Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2016 г. N 09АП-45359/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 20 января 2017 г. N Ф05-22011/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Москва

12 октября 2016 г.

Дело N А40-176025/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Барановской Е.Н.,

судей Лящевского И.С., Панкратовой Н.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыревой К.Ф. рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 02 августа 2016 года по делу N А40-176025/2014, принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,

по иску Индивидуального предпринимателя Лунегова Александра Валентиновича (ОГРНИП 304770000290050)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Цынжаловская С.В. по доверенности от 26.03.2014 г.

от ответчика: Гречко А.В. по доверенности от 07.12.2015 г.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Лунегов Александр Валентинович (далее - ИП Лунегов А.В.) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 31,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Генерала Белобородова, д.20, корп.1, (этаж 1, пом. I, комн. 1-5), и принять пункты 1.1, 2.1.2, 2.3, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.6, 5.2, 6.1, 8.3 договора в представленной истцом редакции, пункты 5.1 и 5.5 договора считать п.5.1 и 5.3 соответственно в представленной истцом редакции, и исключить из договора купли-продажи в варианте Продавца п. 2.2, 5.1, 5.3 (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 02 августа 2016 года по делу N А40-176025/2014 разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и ИП Лунеговым А.В. при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 31,5 кв.м., (этаж 1, пом I, комн.1-5). расположенного по адресу: г. Москва, ул. Генерала Белобородова д.20, корп. 1, урегулированы путем принятия:

- п. 3.1. договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции: "Цена объекта составляет 1 295 415 (один миллион двести девяносто пять тысяч четыреста пятнадцать ) руб. 00 копеек, стоимость неотделимых улучшений составляет 11 160 372 ( сто шестьдесят тысяч триста семьдесят два) руб. 00 коп., С учетом зачета выкупная цена объекта составляет 1 135 043 ( один миллион сто тридцать пять тысяч сорок три) руб. 00 коп.. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

- п. 3.2 договора в следующей редакции: "Оплата по договору производится в рассрочку в течение 5 (пяти) лет".

- п. 3.3 договора в следующей редакции: "На остаточную сумму денежных средств, оплачиваемых в рассрочку в счет выкупа Объекта, начисляются проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации".

- п. 3.4. договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 18 917 (восемнадцать тысяч девятьсот семнадцать) руб. 38 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга".

Пункты 5.1 и 5.3 договора исключены, изменена нумерация договора. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить указанное выше решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, отказать в удовлетворении исковых требований.

Заявитель апелляционной жалобы не согласен с ценой выкупа спорного объекта, считает, что она занижена. Полагает, что именно собственник нежилого помещения имеет право определять стоимость предмета купли-продажи.

Представитель Департамента в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца в заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы отклонил, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.

Проверив правильность применения норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения состоявшегося по делу судебного акта.

Как установлено материалами дела, 15 августа 2001 года между Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы (правопредшественник ответчика, Арендодатель) и ИП Лунеговым А.В. (Арендатор) был заключен договор аренды N 9-212/2001, по условиям которого Арендатору в аренду сроком до 26.06.2006 г. переданы помещения общей площадью 31,8 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Генерала Белобородова, д.20, корп.1.

Дополнительным соглашением к договору от 24.08.2004 г. площадь арендуемого помещения установлена как 31,5 кв.м., а дополнительным соглашением от 08.08.2012 г. срок действия договора аренды продлен до 30.06.2015 г.

Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в ЕГРП в установленном законом порядке.

Из материалов дела усматривается, что истец 26.03.2014 г. обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ).

По результатам рассмотрения указанного заявления 07.08.2014 г. Департамент направил ИП Лунегову А.В. проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений им была установлена в размере 2 749 000 руб. на основании Отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 25.06.2014 года N 738Г/785 ООО "АБН-Консалт".

Истец, не согласившись с отдельными условиями договора купли-продажи, в том числе с ценой выкупаемого помещения, подписал предложенный истцом проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), но с протоколом разногласий, касающимся пунктов п. 1.1., 1.3, 2.1.2, 2.3, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.6, 5.2, 6.1, 8.3, указав на необходимость исключения п. 2.2, 5.1, 5.3 договора.

Посчитав, что цена, указанная в договоре купли-продажи, является явно завышенной, ИП Лунегов А.В. для определения рыночной стоимости нежилого помещения заказал проведение оценки рыночной стоимости выкупа данного нежилого помещения у независимой оценочной компании ООО "Апрайс Консалтинг".

В соответствии с Отчетом об оценке N 12-09/14 от 12.09.2014 г., выполненном ООО "Апрайс Консалтинг", рыночная стоимость объекта составляет 1 662 817,70 руб. без НДС.

Письмом от 05 сентября 2014 года ИП Лунегов А.В. направил Департаменту подписанный договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях.

Поскольку Департамент городского имущества города Москвы решения о заключении с ИП Лунеговым А.В. договора купли-продажи спорного нежилого помещения не принял, заявив о несогласии с предложенной Арендатором выкупной ценой, Предприниматель обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и сделал обоснованный вывод о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований в части установления выкупной цены объекта недвижимости и порядка оплаты по договору, изложив п. 3.1., 3.2, 3.3, 3.4 в представленной истцом редакции, исключив п. 5.1 и 5.3 договора, отказав в удовлетворении требований в части п. 1.1, 2.1.2, 2.3, 6.1, 8.3, поскольку по указанным пунктам разногласий между сторонами договора не имеется.

Суд пришел к правомерному выводу о том, что в соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2010 г., действовавшей на момент обращения истца к ответчику), ИП Лунегов А.В. имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений: во-первых, ИП Лунегов А.В. является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; во-вторых, у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, при этом арендуемое помещение не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Оспаривая состоявшийся по делу судебный акт, заявитель апелляционной жалобы настаивает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано Департаментом, в результате чего стоимость помещений площадью 31,5 кв.м. определена на основании отчета ООО "АБН-Консалт" в размере 2 749 000 руб.

Данный довод был предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно отклонен.

Так, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В связи с тем, что отчеты оценщиков, на которые ссылались стороны, содержали различную стоимость выкупаемого объекта, в рамках рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции была проведена судебная экспертиза, заключением которой установлено, что рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на дату 26.03.2014 г. составила 1 295 415 руб., без НДС., а с учетом неотделимых улучшений, произведенных истцом - 1 135 043 руб.

Оценив представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его соответствии требованиям Закона об оценочной деятельности и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости. Основания полагать иное, ответчиком суду не представлено.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Департамента городского имущества города Москвы по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 105, 110, 176, 266 - 268, 269 пунктом 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02 августа 2016 года по делу N А40-176025/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Н. Барановская

Судьи

Н.И. Панкратова И.С. Лящевский