Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2016 г. N 15АП-14908/15

Требование: о понуждении заключить договор, об обязании заключить договор купли-продажи

Вывод суда: решение суда первой инстанции отменено

город Ростов-на-Дону

20 октября 2016 г.

дело N А32-44219/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ковалевой Н.В.,

судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Машневым А.Э.,

при участии:

от истца: представитель Шиловский Д.В. паспорт, доверенность N б/н от 16.08.2016;

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОМНИ-Геленджик"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 10.07.2015 по делу N А32-44219/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью "ОМНИ-Геленджик"

к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

при участии третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Таир"

о признании недостоверным отчета, об обязании заключить договор,

принятое в составе судьи Корейво Е.В.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью фирма "ОМНИ-Геленджик" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о признании недостоверным отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 18 октября 2013 года N 113-13, выполненного ООО "Таир" и возложении обязанности на администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик заключить с обществом с ограниченной ответственностью фирма "ОМНИ - Геленджик" договор купли-продажи помещений N 5, 6 общей площадью 69,9 кв.м. по ул. Горького, 6 в г. Геленджике за цену - 2 500 000 рублей в тридцатидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечёно общество с ограниченной ответственностью "Таир".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10 июля 2015 года в удовлетворении исковых требований ООО фирма "ОМНИ-Геленджик" отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "ОМНИ-Геленджик" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, принять новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что отчет оценщика, использованный администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик при определении рыночной стоимости недвижимости, недостоверен, а также судом не было рассмотрено ходатайство о назначении оценочной экспертизы.

Определением апелляционной инстанции от 31.03.2016 назначена судебная экспертиза по делу N А32-44219/2014, производство по апелляционной жалобе приостановлено до установленного судом срока проведения экспертизы.

По итогам проведения судебной экспертизы, в суд апелляционной инстанции поступило заключение судебной экспертизы ООО "Кубанское агентство оценки" N А-16-045, а также материалы дела.

Определением апелляционной инстанции от 17.08.2016 возобновлено производство по делу N А32-44219/2014.

Председательствующий в судебном заседании объявил о замене в составе суда на основании определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04 октября 2016 года судьи Пономаревой И.В. на судью Величко М.Г. в связи с нахождением судьи Пономаревой И.В. в трудовом отпуске.

В соответствии с частью 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи дело рассматривается сначала.

В судебное заседание ответчик и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика и третьего лица, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 12.10.2016 до 10 час. 00 мин. После перерыва судебное заседание было продолжено с участием представителя истца, который уточнил свою правовую позицию по спору.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец с 1 июля 2001 года на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда N 131 от 1 июля 2001 года, заключенного с исполнительным комитетом города-курорта Геленджик, является арендатором объекта муниципального нежилого фонда: части магазина литера К (N 1 торговый зал и N 2 складское помещение) общей площадью 69,9 м 2, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Горького, 6.

Признав истца отвечающим требованиям статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" администрация муниципального образования город-курорт Геленджик 10 января 2014 года приняла постановление N 2 об условиях приватизации арендуемых помещений, указав в п. 2.1 проекта договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества продажную (рыночную) стоимость этих помещений в размере 9 000 000 рублей (без учета НДС).

Цена продажи объекта определена на основании оценки, проведенной независимым оценщиком - обществом с ограниченной ответственностью "ТАИР" от 18 октября 2013 года N 113-13 (т.л. дела 70-149).

Полагая, что величина рыночной стоимости определена неверно и необоснованно предлагается в качестве выкупной, истец обратился в суд с настоящим иском.

В статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 5 августа 2008 года.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ (в ред. от 2 июля 2013 года) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении следующих условий: арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 того же Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ случая.

Судом первой инстанции установлено, что администрация муниципального образования город-курорт Геленджик 20 января 2014 года вручила истцу с сопроводительным письмом от 15 января 2014 года N 51-32/14-01-22 проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно части 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Исключение из этого правила установлено частью 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ: течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

При этом пунктом 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи - в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Судом апелляционной инстанции установлено, что Администрацией в адрес ООО фирма "ОМНИ-Геленджик" был направлен проект договора купли-продажи без даты для подписания ООО фирма "ОМНИ-Геленджик". Указанный договор со стороны ООО фирма "ОМНИ-Геленджик" был подписан. Вместе с тем, ООО фирма "ОМНИ-Геленджик" не согласилось с ценой договора, указанной в пункте 2.1 договора в размере 9000 000 рублей, установленной на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 18.10.2013 года N 113-13 ООО "Таир", и 21 февраля 2014 года обратилось в арбитражный суд с иском о признании недостоверным отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и обязании заключить договор купли - продажи в рамках дела N А32-5660/2014, в связи с чем, течение срока, указанного в ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, приостановилось.

Определением от 26.06.2014 исковое заявление было оставлено судом без рассмотрения. Истец обратился с апелляционной жалобой на определение, затем обратился с кассационной жалобой на определение.

Затем обратился в суд с иском в рамках настоящего дела.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что установленный в законе 30-дневный срок для рассмотрения и подписания договора купли-продажи установлен для того, чтобы сторона могла выразить свою волю на заключение договора или отказ в заключении договора купли-продажи. ООО фирма "ОМНИ-Геленджик" выразило свою волю на заключение договора, подписало договор, но не согласилось с определенной в договоре выкупной ценой, обратившись в суд с иском о признании недостоверным отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и обязании заключить договор купли - продажи по цене, определенной в отчете независимого оценщика, представленном истцом.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что ООО "ОМНИ-Геленджик" не отказывалось заключать договор, а все время оспаривало выкупную стоимость помещений. Поскольку ООО "ОМНИ-Геленджик" подписало договор и оспаривает лишь выкупную стоимость объекта, интерес к объекту не утрачен, суд апелляционной инстанции по ходатайству истца назначил экспертизу для определения выкупной стоимости имущества по состоянию на 10.01.2014 (дата, на которую Администрация в Постановлении от 10.01.2014 "Об условиях приватизации объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик). Из заключения эксперта ООО "Кубанское агентство оценки" следует, что итоговая рыночная стоимость помещений N 5,6, общей площадью 69,9 кв.м по ул. Горького,6 в г. Геленджике, по состоянию на 10.01.2014 без НДС составляет 3025 000 рублей (т.3 л.д.83). Заключение экспертизы принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу, ответчиком не оспорено.

Суд первой инстанции указал в решении, что истец утратил преимущественное право выкупа объекта, поскольку в установленный срок договор не подписал. Вместе с тем, из материалов дела следует, что проект договора, направленный в адрес ООО "ОМНИ-Геленджик" обществом подписан, но общество не согласилось с выкупной стоимостью имущества, обратившись в суд с соответствующим иском. То есть Администрация знала о том, что ООО "ОМНИ-Геленджик" подписало договор, но не согласно с выкупной ценой, с иском для определения которой общество и обратилось в суд. Принимая во внимание изложенные обстоятельства, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что ООО "ОМНИ-Геленджик" не выразило свою волю на заключение договора и утратило право на заключение договора в связи с пропуском 30-дневного срока для его заключения. На протяжении всего времени общество обжалует пункт договора о цене, считая цену завышенной.

Удовлетворив ходатайство общества с ограниченной ответственностью "ОМНИ-Геленджик", суд апелляционной инстанции назначил по делу N А32-44219/2014 оценочную экспертизу, для определения рыночной стоимости помещений N 5, 6 общей площадью 69,9 кв.м., по ул. Горького, 6, в г. Геленджике по состоянию на 10 января 2014 года.

Согласно заключению эксперта N А-16-045 итоговая рыночная стоимость помещений N 5, 6 общей площадью 69,9 кв.м. по ул. Горького, 6 в г. Геленджике, по состоянию на 10.04.2014, без учета НДС, составляет: 3 025 000 рублей.

В ходе судебного разбирательства, с учетом экспертного заключения обществом с ограниченной ответственностью "ОМНИ-Геленджик" было заявлено ходатайство об уточнении правовой позиции по спору, согласно которой истец просил:

- признать недостоверным отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 18 октября 2013 года N 113-13, выполненный ООО "Таир";

- обязать администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик заключить с обществом с ограниченной ответственностью фирма "ОМНИ - Геленджик" договор купли-продажи помещений N 5, 6 общей площадью 69,9 кв.м. по ул. Горького, 6 в г. Геленджике за цену - 3 025 000 рублей в тридцатидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом экспертного заключения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца в части обязания администрации муниципального образования город-курорт Геленджик заключить с истцом договор купли-продажи помещений N 5, 6 общей площадью 69,9 кв.м. по ул. Горького, 6 в г. Геленджике по цене 3 025 000 рублей.

Истец также просил суд признать недостоверным отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 18 октября 2013 года N 113-13, выполненного ООО "Таир". Рассмотрев заявленное требование, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его удовлетворения исходя из следующего.

Из положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Результаты оценки рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, отражены в отчете от 18 октября 2013 года N 113-13, в соответствии с которым рыночная стоимость отчуждаемого объекта составляет 9 000 000 рублей без учета НДС.

Согласно положениям статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В отчете об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 18 октября 2013 года N 113-13 содержатся все необходимые аналитические и расчетные данные, сделанные в соответствии с нормативными требованиями. Итоговая стоимость объекта оценки определена достоверно.

Между тем, достоверность спорного отчета сторонами не оспорена, о проведении экспертизы для установления достоверности не заявлено, у суда отсутствуют основания, для признания недостоверным отчета. Поскольку ООО "ОМНИ-Геленджик" не согласно с определенной Администрацией на основании отчета ООО "Таир" выкупной стоимостью, поскольку ООО "ОМНИ-Геленджик" представлено заключение иного оценщика, по которому выкупная стоимость объекта оценки гораздо ниже, с учетом ходатайства истца, судом апелляционной инстанции, была назначена оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости помещений N 5, 6 общей площадью 69,9 кв.м., по ул. Горького, 6, в г. Геленджике по состоянию на 10.01.2014. Тогда как в оспариваемом отчете рыночная стоимость недвижимого имущества была определена по состоянию на 01.10.2013.

Проанализировав материалы дела в совокупности, по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 18 октября 2013 года N 113-13, выполненный ООО "Таир", соответствует правилам об оценочной деятельности, истцом не представлено доказательств нарушения его прав и законных интересов оспариваемым отчетом (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оснований для признания указанного отчета недостоверным у суда не имеется.

По заключению судебной экспертизы выкупная стоимость имущества составляет 3 025 000 рублей. Ответчик экспертное заключение не оспорил, ходатайств о повторной экспертизе не заявлял. Принимая во внимание изложенное, решение Арбитражного суда Краснодарского края подлежит отмене. Исковые требования подлежат удовлетворению в части обязания администрации муниципального образования город-курорт Геленджик заключить с обществом с ограниченной ответственностью фирма "ОМНИ - Геленджик" договор купли-продажи помещений N 5, 6 общей площадью 69,9 кв.м. по ул. Горького, 6 в г. Геленджике по цене - 3 025 000 рублей. В остальной части иска истцу надлежит отказать.

Расходы по оплате госпошлины по иску, по апелляционной жалобе и экспертизе возлагаются на истца в порядке, определенном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2015 по делу N А32-44219/2014 отменить.

Обязать администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик заключить договор с обществом с ограниченной ответственностью "ОМНИ-Геленджик" договор купли-продажи помещений N 5, 6 общей площадью 69,9 кв.м. по ул. Горького, 6 в г. Геленджике по цене - 3 025 000 рублей.

В остальной части иска отказать.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

Ю.И. Баранова М.Г. Величко