Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2016 г. N 18АП-11958/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 10 апреля 2017 г. N Ф09-62/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

17 октября 2016 г.

Дело N А76-4212/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ширяевой Е.В.,

судей Деевой Г.А., Мальцевой Т.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ахметовой Р.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кондратенко Валерия Владимировича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.07.2016 по делу N А76-4212/2016 (судья Мосягина Е.А.).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Кондратенко Валерия Владимировича - Кондратенко А.В. (паспорт, доверенность от 15.02.2015), Мячин А.В. (паспорт, доверенность от 15.02.2015);

общества с ограниченной ответственностью "Центр управления проектами" - Савченко Н.С. (паспорт, доверенность от 11.07.2016).

Индивидуальный предприниматель Кондратенко Валерий Владимирович (далее - ИП Кондратенко В.В., истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Центр управления проектами" (далее - ООО "ЦУП", ответчик) об обязании выполнить условия договора, устранить имеющиеся недостатки нежилого помещения и оборудовать помещение вытяжной вентиляцией, о взыскании 1 478 400 руб. упущенной выгоды, 20 000 руб. судебных расходов на оплату экспертизы.

Решением суда первой инстанции от 26.07.2016 в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 114-118).

Не согласившись с решением арбитражного суда, ИП Кондратенко В.В. обжаловал его в порядке апелляционного производства.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что исполнение ответчиком п. 1.3 договора купли-продажи от 27.01.2012 N 5Т/13-33, при заключении договора и осмотре помещения проверить было невозможно, так как истец не является специалистом в области строительства, не обладает специальными познаниями, позволяющими при обычном осмотре прийти к выводу об отсутствии вытяжной вентиляции. Кроме того, приобретенное помещение является нежилым, люди в нем постоянно не находились, поэтому без специального обследования специалиста и экспертизы не возможно было обнаружить скрытые дефекты.

Податель жалобы указывает, что истцом не был пропущен общий срок исковой давности, составляющий в соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации три года.

ООО "ЦУП" является не только продавцом, но и застройщиком дома в котором расположено спорное нежилое помещение. Заключение предварительного договора между сторонами и внесение денег до заключения основного договора и перехода права собственности на объект, является участием в долевом строительстве истца. Согласно п. 32 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках. Таким образом, для истца, как участника долевого строительства, срок исковой давности для предъявления требования о ненадлежащем качестве объекта долевого строительства, начинает течь со дня заявления претензии застройщику о недостатках указанного помещения.

Податель жалобы указывает, что судом первой инстанции необоснованно не принято во внимание заключение эксперта Клещева Д.И. В обжалуемом решении не указано, по каким причинам, на основании каких норм права отклонены выводы эксперта.

Ответчиком в обоснование своих противоположных доводов не представлено документальных доказательств того, что истец сам заложил вентиляционные отверстия и демонтировал решетки.

ИП Кондратенко В.В. ссылается на то, что истец неоднократно приглашал ответчика на осмотры спорного помещения, направлял претензии, приглашал для осмотра при проведении экспертизы, однако ООО "ЦУП" уклонялось от переговоров и совместного обследования данного помещения. Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что акты осмотра являются ненадлежащими доказательствами по причине их составления без участия ответчика, не правомерен, нарушает права истца и не соответствует материалам дела.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

До начала судебного заседания от ООО "ЦУП" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просил решение оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель подателя жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель ООО "ЦУП" против доводов жалобы возражал.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между ООО "ЦУП" (продавец) и ИП Кондратенко В.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения от 27.01.2012 N 5Т/13-33 (л.д. 56-59).

В соответствии с п. 1.1 договора N 5Т/13-33 продавец обязуется приобрести в собственность нежилое помещение, в девятиэтажном кирпичном жилом доме N 13 (стр.) со встроено-пристроенной общественной частью, расположенное на первом этаже по адресу: N 13 (стр) в микрорайоне N 33 Центрального района города Челябинска Челябинской области (адрес строительный), г. Челябинск, ул. Академика Королева, д. 50 (адрес почтовый), общей площадью 176,7 кв.м. согласно плану планировок (Приложение N 1), после чего продать вышеуказанное нежилое помещение Покупателю на условиях, установленных договором.

Согласно п. 1.2 договора N 5Т/13-33 стороны обязуются в течение тридцати дней с даты возникновения у продавца права собственности на объект и полного завершения сторонами расчетов по настоящему договору заключить основной договор купли-продажи, при этом продажная цена объекта на момент заключения настоящего договора составляет 10 305 144 руб., НДС не предусмотрен.

В соответствии с п. 1.3 договора N 5Т/13-33 на объекте, в том числе выполнена вытяжная вентиляция с естественным побуждением. Установлены вентиляционные решетки приточной системы вентиляции на фасаде, выполнена подводка теплоносителя с установкой запорного вентиля. Покупатель своими силами выполняет внутри помещения разводку венткоробов и установку вентоборудования.

В последствии этими же сторонами был подписан договор купли-продажи недвижимости от 30.01.2012 (л.д. 60-61).

В соответствии с п. 1 договора от 30.01.2012 продавец продал, а покупатель купил в собственность нежилое помещение N 5, общей площадью 176,7 кв.м., находящегося по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д. 50.

Согласно п. 5 договора от 30.01.2012 покупатель удовлетворен качественным, техническим и санитарным состоянием нежилого помещения, установленным путем внутреннего осмотра до подписания договора, дефектов и недостатков не обнаружил.

Все риски и ответственность, связанные с эксплуатацией имущества, указанного в п. 1 с момента передачи его покупателю по акту приема-передачи, полностью лежат на покупателе (п. 10 договора от 30.01.2012).

По акту приема-передачи от 30.01.2012 ответчиком истцу было передано спорное нежилое помещение (л.д. 62).

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, в подтверждение чего в материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации серия 74 АГ N 805484 (л.д. 55).

ИП Кондратенко В.В. (арендодатель) был заключен с Штакиной И.В. (арендатор) договор аренды нежилого помещения от 18.12.2014, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 5, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д. 50, общей площадью 176,7 кв.м., для размещения гостиницы, согласно прилагаемому акту приема-передачи (л.д. 11-15).

Штакиной И.В. 22.02.2015 была направлена ИП Кондратенко В.В. претензия, в которой указывалось на невозможность использования арендуемого нежилого помещения для размещения гостиницы, в связи с неэффективной работой вентиляции, несоответствием пожарной сигнализации противопожарным нормам и отсутствием шумоизоляции (л.д. 16-17).

ИП Кондратенко В.В. обратился в общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Тополиная аллея" (далее - ООО УК "Тополиная аллея") с заявлением от 27.03.2015 в котором просил проверить и восстановить работоспособность вентиляционных каналов (л.д. 18).

Данное заявление оставлено без ответа.

Позднее, 26.08.2015 ИП Кондратенко В.В. и представителем общества с ограниченной ответственностью "Эскроу" (далее - ООО "Эскроу") был составлен акт осмотра нежилого помещения, в котором были указано, что происходит приток воздуха внутрь, необходима ревизия вентканала (л.д. 19).

Кроме того, 01.10.2015 было проведено комиссионное обследование помещения при участии инженера - строителя, инженера группы ОВ и истца, по результатам которого составлен акт осмотра нежилого помещения, из которого следует, что согласно проекта 07-148-13 АС отсутствует отверстие в санузле для естественной вентиляции (оси В 15-16), согласно проекта 07-148-13 АС по осям (15-В) должна быть вент шахта с выходом наружу на 1 этаж, где установлена решетка 400X200, по факту решетки нет, есть ли вентканал - неизвестно. Не организовано отверстие в перекрытии над техподпольем для прохождения вентиляции воздуха в вентканалы (л.д. 21).

По мнению истца, спорное нежилое помещение не оборудовано вытяжной вентиляцией, выполнение которой было предусмотрено п. 1.3 договора от 27.01.2012 N 5Т/13-33.

Направленные истцом в адрес ответчика претензии от 14.10.2015 и от 06.11.2015 с просьбой выполнить условия п. 1.3 договора и устранить за счет продавца (безвозмездно для покупателя) имеющиеся недостатки, ответчиком получены, но оставлены без удовлетворения (л.д. 27-28, 32).

По инициативе истца обществом с ограниченной ответственностью "Судебная экспертиза и техническая оценка" была проведена экспертиза, по итогам которой было составлено заключение эксперта N 288-03/15, в котором указано, что конструктив нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Челябинск, ул. Ак. Королева, д. 50, н.п. N 5 не соответствует условиям договора, а именно п. 1.3 договора купли-продажи N 5Т/13-33 от 27.01.2012 и проектам 07-148-13АС, 07-148-130В, 07-148-13КЖ (л.д. 37-54).

Ссылаясь на данное экспертное заключение, истец направил ответчику претензию от 29.12.2015, которая последним оставлена без удовлетворения (л.д. 33-34).

Указывая на то, что требования, изложенные в вышеуказанной претензии ответчиком не исполнены, а также ссылаясь на то, что по вине ответчика в период с марта 2015 по февраль 2016 истец понес убытки в виде упущенной выгоды в размере 1 478 400 руб., возникшей в связи с невозможностью сдавать помещение в аренду, ИП Кондратенко В.В. обратился в суд с исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что нежилое помещение было передано покупателю на основании акта приема-передачи в отсутствие каких-либо претензий последнего относительно технического состояния помещения. Кроме того, истцом не доказано наличие причинно-следственной связи между действиями продавца и возникновением убытков в виде упущенной выгоды, в связи с получением меньшего дохода, чем рассчитывал истец.

Проверив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца безвозмездного устранения недостатков.

Из приведенного следует, что указанное последствие нарушения договорного обязательства применяется при ненадлежащем исполнении отдельных условий договора и преследует цель сократить потери кредитора и восстановить тем самым баланс интересов сторон, исходя из фактического результата, то есть предоставленного должником кредитору ненадлежащего исполнения.

В соответствии с п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

Применительно к рассматриваемой ситуации истец, в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать, что приобретенное им нежилое помещение имеет недостатки, которые возникли до передачи ему нежилого помещения или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из акта приема-передачи от 30.01.2012 и п. 1.3 договора купли-продажи нежилого помещения от 27.01.2012 N 5Т/13-33 спорное нежилое помещение было осмотрено истцом, претензий относительно его технического состояния ответчику предъявлено не было.

Согласно п. 5 договора купли-продажи недвижимости от 30.01.2012 покупатель удовлетворен качественным, техническим и санитарным состоянием нежилого помещения, установленным путем внутреннего осмотра до подписания договора, дефектов и недостатков не обнаружил.

Как видно из материалов дела, спорное нежилое помещение было передано ответчиком истцу акту приема-передачи 30.01.2012 (л.д. 62).

Претензия ИП Кондратенко В.В. об устранении ООО "ЦУП" недостатков в системе вентиляции была направлена последнему 14.10.2015 (л.д. 27-28).

Гарантийный срок условиями договора купли-продажи нежилого помещения от 27.01.2012 N 5Т/13-33 и договора купли-продажи недвижимости от 30.01.2012 не установлен.

Учитывая, что требование об устранении выявленных недостатков, было направлено истцом ответчику по истечении срока, предусмотренного п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, ИП Кондратенко В.В. пропущен срок на предъявление требований к ответчику для устранения недостатков товара.

Таким образом, обнаружение недостатков товара за пределами установленного срока не является основанием для обязания продавца, безвозмездно устранить выявленные покупателем недостатки.

Пунктом 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из содержания указанных норм следует, что возмещение убытков представляет собой компенсацию расходов, направленную на восстановление нарушенного права лица за счет причинителя убытков.

Как разъяснено в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление N 7), упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Исходя из вышеуказанных норм права лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать наличие виновного действия (бездействия) ответчика, размер ущерба, причинную связь между причиненным ущербом и действиями (бездействиями) ответчика, принятие разумных мер к уменьшению размера ущерба. Доказыванию подлежит каждый элемент убытков.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец, заявляя требование о взыскании упущенной выгоды, сослался на договор аренды нежилого помещения от 18.12.2014, претензию от 22.02.2015 (л.д. 11-17).

Согласно расчету истца убытки в сумме 1 478 400 руб. складываются из суммы неполученной арендной платы по договору аренды от 18.12.2014 за один год, поскольку согласно п. 3.2 названного договора арендная плата составляла 123 200 руб. в месяц.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции отмечает, что предъявление требования об устранение недостатков товара за пределами срока, предусмотренного п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, исключает в дальнейшем возможность покупателя ссылаться на данные недостатки, в том числе при взыскании убытков в виде упущенной выгоды.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии причинно-следственной связи между действиями продавца и возникновением убытков в виде упущенной выгоды у покупателя.

Довод о том, что исполнение ответчиком п. 1.3 договора купли-продажи от 27.01.2012 N 5Т/13-33, при заключении договора и осмотре помещения проверить было невозможно, так как истец не является специалистом в области строительства, не обладает специальными познаниями, позволяющими при обычном осмотре прийти к выводу об отсутствии вытяжной вентиляции, судом апелляционной инстанции отклоняется, так как в отсутствие специальных познаний в области строительства, ответчик не лишен был возможности при приемке помещения прибегнуть к услугам лиц, такими познаниями обладающими.

Ссылка на то, что истцом не был пропущен общий срок исковой давности, составляющий в соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации три года, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Вместе с тем, п. 1 ст. 197 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Согласно общей норме, регулирующей правоотношения купли-продажи изложенной в п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Поскольку гарантийный срок условиями договора купли-продажи нежилого помещения от 27.01.2012 N 5Т/13-33 и договора купли-продажи недвижимости от 30.01.2012 не установлен, как и не установлен более длительный срок для обнаружения недостатков, к рассматриваемым правоотношениям должен применяться срок, предусмотренный п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод о том, что для ответчика, как участника долевого строительства, срок исковой давности для предъявления требования о ненадлежащем качестве объекта долевого строительства, начинает течь со дня заявления претензии застройщику о недостатках указанного помещения, судом апелляционной инстанции отклоняется, так как из фактических обстоятельств дела и представленных доказательств, следует, что между сторонами сложились правоотношения по купле-продаже недвижимости. По условию договора купли-продажи нежилого помещения от 27.01.2012 N 5Т/13-33 ответчик обязался приобрести спорное нежилое помещение и впоследствии продать его истцу, в то время как в ч. 1 ст. 4 Федерального закона Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что застройщик по договору участия в долевом строительстве обязуется именно построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать его участнику долевого строительства.

Ссылка на то, что судом первой инстанции необоснованно не принято во внимание заключение эксперта Клещева Д.И. В обжалуемом решении не указано, по каким причинам, на основании каких норм права отклонены выводы эксперта, подлежит отклонению, так как обнаружение недостатков товара за пределами установленного п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации срока, при неустановлении сторонами иного срока исключает возможность покупателя предъявлять соответствующие требования.

Ссылка на то, что истец неоднократно приглашал ответчика на осмотры спорного помещения, не подтверждена материалами дела.

Требования, изложенные в претензиях, были заявлены за пределами срока, установленного п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не подлежали исполнению ответчиком.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.07.2016 по делу N А76-4212/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кондратенко Валерия Владимировича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.В. Ширяева

Судьи

Г.А. Деева Т.В. Мальцева