Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2016 г. N 18АП-11735/16

г. Челябинск

14 октября 2016 г.

Дело N А07-17726/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Корпорация инновационных технологий СТАР" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.07.2016 по делу N А07-17726/2015 (судья Вальшина М.Х.).

Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Корпорация инновационных технологий СТАР" (далее - общество "КИТ СТАР", ответчик), в котором потребовало взыскать с ответчика:

- 1 092 992 руб. 92 коп. основного долга по договору аренды земельного участка от 31.12.2014 N 1364-14 (задолженность по арендной плате), рассчитанного за период с 12.08.2014 по 30.06.2015;

- 66 865 руб. 33 коп. неустойки за нарушение обязательств по внесению арендной платы, предусмотренной пунктом 7.1 договора аренды земельного участка от 31.12.2014 N 1364-14 и рассчитанной за период с 20.01.2015 по 30.06.2015 (т. 1, л.д. 5-8).

Определением арбитражного суда первой инстанции от 26.11.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Коллекторское агентство "Две столицы" (далее - агентство "Две столицы", третье лицо) (т. 1, л.д. 103-104).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.07.2016 (резолютивная часть объявлена 15.07.2016) исковые требования удовлетворены частично. Суд первой инстанции взыскал с общества "КИТ СТАР" в пользу Управления 760 173 руб. 48 коп. основного долга и 56 720 руб. 31 коп. договорной неустойки. В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказал (т. 2, л.д. 29-40).

Общество "КИТ СТАР" с принятым судебным актом не согласилось и обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой. Ответчик ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права и просит решение изменить в части взыскания договорной неустойки, приводит следующие доводы. Оснований для удовлетворения требования истца о взыскании предусмотренной договором неустойки по ставке 0,05 % в день за период с сентября 2014 года по июнь 2015 года не имеется, так как договор аренды не заключен. В дело не представлено доказательств государственной регистрации договора аренды от 31.12.2014 N 1364-14. Вывод суда первой инстанции о наличии государственной регистрации сделки не соответствует описательной части решения, а также имеющимся в деле письменным доказательствам. Помимо прочего, в дело не представлен подлинник договора аренды от 31.12.2014 N 1364-14.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru"), явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений (часть 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.02.2013 N 13295/12). Поскольку соответствующих возражений со стороны Управления и агентства "Две столицы" не поступило, законность судебного акта подлежит проверке в пределах исковых требований Управления о взыскании с общества "КИТ СТАР" договорной неустойки.

Из материалов настоящего дела следует, что 13.09.2004 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 02:55:020311:20 (предыдущий кадастровый номер 02:55:020311:10). Общая площадь земельного участка 3314 кв.м. Категория земель "земли населенных пунктов". Вид разрешённого использования "занимаемый бойлерной, ремонтными боксами с бытовыми помещениями, мансардой, производственным помещением, административно-бытовым помещением, автоцентром". Местоположение объекта недвижимого имущества установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, город Уфа, Калининский район, улица Индустриальное шоссе, 7/1 (т. 1, л.д. 15-17, 48-51).

Между Управлением (арендодатель) и обществом "КИТ СТАР" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 31.12.2014 N 1364-14 (далее также - договор; т. 1, л.д. 11-14, 18-20).

По условиям данной сделки Управление обязалось предоставить обществу "КИТ СТАР" в аренду на срок с 12.08.2014 до 12.08.2024 земельный участок общей площадью 3314 кв.м. с кадастровым номером 02:55:020311:20 (пункты 1.1, 3.1 договора от 31.12.2014 N 1364-14).

В свою очередь, общество "КИТ СТАР" обязалось вносить арендную плату в порядке, предусмотренном разделом 4 договора. Так, размер годовой арендной платы на момент заключения договора составляет 1 148 552 руб. 28 коп. (пункт 4.1 договора). Размер арендной платы исчисляется путём умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом (объектом недвижимости или временным объектом), принадлежащим арендатору, определяемую с учётом долей в праве собственности на объект (объект недвижимости или временный объект) или сложившегося порядка пользования земельным участком (пункт 4.2.1 договора). Расчёт арендной платы определён в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 4.3 договора). Расчёт арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 1 февраля текущего года (пункт 4.4 договора). Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор, не чаще одного раза в год в случаях изменения градостроительных требований использования земельного участка (а также изменений ставок арендной платы) с уведомлением арендаторов в официальных средствах массовой информации органа местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан (пункты 4.5, 6.2 договора). Арендная плата за первый подлежащий оплате период с 12.08.2014 по дату подписания договора определяется как сумма арендных плат, начисленных за период с 12.08.2014 по месяц подписания договора включительно, и вносится арендатором в течение двадцати дней со дня подписания договора (пункт 4.6 договора). Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперёд, но не позднее десятого числа текущего месяца (пункт 4.7 договора). Не использование арендатором земельного участка не является основанием для невнесения арендной платы (пункт 4.8 договора от 31.12.2014 N 1364-14).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора (пункт 7.1 договора от 31.12.2014 N 1364-14).

Стороны установили, что в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия данного договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 12.08.2014 (абзац 2 пункта 3.1 договора от 31.12.2014 N 1364-14).

В приложении N 2 к договору аренды от 31.12.2014 N 1364-14 стороны согласовали методику расчёта арендной платы (произведение кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы), значение ставки арендной платы ("3,13 %"), а также размер денежного обязательства арендатора за период с 12.08.2014 по 31.12.2014: 1 148 552 руб. 28 коп. в год или 95 712 руб. 69 коп. в месяц (т. 1, л.д. 18).

Земельный участок общей площадью 3314 кв.м. с кадастровым номером 02:55:020311:20 передан обществу "КИТ СТАР" в аренду по акту приёма-передачи. Ответчик принял недвижимое имущество без замечаний и (или) возражений (т. 1, л.д. 19).

По договору купли-продажи от 31.10.2014 N Д141025 общество "КИТ СТАР" (продавец) продало агентству "Две столицы" (покупатель) нежилое помещение общей площадью 699,3 кв.м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Калининский район, Индустриальное шоссе, дом 7, корпус 1. Имущество передано покупателю по акту приёма-передачи от 31.10.2014. Право собственности агентства "Две столицы" зарегистрировано 11 ноября 2014 года (т. 2, л.д. 10-12).

По договору купли-продажи от 25.12.2014 N 3 общество "КИТ СТАР" (продавец) продало Имашеву А.Ф. (покупатель) нежилое помещение общей площадью 52,3 кв.м. и ремонтный бокс общей площадью 291 кв.м., расположенные по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Калининский район, Индустриальное шоссе, дом 7, корпус 1. Право собственности Имашева А.Ф. зарегистрировано 30 декабря 2014 года (т. 2, л.д. 13-14).

По акту приёма-передачи от 17.03.2015 общество "КИТ СТАР" во исполнение договора купли-продажи от 13.03.2015 N Д150304 передало агентству "Две столицы" пять нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Калининский район, Индустриальное шоссе, дом 7, корпус 1 (т. 1, л.д. 69).

По договору купли-продажи от 15.04.2015 N Д150415 общество "КИТ СТАР" (продавец) продало агентству "Две столицы" (покупатель) шестнадцать объектов недвижимого имущества. Ответчик продал третьему лицу нежилые помещения, "бойлерную" и "мансарду", расположенные по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Калининский район, Индустриальное шоссе, дом 7, корпус 1. Имущество передано покупателю по акту приёма-передачи от 17.04.2015. Право собственности агентства "Две столицы" зарегистрировано 24 апреля 2015 года (т. 1, л.д. 70-86).

По договору купли-продажи от 17.04.2015 N Д150417 общество "КИТ СТАР" (продавец) продало агентству "Две столицы" (покупатель) семь объектов недвижимого имущества. Ответчик продал третьему лицу нежилые помещения, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Калининский район, Индустриальное шоссе, дом 7, корпус 1. Имущество передано покупателю по акту приёма-передачи от 20.04.2015. Право собственности агентства "Две столицы" зарегистрировано 23 апреля 2015 года (т. 1, л.д. 87-96).

Управление посредством использования услуг почтовой связи направило обществу "КИТ СТАР" уведомление (письмо от 17.06.2015 N 3589), в котором указало на наличие на стороне арендатора задолженности по договору аренды земельного участка от 31.12.2014 N 1364-14, а также на необходимость надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы. Почтовое отправление получено ответчиком 26.06.2015 (т. 1, л.д. 9-10).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "КИТ СТАР" обязательств по внесению арендной платы, Управление обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу (о взыскании основного долга и договорной неустойки).

Возражая против предъявленных к нему исковых требований, общество "КИТ СТАР" указало следующее. В период с октября 2014 года по апрель 2015 года ответчик продал большую часть объектов недвижимого имущества, расположенных в границах арендуемого земельного участка, иным лицам. В связи с чем, площадь фактически используемого ответчиком земельного участка уменьшилась с 3314 кв.м. до 19 кв.м. В дело представлен расчёт площади землепользования (т. 1, л.д. 66).

Удовлетворяя исковые требования частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из наличия между истцом и ответчиком правоотношений из договора аренды от 31.12.2014 N 1364-14. На стороне общества "КИТ СТАР" имеет место задолженность по арендной плате. Вместе с тем, Управление необоснованно заявило о взыскании с общества "КИТ СТАР" задолженности, рассчитанной за период с 31.10.2014 по 30.06.2015 исходя из всей площади земельного участка, так как ответчик продал большую часть объектов недвижимого имущества иным лицам. С учётом представленного истцом информационного расчёта (т. 2, л.д. 26) размер основного долга ответчика составил 760 173 руб. 48 коп., в свою очередь, неустойка начислена в сумме 56 720 руб. 31 коп.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в обжалуемой обществом "КИТ СТАР" части, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не усматривает оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)).

В аренду могут быть переданы, среди прочего, земельные участки (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса).

При подписании договора аренды земельного участка от 31.12.2014 N 1364-14 уполномоченными представителями Управления (арендодатель) и общества "КИТ СТАР" (арендатор) согласованы существенные условия, предусмотренные законом в императивном порядке для сделок данного вида.

Довод ответчика о том, что отсутствие государственной регистрации сделки лишает истца права требовать уплаты договорной неустойки, основан на неверном толковании норм материального права.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса). Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними надлежит исходить из следующего. Если судом будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. Соответствующие разъяснения практики применения норм материального права приведены в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Во исполнение обязанностей арендодателя Управление передало земельный участок общей площадью 3314 кв.м. с кадастровым номером 02:55:020311:20 во временное владение и пользование общества "КИТ СТАР", что подтверждается двухсторонним актом приёма-передачи.

Тем самым, с учётом согласования существенных условий сделки Управление вправе требовать от общества "КИТ СТАР" уплаты неустойки, предусмотренной договором аренды от 31.12.2014 N 1364-14.

Арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств (часть 6 статьи 71 АПК РФ).

Нарушения либо неправильного применения нормы части 6 статьи 71 АПК РФ, на которую ссылается податель апелляционной жалобы, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

Письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Если к рассматриваемому делу имеет отношение только часть документа, представляется заверенная выписка из него (часть 8 статьи 75 АПК РФ).

Оригинал договора аренды от 31.12.2014 N 1364-14 не утрачен.

Доказательств того, что имеется две различные копии указанного договора, ответчик не представил.

Поскольку какого-либо противоречия в представленных в суд документах не имеется, о фальсификации доказательств стороны не заявили, арбитражный суд первой инстанции с учётом части 3.1 статьи 70 АПК РФ правомерно исходил из содержания договора аренды, заверенная копия которого представлена в материалы дела (т. 1, л.д. 11-14).

В рамках настоящего дела Управление, среди прочего, потребовало от общества "КИТ СТАР" уплаты неустойки в общей сумме 66 865 руб. 33 коп., предусмотренной пунктом 7.1 договора аренды земельного участка от 31.12.2014 N 1364-14 за нарушение обязательств по внесению арендной платы. Период начисления неустойки с 20.01.2015 по 30.06.2015 (т. 1, л.д. 5-8).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса).

При разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, следует руководствоваться пунктом 2 ст. 322 Гражданского кодекса, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Соответствующая правовая позиция приведена в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса). Неустойкой (штрафом, пеней) признается определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса). Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 Гражданского кодекса).

Неустойка (пени) за нарушение арендатором обязательств по внесению арендной платы предусмотрена в пункте 7.1 договора от 31.12.2014 N 1364-14. Так, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.

Из материалов настоящего дела следует и ответчиком не оспаривается то обстоятельство, что за период с августа 2014 года по июнь 2015 года общество "КИТ СТАР" арендную плату не вносило.

Между тем, как указано выше, в силу пункта 4.7 договора от 31.12.2014 N 1364-14 арендатор обязан вносить арендную плату за каждый месяц вперёд (то есть ежемесячно), не позднее десятого числа текущего месяца.

Поскольку ответчик не исполнил денежные обязательства, истец вправе требовать уплаты неустойки в предусмотренном договором аренды размере.

Арбитражный суд первой инстанции учёл то обстоятельство, что в период с октября 2014 года по апрель 2015 года ответчик продал большую часть объектов недвижимого имущества (нежилых помещений и сооружений), расположенных в границах арендуемого земельного участка, иным лицам, и произвёл перерасчёт размера основного долга и, соответственно, неустойки.

В части отказа во взыскании денежных средств решение по настоящему делу пересмотру в апелляционном порядке не подлежит (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).

Арбитражный суд первой инстанции признал правомерным начисление договорной неустойки в общей сумме 56 720 руб. 31 коп.

Контррасчёт пени общество "КИТ СТАР" не представило, о применении статьи 333 Гражданского кодекса не заявило.

Принимая во внимание ставку неустойки (0,05 % в день), невнесение ответчиком арендной платы на протяжении 11 месяцев подряд, отсутствие доказательств погашения задолженности по арендной плате, арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для перерасчёта размера неустойки, а также уменьшения испрашиваемой истцом суммы применительно к статье 333 Гражданского кодекса.

С учётом изложенного выше решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на общество "КИТ СТАР". В дело представлено доказательство оплаты ответчиком государственной пошлины в размере 3000 рублей (платёжное поручение от 16.09.2016 N 907).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.07.2016 по делу N А07-17726/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Корпорация инновационных технологий СТАР" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А. Суспицина