Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 октября 2016 г. N 19АП-4368/16

Требование: о взыскании долга и пени, о взыскании платежей, о расторжении договора аренды в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Воронеж

04 октября 2016 г.

Дело N А36-9746/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 октября 2016 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,

судей Поротикова А.И.,

Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,

при участии:

от областного бюджетного учреждения культуры "Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области": Болдырева Р.В., представителя по доверенности от 15.02.2016;

от общества с ограниченной ответственностью "Согласие": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Согласие" на решение Арбитражного суда Липецкой области от 31.05.2016 по делу N А36-9746/2015 (судья Карякин Н.И.) по иску областного бюджетного учреждения культуры "Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области" (ОГРН 1024840839407, ИНН 4826009685) к обществу с ограниченной ответственностью "Согласие" (ОГРН 1034800060338, 4811005462) о взыскании 605 041 руб. 98 коп., о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

областное бюджетное учреждение культуры "Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области" (ОБУК "Госдирекция", истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с иском (с учетом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью "Согласие" (ООО "Согласие", ответчик) о расторжении договора аренды N 277 от 01.11.2007, обязании ответчика вернуть по акту приема-передачи нежилые помещения площадью 113,4 кв.м, расположенные в объекте культурного наследия регионального значения "Здание торговых рядов": Липецкая область, г. Лебедянь, ул. Советская, Мира, Почтовая, Интернациональная (юго-западный корпус ул. Советская - Почтовая) и о взыскании 405 989 руб. 56 коп. задолженности по арендной плате за период с 10.01.2013 по 30.04.2015, 199 052 руб. 42 коп. пени за просрочку платежей в период с 10.01.2013 по 06.12.2015.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 31.05.2016 заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Согласие" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ООО "Согласие" не явилось.

Дело было рассмотрено в отсутствие его представителя на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ОБУК "Госдирекция" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 01.11.2007 между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области (арендодателем), ГУК "Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области (балансодержателем) и ООО "Согласие" (арендатором) был заключен договор аренды N 277, согласно которому арендодатель и балансодержатель передают, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: 399610, Липецкая область, г. Лебедянь, "Торговые ряды", ул. Советская (юго-западный корпус ул. Советская-Почтовая) площадью 205,7 кв.м (80,4 кв.м -торговый зал, 125,3 кв.м складские помещения) для организации торговли (пункт 1.1 договора).

В пункте 1.2 договора указано, что сдаваемые в аренду нежилые помещения располагаются в здании, которое является объектом культурного наследия регионального значения XIX в. - "Торговые ряды" на основании постановления главы администрации Липецкой области от 27.02.1992 N 106. Предмет охраны, послуживший основанием для отнесения здания к категории объектов культурного наследия, определяется в приложении N 1 к охранному обязательству.

Арендатор обязуется вносить ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца арендную плату, рассчитанную на основании "Методики расчета арендной платы при сдаче объектов областной собственности в аренду", утвержденной администрацией Липецкой области (раздел 3 договора). При этом арендодателю высылаются копии платежных поручений до 15 числа текущего месяца в целях осуществления контроля за своевременным и полным внесением арендной платы (абзац 2 пункта 3.2 договора).

Согласно пункту 3.1 договора расчет конкретной суммы арендной платы является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 2) и в случае изменения федерального и областного законодательства, регламентирующего исчисление арендной платы, арендодатель корректирует расчет и направляет его Арендатору заказным письмом.

Арендная плата считается измененной с даты отправления нового расчета арендатору.

Срок аренды устанавливается с 01.11.2007 до 01.10.2008 (пункт 1.3 договора).

01.11.2007 сторонами был подписан акт приема-передачи нежилых помещений в аренду.

29.02.2012 сторонами был подписан акт возврата части нежилых помещений площадью 98,9 кв.м.

01.03.2012 подписано соглашение к договору аренды, согласно которому изменен пункт 1.1 договора в части определения площади сдаваемых в аренду помещений, которая составляет 113,4 кв.м (1 этаж).

Актом приема-передачи от 01.03.2012 ООО "Согласие" переданы в аренду нежилые помещения общей площадью 113,4 кв.м по адресу: 399610, Липецкая область, г. Лебедянь, "Торговые ряды", ул. Советская (юго-западный корпус ул. Советская-Почтовая).

Кроме того, с 01.03.2012 изменен расчет арендной платы, согласно которому размер арендной платы в месяц составляет 9 979 руб. 20 коп.

В связи с передачей спорного здания в оперативное управление ОБУК "Госдирекция" решением Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 29.05.2012 N 1324 сторонами 01.07.2012 подписано дополнительное соглашение N 3 к договору аренды N 277 от 01.11.2007, согласно которому арендодателем является ОБУК "Госдирекция".

17.10.2013 ОБУК "Госдирекция" письмом N 872/01-16 предложило ООО "Согласие" в срок до 01.11.2013 рассмотреть вопрос о перезаключении договора аренды помещений NN2, 3, 4, 20 общей площадью 113,4 кв.м по адресу: 399610, Липецкая область, г. Лебедянь, "Торговые ряды", ул. Советская (юго-западный корпус ул. Советская-Почтовая) на предложенных условиях (ежемесячная арендная плата за использование 1 кв.м помещений устанавливается на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы N169Д-13-07-О-13 от 27.06.2013, выполненного ОБУ "Областной фонд имущества" в размере 169 руб., без учета НДС. В случае отказа от перезаключения договора арендодатель предложил освободить помещение в срок до 01.12.2013 (т. 1, л.д. 27).

Письмом от 17.10.2013 N 860/01-16 ОБУК "Госдирекция" уведомило ООО "Согласие" о наличии задолженности по арендной плате в сумме 26 063 руб. 76 коп. и предложило её погасить (т.1, л.д. 43).

01.01.2014 между ОБУК "Госдирекция" (арендодателем) и ООО "Согласие" (арендатором) был заключен договор аренды N 13/14 нежилых помещений областного уровня собственности (объект культурного наследия регионального значения).

Размер арендной платы определен в сумме 22 614 руб. 22 коп. в месяц или 271 370 руб. 73 коп. в год на основании отчета об оценке от 27.06.2013 N 169Д-13-07-О-13 (т.1, л.д. 42).

04.08.2014 истец уведомил ООО "Согласие" о наличии задолженности по договорам аренды N 13/14 от 01.01.2014 и N 277 от 01.11.2007 в сумме 179 847 руб. 36 коп. (т.1, л.д. 44).

28.10.2015 в адрес ООО "Согласие" направлено уведомление N 526/01-16 о расторжении договора аренды нежилого помещения N 277 от 01.11.2007 на основании пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5.3.3 договора N 277 от 01.11.2007, уплате в срок до 25.11.2015 образовавшейся задолженности в сумме 587 969 руб. 72 коп. (т.1, л.д. 45-46).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору, ОБУК "Госдирекция" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Отношения сторон урегулированы договором аренды нежилого помещения (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок действия договора аренды нежилого помещения N 277 от 01.11.2007 установлен до 01.10.2008.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даны разъяснения, согласно которым в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

При отсутствии возражений арендодателя арендатор продолжал пользоваться арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды, вследствие чего на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды N 277 от 01.11.2007 возобновлен на неопределенный срок.

Вывод суда области соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с учетом заключения договора аренды нежилого помещения N 277 от 01.11.2007 до вступления в силу статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в редакции от 30.06.2008.

Договор аренды нежилого помещения N 13/14 от 01.01.2014 был заключен без проведения торгов, вследствие чего является ничтожным по смыслу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 5.3.3 договора предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению, если арендатор не внес арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, процедура расторжения договора заключается в направлении арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, а в случае неисполнения такого обязательства предложения расторгнуть договор.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку с 01.01.2015 ответчик арендную плату не вносил, 28.10.2015 истец направил в адрес ответчика предложение об уплате задолженности в размере 587 969 руб. 72 коп. в срок до 25.11.2015 и о расторжении договора аренды нежилого помещения N 277 от 01.11.2007.

Таким образом, с учетом изложенного требование истца о расторжении договора аренды правомерно удовлетворено арбитражным судом области.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая удовлетворение судом области иска о расторжении договора аренды, правомерно удовлетворено и требование о возложении обязанности на ответчика вернуть по акту приема-передачи нежилые помещения площадью 113,4 кв.м, расположенные в объекте культурного наследия регионального значения "Здание торговых рядов": Липецкая область, г.Лебедянь, ул. Советская, Мира, Почтовая, Интернациональная (юго-западный корпус ул. Советская - Почтовая).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Расчет задолженности по арендной плате в сумме 405 989 руб. 56 коп. за период с 10.01.2013 по 30.04.2015 признан судом первой инстанции правильным, соответствующим условия договора аренды N 277 от 01.11.2007.

При этом истцом правомерно при расчете задолженности применен размер арендной платы с 01.03.2012 в месяц 9 979 руб. 20 коп. без НДС, с 01.01.2014- 22 614 руб. 22 коп. с НДС с учетом условий пункта 3.1 договора аренды и подписания сторонами соглашений относительно указанных размеров арендной платы.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой (пеней, штрафом), предусмотренной законом или договором.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения кредитору потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Согласно пункту 4.2 договора в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляется неустойка в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

За нарушение обязательств по внесению арендной платы истцом на основании пункта 4.2 договора нежилого помещения N 277 от 01.11.2007 начислена неустойка за период с 10.01.2013 по 06.12.2015 в размере 199 052 руб. 42 коп.

Поскольку ответчиком нарушены обязательства по договору, а доказательств обратного последним не представлено, суд первой инстанции справедливо пришел к выводу об обоснованности требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение обязательств по внесению арендной платы.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Ответчиком ходатайства о снижении размера неустойки в суде первой инстанции заявлено не было, в связи с чем, исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, а также принципа состязательности, у суда первой инстанции отсутствовали основания для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены заявленные исковые требования в полном объеме.

Довод ответчика о том, что поскольку ОБУК "Госдирекция" не является собственником спорных нежилых помещений, являющихся предметом аренды, у арендатора отсутствуют основания для внесения арендной платы ОБУК "Госдирекция", отклоняется судом апелляционной инстанции.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Дополнительное соглашение N 3 к договору аренды N 277 от 01.11.2007 между ОБУК "Госдирекция" и ООО "Согласие" было заключено при участии Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области.

Таким образом, собственник имущества управомочил ОБУК "Госдирекция" выступать арендодателем объекта "Здание торговых рядов".

Кроме того, указанный довод ответчика противоречит пункту 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, согласно которому положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Довод ответчика о том, что у него отсутствуют основания для внесения арендных платежей в связи с тем, что из-за протечки кровли по вине ОБУК "Госдирекция", некачественно осуществившего ее ремонт, помещения не могут использоваться для торговли, несостоятелен, поскольку истец просит взыскать задолженность за период до 30.04.2015, тогда как залитие помещения произошло в мае 2015 года.

Доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств и иную оценку доказательств по делу, не указывают на неправильность выводов суда первой инстанции и не являются основанием к отмене решения.

Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Липецкой области от 31.05.2016 по делу N А36-9746/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Согласие" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.Ю. Щербатых

Судьи

А.И. Поротиков И.В. Ушакова