Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2016 г. N 09АП-45417/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25 января 2017 г. N Ф05-21334/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

13 октября 2016 г.

Дело N А40-218728/15

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.В. Лаврецкой,

судей В.Р. Валиева, Н.И. Левченко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

Департамента городского имущества города Москвы и ООО "Лэйтон"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 июля 2016 года

по делу N А40-218728/2015, принятое судьёй Ю.А. Скачковой

по иску ООО "Лэйтон" (ОГРН 1027700566497; 127434, Москва, ул. Немчинова, 2)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; 115054, Москва, ул. Бахрушина, 20)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен.

от ответчика: Салаватова К.Х. (по доверенности от 07.12.2015)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЛЭЙТОН" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Немчинова, д.2, общей площадью 216,3 кв.м. (подвал, помещение IV, комн. 1-5,5а, помещение V, комн. 1-3, помещение VI, комн. 2, 2а, 3, 11, 11а, 14) путем принятия в следующей редакции:

- п. 3.1. договора: "Цена объекта составляет 19 615 817 (девятнадцать миллионов шестьсот пятнадцать тысяч восемьсот семнадцать) рублей 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

- п. 3.2. договора: "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лит со дня его заключения".

- п. 3.4. договора: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до __ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 326 930 (триста двадцать шесть тысяч девятьсот тридцать) рублей 30 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга", с учетом принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнения исковых требований.

Исковые требования основаны на статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы тем, что предложена в договоре цена объекта завышена.

Решением от 19 июля 2016 года по делу N А40-218728/2015 Арбитражный суд города Москвы урегулировал разногласия между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО "ЛЭЙТОН", возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Немчинова, дом 2, общей площадью 216, 3 кв.м. (подвал, помещение IV, комн. 1-5, 5а; помещение V, комн. 1-3; помещение VI, комн. 2, 2а, 3, 11а, 14), в следующей редакции:

- пункт 3.1. договора: "цена объекта оставляет 19 615 817 (девятнадцать миллионов шестьсот пятнадцать тысяч восемьсот семнадцать) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 НК РФ не начисляется";

- пункт 3.2. договора: "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";

- пункт 3.4. договора: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 326 930 (триста двадцать шесть тысяч девятьсот тридцать) рублей 30 коп. и процентов за предоставленную отсрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, истец и ответчик обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указал, что суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, считает, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указал, что суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме и установлении цены выкупаемого объекта недвижимого имущества в размере 11 767000 руб. (без учета НДС) в соответствии с заключением эксперта N 2014-25-08-47 от 25.08.2014, выполненным ООО "БИЗНЕС-ОЦЕНКА".

Заявил о назначении повторной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы апелляционных жалоб, выслушав представителя истца, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных законом оснований для отмены или изменения оспариваемого решения суда первой инстанции.

Ходатайство о проведении повторной экспертизы отклонено как необоснованное.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "ЛЭЙТОН" является арендатором недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: г. Москва, ул. Немчинова, д. 2, общей площадью 216,3 кв.м, (подвал, помещение IV, комн. 1- 5,5а; помещение V, комн. 1-3; помещение VI, комн. 2, 2а, 3, 11, 11а, 14), на основании договора аренды нежилого фонда от 29 ноября 2007 года N 02- 457/07 в редакции дополнительного соглашения от 14.11.2011 г. к Договору аренды.

Согласно технической документации на спорное имущество, и справке ГУП МосгорБТИ от 18.10.2011 г. б/н по данным технического учета на дату последнего обследования 12.10.2010 г. площадь помещений IV, V, VI, расположенных в подвале здания, здания по адресу ул. Немчинова, д.2, составляет 216,3 кв.м., по данным технического учета по состоянию на дату обследования 24.08.2007 площадь данного объекта составляла 222 кв.м., изменение площади произошло в результате учета изменений при проведении текущей инвентаризации (Распоряжение Мосжилинспекции о перепланировке N А050528-07 от 27.07.2007).

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ и Законом г. Москвы от 26.11.2008 г. N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве", что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы согласно выписке от 12.11.2015.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 N 159-ФЗ обратился в Департамент городского имущества города Москвы истец с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого недвижимого имущества.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.

По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступивших в силу с 01 января 2009 года, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.

Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость недвижимого имущества: 216,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Нечинова, д.2 (подвал, помещение IV, комн. 1-5, 5а; помещение V, комн. 1-3; помещение VI, комн. 2, 2а, 3, 11, 11а, 14), по состоянию на 04.04.2014, которая составила 19 615 817 рублей без НДС.

Суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертами ООО "ИНТЕЛИС - ОЦЕНКА" соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N N 254, 255, 256 и от 25.09. 2014 N 611 в связи с чем, с учетом уточнения требований истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе, представленные ответчиком отчет об определении рыночной стоимости объекта нежилого фонда, подготовленный ООО "АБН-Консалт" и истцом отчет об определении рыночной стоимости объекта нежилого фонда, подготовленный ООО "БИЗНЕС-ОЦЕНКА"), судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционных жалоб истца и ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленном другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

В установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Материалы, иллюстрирующие судебное экспертное заключение, приложены к нему и служат его составной частью, в том числе: сведения о стоимостных, качественных и количественных характеристиках использованных в расчетах объектов- аналогов с указанием первоисточника информации, что соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Довод об истечении исковой давности не принимается вои внимание, поскольку о ее применении не заявлялось в суде первой инстанции.

Оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не усматривается, поскольку приведенные в них доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда и не могут повлечь его безусловную отмену.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено, и у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для изменения или отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 июля 2016 года по делу N А40-218728/2015 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "Лэйтон" (ОГРН 1027700566497; 127434, Москва, ул. Немчинова, 2) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 (Три тысячи) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.В. Лаврецкая

Судьи

В.Р. Валиев Н.И. Левченко