Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2016 г. N 13АП-10168/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 февраля 2017 г. N Ф07-12765/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

13 октября 2016 г.

Дело N А56-74174/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Григорьевой А.И.

при участии:

от истца: представитель Ершов И.Б. (по доверенности от 05.11.2015),

от ответчика: представитель Загребельская Я.А. (по доверенности от 30.12.2015),

от 3-го лица: представитель не явился, уведомлен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-10168/2016, 13АП-10746/2016) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и ОАО "Ленптицепром" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.02.2016 по делу N А56-74174/2015 (судья Балакир М.В.), принятое

по иску ОАО "Ленптицепром"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-е лицо: ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка, обязании заключить договор купли-продажи,

установил:

Открытое акционерное общество "Ленптицепром" (место нахождения: 192019, Санкт-Петербург, ул. Седова, д. 11, лит. А, ОГРН 1037843053445, ИНН 4700000211 (далее - Общество, Истец, ОАО "Ленптицепром") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований, принятых арбитражным судом первой инстанции, о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191060, г. Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН: 1027809244561) (далее - Комитет), изложенного в ответе от 14.12.2015, в выкупе земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Санкт-Петербургское шоссе, участок 519 (юго-западнее пересечения Санкт-Петербургского ш. с ул. Нахимова), площадью 4597 кв.м., с кадастровым номером 78:40:1911501:3001, обязании Комитета в срок не позднее 30-ти календарных дней с момента вступления в законную силу судебного акта заключить с ОАО "Ленптицепром" договор купли-продажи земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Санкт-Петербургское шоссе, участок 519 (юго-западнее пересечения Санкт-Петербургского ш. с ул. Нахимова), площадью 4597 кв.м., с кадастровым номером 78:40:1911501:3001 на условиях проекта договора заявителя по цене 25 916 506 руб. 90 коп.

Решением арбитражного суда от 12.02.2016 иск удовлетворен частично, суд признал незаконным отказ Комитета в выкупе земельного участка и обязал Комитет в срок не позднее 30-ти календарных дней с момента вступления в законную силу судебного акта заключить с ОАО "Ленптицепром" договор купли-продажи земельного участка. В удовлетворении остальной части заявления отказано.

Не согласившись с названным решением, стороны обратились с апелляционными жалобами, в которых просили состоявшийся судебный акт изменить.

ОАО "Ленптицепром" не согласно с судебным актом в части отказа суда в удовлетворении требований об определении цены продажи земельного участка, полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению в полном объеме, поскольку цена выкупа участка в силу положений статей 39.3, 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается законом, а не подлежит определению в рамках рассмотрении преддоговорного спора в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку кадастровая стоимость выкупаемого земельного участка составляет 25 916 506 руб. 90 коп., Заявитель считает, что судом первой инстанции неправомерно отклонено требование об обязании Комитета заключить договор купли-продажи земельного участка по названной цене.

Комитет, напротив, просит решение суда первой инстанции изменить, в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что представленный Обществом государственный акт на право пользования 879 га земли, выданный в 1986 году его правопредшественнику, не может служить надлежащим подтверждением права постоянного (бессрочного) пользования Общества в отношении испрашиваемого земельного участка, поскольку по передаточному акту от 23.04.1997 в процессе реорганизации Обществу передана лишь незначительная часть (25 га) земель, находившихся на праве постоянного (бессрочного) пользования у птицефабрики "Красные зори", а большая часть земель по решению уполномоченных органов в 1993 году была перераспределена и передана в ведение местных советов.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2016 производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А56-55397/2015.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.06.2016 в связи с принятием судом отказа ОАО "Ленптицепром" от заявленного требования производство по делу А56-55397/2015 прекращено, в связи с чем определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2016 производство по настоящему делу возобновлено.

В судебном заседании апелляционного суда представители Общества и Комитета доводы своих апелляционных жалобы поддержали, против удовлетворения жалобы противоположной стороны в споре возражали.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

ОАО "Ленптицепром" является правопреемником АОЗТ "Птицефабрика Красные Зори" вследствие реорганизации АОЗТ "Птицефабрика Красные Зори" путем присоединения к ОАО "Ленптицепром" на основании договора от 23.04.1997 N 1.

В соответствии с государственным актом на право пользования землей серии A-I N 331441 от 1986 за птицефабрикой "Красные Зори" на праве бессрочного и бесплатного пользования было закреплено 879 га земель сельскохозяйственного назначения в границах согласно плану землепользования.

Названный земельный участок общей площадью 879 га впоследствии был разделен на несколько земельных участков, в число которых входили земельные участки с кадастровым N 78:40:19115А:5 общей площадью 985 777 кв.м. и кадастровым N 78:40:19115А:4 общей площадью 127 000 кв.м.

20.01.2015 Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка по вышеуказанному адресу в соответствии с положениями пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), согласно которому юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письмом от 14.12.2015N 78212-25 Комитет сообщил Обществу об отсутствии у него права на выкуп истребуемого земельного участка в связи с отсутствием документов, подтверждающих наличие права постоянного (бессрочного) пользования в отношении спорного участка.

Ссылаясь на то, что отказ в реализации права Общества на выкуп земельного участка является необоснованным, нарушает права и законные интересы Общества в сфере экономической деятельности, Заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Из положений статей 197, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Оценив правомерность заявленных требований применительно к положениям 24 главы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции обоснованно посчитал указанные требования подлежащими частичному удовлетворению.

В силу положений подпункта 7 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, которые находятся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, исчерпывающим образом перечислены в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как было установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Общество в установленном порядке обратилось в Комитет с заявлением о выкупе расположенного по вышеуказанному адресу земельного участка с кадастровым номером 78:40:1911501:3001.

По сведениям региональной информационной системы Санкт-Петербурга, содержащей сведения об объектах недвижимости и объектах землеустройства, "Геоинформационная система Санкт-Петербурга" земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, Петергоф, Санкт-Петербургское шоссе, участок 519 (юго-западнее пересечения Санкт-Петербургского шоссе с улицей Нахимова, ориентировочной площадью 4180 кв.м. с видом разрешенного использования: для размещения объектов общественного питания, был учтен в государственном кадастре недвижимости 16.04.2004 без проведения топогеодезических работ с присвоением кадастрового номера 78:19115А63001, в настоящее время участок имеет кадастровый номер 78:40:1911501:3001.

В отношении участка по заявлению Комитета от 14.11.2014 были проведены топогеодезические работы, Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга издано распоряжение от 28.11.2014 N 6987-рк об утверждении границ участка в целях уточнения местоположения его границ и площади, площадь участка составила 4597 кв.м., указанные изменения были учтены в ГКН.

Письмом Управления землеустройства Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 11.12.2013 N 41264, ответом заместителя начальника Управления землеустройства от 11.12.2015 подтверждается тот факт, что спорный земельный участок входит в границы территории, предоставленной правопредшественнику Общества на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании государственного акта на право пользования землей серии A-I N 331441 от 1986 года.

Доводы Комитета об изъятии земельного участка из бессрочного пользования Общества со ссылкой на решение Малого совета Петродворцового районного Совета народных депутатов города Санкт-Петербурга N 627 от 20.05.1993, материалы инвентаризации земель АОЗТ "Птицефабрика "Красные зори" от 15.03.1993 и на экспликации земель по состоянию на 25.05.1993, правомерно отклонены судом первой инстанции.

Указанным решением Малого совета определены целевое назначение, площадь и форма землепользования земельных участков, используемых АО "Птицефабрика "Красные зори", согласно таблице, в которой указано на оставление части участков в ведении Совета. Распоряжением главы Администрации Петродворцового района от 29.11.93 N 1828 со ссылкой на решение Малого совета от 20.05.93 N 627 районному отделу по земельным ресурсам и землеустройству предписано произвести отвод АО "Птицефабрика "Красные зори" в бессрочное (постоянное) пользование земельных участков согласно перечню с уточнением границ в натуре (на местности) и оформить в установленном порядке правоудостоверяющие документы. По передаточному акту Обществу от АО "Птицефабрика "Красные зори" передано 25 га земель, находившихся у последнего в постоянном (бессрочном) пользовании.

Суд первой инстанции правомерно посчитал, что названные документы не свидетельствуют о прекращении удостоверенного государственным актом 1986 года права постоянного (бессрочного) пользования АО "Птицефабрика "Красные зори" закрепленными за ним землями и об изъятии по основаниям и в порядке, установленном ранее действовавшим законодательством, части этих земель.

Вопреки требованиям статьи 65, части пятой статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Комитет не представил доказательства, позволяющие идентифицировать земельные участки и однозначно подтверждающие, что решение Малого совета от 20.05.93 N 627 вынесено в отношении спорного участка, что данный участок не входит в перечень земельных участков, указанных в распоряжении главы Администрации Петродворцового района от 29.11.93 N 1828, а также в состав земель, передаваемых от АО "Птицефабрика "Красные зори" по передаточному акту Обществу.

На момент составления Государственного акта земельные правоотношения в РСФСР регулировались Земельным кодексом РСФСР 1970 года (далее - Земельный кодекс РСФСР 1970), введенным в действие Законом РСФСР от 01.07.1970 "Об утверждении Земельного Кодекса РСФСР".

В соответствии со статьей 11 Земельного кодекса РСФСР 1970 земля предоставляется в бессрочное или временное пользование, при этом бессрочным (постоянным) признается землепользование без заранее установленного срока. Согласно статье 18 Земельного кодекса РСФСР 1970 право землепользования колхозов, совхозов и других землепользователей удостоверяется государственными актами на право пользования землей, которые выдаются исполнительными комитетами районных, городских Советов народных депутатов. В соответствии с Основами земельного законодательства Союза ССР и союзных республик формы вышеуказанных государственных актов устанавливаются Советом Министров СССР.

Постановлением Совета Министров СССР от 06.03.1975 N 199 "О выдаче землепользователям государственных актов на право пользования землей" утверждена форма таких государственных актов. В соответствии с указанным постановлением государственный акт на право пользования землей составляется в двух экземплярах: первый экземпляр выдается землепользователю, а второй экземпляр хранится в райисполкоме (горисполкоме).

Согласно утвержденной форме государственного акта, он должен содержать раздел "Изменения в землепользовании", в котором фиксируется дата, номер и содержание документа, на основании которого внесено соответствующее изменение в землепользовании.

В соответствии с пунктами 9, 12 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставленное землепользователям до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками соответствует предусмотренному Земельным кодексом РФ праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками; государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 3 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие названного Кодекса, сохраняется. Таким образом, ранее возникшие права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки в Земельном кодексе Российской Федерации признаны, причем каких-либо ограничений срока указанного права Земельным кодексом Российской Федерации не установлено.

Пунктом 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона о государственной регистрации государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В силу ст. 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в числе прочих акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

Таким образом, государственный акт является законным и не оспоренным Комитетом или иным лицом в судебном порядке правоустанавливающим документом, подтверждающим право постоянного бессрочного пользования Общества, а также право Общества на приобретение участка на основании пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом на момент вынесения решения Малого совета (20.05.1993) земельные отношения в РСФСР также регулировались Основами законодательства СССР и союзных республик о земле, принятыми Верховным Советом СССР 28.02.1990 (далее - Основы), а также Земельным кодексом РСФСР, утвержденным Верховным Советом РСФСР 25.04.1991 (далее - Земельный кодекс РСФСР 1991).

Согласно статье 8 Основ изъятие земель для государственных и общественных нужд производится по решению соответствующего Совета народных депутатов при согласии землевладельца или по согласованию с землепользователем в порядке, устанавливаемом законодательством Союза ССР, союзных и автономных республик.

В соответствии с частью 5 статьи 13 Основ ведению Советов народных депутатов автономных областей, автономных округов, краев, областей и других административно - территориальных единиц в области регулирования земельных отношений подлежит, в том числе, изъятие земель в случаях, предусмотренных Основами.

В соответствии со статьей 9 Основ, право владения и право пользования всем земельным участком или его частью прекращается Советом народных депутатов в случаях:

1) добровольного отказа от земельного участка;

2) истечения срока, на который был предоставлен земельный участок;

3) прекращения деятельности предприятия, учреждения, организации, крестьянского хозяйства;

4) использования земли не по целевому назначению;

5) прекращения трудовых отношений, в связи с которыми был предоставлен служебный надел, если иное не установлено законодательством Союза ССР, союзных и автономных республик;

6) нерационального использования земельного участка, выражающегося для земель сельскохозяйственного назначения в уровне урожайности ниже нормативного (по кадастровой оценке);

7) использования земельного участка способами, приводящими к снижению плодородия почв, их химическому и радиоактивному загрязнению, ухудшению экологической обстановки;

8) систематического невнесения земельного налога в течение сроков, установленных законодательством союзных и автономных республик, а также арендной платы в сроки, установленные договором аренды;

9) неиспользования в течение одного года земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного производства, и двух лет - для несельскохозяйственного производства;

10) изъятия земель в случаях, предусмотренных настоящими Основами.

В соответствии с частью 6 статьи 20 Земельного кодекса РСФСР 1990 ведению районных (городских, в административном подчинении которых находится район) Советов народных депутатов в области регулирования земельных отношений подлежит изъятие земельных участков (в том числе выкуп и принудительный выкуп у собственников) для государственных нужд в соответствии со статьей 23 указанного Кодекса. Согласно части 3 статьи 23 Земельного кодекса РСФСР 1990 районные (городские, в административном подчинении которых находится район) Советы народных депутатов изымают земельные участки на основании статьи 39 этого Кодекса. Целью указанного изъятия, в соответствии с требованием статьи 23 Земельного кодекса РСФСР 1990, должно быть последующая передача изъятых земель гражданам, предприятиям, учреждениям и организациям.

Согласно статье 39 Земельного кодекса РСФСР 1990 право пользования земельными участками может быть прекращено в случаях:

1) добровольного отказа от земельного участка или его части, отчуждения (продажи) Совету народных депутатов;

2) истечения срока, на который был предоставлен земельный участок;

3) прекращения деятельности предприятия, учреждения, организации, крестьянского (фермерского) хозяйства;

4) использования земли не по целевому назначению;

5) прекращения трудовых отношений, в связи с которыми был предоставлен служебный надел, за исключением случаев, указанных в статье 87 настоящего Кодекса;

6) нерационального использования земельного участка, выражающегося для земель сельскохозяйственного назначения в уровне фактической урожайности в течение последних пяти лет более чем на 20 процентов ниже нормативного, установленного по кадастровой оценке земель, а также в изменении состава сельскохозяйственных угодий путем перевода более ценных сельскохозяйственных угодий в менее ценные земельные угодья;

7) использования земельного участка способами, приводящими к снижению плодородия почв, ухудшению экологической обстановки;

8) систематической неуплаты земельного налога в течение двух лет и непогашения задолженности в течение последующего одного года, а также арендной платы в сроки, установленные договором аренды;

9) неиспользования в течение одного года земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, вызванных стихийными бедствиями, периода мелиоративного строительства, и двух лет для несельскохозяйственного производства на всех землях, указанных в статье 4 настоящего Кодекса;

10) выделения из земель сельскохозяйственных предприятий земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства гражданам, выходящим из состава этих предприятий;

11) перехода права собственности на строение, сооружение в соответствии со статьей 37 настоящего Кодекса;

12) изъятия (выкупа) земель для государственных, общественных и иных нужд, а также с целью их представления гражданам;

13) смерти землевладельца, арендатора.

Из указанного следует, что как действовавшим на момент издания государственного акта Земельным кодексом РФ 1970, так действовавшим на момент вынесения решения Малого Совета Земельным кодексом РФ 1990, а также Основами применительно к рассматриваемому случаю был предусмотрен единственный способ прекращения прав на землю - не переоформление, не перераспределение (как указано в апелляционной жалобе Комитета), а только их изъятие в случаях и в порядке, установленном вышеуказанным земельным законодательством.

Решение Малого совета не содержит каких-либо ссылок на указанные выше статьи Основ и Земельного кодекса РСФСР 1990, а также не содержит каких-либо упоминаний об изъятии земель (включая спорный участок) и о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, установленным государственным актом.

Указание в решении Малого совета на то, что земельные участки "остаются в ведении Совета" не свидетельствуют о таком изъятии.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что требования Общества о признании отказа Комитета в выкупе земельного участка, изложенного в письме от 14.12.2015, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Оставляя заявление без удовлетворяя в остальной части, суд установил, что в рамках настоящего дела требование Общества о возложении на Комитет обязанности заключить с ним договор купли-продажи на условиях направленного Обществом проекта договора по цене выкупа в размере 25 916 506 руб. 90 коп. не подлежит удовлетворению, поскольку Обществом предъявлены требования в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а не в порядке разрешения преддоговорного спора в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с положениями пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться, в том числе указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Резолютивная часть решения соответствует положениям статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не противоречит статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционные жалобы следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.02.2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

Е.В. Жиляева И.А. Тимухина