Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2016 г. N 13АП-21992/16

г. Санкт-Петербург

12 октября 2016 г.

Дело N А56-7689/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Баркановой Я.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Южаковой В.Д.

при участии: от истца: Шитт Я.Р., доверенность от 14.07.2016;

от ответчика: Костин М.В., доверенность от 12.08.2014; Еловего А.Ю., доверенность от 10.02.2016;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-21992/2016) территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.06.2016 по делу N А56-7689/2016 (судья Чуватина Е.В.), принятое

по иску территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге

к обществу с ограниченной ответственностью "ФДС"

о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки

и по встречному иску о признании недействительным уведомления об изменении размера арендной платы,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге (адрес: Россия 191186, Санкт-Петербург, ул. Гороховая д.2/6, ОГРН: 1097847130886; далее - ТУ Росимущества) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ФДС" (адрес: Россия 191186, Санкт-Петербург, ул. Гороховая д.2/6, ОГРН: 1097847130886; далее - Общество) о взыскании 16 782 916, 45 руб. долга по арендной плате по договору аренды от 23.05.2012 N 19/ЗД-0145 за период 10.10.2013 - 31.12.2015, 11 595 494, 45 руб. неустойки за просрочку оплаты данных платежей за период 10.10.2013 - 31.12.2015.

Протокольным определением от 03.06.2016 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление Общества о признании недействительным уведомления ТУ Росимущества от 13.08.2015 N 5026-15 об изменении арендной платы за земельный участок, содержащего расчет арендной платы за период с 20.09.2013 по 30.06.2015 за пользование земельным участком, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Курортный район, г. Зеленогорск, пр. Ленина, д.88а, лит. А, выполненный Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурга на основании отчета от 20.02.2015N 8-02/15 ООО "Консалтинг сквэа" об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 30.01.2015.

Решением суда от 13.06.2016 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречные исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным уведомление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге от 13.08.2015 N 5026-15 об изменении арендной платы за земельный участок, содержащее расчет арендной платы за период с 20.09.2013 по 30.06.2015 за пользование земельным участком, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Курортный район, г. Зеленогорск, пр. Ленина, д.88а, лит. А, выполненный Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге на основании отчета N 8-02/15 от 20.02.2015 ООО "Консалтинг сквэа" об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 30.01.2015.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, ТУ Росимущества обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит принятое решение отменить. В обоснование апелляционной жалобы её податель указывает, что измененный размер арендной платы в уведомительном порядке распространен на период с 20.09.2013, с момента регистрации права собственности ООО "ФДС" на объект недвижимости, расположенный на земельном участке.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между ТУ Росимущества (арендодатель) и Федеральным государственным унитарным предприятием "Управление специального строительства N 31 при Федеральном агентстве специального строительства Российской Федерации" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 23.05.2012 N 19/ЗД-0145 (далее - Договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды являющийся федеральной собственностью земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Зеленогорск, пр. Ленина, д.88а, литера А, площадью 11139 кв.м, кадастровый номер 78:38:22532:10 (далее - Участок).

В пункте 3.1 Договора определен срок его действия до 22.06.2060.

Дополнительным соглашением от 22.08.2013 N 2 к Договору произведена замена стороны арендатора на Общество.

В соответствии с пунктом 4.3.6 Договора арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом Договором и последующим изменениями и дополнениями к нему.

Согласно пункту 3.7 Договора оплата аренды производится ежеквартально, не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала.

За нарушение арендатором сроков оплаты аренды пунктом 5.3 Договора установлена ответственность в виде неустойки в форме пеней в размере 0,15% от квартальной арендной платы за каждый день просрочки.

Уведомлением от 13.08.2015 N 5026-15 ТУ Росимущества сообщило арендатору об изменении размера арендной платы по Договору со ссылкой на пункт 10 Правил определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Порядок), пункт 3.6 Договора, в связи с определением рыночной стоимости Участка на основании отчета N 8-02/15 от 20.02.2015 ООО "Консалтинг сквэа" об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 30.01.2015.

В данном уведомлении от 13.08.2015 ТУ Росимущества указало, что размер арендной платы за Участок составляет 7 371 045 руб. в год, 1 842 761,25 руб. в квартал, что условия данного уведомления распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 20.09.2013, а также привело расчет арендной платы за период 20.09.2013 - 30.06.2015, потребовало от арендатора произвести оплату арендной платы за период 20.09.2013 - 30.06.2015 в размере 13 110 939, 16 руб. в соответствии с приведенным расчетом.

Ссылаясь на неисполнение арендатором обязанности по оплате арендной платы в размере, указанном в уведомлении от 13.08.2015, ТУ Росимущества обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения иска, Общество указало, что им внесена арендная плата за спорный период в размере, установленном Договором, а также заявило встречное требование о признании недействительным уведомления ТУ Росимущества от 13.08.2015 N 5026-15 об изменении арендной платы за земельный участок, содержащего расчет арендной платы за период с 20.09.2013 по 30.06.2015 за пользование Участком, выполненный Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурга на основании отчета N 8-02/15 от 20.02.2015 ООО "Консалтинг сквэа" об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 30.01.2015.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, удовлетворил встречный иск, отказав в первоначальном.

Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, определен Правилами.

Пунктом 2 Правил предусмотрено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 Правил арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 10 Правил предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Исходя из описания Участка, приведенного в разделах 1 и 2 Договора, арендная плата за использование Участка подлежит расчету в соответствии с пунктом 6 Правил на основании рыночной стоимости Участка.

При заключении Договора сторонами произведен расчет арендной платы, исходя из кадастровой стоимости Участка ввиду того, что размер рыночной стоимости Участка не был определен.

По заданию ТУ Росимущества ООО "Консалтинг сквэа" был подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости Участка N 8-02/15 от 20.02.2015.

Согласно данному отчету от 20.02.2015 рыночная стоимость Участка по состоянию на 30.01.2015 составляет 89 346 000 руб.

На основании данного отчета ТУ Росимущества произведен перерасчет арендной платы за период с 20.09.2013 по 30.06.2015, а также выполнен расчет арендной платы за период 01.07.2015 - 31.12.2015.

Суд первой инстанции на основании пункта 10 Правил, учитывая, что оценка должна быть осуществлена не более, чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы, пришел к обоснованному выводу об отсутствии у ТУ Росимущества оснований для перерасчета арендной платы за период 20.09.2015 - 30.06.2015 по рыночной стоимости Участка, определенной в отчете N 8-02/15 от 20.02.2015.

Исходя из требований к дате оценки, установленных пунктом 6 Правил, оснований для применения рыночной стоимости Участка, указанной в отчете N 8-02/15 от 20.02.2015, соответствующая стоимость не может быть применена в расчете арендной платы и на основании пункта 6 Правил.

Как правильно указал суд первой инстанции, при таких обстоятельствах, уведомление ТУ Росимущества от 13.08.2015 N 5026-15 об изменении размера арендной платы по Договору за спорный период на основании отчета N 8-02/15 от 20.02.2015, не соответствует требованиям пунктов 6 и 10 Правил.

Довод апелляционной жалобы о том, что измененный размер арендной платы в уведомительном порядке должен быть распространен на период с 20.09.2013, с момента регистрации права собственности ООО "ФДС" на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, является несостоятельным, основанным на неверном толковании норм материального права. Указанное истцом обстоятельство не имеет правового значения при рассмотрении настоящего спора.

Оспариваемое уведомление по смыслу статей 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является односторонней сделкой, в соответствии с которой арендодателем изменен размер арендной платы за Участок по Договору.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является недействительной.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

В связи с признанием уведомления ТУ Росимущества от 13.08.2015 N 5026-15 об изменении размера арендной платы по Договору на основании отчета N 8-02/15 от 20.02.2015 недействительным, суд первой инстанции также правомерно указал на отсутствие оснований для применения ставки арендной платы, предусмотренной данным уведомлением, для расчета арендной платы за Участок за спорный период (20.09.2013 - 31.12.2015).

Судом первой инстанции установлено и истом не опровергается, что Обществом произведена оплата по ставке, указанной в пункте 3.4 Договора, а также неустойки, начисленной за просрочку оплаты за спорные периоды аренды.

Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.06.2016 по делу N А56-7689/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Я.В. Барканова И.А. Тимухина