Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2016 г. N 18АП-11974/16

г. Челябинск

10 октября 2016 г.

Дело N А07-11221/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.07.2016 по делу N А07-11221/2016(судья Харисов А.Ф.).

В заседании принял участие представитель открытого акционерного общества "Спутниковые телекоммуникации Башкортостана" - Суханов Сергей Владимирович (доверенность от 17.05.2016).

Открытое акционерное общество "Спутниковые телекоммуникации Башкортостана" (далее - истец, общество, ОАО "СпутникТелеком") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - ответчик, Управление) и Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:159, расположенного по адресу: Советский район городского округа город Уфа республики Башкортостан, ул. Сагита Агиша, д. 1/3, общей площадью 293 кв.м. в части выкупной стоимости земельного участка в размере 392 500 руб. (требования изложены с учетом изменения истцом их предмета в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.07.2016 (резолютивная часть оглашена 25.07.2016) исковые требования удовлетворены. Суд урегулировал разногласия, возникшие между ОАО "СпутникТелеком" и Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан в лице Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:159, расположенного по адресу: Советский район городского округа город Уфа республики Башкортостан, ул. Сагита Агиша, д.1/3, общей площадью 293 кв.м., приняв пункт 2.1. договора купли-продажи указанного земельного участка в редакции ОАО "СпутникТелеком": "Цена участка составляет 392 500 руб.".

С вынесенным решением не согласился ответчик - Управление и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Податель апелляционной жалобы ссылается на необходимость определения выкупной стоимости земельного участка с учетом кадастровой стоимости земельного участка, действовавшей на момент обращения ООО "СпутникТелеком" с заявлением о выкупе - 29.06.2015, поскольку правоотношения по выкупу земельного участка возникают с указанной даты.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчиков не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца изложил возражения на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, включая обстоятельства установленные вступившим в законную силу решением Верховного суда Российской Федерации от 14.10.2015, ОАО "СпутникТелеком" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества N 09 от 09.09.2009 является собственником нежилого 3-этажного здания общей площадью 703,6 кв.м., кадастровый номер 02:55:010611:611, находящегося по адресу г. Уфа, ул.Сагита Агиша, д.1/3.

Указанное здание находится на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010611:159, площадью 293 кв.м., расположенном по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: г. Уфа, Советский район, ул. Сагита Агиша, д. 1/3.

29.06.2015 общество обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:159, на котором расположено принадлежащее ему нежилое здание, в собственность за плату в размере 25% от его кадастровой стоимости.

В соответствии с названным обращением Управление подготовило проект договора о предоставлении земельного участка в собственность, по условиям которого выкупная цена земельного участка составляет 1 803 595,93 рублей (л.д. 14-16).

Указанный договор подписан обществом с протоколом разногласий, в котором предложено определить цену выкупа земельного участка в размере 392 500 рублей (л.д. 20).

Из писем Управление от 31.12.2015 и 11.02.2016 следует, что согласие на изменение размера цены выкупа земельного участка получено не было (л.д. 17, 22).

Решением Верховного суда Республики Башкортостан по делу N 3- 604/2015 от 14.10.2015 установлена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:159, расположенного по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Сагита Агиша, д.1/3, общей площадью 293 кв.м. в размере 1 570 000 рублей по состоянию на 01.04.2014.

Полагая, что цена выкупа земельного участка подлежит определению на основании показателей рыночной стоимости земельного участка, установленной вышеназванным судебным актом, ОАО "СпутникТелеком обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При рассмотрении заявления общества об урегулировании разногласий, возникших при заключении обязательного для Администрации договора купли-продажи, суд первой инстанции пришел к выводу об определении стоимости земельного участка в договоре купли-продажи исходя из кадастровой стоимости, установленной решением Верховного суда Республики Башкортостан по делу N 3-604/2015 от 14.10.2015. Судом учтено, что на дату направления истцу проекта договора, действовало постановление Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках", пунктом 4 которого предусмотрено, что собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки: до 1 июля 2015 года - по цене в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Настоящий спор возник в связи с тем, что сторонами не урегулированы разногласия относительно стоимости выкупаемого земельного участка, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Исходя из пункта 1 статьи 424 названного Кодекса, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно части 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Пунктом 4 Постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" предусмотрено, что собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки - до 1 июля 2015 года - по цене в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 422 названного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу названных норм, в рассматриваемом случае момент заключения договора определяется принятием соответствующего судебного акта.

Вступившим в законную силу решением Верховного суда Республики Башкортостан от 14.10.2015 по делу N 3-604/2015 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:159 установлена в размере его рыночной стоимости в размере 1 570 000 руб. по состоянию на 01.06.2014 (л.д. 23-27). Указанные сведения внесены в государственный кадастр недвижимости (л.д. 28).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В силу абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (редакции от 21 июля 2014 года) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно абзацу 2 пункта 28 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку вышеназванным решением, на основании поданного обществом в 2015 году заявления общества установлена новая кадастровая стоимость по состоянию на 01.06.2014, а договор купли-продажи земельного участка по заявлению общества от 29.06.2015 до принятия решения Верховным судом Республики Башкортостан и внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости не был заключен, при урегулировании разногласий по договору относительно цены выкупа подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, установленная вышеназванным судебным актом.

Ранее определенная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышала его рыночную стоимость, что подтверждено судебным актом.

Применение ранее определенной кадастровой стоимости при наличии на момент заключения договора купли-продажи судебного акта об определении рыночной стоимости земельного участка противоречит положениям пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушит права и законные интересы истца как лица, имевшего намерение приобрести в собственность спорный земельный участок. Между тем, положения земельного законодательства в толковании, придаваемом им правоприменительной практикой, направлены на защиту прав более слабой стороны предполагаемого к заключению договора о выкупе земельного участка.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится в связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.07.2016 по делу N А07-11221/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Л.В. Пивоварова Л.А. Суспицина