Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2016 г. N 12АП-9801/16

г. Саратов

24 октября 2016 г.

Дело N А57-3845/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2016 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жаткиной С. А.,

судей Антоновой О. И., Волковой Т. В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Чибряковой Я. А.,

при участии в судебном заседании:

- от крестьянского хозяйства "Росток" представитель Салазников Алексей Викторович по доверенности от 11.10.2016 г., выданной сроком на один год и представитель Романенко Анатолий Александрович по доверенности от 01.09.2016 г., выданной сроком на три года,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

крестьянского хозяйства "Росток"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 27 июля 2016 года по делу N А57-3845/2016, (судья Пузина Е.В.),

по исковому заявлению крестьянского хозяйства "Росток", с. Малый Мелик Балашовского района Саратовской области

к Администрации Балашовского района Саратовской области, г. Балашов

третье лицо: Администрация Большемеликского муниципального образования Балашовского муниципального района Саратовской области

о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Крестьянское хозяйство "Росток" (далее - КХ "Росток", истец) с исковым заявлением к администрации Балашовского района Саратовской области (далее - администрация Балашовского района, ответчик) о признании права собственности на:

- нежилое здание площадью 1593,8 кв. м, инв. N 63:0:002:002:000243800 литер А, расположенное по адресу: Саратовская область, Балашовский район, Большемеликское поселение, село Выселки, ул. Заречная, д. 15 А;

- нежилое здание площадью 422,4 кв. м, инв. N 63:0:002:002:000243790 литер А, расположенное по адресу: Саратовская область, Балашовский район, Большемеликское поселение, село Малый Мелик, ул. Ленина, д. 68 А;

- нежилое здание площадью 736,5 кв. м, инв. N 63:0:002:002:000243770 литер А, расположенное по адресу: Саратовская область, Балашовский район, Большемеликское поселение, село Малый Мелик, ул. Ленина, д. 72 А;

- нежилое здание площадью 794,4 кв. м, инв. N 63:0:002:002:000243780 литер А, расположенное по адресу: Саратовская область, Балашовский район, Большемеликское поселение, село Малый Мелик, ул. Ленина, д. 72 Б.

Определением суда от 16.06.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Большемеликского муниципального образования Балашовского муниципального района Саратовской области.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 27 июля 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.

КХ "Росток" не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Из содержания апелляционной жалобы следует, что судом первой инстанции не принято во внимание, что под видом стройматериалов КХ "Росток" приобрело законченные строительством здания. Также указывает, что в рассматриваемом случае имело место притворная сделка, последствия заключения которой определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ. Права СПК "Заря" возникли в результате последовательной реорганизации колхоза "Заря" в СТОО "Заря" а затем СПК "Заря", т. е. возникло независимо от государственной регистрации. В данном случае отсутствие государственной регистрации права собственности продавца недвижимости не является препятствием для удовлетворения требования.

В судебном заседании представитель КХ "Росток" поддержал свою правовую позицию, дал пояснения.

Через канцелярию Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от КХ "Росток" поступили дополнения по апелляционной жалобе, которые судом были приняты к рассмотрению.

Через канцелярию Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от третьего лица администрации Большемеликского муниципального образования Балашовского района Саратовской области поступило заявление об удовлетворении апелляционной жалобы.

Представитель администрации Балашовского района в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного заседания указанное лицо извещено надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Согласно отчету о публикации информации о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещено арбитражным апелляционным судом в информационно-телекоммуникационной сети Интернет за пятнадцать дней до начала судебного заседания.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 АПК РФ, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Кодекса.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав письменные материалы дела, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Саратовской области от 04.02.2003 по делу N А57-722Б/02-23 СПК "Заря" признан несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим назначена Ялынычева Т. И.

10.10.2003 между СПК "Заря" в лице конкурсного управляющего Ялынычевой Т. И. (продавец) и КХ "Росток" (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта: коровник (незавершенное строительство).

Согласно акту приема-передачи от 10.10.2003 коровник (незавершенное строительство) передан продавцом покупателю. Стоимость переданного имущества по договору составляет 80 000 руб.

Квитанциями к приходному кассовому ордеру N 3, 4 от 16.10.2003 покупатель оплатил продавцу денежные средства в размере 80 000 руб.

17.12.2004 между СПК "Заря" в лице конкурсного управляющего Ялынычевой Т. И. (продавец) и КХ "Росток" (покупатель) заключен договор купли-продажи стройматериалов от объектов зданий и сооружений в количестве и перечне, указанных в Приложении N 1 к договору. Согласованная сторонами цена продажи стройматериалов составляет 190 000 руб.

В Приложении N 1 к договору указан перечень стройматериалов от объектов зданий и сооружений СПК "Заря", в том числе стройматериалы от одноэтажного здания коровника 1973 года постройки; стройматериалы от одноэтажного здания телятника 1982 года постройки; стройматериалы от одноэтажного здания коровника 1972 года постройки.

Согласно акту приема-передачи от 17.12.2004 продавец передал в собственность покупателю, а покупатель принял стройматериалы от объектов зданий и сооружений СПК "Заря", указанные в Приложении N 1 к договору купли-продажи стройматериалов.

Платежным поручением N 51 от 05.08.2004 покупатель оплатил продавцу 200 000 руб., в назначении платежа указано - в счет оплаты ликвидационной стоимости недвижимого имущества СПК "Заря" по счету N 2 от 03.08.2004.

Истцом в материалы дела представлены платежные документы на приобретение различных стройматериалов у иных лиц для строительства телятника, коровников; Отчеты об определении рыночной стоимости объектов:

нежилое здание площадью 1593,8 кв. м, инв. N 63:0:002:002:000243800 литер А, расположенное по адресу: Саратовская область, Балашовский район, Большемеликское поселение, село Выселки, ул. Заречная, д. 15 А;

нежилое здание площадью 422,4 кв. м, инв. N 63:0:002:002:000243790 литер А, расположенное по адресу: Саратовская область, Балашовский район, Большемеликское поселение, село Малый Мелик, ул. Ленина, д. 68 А;

нежилое здание площадью 736,5 кв. м, инв. N 63:0:002:002:000243770 литер А, расположенное по адресу: Саратовская область, Балашовский район, Большемеликское поселение, село Малый Мелик, ул. Ленина, д. 72 А;

нежилое здание площадью 794,4 кв. м, инв. N 63:0:002:002:000243780 литер А, расположенное по адресу: Саратовская область, Балашовский район, Большемеликское поселение, село Малый Мелик, ул. Ленина, д. 72 Б.

Также истцом представлены решение исполкома Балашовского районного совета депутатов N 198/6 от 21.07.1972 об утверждении акта гос. комиссии по приему в эксплуатацию овчарни на 800 голов в колхозе "Заря", решение исполкома Балашовского районного совета депутатов N 325/15 от 20.12.1973. об утверждении акта гос. комиссии по приему в эксплуатацию коровника в колхозе "Заря", годовой бухгалтерский отчет СПК "Заря" за 2000, 2001 с указанием объекта незавершенного строительства, государственный акт СТ "Заря" на право постоянного (бессрочного) пользования землей 325 га, технические паспорта объектов.

Права СПК "Заря" на заявленные истцом объекты в установленном порядке не зарегистрированы, в ЕГРП сведения о регистрации указанных объектов за СПК "Заря" отсутствуют.

СПК "Заря" на основании определения Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-722Б/02-23 исключен из ЕГРЮЛ 14.02.2006.

Согласно письмам Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области от 02.04.15, Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 09.04.15, Администрации Балашовского муниципального района Саратовской области от 14.04.15 спорные объекты недвижимости в реестрах федерального, государственного, муниципального имущества не значатся.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о зарегистрированных правах на спорные объекты недвижимости, что подтверждается представленным в материалы дела уведомлениями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

Истец указывает, что зарегистрировать переход права на объекты недвижимости не представляется возможным, поскольку право СПК "Заря" на вышеуказанные объекты в установленном порядке не были зарегистрированы и в настоящее время СПК "Заря" исключен из ЕГРЮЛ.

Считая себя добросовестным приобретателем КХ "Росток" обратился с исковыми заявлениями в арбитражный суд.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, сделав вывод о том, что истец фактически возвёл самовольные постройки, право собственности на которые просит признать в настоящем деле.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции в настоящее время согласиться не может и исходит из следующего.

Согласно подпункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статьи 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

По общему правилу при предъявлении иска о признании права собственности истец как лицо, претендующее на признание себя собственником определенного имущества, должен в силу статьи 218 ГК РФ доказать наличие определенных юридических фактов, которые образуют основание его права собственности.

Право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 ГК РФ).

Как заявил истец и подтвердил это в суде апелляционной инстанции, в 2003 году по договорам купли-продажи им приобретено 4 объекта недвижимости у находящегося в стадии банкротства - конкурсном производстве СПК "Заря" 4 объекта недвижимости. При этом часть объектов, ввиду их нахождения в состоянии, требующем ремонта, была оформлена как строительные материалы от объектов зданий и сооружений.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Из содержания статьи 23 ГрК РФ выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к ведению муниципальных образований. Основанием для выдачи разрешения является наличие права пользования земельным участком и утвержденная проектная документация.

В силу статьи 51 ГрК РФ застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного по форме, установленной нормативно-правовым актом субъекта РФ.

Согласно подпункту 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно материалам дела, что не оспаривается и сторонами, истец за счет собственных сил и средств купленные полуразрушенные здания привел в пригодное для эксплуатации состояние, нежилое здание площадью 422,4 кв. м, инв. N 63:0:002:002:000243790 литер А, расположенное по адресу: Саратовская область, Балашовский район, Большемеликское поселение, село Малый Мелик, ул. Ленина, д. 68 А; нежилое здание площадью 736,5 кв. м, инв. N 63:0:002:002:000243770 литер А, расположенное по адресу: Саратовская область, Балашовский район, Большемеликское поселение, село Малый Мелик, ул. Ленина, д. 72 А; нежилое здание площадью 794,4 кв. м, инв. N 63:0:002:002:000243780 литер А, расположенное по адресу: Саратовская область, Балашовский район, Большемеликское поселение, село Малый Мелик, ул. Ленина, д. 72 Б.

При этом само по себе приведение владельцем здания в надлежащий вид и ремонт его не свидетельствует о возведении собственником нового объекта недвижимости, влекущего получения разрешения на строительство объекта недвижимости и ввод его в эксплуатацию.

Как следует из статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При изложенных выше обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что спорные объекты являются самовольными постройками, является преждевременным.

Из имеющейся в материалах дела справки Администрации Большемеликского МО от 23.05.16 следует, что Администрацией Большемеликского МО Балашовского муниципального района не выделялись земельные участки под нежилыми зданиями: нежилое здание площадью 422,4 кв. м, инв. N 63:0:002:002:000243790 литер А, расположенное по адресу: Саратовская область, Балашовский район, Большемеликское поселение, село Малый Мелик, ул. Ленина, д. 68 А; нежилое здание площадью 736,5 кв. м, инв. N 63:0:002:002:000243770 литер А, расположенное по адресу: Саратовская область, Балашовский район, Большемеликское поселение, село Малый Мелик, ул. Ленина, д. 72 А; нежилое здание площадью 794,4 кв. м, инв. N 63:0:002:002:000243780 литер А, расположенное по адресу: Саратовская область, Балашовский район, Большемеликское поселение, село Малый Мелик, ул. Ленина, д. 72 Б.

В качестве доказательства по делу истцом представлен государственный акт СТ "Заря" на право постоянного (бессрочного) пользования землей площадью 325 га.

Поскольку преждевременным является вывод о наличии у спорных объектов статуса самовольной постройки, нельзя сделать вывод и об отсутствии у истца какого-либо права на земельный участок, на котором расположены спорные объекты, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может перейти к покупателю, в связи с приобретением им на данном земельном участке объекта недвижимости в установленном законом порядке.

Между тем, необоснованные выводы суда первой инстанции не привели к принятию неправильного решения по существу спора ввиду следующего.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации право на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав или оспариваемых интересов имеют заинтересованные лица. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса и факта его нарушения ответчиком, а также доказанность того обстоятельства, что избранный способ защиты приведет к восстановлению нарушенных прав.

По общему правилу, иск к конкретному ответчику подлежит удовлетворению, если судом будут установлены факты наличия у истца права (законного интереса) и факт нарушения или оспаривания ответчиком этого права (интереса).

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав, наряду с другими способами, осуществляется путем признания права. Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права.

При этом на истца возлагается обязанность по доказыванию юридических оснований возникновения права собственности.

В соответствии с нормами действующего законодательства право собственности покупателя на приобретенное по сделке недвижимое имущество не может быть признано в судебном порядке при отсутствии государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в соответствии с положениями статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку суд не может заменить собой государственный регистрирующий орган.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, юридические лица являются собственниками имущества, приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества. При этом в силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Право собственности у истца на спорные объекты могло возникнуть только с момента государственной регистрации перехода права собственности на данные объекты, а поскольку право собственности истца на указанные в исковом заявлении объекты недвижимости зарегистрировано не было, то исковые требования о признании права собственности на данные объекты недвижимости по заявленным основаниям не могут быть признаны обоснованными.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона о регистрации, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого оспаривается кем-либо из субъектов гражданских правоотношений.

Таким образом, предъявляя иск о признании права собственности, истец, наряду с другими обстоятельствами, должен доказать факт и основания возникновения у него такого права, а также наличие между ним и ответчиком спора в отношении данного права.

В соответствии с положениями статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Согласно разъяснениям, указанным в пункте 60 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии с пунктом 62 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, в случае ликвидации продавца покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Из материалов дела явствует, что указанным способом защиты права истец не воспользовался.

В связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты права и отсутствием между истцом и ответчиком спора о праве на упомянутые объекты, судебная коллегия признает необходимым оставить решение суда первой инстанции без изменения, исключив выводы в части самовольной постройки.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что избрание истцом ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным основанием для отказа в иске, в связи с чем вывод суда первой инстанции об отсутствии права собственности у продавца на момент отчуждения спорного имущества КХ "Росток", также является преждевременным.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 27 июля 2016 года по делу N А57-3845/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

С. А. Жаткина

Судьи

О. И. Антонова Т. В. Волкова