Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2016 г. N 18АП-12642/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 3 марта 2017 г. N Ф09-444/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

21 октября 2016 г.

Дело N А76-24266/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эко-Дом 1" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.08.2016 по делу N А76-24266/2015 (судья Писаренко Е.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Евразия - недвижимость" - Кравцева С.Б. (доверенность от 12.10.2015),

общества с ограниченной ответственностью "Эко - Дом 1" - Лебедева Н.Г. (доверенность от 18.07.2016),

общества с ограниченной ответственностью "Бар-Сервис" - Журавлева И.В. (доверенность от 19.11.2015).

Общество с ограниченной ответственностью "Евразия - недвижимость" (далее - общество "Евразия - недвижимость", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Эко-Дом 1" (далее - общество "Эко-Дом 1", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения N 3-А от 02.02.2009 за период с сентября 2013 г. по август 2015 г. в размере 378 120 руб. (т. 1 л.д. 3-5).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Бар-Сервис" (далее - общество "Бар-Сервис"), общество с ограниченной ответственностью "Платина" (далее - общество "Платина").

Определением суда от 13.04.2016 (т. 3 л.д. 38-39) к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление общества "Эко-Дом 1" к обществу "Евразия - недвижимость", обществу "Бар-Сервис", обществу "Платина" о признании договора аренды нежилого помещения N 3-А от 02.02.2009 прекратившим свое действие с момента заключения договоров аренды NN 06/12-А, 04/12-А от 20.03.2012, о признании ничтожными как мнимых сделок соглашений N 4 к договорам аренды NN 06/12-А и 04/12-А от 01.03.2016, заключенными между обществом с "Евразия - недвижимость", обществом "Бар-Сервис", обществом "Платина" (т. 3 л.д. 1-3).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.08.2016 (резолютивная часть от 11.08.2016) первоначальный иск общества "Евразия - недвижимость" удовлетворен, с ответчика в пользу истца взысканы задолженность в размере 378 120 руб., судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 10 562 руб. В удовлетворении встречных исковых требований обществу "Эко-Дом 1" судом отказано.

С указанным решением суда не согласилось общество "Эко-Дом 1" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить встречный иск и отказать в удовлетворении первоначального иска.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права и нарушение норм процессуального права.

Апеллянт полагает, что в нарушение ст. 66 АПК РФ суд первой инстанции неправомерно посчитал действующим договор аренды от 02.02.2009, который является расторгнутым с 20.03.2012 в связи с заключением договоров аренды между обществом "Платина" и обществом "Бар-Сервис" в отношении арендуемых ответчиком нежилых помещений. Указанное обстоятельство следует из того, что при заключении договора купли-продажи от 01.04.2013 между обществом "Платина" и обществом "Евразия-недвижимость" в качестве обременения были указаны помещения, находящиеся в аренде у общества "Бар-Сервис", а сведения об иных обременениях отсутствуют. Поскольку пунктом 6.2.2. договора аренды от 02.02.2009 допускается возможность расторжения договора в случае, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору, в силу того, что помещения были фактически изъяты у ответчика в связи с их передачей в аренду обществу "Бар-Сервис", договор аренды от 02.02.2009 считается прекращенным в силу нормы ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). При наличии двух договоров аренды, заключенных с различными арендаторами на одно и тоже помещение, суд первой инстанции не исследовал обстоятельство, в чьем фактическом владении находились в заявленный период спорные помещения. Судом не дана оценка актам приема-передачи от 20.03.2012 к договорам аренды N 04/12-А и N 06/12-А, а также не исследовано обстоятельство утраты ответчиком фактического владения имуществом, судом отказано в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств, свидетельствующих о размещении в спорных помещениях имущества общества "Бар-Сервис", не рассмотрено ходатайство от 20.07.2016 о запросе документов для установления факта принадлежности имущества, расположенного в спорных помещениях, не исследованы договоры между МУП ЧКТС и обществом "Евразия-недвижимость", обществом "Платина", обществом "Бар-Сервис" или иными собственниками, с актами ввода в эксплуатацию узла учета тепловой энергии, с актами разграничения балансовой принадлежности, из которых бы следовало, что ответчик не имеет имущества, принадлежащего ему на праве собственности в спорных помещениях. Суд ошибочно посчитал, что ответчик, производя частичную оплату в спорный период, подтвердил наличие действующего договора аренды, поскольку платежи являлись нерегулярными, и впоследствии истец был уведомлен ответчиком о возврате спорных платежей, более того, при отсутствии спорных помещений в фактическом владении ответчика оплата не может свидетельствовать о наличии договорных арендных отношений.

Апеллянт указывает, что судом не дана оценка доводам ответчика по требованиям по встречному иску. Оспариваемые ответчиком дополнительные соглашения от 01.03.2016 к договорам аренды N 04/12-А и N 06/12-А зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.03.2016 только после того, как были заявлены соответствующие возражения обществом "Эко-Дом 1" в настоящем процессе. Судом не дана оценка названным соглашениям как не соответствующим п. 2 ст. 209 ГК РФ, поскольку соглашения содержат условие об их применении на ранее возникшие отношения, тогда как такое условие затрагивает права третьих лиц - общества "Эко-Дом 1". Суд сделал необоснованный вывод о том, что органы технической инвентаризации не имели возможности исключить спорные помещения из формируемых для отчуждения по договору купли-продажи помещений, соответствующие документы не истребованы и не исследованы.

От общества "Евразия-недвижимость" и общества "Бар-Сервис" поступили отзывы на апелляционную жалобу, в которых истец и третье лицо просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители общества с ограниченной ответственностью "Платина" не явились.

С учётом мнения представителей истца, ответчика и третьего лица и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившегося лица.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представители истца и третьего лица возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, 02.02.2009 между открытым акционерным обществом "Платина" - правопредшественником общества "Платина" (арендодатель) и обществом "Эко-Дом 1" (арендатор) оформлен договор аренды нежилого помещения N 3-А, в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель передает во временное пользование арендатору, а последний принимает в пользование нежилые помещения: электрощитовая, общей площадью 22,3 кв.м, и бойлерная, общей площадью 32,5 кв.м, расположенные по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81 (далее - договор аренды N 3-А от 02.02.2009, т. 1 л.д. 10-12).

Согласно п. 1.2. указанного договора названные нежилые помещения принадлежат арендодателю на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 74АА N 184256 от 06.06.2007.

В силу п.п. 4.1., 4.2. договора аренды N 3-А от 02.02.2009 размер арендной платы устанавливается в сумме 15 755 руб., в том числе НДС 18%. Оплата арендной платы производится ежемесячно, не позднее 10 числа каждого месяца, начиная с момента перехода нежилого помещения по акту приема-передачи.

Пунктами 6.1., 6.3. договора аренды N 3-А от 02.02.2009 определено, что договор вступает в силу с момента подписания акта приема-передачи нежилого помещения и действует до 31.12.2009. Если за 30 дней до окончания действия договора сторона договора не предупредит другую сторону об отказе от перезаключения договора на новый срок - следующие 11 месяцев, договор считается перезаключенным на прежних условиях.

По акту приема-передачи от 02.02.2009 электрощитовая, общей площадью 22,3 кв.м, и бойлерная, общей площадью 32,5 кв.м, расположенные по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81, были переданы в аренду обществу "Эко-Дом 1" (т. 1 л.д. 13).

Дополнительным соглашением от 31.12.2009 арендодатель и арендатор внесли изменения в п. 4.1. договора аренды N 3-А от 02.02.2009, исключив из расчетов по арендной плате НДС (т. 1 л.д. 14).

20.03.2012 между открытым акционерным обществом "Платина" (арендодатель) и обществом "Бар-Сервис" (арендатор) подписаны договоры аренды нежилого помещения N 04/12-А и N 06/12-А (далее - договоры аренды N 04/12-А от 20.03.2012 и N 06/12-А от 20.03.2012; т. 2 л.д. 36-38, 50-52).

По условиям договора аренды N 04/12-А от 20.03.2012 арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору на срок - 6 лет с даты государственной регистрации договора за плату в размере 34 500 руб., в том числе НДС, а последний принимает во временное владение и пользование нежилое помещение N 152/2, расположенное на цокольном этаже здания по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81, общей площадью 344,1 кв.м.

Согласно приложению N 1 к договору аренды N 04/12-А от 20.03.2012 в состав арендуемого помещения N 152/2 вошло помещение N 37 - электрощитовая (т. 2 л.д. 40).

По условиям договора аренды N 06/12-А от 20.03.2012 арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору на срок - 6 лет с даты государственной регистрации договора за плату в размере 34 300 руб., в том числе НДС, а последний принимает во временное владение и пользование нежилое помещение N 152/1, расположенное на цокольном этаже здания по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81, общей площадью 342,4 кв.м.

Согласно приложению N 1 к договору аренды N 06/12-А от 20.03.2012 в состав арендуемого помещения N 152/1 вошло помещение N 38 - бойлерная (т. 2 л.д. 54).

По актам приема-передачи от 20.03.2012 нежилые помещения N 152/1 и N 152/2 были переданы в аренду обществу "Бар-Сервис" (т. 2 л.д. 41, 55).

Договоры аренды N 04/12-А от 20.03.2012 и N 06/12-А от 20.03.2012 прошли процедуру государственной регистрации, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 2 л.д. 39, 53).

21.03.2012 между открытым акционерным обществом "Платина" (арендодатель) и обществом "Бар-Сервис" (арендатор) оформлены дополнительные соглашения к указанным договорам аренды, согласно которым из состава арендуемого помещения N 152/2 исключено помещение N 37 электрощитовой (т. 2 л.д. 29-30), а из арендуемого помещения N 152/1 - помещение N 38 бойлерной (т. 2 л.д. 43-44); арендная плата пересчитана для помещения N 152/2 до суммы 32 256,86 руб., для помещения N 152/1 - до суммы 31 045,79 руб.

По актам приема-передачи (возврата) от 21.03.2012 помещение N 37 электрощитовой и помещение N 38 бойлерной соответственно были возвращены арендодателю (т. 2 л.д. 32, 46).

Названные дополнительные соглашения от 21.03.2012 к договорам аренды N 04/12-А от 20.03.2012 и N 06/12-А от 20.03.2012 в установленном порядке зарегистрированы не были.

По договору купли-продажи недвижимости от 01.04.2013, заключенному между открытым акционерным обществом "Платина" и обществом "Евразия - недвижимость" (т. 3 л.д. 119-121), последнее приобрело в собственность нежилое помещение N 152 (кафе, пиццерия), общей площадью 749 кв.м, этаж: подвал, цокольный, по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81, в состав которого входят вышеуказанные нежилые помещения, переданные в аренду обществу "Эко-Дом 1" и обществу "Бар-Сервис".

Право собственности истца на указанное нежилое помещение N 152 зарегистрировано 08.05.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74АД 420204 от 08.05.2013 (т. 1 л.д. 49).

Дополнительными соглашениями N 2 от 01.07.2013 к договорам аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012, оформленными между открытым акционерным обществом "Платина", обществом "Евразия - недвижимость" и обществом "Бар-Сервис", произведена передача прав и обязанностей арендодателя по данным договорам аренды обществу "Евразия - недвижимость" (т. 2 л.д. 34, 38).

Соглашения прошли процедуру государственной регистрации (т. 2 л.д. 35, 49).

01.03.2016 общество "Платина", общество "Евразия - недвижимость" и общество "Бар-Сервис" подписали дополнительные соглашения N 4 к договорам аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012, в которых продублировали ранее достигнутые между открытым акционерным обществом "Платина" и обществом "Бар-Сервис" в дополнительных соглашениях от 21.03.2012 условия об исключении из состава арендуемого помещения N 152/2 помещения N 37 электрощитовой, а из арендуемого помещения N 152/1 - помещения N 38 бойлерной (т. 2 л.д. 43-44), о соответствующем перерасчете арендной платы до 32 256,86 руб. и до 31 045,79 руб. соответственно, а также установили, что указанные условия применяются к правоотношениям с момента подписания договоров аренды, то есть с 20.03.2012 (т. 2 л.д. 74-75, 80-81).

В актах приема-передачи (возврата) от 01.03.2016 общество "Платина", общество "Евразия - недвижимость" и общество "Бар-Сервис" констатировали факт возврата 20.03.2012 обществом "Бар-Сервис" из аренды помещения N 37 электрощитовой и помещения N 38 бойлерной (т. 2 л.д. 78, 84).

Дополнительные соглашения N 4 от 01.03.2016 к договорам аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012 зарегистрированы в установленном порядке (т. 2 л.д. 76 оборот, 82).

Ненадлежащее исполнение обществом "Эко-Дом 1" обязательств арендатора по действующему договору аренды N 3-А от 02.02.2009 за период с сентября 2013 г. по август 2015 г. в размере 378 120 руб., послужило основанием для обращения общества "Евразия - недвижимость" в арбитражный суд с первоначальным иском о взыскании задолженности.

Ссылаясь на то, что договор аренды N 3-А от 02.02.2009 фактически прекращен в силу передачи арендуемых помещений по владение и пользование общества "Бар-Сервис" на основании договоров аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012, а заключенные к ним дополнительные соглашения N 4 от 01.03.2016 к договорам аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012 являются мнимыми сделками, общество "Эко-Дом 1" обратилось в суд со встречным иском.

Удовлетворяя требования истца по первоначальному иску, суд первой инстанции установил, что договор аренды N 3-А от 02.02.2009 является действующим, не был изменен или расторгнут, не признан недействительным, помещения бойлерной и электрощитовой находятся в пользовании ответчика как у лица, осуществляющего содержание и техническое обслуживание общедомового имущества, находящегося в здании, ответчик имеет свободный доступ к помещениям, в силу чего на ответчика возлагается обязанность по оплате пользования переданным в аренду имуществом. По тем же основаниям, оценив совокупность представленных в материалы дела доказательств и пояснения сторон, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемые истцом по встречному иску сделки фактически исполнялись сторонами, доказательств их мнимости, равно как и доказательств использования помещения и оплаты арендного пользования помещением другими лицами, ответчиком не представлено, в силу чего отказал в удовлетворении встречного иска.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что между открытым акционерным обществом "Платина" (арендодатель) и обществом "Эко-Дом 1" (арендатор) подписан договор аренды N 3-А от 02.02.2009, согласно которому арендодатель передает во временное пользование арендатору за плату в размере 15 755 руб. в месяц нежилые помещения: электрощитовая, общей площадью 22,3 кв.м, и бойлерная, общей площадью 32,5 кв.м, расположенные по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81 (т. 1 л.д. 10-12).

Стороны согласовали существенные условия договора аренды недвижимости, договор исполнялся сторонами, о чем свидетельствуют передача объектов аренды в пользование обществу "Эко-Дом 1" по акту приема-передачи от 02.02.2009 (т. 1 л.д. 13), а также внесение последним арендной платы за пользование арендуемыми нежилыми помещениями (т. 1 л.д. 40-43).

По договору купли-продажи недвижимости от 01.04.2013, заключенному между открытым акционерным обществом "Платина" и обществом "Евразия - недвижимость" (т. 3 л.д. 119-121), последнее приобрело в собственность нежилое помещение N 152 (кафе, пиццерия), общей площадью 749 кв.м, этаж: подвал, цокольный, по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81, в состав которого входят вышеуказанные нежилые помещения, переданные в аренду обществу "Эко-Дом 1".

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что с момента государственной регистрации права собственности обществом "Евразия - недвижимость" на указанное нежилое помещение N 152 в силу норм ст.ст. 606, 617 ГК РФ между обществом "Евразия - недвижимость" и обществом "Эко-Дом 1" возникли обязательственные правоотношения, связанные с арендой последним нежилых помещений: электрощитовая, общей площадью 22,3 кв.м, и бойлерная, общей площадью 32,5 кв.м, расположенных по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В пунктах 6.1., 6.3. договора аренды N 3-А от 02.02.2009 арендодатель и арендатор установили, что договор вступает в силу с момента подписания акта приема-передачи нежилого помещения и действует до 31.12.2009. Если за 30 дней до окончания действия договора сторона договора не предупредит другую сторону об отказе от перезаключения договора на новый срок - следующие 11 месяцев, договор считается перезаключенным на прежних условиях.

Поскольку доказательств прекращения договора в порядке, предусмотренном п. 6.1., 6.3. договора, в материалы дела не представлено, следует признать, что договор аренды N 3-А от 02.02.2009 продлевался сторонами на последующие 11 месяцев, в том числе являлся действующим в спорный период - с сентября 2013 по август 2015 г.г.

В деле также отсутствуют доказательства прекращения договора аренды N 3-А от 02.02.2009 в порядке, предусмотренном действующим законодательством (ст.ст. 450-452, 610, 620 ГК РФ).

Так, доводы апеллянта о том, что договор аренды N 3-А от 02.02.2009 с 20.03.2012 прекращен на основании п.п. 1 ст. 620 ГК РФ в связи с заключением договоров аренды между обществом "Платина" и обществом "Бар-Сервис" в отношении тех же арендуемых помещений (бойлерная и электрощитовая), являются необоснованными.

Из материалов дела следует, что 20.03.2012 между открытым акционерным обществом "Платина" (арендодатель) и обществом "Бар-Сервис" (арендатор) были подписаны договоры аренды N 04/12-А от 20.03.2012 и N 06/12-А от 20.03.2012 (т. 2 л.д. 36-38, 50-52), согласно которым обществу "Бар-Сервис" в аренду на срок - 6 лет с даты государственной регистрации договора были предоставлены в аренду нежилое помещение N 152/2, общей площадью 344,1 кв.м, и нежилое помещение N 152/1, общей площадью 342,4 кв.м, расположенное на цокольном этаже здания по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81. В состав объектов аренды также вошли помещение N 37 - электрощитовая (т. 2 л.д. 40) и помещение N 38 - бойлерная (т. 2 л.д. 54), ранее переданные в аренду обществу "Эко-Дом 1".

В силу п.п. 1 ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Возможность расторжения договора аренды N 3-А от 02.02.2009 по основаниям, предусмотренным ст. 620 ГК РФ, установлена в пункте 6.2.2. указанного договора.

По смыслу названной нормы, договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендатора при наличии изложенных обстоятельств только в судебном порядке, тогда как доказательств наличия судебного решения о расторжении договора аренды N 3-А от 02.02.2009, в деле не имеется.

Более того, основанием для расторжения договора по указанному мотиву является создание арендодателем препятствий в пользовании имуществом, что, в частности, возможно при передаче имущества другому лицу в фактическое владение, в том числе на основании договора аренды.

Указанная норма согласуется с разъяснениями, изложенными в п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), необходимо исходить из того, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Таким образом, вопреки мнению апеллянта, сам по себе факт заключения договоров аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012 с обществом "Бар-Сервис", предусматривавших передачу в аренду спорных помещений бойлерной и электрощитовой, не только не может влечь автоматического (без судебного решения) прекращения ранее заключенного договора аренды N 3-А от 02.02.2009, но и может являться основанием для освобождения ответчика от оплаты арендной платы только при доказанности обстоятельства поступления спорных помещений полностью или в части в фактическое владение новому арендатору (обществу "Бар-Сервис").

Между тем соответствующих обстоятельств судом по материалам дела не установлено.

Из материалов дела следует, что в рамках исполнения условий договора аренды N 3-А от 02.02.2009 по акту приема-передачи от 02.02.2009 электрощитовая, общей площадью 22,3 кв.м, и бойлерная, общей площадью 32,5 кв.м, расположенные по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81, были переданы в аренду обществу "Эко-Дом 1" (т. 1 л.д. 13).

Доказательства возврата указанных помещений в порядке, установленном ст.ст. 622, 655 ГК РФ и п. 3.2.4. договора аренды N 3-А от 02.02.2009, арендодателю как до момента оформления обществом "Евразия - недвижимость" договоров аренды NN 06/12-А, 04/12-А от 20.03.2012, обществом "Эко-Дом 1", так и после их оформления в материалы дела не представлено.

Общество "Эко-Дом 1", являясь арендатором по действующему договору аренды N 3-А от 02.02.2009, в период до момента возникновения настоящего судебного спора, не заявляло возражений относительно фактического использования, по его утверждению, переданных в аренду помещений иными лицами.

В период с мая 2013 г. по август 2013 г., то есть уже после оформления истцом договоров аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012, ответчик перечислил на расчетный счет истца платежными поручениями NN 109, 110 от 15.07.2013, N 116 от 29.07.2013, N 119 от 01.08.2013 денежные средства на общую сумму 59 462 руб. 42 коп. в счет арендной платы по договору аренды N 3-А от 02.02.2009.

Доводы ответчика о том, что названные платежи были перечислены ошибочно, судом первой инстанции обоснованно отклонены со ссылкой на то. что соответствующие письма были направлены ответчиком истцу уже в период рассмотрения настоящего спора.

Возражения относительно необходимости уменьшения площади помещений, переданных в аренду обществу "Эко-Дом 1" по договору N 3-а от 02.02.2009, в части помещения N 37 электрощитовой и помещения N 38 бойлерной, были заявлены ответчиком только в письме от 25.01.2015 (т. 2 л.д. 65-66).

Согласно актам обследования помещений, представленных в аренду обществу "Эко-Дом 1", от 13.01.2016 (т. 1 л.д. 88), от 09.03.2016 (т. 2 л.д. 70), от 29.03.2016 (т. 3 л.д. 22) в помещениях электрощитовой и бойлерной в том числе располагается общедомовое имущество.

Из сведений из Единого государственного реестра юридических лиц (т. 1 л.д. 62-68) следует, что основным экономическим видом деятельности общества "Эко-Дом 1" является управление эксплуатацией жилого фонда, первым из дополнительных видов деятельности - управление эксплуатацией нежилого фонда.

Между обществом "Бар-Сервис" и обществом "Эко-Дом 1" был подписан договор на обеспечение представления коммунальных услуг и техническое обслуживание здания от 27.10.2009 (т. 3 л.д. 57-67), по условиям которого общество "Эко-Дом 1" обязалось оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и техническому облуживанию здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81, и обеспечивать предоставление коммунальных услуг.

В состав обслуживаемого ответчиком общего имущества здания были включены внутридомовые инженерные коммуникации и оборудование для предоставления коммунальных услуг: электроснабжение, холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, отопление от внешних котельных и домовой котельной, пени, калориферы (т. 3 л.д. 64).

Доказательства того, что после оформления истцом договоров аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012 ответчиком и обществом "Бар-Сервис" вносились изменения относительно состава общего имущества здания, в дело не представлены, в то время как согласно представленным обществом "Бар-Сервис" документам (т. 3 л.д. 68-73) в спорный период общество "Эко-Дом 1" продолжало оказывать услуги по содержанию и техническому облуживанию здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81.

В соответствии с п. 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Изложенная совокупность обстоятельств свидетельствует не только о том, что спорные помещения были объективно необходимы ответчику для осуществления функций управляющей компании, но и сам ответчик фактически осуществлял правомочия арендатора спорного имущества.

Наряду с этим, несмотря на формальное подписание между обществом "Платина" и обществом "Бар-Сервис" актов приема-передачи от 20.03.2012 нежилых помещений N 152/1 и N 152/2 (т. 2 л.д. 41, 55), доказательств фактического поступления спорных помещений во владение третьего лица, в дело не представлено.

Более того, из материалов дела следует, что на следующий день после подписания договоров аренды от 20.03.2012 - 21.03.2012 между обществом "Платина" (арендодатель) и обществом "Бар-Сервис" (арендатор) были оформлены дополнительные соглашения к указанным договорам аренды, согласно которым из состава арендуемого помещения N 152/2 было исключено помещение N 37 электрощитовой (т. 2 л.д. 29-30), а из арендуемого помещения N 152/1 - помещение N 38 бойлерной (т. 2 л.д. 43-44); арендная плата пересчитана для помещения N 152/2 до суммы 32 256,86 руб., для помещения N 152/1 - до суммы 31 045,79 руб.

По актам приема-передачи (возврата) от 21.03.2012 помещение N 37 электрощитовой и помещение N 38 бойлерной соответственно были возвращены арендодателю (т. 2 л.д. 32, 46).

Согласно представленным обществом "Евразия - недвижимость" платежным документам (счетам на оплату, платежным поручениям, бухгалтерским справкам, т. 4 л.д. 11-152), в спорный период общество "Евразия - недвижимость" производило начисление, а общество "Бар-Сервис" - оплату арендной платы по договорам аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012 в размере, согласованном в дополнительных соглашениях от 21.03.2012, то есть без учета помещения N 37 электрощитовой и помещения N 38 бойлерной (т. 4 л.д. 11-152).

Иных доказательств фактического использования помещений третьим лицом в дело не представлено.

Доводы апеллянта о том, что судом было отказано в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств, свидетельствующих о размещении в спорных помещениях имущества общества "Бар-Сервис", отклоняются как противоречащие нормам ст. 9, ч. 4 ст. 66 и ч. 1 ст. 65 АПК РФ, которые не предусматривают возможности истребования доказательств у стороны спора; такой подход противоречит принципу состязательности (ст. 9, ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Довод апеллянта о том, что судом не были исследованы договоры между МУП ЧКТС и обществом "Евразия-недвижимость", обществом "Платина", обществом "Бар-Сервис" или иными собственниками, с актами ввода в эксплуатацию узла учета тепловой энергии, с актами разграничения балансовой принадлежности, из которых бы следовало, что ответчик не имеет имущества, принадлежащего ему на праве собственности в спорных помещениях, отклоняется судебной коллегией, так как названные доказательства не опровергают выводов судов о сохранении владения и пользования ответчиком указанными нежилыми помещениями, а само по себе отсутствие имущества арендатора в арендуемом помещении по смыслу ст.ст. 606, 611 ГК РФ и п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при отсутствии доказательств передачи имущества во владение иному лицу не освобождает арендатора от уплаты арендной платы.

В силу ч.ч. 1, 2, 4, 5 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив указанные доказательства в совокупности, учитывая их логическую последовательность и непротиворечивость, арбитражный апелляционный суд находит доказанным по материалам дела факт сохранения владения и пользования ответчиком указанными нежилыми помещениями в указанный истцом период.

Доводы апеллянта об изъятии у ответчика помещений N 37 электрощитовой и помещений N 38 бойлерной после оформления истцом договоров аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012 в пользу обществом "Бар-Сервис" с учетом вышеизложенного не нашли своего подтверждения.

При изложенных обстоятельствах требования общества "Эко-Дом 1" по встречному иску о прекращении договора аренды N 3-А от 02.02.2009 признаются необоснованными.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В п.п. 4.1., 4.2. договора аренды N 3-А от 02.02.2009 (в редакции дополнительного соглашения от 31.12.2009 - т. 1 л.д. 14) арендодатель и арендатор установили, что размер арендной платы устанавливается в сумме 15 755 руб., НДС не уплачивается. Оплата арендной платы производится ежемесячно, не позднее 10 числа каждого месяца, начиная с момента перехода нежилого помещения по акту приема-передачи.

В обоснование заявленного первоначального иска общество "Евразия - недвижимость" указало на ненадлежащее исполнение обществом "Эко-Дом 1" обязательств арендатора по договору аренды N 3-А от 02.02.2009 и наличие задолженности по арендной плате за период с сентября 2013 г. по август 2015 г. в размере 378 120 руб.

Поскольку ответчиком доказательств оплаты арендной платы в полном объеме в спорный период не представлено, факт пользования спорными помещениями по материалам дела подтвержден, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца по первоначальному иску.

Требования общества "Эко-Дом 1" по встречному иску о признании недействительными дополнительных соглашений от 01.03.2016 к договорам аренды N 04/12-А и N 06/12А, также обоснованно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 15.04.2008 N 289-О-О, заинтересованным согласно норме статьи 166 ГК РФ является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.

Как ранее указано судом, с учетом разъяснений, изложенных в п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", оценка правомерности и действительности заключения договоров аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012 с обществом "Бар-Сервис" и дополнительных соглашений к ним от 01.03.2016, не имеет правового значения, поскольку юридически значимым обстоятельством при оформлении договоров аренды с разными лицами в отношении одного и того же имущества, является исследование обстоятельства нахождения имущества в фактическом владении арендаторов, а защита прав общества "Эко-Дом 1" должна осуществляться в порядке ст. 398, 614 ГК РФ.

Поскольку ранее судом установлено, что спорные помещения не выбывали из владения общества "Эко-Дом 1", а во владение нового арендатора - общества "Бар-Сервис" не поступали, следует признать, что за обществом "Эко-Дом 1" сохраняется обязанность по оплате арендной платы, в силу чего ответчик не имеет материально-правового интереса в оспаривании указанных сделок. В силу этого, доводы апелляционной жалобы в части встречного иска подлежат отклонению без оценки по существу.

Обжалуемое решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.08.2016 по делу N А76-24266/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эко-Дом 1" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.В. Пивоварова Л.А. Суспицина