Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2016 г. N 12АП-10233/16

г. Саратов

12 октября 2016 г.

Дело N А57-10543/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 октября 2016 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Дубровиной О.А., Жевак И.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Богатырёвой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 1" (413101, Саратовская область, г. Энгельс, ул. Энгельс-1, 50, ОГРН 1116450012447, ИНН 6450053444)

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 18 августа 2016 года по делу N А57-10543/2016 (судья Большедворская Е.Л.)

по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района (413100,Саратовская область, г. Энгельс, ул. Коммунистическая, д. 55, ОГРН 1026401980868, ИНН 6449002580),

к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 1" (413101, Саратовская область, г. Энгельс, ул. Энгельс-1, 50, ОГРН 1116450012447, ИНН 6450053444)

о взыскании арендной платы, пени, расторжении договора и выселении ответчика,

при участии:

представителя Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Горюновой Т.Г., действующей по доверенности N 01-09/7673 от 05.09.2016,

представителей общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 1" Михалапа В.В., действующего по доверенности от 20.01.2016, Шалимовой А.И., действующей по доверенности N 01 от 25.09.2016,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района (далее - Комитет, истец) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 1" (далее - ООО "Управляющая компания N 1", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 21 от 02 декабря 2013 года за период с 10 октября 2015 года по 10 мая 2016 года в размере 314 000 рублей, неустойки за период с 11 октября 2015 года по 18 мая 2016 года в размере 179 176,25 руб., о расторжении договора и выселении ответчика.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 18 августа 2016 года заявленные Комитетом исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "Управляющая компания N 1" в пользу Комитета задолженность по арендной плате по договору аренды N 21 от 02 декабря 2013 года за период с 10 октября 2015 года по 10 мая 2016 года в размере 314 000,00 рублей, неустойку за период с 11 октября 2015 года по 18 мая 2016 года в размере 20 514 руб. 70 коп., расторг договор N 21 на аренду муниципального нежилого недвижимого имущества от 02 декабря 2013 года и обязал ООО "Управляющая компания N 1" выселиться из занимаемого нежилого помещения общей площадью 423,9 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская обл., г.Энгельс-1.

С ООО "Управляющая компания N 1" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 15 690 руб. 28 коп.

ООО "Управляющая компания N 1", частично не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в части выселения ответчика из занимаемого нежилого помещения общей площадью 423,9 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, г.Энгельс-1, отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении данного требования. В обоснование доводов жалобы её податель указывает, что все собранные денежные средства по статье "содержание и ремонт" были израсходованы ООО "Управляющая компания N 1" в полном объёме на обслуживание жилищного фонда, выплату заработной платы сотрудникам, возмещение ущерба, а также на оплату услуг банка, ввиду чего у ООО "Управляющая компания N 1" отсутствовала реальная возможность исполнять возложенные на него договором обязанности по надлежащему исполнению своих обязательств по договору аренды муниципального нежилого помещения N 21 от 02.12.2013 в части оплаты. Кроме того, по мнению апеллянта, ответчика можно отнести к категории субъектов, осуществляющих публично значимые функции, в связи с чем, ввиду отсутствия возможности аренды иного помещения, а также учитывая, что аварийно-диспетчерская служба расположена в нежилом помещении, расположенном по вышеуказанному адресу, при выселении управляющей организации из данного помещения, у компании будет отсутствовать возможность принятия заявок об аварийных ситуациях и иных происшествиях, происходящих в обслуживаемом жилом фонде, что, в свою очередь, повлечет для управляющей организации финансовую несостоятельность и банкротство.

В судебном заседании представители ООО "Управляющая компания N 1" поддержали правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе, дали аналогичные пояснения, уточнили просительную часть апелляционной жалобы, просили отменить решение суда первой инстанции в части расторжения договора аренды и выселения ответчика из спорного нежилого помещения, при этом настаивали на недоказанности допущения ответчиком существенных нарушений условий договора.

Комитет в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил в материалы дела письменный отзыв на апелляционную жалобу (вх. N 3884/2016).

Представитель Комитета в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В силу пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Из правовой позиции, изложенной в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", следует, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку в порядке апелляционного производства ООО "Управляющая компания N 1" обжалуется только часть решения, при этом, Комитет до начала и в ходе судебного разбирательства возражений против этого не заявил и на пересмотре судебного акта в полном объеме не настаивал, суд апелляционной инстанции не вправе выйти за пределы апелляционной жалобы и проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.

Законность и обоснованность принятого решения в обжалуемой части проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителей ООО "Управляющая компания N 1" и Комитета, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, 02 декабря 2013 года между Комитетом (Арендодатель) и ООО "Управляющая компания N 1" (Арендатор) заключен договор N 21 на аренду муниципального нежилого недвижимого имущества (далее - Договор), по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование на правах аренды нежилое здание (объект), расположенное по адресу: Саратовская область, г. Энгельс-1, для размещения офиса и производственной деятельности на срок со 02 декабря 2013 года по 01 декабря 2018 года.

Согласно акту приема-передачи от 02 декабря 2013 года Арендодатель передал Арендатору в пользование на правах аренды нежилое здание, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Энгельс-1, акт подписан сторонами и скреплен печатями организаций.

В соответствии с пунктами 2.1-2.2 Договора арендная плата составляет: в год в размере 471 000 руб., в месяц 39 250 руб. и уплачивается Арендатором ежемесячными платежами до 10 числа текущего месяца.

В силу пункта 4.2. Договора в случае нарушения Арендатором сроков внесения арендных платежей, установленных пунктом 2.2. настоящего Договора, начисляются пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 5.2.4 Договора предусмотрено, что договор аренды подлежит досрочному расторжению в судебном порядке, а арендатор выселению, если арендатор не вносит арендную плату в течение двух месяцев подряд.

ООО "Управляющая компания N 1" надлежащим образом не исполнялась обязанность по внесению арендной платы, в связи с чем, по расчёту истца, за период с 10 октября 2015 года по 10 мая 2016 года у ответчика образовалась задолженность в сумме 314 000 руб.

За просрочку внесения арендных платежей истцом ответчику за период с 11 октября 2015 года по 18 мая 2016 года начислены пени в размере 179 176,25 руб.

Уведомлениями от 19.10.2015 N 01-09/7466, от 20.11.2015 N 01-09/8527, от 21.12.2015 N 01-09/09063, от 26.01.2016 N 01-09/00381 Арендодатель извещал Арендатора о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пени.

Однако Арендатором оплата задолженности по арендной плате и пени не произведена.

04.03.2016 Комитетом в адрес Арендатора направлено уведомление N 01-09/01673 о необходимости явки в 10-ти дневный срок для подписания соглашения о расторжении договора.

Арендатор не отреагировал на вышеуказанные уведомления.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанным исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования в расторжения и выселения ответчика из арендуемого помещения, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за владение и пользование имуществом (арендной платы). При этом, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно акту приема-передачи от 02 декабря 2013 года Арендодатель передал Арендатору в пользование на правах аренды нежилое здание, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Энгельс-1, акт подписан сторонами и скреплен печатями организаций.

По условиям пунктов 2.1-2.2 Договора Арендатор обязан уплачивать арендную плату ежемесячными платежами до 10 числа текущего месяца, размер годовой арендной платы составляет 471 000 руб., в месяц - 39 250 руб.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основании своих требований и возражений.

В период с 10 октября 2015 года по 10 мая 2016 года ООО "Управляющая компания N 1" встречная обязанность по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнялась.

Решением суда первой инстанции по настоящему делу с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с 10 октября 2015 года по 10 мая 2016 года в сумме 314 000 руб. и неустойка за период с 11 октября 2015 года по 18 мая 2016 года в размере 20 514,70 руб.

Решение суда первой инстанции в указанной выше части ООО "Управляющая компания N 1" не обжалуется и предметом проверки суда апелляционной инстанции не является.

Удовлетворяя требование о расторжении договора аренды, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Суды первой и апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, пришли к выводу о доказанности истцом факта невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд, что является существенным нарушением условий Договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 29 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

До обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Установлено, что уведомлениями от 19.10.2015 N 01-09/7466, от 20.11.2015 N 01-09/8527, от 21.12.2015 N 01-09/09063, от 26.01.2016 N 01-09/00381 Арендодатель извещал Арендатора о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пени.

Однако Арендатором оплата задолженности по арендной плате и пени не произведена.

04 марта 2016 года Комитетом в адрес Арендатора направлено уведомление N 01-09/01673 о необходимости явки в 10-ти дневный срок для подписания соглашения о расторжении договора со ссылкой на существенное нарушение условий договора, выразившееся в невнесении арендных платежей более 2-х рах подряд (л.д. 7-8).

Арендатор не явился для подписания соглашения о расторжении договора.

Установленные судом обстоятельства свидетельствуют об исполнении истцом обязанности по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренной пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Следует учитывать, что пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не только к подпункту 1 этого пункта. Стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением его условий.

В силу статьи 431 Кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Условиями пункта 5.2.4 Договора стороны установили, что договор аренды подлежит досрочному расторжению в судебном порядке, а арендатор выселению, если арендатор не вносит арендную плату в течение двух месяцев подряд.

Как установлено судом первой инстанции, подтверждается материалами дела и не опровергнуто ответчиком, ООО "Управляющая компания N 1" обязанность по оплате арендной платы за период с 10 октября 2015 года по 10 мая 2016 года не исполнялась.

Указанное свидетельствует о том, что в рассматриваемом случае Арендатор систематически (семь раз подряд) не исполнял встречную обязанность по оплате арендных платежей.

Следует отметить, что ООО "Управляющая компания N 1" не опровергает наличие правовых оснований для расторжения договора аренды и факта не устранения соответствующих нарушений в установленный срок после неоднократного получения уведомлений. Спорная задолженность не погашена ответчиком и до настоящего времени.

Исходя из изложенного, доводы апеллянта об отсутствии существенных нарушении условий договора, которые в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации являются основанием для расторжения договора, подлежат отклонению, как противоречащие нормам материального права и непосредственно условиям пункта 5.2.4 Договора.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для отказа в удовлетворении требования истца о расторжении Договора.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендуемое имущество в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку Договор аренды судом расторгнут, законных оснований для владения и пользования ответчиком спорным объектом недвижимого имущества не имеется, арендованное помещение подлежит освобождению, а потому требование истца о выселении ООО "Управляющая компания N 1" из спорного помещения является законным и правомерно удовлетворено судом.

Изложенные апеллянтом в апелляционной жалобе доводы не являются основанием для отмены судебного акта в обжалуемой части и по существу требований не имеют правового значения. Оценивая доводы жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не являются основанием для отмены либо изменения судебного акта в обжалуемой части.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор в обжалуемой части, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

Апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания N 1" следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 18 августа 2016 года по делу N А57-10543/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 1" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

О.А. Дубровина И.И. Жевак