Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2016 г. N 09АП-46082/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 3 февраля 2017 г. N Ф05-22144/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

20 октября 2016 г.

Дело N А40-171958/14

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.В.Лаврецкой,

судей В.Р.Валиева, Н.И.Левченко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем С.Г.Коробковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от "04" августа 2016 г.

по делу N А40-171958/2014, принятое судьёй Ю.Б. Павлюком

по иску ООО "Салон-Аида"

(ОГРН 1027739708831; 127030, Москва, ул. Сущевский вал, 19, стр. 7)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423; 115054, Москва, ул. Бахрушина, 20)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

при участии в судебном заседании:

от истца: Ковалева М. А. (доверенность от 06.10.2016)

от ответчика: Гречко А.В. (доверенность от 07.12.2015)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "САЛОН-АИДА" (далее - ООО "САЛОН-АИДА", общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент) с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 110,3 кв. м., расположенной по адресу: г. Москва, ул. Винокурова, д. 6, (этаж 1, пом. XIIIа, 7а, 8, 8а, 8б, 9-12, 12а, 12б, 13, 13а, 14, 14а, 14б).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04 августа 2016 г. по делу N А40-171958/2014 урегулированы разногласия по пунктам 3.1 и 3.4 проекта договора.

Пункт 3.1 принят в редакции: "3.1 Цена объекта составляет 10 297 000 (десять миллионов двести девяносто семь миллионов) руб. в соответствии с заключением эксперта от 11.09.2015, составленного на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 30.04.2015 по делу N А40-171958/14, выполненного Вагнером А.А., экспертом ООО "Центр Оценки собственности". 12 НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

Пункт 3.4 принят в редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 2 месяцев с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до _____ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 286 027 (двести восемьдесят шесть тысяч 27 семь) руб.78 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266,268 АПК РФ в связи с апелляционной жалобой ответчика, в которой он просил оспариваемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал на отсутствие доказательств несоответствия отчета об оценке N 738г/335 от 30.05.14 требованиям, предъявляемым стандартами оценки.

Обратил внимание, что именно собственник продаваемого имущества должен определять его цену.

Указал, что судом не приняты во внимание замечания департамента на заключение эксперта.

В заседании апелляционной инстанции заявитель апелляционной жалобы настаивал на своих доводах.

Представитель истца выразил согласие с решением суда, в удовлетворении жалобы просил отказать.

Проверив доводы жалобы и материалы дела в соответствии с главой 34 АПК РФ, выслушав объяснения представителей сторон, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы на основании следующего.

Между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "САЛОН-АИДА" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 14.11.2007 N 07-00910/07, согласно которому арендатору переданы в пользование нежилые помещения общей площадью 110,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Винокурова, д. 6, этаж 1, пом. ХIIIа, комн. 7а, 8, 8а, 8б, 9-12, 12а, 12б, 13, 13а, 14, 14а, 14б.

В соответствии с дополнительным соглашением от 15.06.2010 срок аренды установлен до 30.06.2015. Договор аренды и дополнительные соглашения в установленном порядке зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Письмом от 19.02.2014 арендатор обратился в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Департамент 21.07.2014 направил в адрес арендатора письмо о подписании договора купли-продажи, в соответствии с которым департамент представляет обществу государственную услугу "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", а так же представил проект договора купли- продажи нежилого помещения по цене 17 172 000 рубля, определенной в соответствии с отчетом оценки рыночной стоимости от 30.05.2014 N 738Г/335, выполненного экспертом ООО "АНБ-Консалт" и положительным экспертным заключением от 09.06.2014 N 613/С-1, подготовленным НП СРО "СВОД".

Проект договора купли-продажи арендатору направлен и был подписан ООО "САЛОН-АИДА" с разногласиями по цене, которая была определена обществом размером в 9 851 000 руб.

Поскольку стороны не достигли согласия по цене выкупаемого объекта общество, общество обратилось арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий между сторонами.

Рассматривая спор, суд исходил из того, что отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Федеральным законом N 159-ФЗ.

Суд установил, что ООО "САЛОН-АИДА" является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы; задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням), в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, отсутствуют; имущество находилось непрерывно во временном владении и (или) пользовании истца в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором аренды.

Определением 30.04.2015 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Центр оценки собственности". На разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости упомянутого объекта недвижимости по состоянию на 19.02.2014 (дату поступления в департамент заявления общества с пакетом документов).

Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость помещения по состоянию на 19.02.2014 составила 10 297 000 руб. без учета НДС.

В судебном заседании представитель департамента, оценивая представленное заключение, заявил о нарушения законодательства об оценочной деятельности.

Суд пришел к выводу, что неиспользование Справочника оценщика 2012 г., неиспользование корректирующих коэффициентов на этаж по арендным ставкам в сравнительном подходе не искажает результат определения стоимости.

Возражения ответчика были рассмотрены и отклонены с учетом следующего.

В Справочнике оценщика 2014 приведены корректирующие коэффициенты, учитывающие состояние здания, в котором находится объект (помещение), то есть состояние конструктивных (в том числе несущих: фундамент, стены, перекрытия) элементов, что видно из приведенных в данном справочнике формулировок. В то время как Справочник оценщика 2012 г. дает информацию о корректировках именно на состояние отделки помещений. Таким образом, применение корректирующих коэффициентов на состояние отделки помещений из Справочника оценщика 2012 г. уместно и оправданно. Ссылка департамента на нарушение статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ в части несоблюдения принципа проверяемости и обоснованности 9 некорректна. Частью 2 указанной статьи гласит:, что заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. В заключении эксперта указан источник информации о корректировке на торг, а именно: Справочник расчетных данных N 14, 2014 г. под ред. Е.Е. Яскевича, Таблица N 1.4.1. Данный источник является общедоступным, что подтверждается, в том числе, копией последней страницы данного издания, приведенной в замечаниях ответчика. То есть, по информации, указанной в заключении эксперта, ответчик нашел данное издание и имел возможность проверить достоверность использованных экспертом данных. Относительно использования информации после даты оценки. Часть вторая ст. 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" гласит: "Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки". Во-первых, строгий запрет на использование такой информации отсутствует, а во-вторых, речь идет не об информации, ставшей доступной после даты оценки, а о событиях, произошедших после даты оценки. Таким образом, ФСО N 1 не запрещает использовать информацию о событиях, произошедших до даты оценки, независимо от того, когда такая информация стала доступной - до или после даты оценки. Департаментом указано, что дата издания (дата подписания в печать) оспариваемого справочника - 14.05.2014. Между тем дате подписания предшествует (перечислено в обратном порядке): корректура текста, верстка текста, проведение необходимых расчетов, обработка информации, сбор информации. Эксперт полагает, что с учетом всех перечисленных процедур, рыночная информация о скидках на уторгование, опубликованная в Справочнике расчетных данных N 14, как раз и охватывает период, включающий в себя дату определения стоимости - 19.02.2014. Помимо указанных выше причин, использование именно данного справочника необходимо в силу того, что предыдущий Справочник расчетных данных N 13 был подписан в печать 01.11.2013 г. и отражает ситуацию первого полугодия 2013 года (максимум - девять месяцев 2013 г.). Согласно обзорам рынка за этот период и данным, опубликованным в Ежемесячном информационно-аналитическом бюллетене RWAY, в 10 течение 2013 года никаких существенных изменений на рынке недвижимости Москвы не происходил, тогда как уже конец 2013 года и начало 2014 года отмечены начавшимися движениями на рынке коммерческой недвижимости, в том числе - увеличением доли вакантных помещений, что является следствием снижения спроса и влечет за собой изменений размеров скидок на уторгование. В связи с изложенным, использование Справочника расчетных данных N 14 является более корректным, так как отражает состояние рынка на дату определения стоимости. Дополнительно отмечено, что скидка на торг при продаже помещений свободного назначения, определяемая по офисным и торговым помещениям и использованная экспертом (10,25%), не выходит за границы диапазона таких скидок (от 6 до 11%), опубликованных в предыдущем Справочнике расчетных данных N 13.

При Доходном подходе скидка на торг при аренде помещений свободного назначения, определяемая по офисным и торговым помещениям и использованная экспертом (7 %), не выходит за границы диапазона таких скидок (от 3 до 10%), опубликованных в предыдущем Справочнике расчетных данных N 13.

Кроме того, эксперт сослался на то, что утверждение департамента относительно наличия в заключении эксперта математических ошибок не соответствует действительности и не доказано департаментом, так как все исправления расчетов, приведенные в замечаниях, основаны не на выявленных математических ошибках, а на мнении ответчика относительно использованных исходных данных.

Истец уточнил сумму выкупа и предложил цену объекта, установленную судебной экспертизой.

С учетом изложенного, суд признал оценку, проведенную в рамках настоящего дела, достоверной и удовлетворил требование истца об определении рыночной стоимости объекта с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 лет.

Изменение пункта 3.2 договора об оплате по договору в рассрочку в течении пяти лет со дня его заключения, суд отклонил, поскольку спорные отношения относятся к периоду до вступление в силу изменений в Федеральный закон N 159-ФЗ, положения которого обратной силы не имеют. Решение в этой части не обжалуется

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии доказательств несоответствия отчета об оценке N 738г/335 от 30.05.14 требованиям, предъявляемым стандартами оценки, о том, что именно собственник продаваемого имущества должен определять его цену, не признаются основанием для отмены решения.

В связи с несогласием сторон по цене выкупаемого имущества, судом была назначена экспертиза, результаты которой были оценены и положены в основу принятого решения, что не противоречит законодательству, регулирующему рассматриваемые отношения.

Довод о том, что судом не приняты во внимание замечания департамента на заключение эксперта, отклоняется, поскольку в решении дана детальная оценка возражениям ответчика по результатам экспертизы. Ходатайства о проведении повторной экспертизы не заявлялось.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "04" августа 2016 г. по делу N А40-171958/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.В. Лаврецкая

Судьи

Н.И. Левченко В.Р. Валиев