соглашению N 1 к предварительному договору аренды N 1 ТК "Южный" от 21.07.2015.

Вместе с тем, основной договор аренды сторонами заключен не был.

Истец, указывая, что основный договор аренды сторонами не был заключен по вине ответчика, который нарушил пункт 3.1 предварительного договора, не произвел реконструкцию зданий и не предоставил соответствующую правоустанавливающую документацию на реконструируемые объекты, обратился в арбитражный суд с настоящим иском, в котором просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение в виде уплаченных обеспечительных взносов в общей сумме 9 000 000 руб., неустойку в соответствии с пунктом 2.4 предварительного договора в сумме 3 000 000 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.06.2015 по 08.12.2015 в сумме 508 106,27 руб.

Ответчик в свою очередь, указывая, что в полном объеме выполнил обязательства, предусмотренные пунктом 3.1 предварительного договора по осуществлению реконструкции зданий с кадастровыми номерами 16:52:040304:690 и 16:52:040304:693 согласно схеме, указанной в Приложении N 3 к предварительному договору, однако истец сам уклоняется от заключения основного договора аренды, обратился в суд с встречными требованиями о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости арендной платы за пользование помещениями, переданными ответчику, в сумме 9 672 324,29 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 226 540,45 руб., а также об обязании ответчика заключить основной договор аренды в редакции, согласованной в предварительном договоре от 06.05.2015 N1.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

На основании пункт 3 статьи 429 названного Кодекса предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, здание площадью 1 396 кв.м. с кадастровым номером 16:52:040304:690 и здание площадью 1 397,7 кв.м. с кадастровым номером 16:52:040304:693, указанные в пункте 3.1 предварительного договора, на момент его заключения являлись складом 1А и складом 1Б соответственно, в отношении которых ответчик должен был осуществить реконструкцию с разделением на торговые павильоны под нужды истца как будущего арендатора согласно схеме, изложенной в Приложении N 3 предварительного договора.

Из технических паспортов на здание торгового комплекса 1А и здание торгового комплекса 1Б от 08.05.2015 следует, что такая реконструкция была произведена ответчиком, схема расположения помещений в здании торгового комплекса 1А и 1Б соответствуют схеме, предусмотренной в Приложении N 3 предварительного договора.

Доводы истца о том, что реконструкция в указанных помещениях не была произведена, признаются судом апелляционной инстанции не обоснованными, поскольку не подтверждены соответствующими доказательствами. С ходатайством о назначении по делу строительной экспертизы истец в суд не обращался. Более того, то обстоятельство, что истец указанные здания принял от ответчика по акту от 11.05.2015 для выполнения отделочных работ, также свидетельствует о том, что помещения соответствовали их целевому назначению и потребностям истца.

Ссылка истца на то, что ответчик ввел его в заблуждение относительно предмета аренды и его целевого назначения также является не состоятельной, поскольку истцу при заключении предварительного договора был известен предмет аренды и его назначение, что также следует из свидетельств о государственной регистрации права собственности ответчика на указанные объекты.

Кроме того, из акта приема-передачи ключей и торговых павильонов от 11.05.2015 следует, что ответчиком были переданы истцу торговые павильоны и ключи от торговых павильонов торгового комплекса 1А, 1Б, расположенных на территории Агропромпарка "Южный" по адресу: г. Набережные Челны, ул.Ахметшина, д.115, в количестве 123 штук. Техническое состояние вышеуказанных торговых павильонов на момент передачи соответствовало требованиям по его эксплуатации.

Также из представленного акта приема-передачи ключей от ячеек, находящихся в здании 2А и 2Б от 12.08.2015, следует, что ответчиком были переданы истцу и ключи от торговых павильонов в здании 2А и здании 2Б по адресу: г. Набережные Челны, ул.Ахметшина, д.115 в количестве 43 штук. Ответственность за сохранность ячеек и переданных ключей от них несет управляющая компания.

Факт передачи ответчиком ключей и торговых павильонов (ячеек) в зданиях 1А, 1Б, 2А, 2Б истцом не оспаривался. Представитель истца в суде первой инстанции пояснил, что соответствующие акты были подписаны представителями (сотрудниками) управляющей компании, а передачей ключей и торговых павильонов истцу была обеспечена возможность демонстрации помещений для потенциальных клиентов (субарендаторов).

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что обязательства по проведению реконструкции зданий торгового комплекса, установленные в пунктом 3.1 предварительного договора, ответчиком были выполнены, а действия управляющей компании после получения доступа в эти помещения и возможности их использования по назначению судом расцениваются как уклонение истца от заключения основного договора аренды, заключение которого было обусловлено условиями предварительного договора в срок, не позднее 10 июня 2015 года.

Письмами от 01.06.2015 и от 23.09.2015 ответчик обращался к истцу с предложением выполнить условия предварительного договора и заключить основной договор аренды.

Истец в письме от 05.08.2015 сослался на незаключенность основного договора аренды по вине ответчика, а в письме от 07.09.2015 просил ответчика предоставить для заключения договора необходимую документацию (правоустанавливающие документы, кадастровые паспорта и свидетельства на объекты недвижимости, кредитные договоры, документы по обременениям, договоры аренды, баланс и т.д.).

Ответчик письмами от 20.08.2015 исх.110 и от 21.08.2018 исх.N 112 направил истцу правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, кадастровые паспорта и свидетельства на объекты недвижимости, кредитный договор, документы по обременениям, договоры аренды, баланс за 2014, выписку по расчетному счету, расшифровку кредиторской и дебиторской задолженности, справку из налогового органа об отсутствии задолженности.

Доводы истца о том, что ответчиком не представлены свидетельства о государственной регистрации права собственности на реконструируемые объекты недвижимости, являются не обоснованными, поскольку предоставление таких документов не обусловлено предварительным договором аренды и не освобождает истца от принятой на себя обязанности заключить основной договор после исполнения ответчиком условий пункта 3.1 предварительного договора по реконструкции зданий.

Таким образом, поскольку основной договор аренды сторонами заключен не был по вине истца, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для взыскания с ответчика 3 000 000 руб. обеспечительного платежа, внесенного в соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора, и процентов за пользование чужими денежными средствами на указанную сумму, а также неустойки, предусмотренной пунктом 2.4 предварительного договора, не имеется, поскольку в данном случае доказательств отказа либо уклонения ответчика от заключения основного договора аренды, а также доказательств невыполнения им пункта 3.1. предварительного договора, материалы дела не содержат.

При этом денежные средства в общей сумме 6 000 000 руб., уплаченные истцом платежными поручениями N 43 от 21.07.2015, N 47 от 24.07.2015 с назначением платежа: обеспечительный платеж по дополнительному соглашению N 1 к предварительному договору аренды N 1 ТК "Южный" от 21.07.2015, и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 221 255,35 руб., начисленные на указанную сумму, правомерно взысканы судом с ответчика на основании статей 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком, что дополнительных соглашений к предварительному договору сторонами не заключалось, а денежные средства истцом были перечислены ошибочно. В данной части решение суда не обжалуется.

В соответствии с пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент заключения предварительного договора N 1 от 06.05.2015), в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Судом установлено, что ответчик в соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, направил истцу предложение заключить этот договор.

С учетом вышеизложенного, встречные исковые требования об обязании управляющую компания заключить основной договор аренды в редакции, согласованной в предварительном договоре N 1 от 06.05.2015, подлежат удовлетворению, поскольку управляющая компания, получив доступ в помещения в торговом комплексе и возможность использования помещений по назначению, необоснованно уклонилась от заключения основного договора аренды.

Ссылка истца на положения пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 года N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", предусматривающего, что требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора, судом отклоняется исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона от 8 марта 2015 года N 42-ФЗ положения Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции настоящего Федерального закона применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления его в силу, если иное не предусмотрено статьей 2 настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу Федерального закона от 8 марта 2015 года N 42-ФЗ, положения Гражданского кодекса Российской Федерации в измененной редакции применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления настоящего Федерального закона в силу (1 июня 2015 года).

Таким образом, поскольку предварительный договор заключен сторонами 06.05.2015, положения пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в измененной Федеральным законом от 8 марта 2015 года N 42-ФЗ редакции к спорным правоотношениям не применяются.

Также ООО "Родник-АЗС" по встречному иску заявлены требования о взыскании с управляющей компании 9 672 324,29 руб. неосновательного обогащения и 226 540,45 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.06.2015 по 30.12.2015.

Согласно положениям статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязан вносить плату за фактическое пользование объектом аренды. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что основной договор аренды между сторонами заключен не был, однако истец фактически пользовался объектом аренды, поскольку получил от ответчика доступ в помещения (торговые павильоны) в торговом комплексе (здания 1А, 1Б, 2А, 2Б) и возможность их использования по назначению как самостоятельно, так и путем передачи помещений в субаренду третьим лицам.

Ссылка истца на то обстоятельство, что им с третьими лицами (потенциальными арендаторами) были заключены предварительные договоры субаренды, которые были расторгнуты по причине незаключения с ответчиком основного договора аренды, судом отклоняются, поскольку из представленных заявлений Бухаровой М.И., Шамсутдиновой Г.Р., Сипратовой Л.А., с которыми, в частности, истцом были заключены предварительные договоры субаренды, следует, что управляющей компанией был предоставлен доступ в арендуемые помещения без заключения договора аренды, указанные лица пользовались помещениями (ячейками) и вносили истцу арендную плату.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, поскольку истец пользовался недвижимым имуществом без оформленного договора аренды, при этом плату за такое пользование в виде арендной платы не вносил, у него в отсутствие доказательств возврата переданных помещений возникла обязанность оплатить стоимость такого пользования.

ООО "Родник-АЗС" представлен в материалы дела отчет N 832 от 21.12.2015, согласно которому рыночная стоимость величины арендной платы за пользование помещениями, расположенными на территории Агропромпарка "Южный" по адресу: г. Набережные Челны, ул.Ахметшина, д.115 составляет 430 руб. кв.м.

Судом принимается во внимание, что указанный размер не превышает размера стоимости арендной платы, предусмотренной в представленных управляющей компанией предварительных договорах с третьими лицами (от 1 000 до 1 041 руб. за кв.м.).

Расчет арендных платежей произведен ответчиком с учетом площади торгового комплекса 1А - 950,6 кв.м., 1Б - 1036,9 кв.м., 2А - 758,3 кв.м., 2Б - 542,10 кв.м. и периодов пользования: в отношении павильонов в зданиях 1А и 1Б - с 11.05.2015 по 24.12.2015, в зданиях 2А и 2Б - с 12.08.2015 по 24.12.2015.

Указанный расчет судом проверен и признан правильным, соответствуют фактически сложившимся между сторонами правоотношениям. При этом представленный истцом в суд апелляционной инстанции контррасчет является не верным, поскольку выполнен арифметически не правильно.

Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Таким образом, встречные исковые требования о взыскании неосновательного обогащения в сумме 9 672 324,29 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 226 540,45 руб. за период с 01.06.2015 по 30.12.2015, в силу положений статей 395, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации также являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Доводы третьего лица о том, что объекты недвижимости, являющиеся предметом договора аренды N 1 торгового комплекса "Южный" от 06.05.2015, находятся в залоге у ПАО "Сбербанк России", которое не давало согласия на передачу в аренду указанных объектов, а срок аренды 10 лет превышает срок кредитных обязательств по договорам ипотеки, не являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об обязании управляющую компанию заключить с ООО "Родник-АЗС" основной договор аренды, обязанность заключения которого обусловлена условиями предварительного договора.

Согласно пункта 1 статьи 40 Федерального закона от 24.06.1997 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Таким образом, законодатель предусмотрел отсутствие необходимости в согласии залогодержателя лишь в случае отсутствия такой необходимости в законе и в договоре.

Согласно пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке, в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним (пункты 22, 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге").

В этой связи суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заключение договора аренды в отсутствие согласия залогодержателя в отношении спорных объектов недвижимости не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов залогодержателя, не влияет на возможность обращения взыскания на заложенное имущество и получение максимальной выручки от его реализации.

Возражения заявителей апелляционных жалоб о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Таким образом, в апелляционных жалобах не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционных жалоб заявители не представили, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителей по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19 июля 2016 года по делу N А65-29543/2015 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина С.Ш. Романенко