Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2016 г. N 11АП-12746/16

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении нежилых помещений, по уплате налогов

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Самара

14 октября 2016 г.

Дело N А49-4506/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 октября 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 11 октября 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации города Пензы

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 08 августа 2016 года по делу N А49-4506/2016 (судья Гук Н.Е.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Риф 98" (Терешковой ул., д. 13, кв. 6,Пенза г., 440068; ОГРН 1025801441687; ИНН 5837012956)

к Управлению муниципального имущества администрации города Пензы (Маршала Жукова пл., д. 4, Пенза г., 440000; ОГРН 1095836002481; ИНН 5836013675)

с участием третьего лица:

муниципального унитарного предприятия "Объединенная городская служба архитектуры, градостроительства и технической инвентаризации" (Пушкина ул., д.2, Пенза г., 440008; ОГРН 1115836004338)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Риф 98" обратилось в арбитражный суд Пензенской области с иском к Управлению муниципального имущества администрации города Пензы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 29. 03. 2016 года в части цены имущества - нежилого помещения в литере А, назначение: нежилое, общая площадь 221,8 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане: 1-8, 8а, 8б, 18, 19, 29, 30, 30а, 31-36, 36а, 37-43, 43а, адрес объекта: Пензенская область, г. Пенза, Железнодорожный район, пр. Пролетарский,3. В связи с чем просит принять пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена имущества составляет 6721500 (Шесть миллионов семьсот двадцать одна тысяча пятьсот) рублей без НДС", Приложение N 1 к договору купли-продажи муниципального имущества от 29. 03. 2016 года принять в редакции Приложения N 1 к протоколу разногласий от 29. 03. 2016 года. Требования заявлены на основании ст. ст. 445, 446 ГК РФ.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 21. 07. 2016 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МУП "ОГСАГиТИ", выполнившее отчет об оценке N 17/16 от 09. 03. 2016 года,

Протокольным определением арбитражного суда Пензенской области от 21. 07. 2016 года принято изменение предмета иска в части уменьшения размера выкупной цены муниципального имущества до 6633300 руб., в связи с приведением ее в соответствие с рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости, определенной в заключении эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России N 2002/2-3 от 01. 07. 2016 года.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 08 августа 2016 года по делу N А49-4506/2016 исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Риф 98" удовлетворены.

С Управления муниципального имущества администрации города Пензы взыскано в пользу общества с ограниченной ответственностью "Риф 98" расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей и судебные издержки в сумме 25200 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление муниципального имущества администрации города Пензы обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить в иске отказать.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, 24.06.2013 между Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы и ООО "РИФ 98" заключен договор аренды части здания N 2431 (в редакции дополнительного соглашения от 10.12. 2015 года), по условиям которого истцу передан в арендное пользование объект муниципальной собственности - часть одноэтажного административного здания, общей площадью 221, 8 кв.м. номера помещений на поэтажном плане: литер А/1, 1 этаж, номера на поэтажном плане N N 1- 8Б, 18, 19, 29-43А; Литер А1, 1 этаж, номера на поэтажном плане NN 44, 45; Литер а1, 1 этаж, номера на поэтажном плане N46, находящегося по адресу: г. Пенза, пр. Пролетарский, 3 (т. 1 л. д. 24-26).

Договор заключен сроком на 10 лет с 24. 06. 2013 года по 24. 06. 2023 года (пункт 1.3 договора).

Договор аренды N 2431 от 24. 07. 2013 года зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1 л. д. 26).

20. 01. 2016 года ООО "Риф 98" обратилось в Управление муниципального имущества администрации г. Пензы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение имущества - нежилого помещения в литере А, назначение нежилое, общая площадь 221,8 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1-8, 8а, 8б, 18, 19, 29, 30, 30а, 31-36, 36а, 37-43, 43а, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Пролетарская, д.3, арендуемого по договору аренды N 2431 от 24. 06. 2013 года (т. 1 л.д. 28).

21. 03. 2016 года Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы издан приказ N 140 "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества - нежилого помещения площадью 221,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Пенза, пр. Пролетарский, 3", которым утверждена цена продажи муниципального имущества 8200000 руб. с предоставлением рассрочки на 5 лет (т. 1 л.д. 29).

Преимущественное право на приобретение данного помещения предоставлено арендатору помещения - ООО "Риф 98" (п. 2.3 Приказа).

На основании данного приказа, Управление муниципального имущества администрации г. Пензы направило в адрес ООО "Риф 98" предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества на условиях, утвержденных Приказом от 21. 03. 2016 года N 140, а также проект договора купли-продажи муниципального имущества, пунктом 2.1 которого установлена цена имущества в сумме 8200000 руб. без НДС.

Договор купли-продажи муниципального имущества подписан Обществом с протоколом разногласий от 29. 03. 2016 года, в котором истцом предложено установить цену имущества в размере 6721500 руб. без НДС и изложить Приложение N 1 к договору, содержащее график предоставления рассрочки платежа, в новой редакции, с учетом предложенной выкупной цены. В обоснование предложенной выкупной цены, истцом к протоколу разногласий приложен акт экспертного исследования N 7/2-6 от 23.

03. 2016 года, подготовленный экспертом ФБУ Пензенская ЛСЭ (т. 1 л.д. 41, 44-60).

Условия, предложенные истцом, отклонены Управлением письмом от 08. 04. 2016 года N 10/3154 (т. 1 л.д. 63).

Поскольку при заключении договора купли-продажи муниципального имущества между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого муниципального имущества и в порядке урегулирования разногласий стороны к соглашению не пришли, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции в силу норм статей 445, 421, 422, 455, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано удовлетворил заявленные исковые требования исходя из следующего.

При этом суд первой инстанции верно указал, что в данном случае сторонами полностью соблюдена процедура, предусмотренная пунктом 2 указанной статьи: направление оферты ответчиком, направление протокола разногласий к проекту договора истцом, отклонение протокола разногласий Управлением. Основанием для обращения ООО "Риф 98" в арбитражный суд с настоящим требованием послужило несогласование сторонами разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал наличие между сторонами преддоговорного спора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 Постановление Пленума ВАС РФ от 02.12.1993 года N 32 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий" пунктом 1 статьи 27 и статьей 28 Закона РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" установлено, что оформление сделок приватизации независимо от способа приватизации производится путем заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем государственного (муниципального) предприятия. Поэтому заключение такого договора является обязательным для продавца.

Предметом спора по настоящему делу являются разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи муниципального имущества в части достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

При этом суд первой инстанции верно указал, что по смыслу указанной нормы права, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29. 07. 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверной величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Федерального закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 года N 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

В материалы дела представлены отчет об оценке N 17/16 от 09. 03. 2016 года, выполненный МУП "ОГСАГиТИ", согласно которому рыночная стоимость арендуемого истцом помещения составляет 8200000 руб. и акт экспертного исследования N 7/2-6 от 23.03.2016 года, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения с учетом округления составляет 6721500 руб. (т. 1 л. д. 44-61, 91-92).

Поскольку указанные документы содержат противоречивые выводы относительно рыночной стоимости арендуемых истцом помещений, а так же учитывая, что по смыслу ст. 12 ФЗ от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, судом первой инстанции правомерно по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России.

Согласно заключению эксперта от 01.07.2016 года N 2002/2-3 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 20. 01. 2016 составила 6633300 рублей.

Кроме того, согласно выводу эксперта, отчет об оценке N 17/16 от 09.03.2016 года, выполненный МУП "ОГСАГиТИ", по форме и содержанию не в полном объеме отвечает требованиям обязательных Федеральных стандартов оценки, имеется ряд недостатков, влияющих на обоснованность итоговой рыночной стоимости объекта (т. 2 л.д. 9-23).

Оценив представленное экспертом заключение от 01. 07. 2016 года N 2002/2-3 от 01.07.2016 года по правилам ст. ст. 67, 68, 71, 86 АПК РФ, с точки зрения его соответствия требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, с учетом примененных стандартов оценочной деятельности, проведенного анализа исследования объекта, ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, обоснования использования сравнительного доходного подходов к оценке, описания процесса оценки объекта оценки, использованной в нем информации и ее анализа, обоснование использования аналогов объекта оценки, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что заключение эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России от 01.07.2016 года N 2002/2-3 соответствует требованиям Закона N135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, а определенная им рыночная стоимость является наиболее достоверной.

Доводы третьего лица о том, что выводы, содержащиеся в экспертном заключении от 01.07.2016 года N 2002/2-3 являются необоснованными обосновано отклонены судом первой инстанции, поскольку в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ ни ответчик, ни третье лицо не представили доказательства, свидетельствующие о том, что экспертом допущены нарушения, которые могли бы повлиять на достоверность оценки или вызвать сомнения в достоверности заключения.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал заключение эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России от 01.07.2016 года N 2002/2-3 надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного нежилого помещения, которая по состоянию на 20. 01. 2016 года составила 6633330 руб.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Условие о рассрочке оплаты приобретаемого арендуемого имущества на 5 лет, содержащиеся в договоре купли-продажи муниципального имущества, сторонами не оспаривается.

Вместе с тем, истец, воспользовавшись своим правом, определил график рассрочки платежа в период с 10.08.2016 года по 10.07.2021 года ежемесячными платежами по 110555 руб.

Представитель ответчика против предложенного истцом графика рассрочки платежа не возражал.

С учетом установленных по делу обстоятельств, а так же принимая во внимание характер правоотношений сторон, связанный с реализацией положений Федерального закона N 159-ФЗ, направленного на поддержку малого и среднего предпринимательства, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что договор купли-продажи муниципального имущества от 29. 03. 2016 года и Приложение N1 к нему должны быть заключены по цене, определенной в процессе разрешения спора на основании п. 2 ст. 445 ГК РФ и п. 2 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ, то есть по цене 6633300 руб.

В связи с чем пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества от 29.03.2016 года и Приложение N 1 к договору купли-продажи муниципального имущества от 29.03.2016 года обоснованно принят в редакции истца.

Кроме того судом первой инстанции правомерно распределены судебные расходы со ссылкой на нормы статей 101, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Пензенской области от 08 августа 2016 года по делу N А49-4506/2016, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 08 августа 2016 года по делу N А49-4506/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации города Пензы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

Е.М. Балакирева Е.А. Терентьев