Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 октября 2016 г. N 13АП-21770/16

г. Санкт-Петербург

05 октября 2016 г.

Дело N А56-32126/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 октября 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: В.Д. Южаковой,

при участии:

от истца (заявителя): Ларионова Г.Е. (доверенность от 20.09.2016 г.)

от ответчика (должника): Жуковская Л.В. (доверенность от 29.12.2015 г.)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-21770/2016, 13АП-21769/2016) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, ООО "БАЛТИНВЕСТСТРОЙ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.07.2016 по делу N А56-32126/2016 (судья Лебедев Г.В.), принятое

по заявлению ООО "БАЛТИНВЕСТСТРОЙ"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

о признании незаконными отказов,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "БалтИнвестСтрой" (далее -Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра) о признании незаконными отказов, выраженных в сообщениях от 26.12.2015 N 78/078/018/2015-147 и от 20.02.2016 N 78/074/200/2015-392, в государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 16.12.2011 N 00/ЗКС-06382(17), зарегистрированного 17.02.2012 за N 78-78-38/068/2012-077, обязании зарегистрировать прекращение договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 16.12.2011 N 00/ЗКС-06382(17) в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004158:3, по адресу: Санкт-Петербург, ул. Оптиков, участок 6 (юго-восточнее пересечения с Туристской улицей).

Решением от 11.07.2016 г. заявление удовлетворено.

Не согласившись с решением, Управление Росреестра обратилось с апелляционной жалобой об его отмене. Податель жалобы со ссылкой на положения п. 8.1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии) ссылается на непредставление в регистрирующий орган документов, подтверждающих передачу всех объектов долевого строительства, что препятствует в осуществлении государственной регистрации прекращения права аренды, находящегося в залоге у участников долевого строительства.

Кроме того, Управление Росреестра считает, что Обществом пропущен срок, предусмотренный ч. 4 ст. 198 АПК РФ, для обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В апелляционной жалобе, поданной Обществом, заявитель просит решение изменить, взыскав с Управления Росреестра понесенные Обществом судебные расходы.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра апелляционную жалобу поддержала, представитель Общества заявила отказ от апелляционной жалобы, возражала против удовлетворения жалобы ответчика.

Согласно ч. 1 ст. 265 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд апелляционной инстанции прекращает производство по апелляционной жалобе, если от лица, ее подавшего, после принятия апелляционной жалобы к производству арбитражного суда поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и отказ был принят арбитражным судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Поскольку отказ Общества от апелляционной жалобы не противоречит закону и не нарушает права других лиц, подлежит принятию, а производство по жалобе - прекращению.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал решение подлежащим отмене ввиду следующего.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, на основании договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 16.12.2011 N 00/ЗКС-06382(17) (далее - договор), заключенного с Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга, Обществу в целях осуществления инвестиционного проекта для строительства многоквартирного дома со встроено-пристроенными помещениями предоставлен земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, ул. Оптиков, участок 6 (юго-восточнее пересечения с Туристской улицей).

В соответствии с положениями Закона о долевом участии Общество осуществляло строительство на указанном земельном участке жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, который был введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного 24.03.2015 за N 78-1615в-2015.

Право собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме зарегистрировано 30.04.2015, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 78-АИ N 002498.

20.07.2005 Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка. 27.10.2015 регистрационные действия были приостановлены, заявителю направлено уведомление.

30.11.2015 Общество обратилось с заявлением о возобновлении регистрационных действий.

26.12.2015 сообщением N 78/078/018/2015-147 Управление Росреестра отказало Обществу в государственной регистрации прекращения обременения - аренды в отношении спорного земельного участка в связи с имеющимися противоречиями между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Из оспариваемого отказа от 26.12.2015 следует, что по сведениям ЕГРП в отношении земельного участка зарегистрирована ипотека права аренды земельного участка на основании Закона о долевом участии в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Управление Росреестра указало, что прекращение права аренды Общества возможно только после погашения записи об ипотеке в установленном законом порядке.

30.11.2015 Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о прекращении ипотеки права аренды земельного участка.

25.12.2015 регистрационные действия были приостановлены, заявителю направлено уведомление.

25.01.2016 в Управление Росреестра поступило заявление Общества о приостановлении регистрационных действий.

15.02.2016 в Управление Росреестра поступило заявление Общества о возобновлении регистрационных действий.

20.06.2016 сообщением N 78/074/200/2015-392 Обществу отказано в государственной регистрации прекращения ипотеки права аренды земельного участка в связи с непредставлением документов, необходимых в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

Регистрирующий орган указал, что представленные 17.02.2016 за вх. N 2-2923 копии актов приема-передачи не могут быть приняты во внимание в связи с несоответствием требованиям пункта 5 статьи 18 Закона о регистрации, кроме того, не представлены акты приема-передачи на часть квартир.

Считая отказы, выраженные в сообщениях от 26.12.2015 N 78/078/018/2015-147 и от 20.02.2016 N 78/074/200/2015-392 незаконными, нарушающими права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился с настоящими требованиями в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК РФ.

Согласно пункту 9 статьи 13 Закона о долевом участии к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных этим Законом.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Согласно п.п. 1 п. 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Это обязательство считается исполненным с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Законом о долевом участии).

В соответствии с п. 8.1 ст. 13 Закона о долевом участии залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Доказательств передачи всех объектов участникам долевого строительства Обществом в регистрирующий орган не представлено, в связи с чем залог права аренды в отношении спорного земельного участка не мог быть прекращен в соответствии с п. 8.1 ст. 13 Закона о долевом участии.

С учётом изложенного вывод суда о представлении Обществом в Управление Росреестра всех необходимых документов, подтверждающих прекращение ипотеки права аренды спорного земельного участка и прекращения права аренды данного участка, признан апелляционным судом несостоятельным.

Сославшись на положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Закона о регистрации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", разъяснения, содержащиеся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также на правовую позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в постановлении от 24.01.2012 г. N 11642/11, суд первой инстанции констатировал, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность.

Вместе с тем в настоящем случае вопрос прекращения ипотеки регулируются специальными нормами, установленными Законом о долевом участии, которые Обществом соблюдены не были и правовых оснований для признания договора аренды прекратившим своё действие не имеется.

Иной подход (без учёта оснований возникновения залога) допускал бы прекращение залога в обход норм Закона о долевом участии (ст. 10 ГК РФ).

При таких обстоятельствах заявление Общества подлежало оставлению судом без удовлетворения.

Мотивы, по которым суд первой инстанции восстановил Обществу срок на подачу заявления, подробно изложены в решении и апелляционный суд с ними согласен.

Поскольку Обществом не представлен оригинал платежного поручения N 2220 от 19.07.2016 г., в соответствии с пункта 2 параграфа 2 Порядка подачи документов в арбитражные суды Российской Федерации, утвержденного постановлением Пленума ВАС РФ от 08.11.2013 N 80 "Об утверждении Порядка подачи документов в арбитражные суды Российской Федерации в электронном виде" вопрос о возврате из федерального бюджета государственной пошлины, уплаченной при подаче апелляционной жалобы, не может быть разрешен в данном судебном заседании.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Принять отказ ООО "БАЛТИНВЕСТСТРОЙ" от апелляционной жалобы.

Производство по жалобе прекратить.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.07.2016 г. по делу N А56-32126/2016 отменить.

В удовлетворении заявления отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик О.Р. Старовойтова