Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2016 г. N 02АП-8099/16

Требование: о взыскании долга, о взыскании неустойки по договору аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Киров

20 октября 2016 г.

Дело N А17-5409/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2016 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Немчаниновой М.В.,

судей Великоредчанина О.Б., Хоровой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Боковой У.Ю.,

без участия в судебном заседании представителей сторон

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ивсервисбизнес"

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 13.07.2016 по делу N А17-5409/2015, принятое судом в составе судьи Балашовой Н.С.,

по иску Администрации города Иваново (ИНН: 3728012487, ОГРН: 1023700543624)

к обществу с ограниченной ответственностью "Ивсервисбизнес" (ИНН: 3702015010, ОГРН: 1023700532085)

о взыскании 2 203 678 рублей 91 копейки,

установил:

Администрация города Иваново (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Ивсервисбизнес" (далее - ООО "Ивсервисбизнес", Общество, ответчик) о взыскании 2 000 810 рублей 80 копеек задолженности за период с 01.10.2013 до 01.01.2016 по договору аренды N (С)159/2010 от 01.07.2010 и 202 868 рублей 11 копеек неустойки за период с 16.11.2013 до 20.01.2016.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 13.07.2016 исковые требования Администрации удовлетворены частично. Суд взыскал с Общества в пользу Администрации 1 853 863 рубля 26 копеек задолженности по арендной плате и 174 540 рублей 32 копейки неустойки.

ООО "Ивсервисбизнес" с принятым решением суда не согласилось, и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ивановской области от 13.07.2016 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Ссылаясь на пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Общество указывает, что имеет право требовать соразмерного уменьшения арендной платы, поскольку при заключении договора аренды ему не было известно о том, что на земельном участке находятся охранные зоны объектов электросетевого хозяйства. Ссылаясь на указанные обстоятельства Общество указывает, что не имеет возможности использовать по назначению земельный участок в части площади 4 052,7 кв.м. приходящийся на охранные зоны.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация указала на законность принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просит отказать.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 11.10.2016 до 08 часов 20 минут.

Стороны о времени и месте проведения судебного заседания и об объявлении в нем перерыва извещены надлежащим образом, Администрация заявила ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя, Общество явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения суда по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, на основании Распоряжения Правительства Ивановской области N 229-рп от 01.07.2010 между Департаментом управления имуществом Ивановской области (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Ефимовой Н.В. (арендатор) заключен договор аренды N(С) 159/2010 от 01.07.2010 земельного участка площадью 12 000 кв.м. с кадастровым номером 37:24:010450:113, находящегося по адресу: город Иваново, улица Павла Большевикова, для строительства гостинично-спортивно-развлекательного центра с кафе-закусочной (т. 1 л.д. 13, 14-21).

Срок аренды сторонами определен с 01.07.2010 по 15.12.2013 (пункт 1.2 договора). Договор в установленном порядке зарегистрирован. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2010 (т.1 л.д. 22).

Размер арендной платы сторонами согласован в пункте 4.2 договора. В соответствии с пунктом 4.3 договора арендная плата должна уплачиваться арендатором равными долями за первый - третий кварталы не позднее 30 числа последнего месяца квартала, за четвертый квартал - не позднее 15 ноября.

Пунктом 4.5 договора аренды определено, что размер арендной платы, сроки, порядок перечисления арендной платы могут быть пересмотрены арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения удельного показателя кадастровой стоимости участка, кадастровой стоимости участка, нормативной цены участка, порядка расчета арендной платы, порядка установления арендной платы, размера арендной платы, сроков и порядка перечисления арендной платы органами законодательной, исполнительной власти Ивановской области, оценки рыночной величины годовой арендной платы и ее изменения в соответствии с отчетом оценщика и в других случаях, предусмотренных законодательными и правовыми актами. При этом сторонами согласовано, что уведомление о перерасчете арендной платы, изменении сроков и порядка перечисления арендной платы, сроков и порядка предоставления копий платежных документов направляется арендатору арендодателем, и является обязательным для исполнения арендатором, составляет неотъемлемую часть договора.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 13.07.2011 по делу N А17-395/2011 по иску администрации города Иваново к индивидуальному предпринимателю Ефимовой Наталье Владимировне взыскано 1 193 270 рублей 36 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.07.2010 до 01.07.2011 по договору аренды земельного участка N (С) 159/2010 от 01.07.2010 и 49 249 рублей 26 копеек неустойки по состоянию на 01.07.2011.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 30.04.2013 по делу N А17-5933/2012 по иску администрации города Иваново к индивидуальному предпринимателю Ефимовой Наталье Владимировне взыскано 2 366 301 рублей 99 копеек задолженности за период с 01.07.2011 до 24.01.2013 и 164 077 рублей 89 копеек неустойки за период с 01.10.2011 до 24.01.2013.

Вышеуказанными решениями установлено, что постановлением Главы города Иваново N 1189 от 29.04.2008 утвержден акт выбора земельного участка площадью 1,2 га для строительства гостинично-спортивно-развлекательного центра с кафе - закусочной по улице Павла Большевикова в городе Иваново. Из акта выбора земельного участка следует, что земельный участок пригоден для строительства при условии выноса электросетей из зоны строительства по согласованию с владельцем.

02.10.2012 между ООО "Ивсервисбизнес" и ИП Ефимовой Н.В. подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N (С) 159/2010 от 01.07.2010 (т. 1 л.д. 25-26).

Распоряжением от 30.01.2013 N 90-ра администрация города Иваново постановила считать арендатором по договору аренды от 01.07.2010 ООО "Ивсервисбизнес" (т. 1 л.д. 27).

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 20.12.2013 по делу N А17-6311/2013 с ответчика в пользу истца взыскано 205 829 рублей 70 копеек задолженности по арендной плате в рамках спорного договора за период с 15.08.2013 до 01.10.2013.

По расчету истца за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за землю по договору аренды в размере 2 000 810 рублей 80 копеек за период с 01.10.2013 до 01.01.2016.

За несвоевременное перечисление арендной платы ответчику начислена пеня в размере 202 868 рублей 11 копеек за период с 16.11.2013 до 20.01.2016.

Между тем, судом первой инстанции правомерно учтено, что в соответствии с соглашением от 02.10.2012 ООО "Ивсервисбизнес" приняло на себя обязанность по оплате задолженности по арендной плате за предыдущего арендатора в двух суммах: в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего соглашения погашается задолженность в сумме 1 242 519 рублей 62 копеек и 1 876 602 рублей 46 копеек в срок до 01.07.2013.

Указанные суммы ответчиком оплачены платежными поручениями N 1 от 29.01.2013 на сумму 1 242 519 рублей 62 копейки, N 10 от 22.07.2013 на сумму 1 119 275 рублей и N 1 от 22.01.2014 на сумму 904 275 рублей (т. 2 л.д. 70-72), из которых сумма 757 327 рублей 46 копеек может быть зачтена в счет оплаты долга за предыдущего арендатора с учетом условий соглашения от 02.10.2012. Следовательно, зачет истцом суммы в размере 146 947 рублей 54 копеек (часть денежных средств, оплаченных платежным поручением N 1 от 22.01.2014) в счет погашения задолженности предыдущего арендатора не соответствует условиям соглашения от 02.10.2012.

Поскольку, в силу действующего законодательства, права и обязанности по договору аренды земельного участка N (С) 159/2010 от 01.07.2010 перешли к Обществу с 24.01.2013 (даты государственной регистрации соглашения о переводе прав и обязанностей по договору), соответственно до указанной даты обязанным лицом по договору является предыдущий арендатор.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности требований истца о взыскании с Общества задолженности в размере 1 853 863 рублей 26 копеек за период с 01.10.2013 до 01.01.2016.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.1.2 договора аренды установлена ответственность в виде пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый календарный день просрочки.

Учитывая частичное удовлетворение требований истца о взыскании задолженности, суд первой инстанции обоснованно признал подлежащей взысканию неустойку в размере 174 540 рублей 32 копеек.

Доводы Общества о том, что при заключении договора аренды ему не было известно о том, что на земельном участке находятся охранные зоны объектов электросетевого хозяйства, в связи с чем, ответчик не имеет возможности использовать по назначению земельный участок в части площади 4 052,7 кв.м. приходящийся на охранные зоны, отклоняются апелляционным судом по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора.

В пункте 2 названной статьи установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Аналогичное правило установлено в пункте 4 статьи 614 ГК РФ.

Из смысла приведенных норм следует, что основанием для снижения размера арендных платежей могут служить лишь те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора. Указанное толкование приведенной нормы корреспондирует общему принципу свободы договора, закрепленному в статье 421 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, права и обязанности по договору аренды от 01.07.2010 перешли к Обществу на основании дополнительного соглашения от 02.10.2012.

При этом на основании заявления ИП Ефимовой Н.В. комиссией был произведен выбор земельного участка. Из акта выбора земельного участка следует, что земельный участок пригоден для строительства при условии выноса электросетей из зоны строительства по согласованию с владельцем (т. 2 л.д. 40).

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что в распоряжении ответчика имеется письмо МРСК Центра и Приволжья от 26.05.2011, адресованное предыдущему арендатору и содержащее сведения о нахождении на участке ВЛ 35 кВ N 3745 (т. 2 л.д. 94).

Вместе с тем Обществом получен градостроительный план земельного участка, на котором отображены сети и их охранные зоны, не попадающие в место допустимого размещения зданий, строений и сооружений.

Согласно данным кадастровой выписки от 22.05.2013 в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о частях земельного участка входящих в зону "охранная зона ВЛ 35 кВ N 3745" (т. 2 л.д. 50-51).

Ответчиком получено разрешение на строительство на спорном земельном участке. Кроме того, судом учтено, что земельный участок ответчику как арендатору истцом как арендодателем не передавался, получен от предыдущего арендатора при отсутствии претензий.

Следовательно, ответчику при заключении договора аренды было известно о наличии на спорном земельном участке охранной зоны.

Также апелляционный суд учитывает, что вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств, подтверждающих, что наличие охранной зоны земельного участка нарушают его права как арендатора участка и препятствуют возведению гостинично-спортивно-развлекательного центра.

Необходимость соблюдения некоторых дополнительных условий в целях обеспечения сохранности охранной зоны сама по себе не свидетельствует о невозможности использования земельного участка по назначению и осуществления строительства.

Согласно статье 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Таким образом, заявитель имел возможность обратиться к истцу с предложением о расторжении договора аренды ввиду невозможности реализации прав на проектирование и строительство объекта в соответствии с условиями целевого предоставления земельного участка.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не доказал, что затруднение в использовании земельного участка по назначению вызвано ненадлежащим исполнением арендодателем обязанностей по договору аренды.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований истца о взыскании с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 1 853 863 рублей 26 копеек и 174 540 рублей 32 копеек неустойки.

Второй арбитражный апелляционный суд признает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права и с учетом фактических обстоятельств по делу.

Оснований для удовлетворения жалобы заявителя по доводам, изложенным в ней, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 13.07.2016 по делу N А17-5409/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ивсервисбизнес" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

М.В. Немчанинова

Судьи

О.Б. Великоредчанин Т.В. Хорова