Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2016 г. N 17АП-13546/16

г. Пермь

25 октября 2016 г.

Дело N А60-7970/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 октября 2016 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова В.В.,

судей Виноградовой Л.Ф., Макарова Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой Ю.В.,

при участии

от истца: не явились,

от ответчика: не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Компания Драйв",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 июля 2016 года, принятое судьей Горбашовой И.В.,

по делу N А60-7970/2016

по иску Администрации города Екатеринбурга

к обществу с ограниченной ответственностью "Компания Драйв" (ОГРН 1026604956278, ИНН 6670008292)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Компания Драйв" (далее - общество "Компания Драйв", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с июля 2012 года по декабрь 2015 года в размере 233 910 руб. 42 коп., неустойки за период с 11.11.2015 по 31.12.2015 в размере 11 876 руб. 32 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.07.2016 исковые требования удовлетворены частично, с общества "Компания Драйв" в пользу Администрации города Екатеринбурга взысканы долг в размере 155 773 руб. 91 коп., неустойка в размере 7 897 руб. 38 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С общества "Компания Драйв"в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 5 272 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество "Компания Драйв" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить полностью и принять новый судебный акт. Считает неверным вывод суда о том, что договор заключен в соответствии с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации с условием множественности лиц на стороне арендатора и с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных собственников объектов недвижимости, расположенных на неделимом земельном участке. Указывает на то, что пунктом 3.2 договора аренды земельного участка N 5-675 от 28.12.2001 ограничено право других собственников недвижимого имущества, находящегося на неделимом земельном участке, на самостоятельное присоединение к действующему договору. По мнению заявителя жалобы, из пункта 3.2 договора следует, что данный договор не носит характера множественности лиц на стороне арендаторов, требуется согласие арендодателя на присоединение к договору, которое арендодатель сам обязан инициировать. Ссылаясь на то, что нежилые помещения общей площадью 198,5 кв.м. приобретены обществом "Компания Драйв" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 21.02.2006, заключенного с обществом "Лазурь", ответчик отмечает, что при заключении указанного договора передавалось право собственности на нежилое помещение, ни в одном документе нет указаний на то, что у продавца (ООО "Лазурь") существуют обязательства в виде присоединения к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 5-675 от 28.12.2001. Полагает, что у предыдущих собственников нежилых помещений отсутствовали арендные отношения с истцом. Также отмечает, что условиями договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.02.2006 не предусмотрена обязанность покупателя (ООО "Компания Драйв") информировать собственника земельного участка (Администрация города Екатеринбурга), на котором находится здание, с предметом договора купли-продажи, о переходе права на нежилое помещение. Помимо изложенного апеллянт не согласен с площадью земельного участка. Общество "Компания Драйв" считает, что расчет необходимо производить из размера находящихся в его собственности площадей нежилых помещений - 198,5 кв.м. Указывает, что судом не приняты доводы ответчика о том, что в расчетах истца применяется площадь земельного участка в размере 518,53 кв.м. Кроме того, по мнению ответчика, судом необоснованно удовлетворено требование о взыскании неустойки.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В судебное заседание апелляционного суда представители сторон не явились.

Апелляционным судом жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе публично.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Екатеринбурга и ООО ТД "Игрушка", ООО "Параллакс плюс" заключен договор аренды земельного участка от 28.12.2001 N 5-675 (далее - договор аренды, договор), в соответствии с которым в аренду на пятнадцать лет передан земельный участок, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мартовская, 6, общей площадью 15728 кв.м., кадастровый номер 66:41:0506005:002.

Согласно пункту 1.1 договора земельный участок предоставлялся для эксплуатации производственных помещений.

Земельный участок передан арендаторам по акту обследования и передачи 21.12.2001 (приложение N 2).

Срок действия договора установлен с 01.12.2001 по 30.11.206 (пункт 9.2 договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 6.3 договора, в случае отчуждения арендатором объектов недвижимости, расположенных на участке, арендатор вносит арендную плату по настоящему договору за всю площадь участка до момента регистрации договора на аренду земли новым собственником объектов, если иное не определено условиями договора об отчуждении объекта недвижимости.

В связи с государственной регистрацией перехода права собственности на нежилые помещения площадью 198,5 кв.м. от ООО "Кабриолет" к ООО "Лазурь" и от ООО "Лазурь" к ООО "Компания Драйв" (рег. запись от 06.03.2006 N 66-66-01/006/2006-018) в указанном здании, права и обязанности по договору аренды от 28.12.2001 N 5-675 возникают у ООО "Компания Драйв".

Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявлено о пропуске срока исковой давности по требованиям истца за период с июля 2012 года по февраль 2013 года.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из подтверждения факта задолженности по договору аренды, а также пропуска истцом срока исковой давности, о котором было заявлено ответчиком, наличия оснований для взыскания неустойки.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из материалов дела следует, что переход права собственности на нежилые помещения площадью 198,5 кв.м. к ответчику в установленном законом порядке зарегистрирован 06.03.2006.

С момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения в здании, расположенном на арендованном земельном участке, у ответчика возникла обязанность по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка от 28.12.2001 N 5-675.

Ответчиком не оспаривается факт использования земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества.

Согласно пункту 2.2 договора, арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате, если иные периодичности и сроки внесения платы не установлены настоящим договором.

Ответчик в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил надлежащих доказательств погашения задолженности по арендной плате.

Судом первой инстанции установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендный платы.

В силу положений статей 195, 196, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд с учетом заявления ответчика о применении исковой давности, установив, что истец с настоящим иском обратился в арбитражный суд 25.02.2016, пришел к правильному выводу о пропуске срока исковой давности в отношении требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с июля 2012 года по февраль 2013 года.

Поскольку доказательств погашения задолженности в материалы дела не представлено, суд с учетом пропуска срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности за период с июля 2012 года по февраль 2013 года правомерно удовлетворил исковые требования частично, взыскав задолженность в размере 155 773 руб. 71 коп. за период с марта 2013 года по декабрь 2015 года.

Пунктом 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторые вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - "Постановление N 10/22") разъяснено, что если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

В настоящем деле применение норм о неосновательном обогащении не привело бы к принятию иного решения в части взыскания основного долга, так как отсутствие договора аренды не освобождает землепользователя от внесения платы за землю в размере арендной платы, установленной нормативно. При этом основания для уплаты налога за землю у ответчика отсутствуют.

Иное толкование привело бы к нарушению принципа платности землепользования в Российской Федерации.

Доводы ответчика относительно определения размера арендной платы отклоняются как несостоятельные, основанные на неверном толковании условий договора аренды, фактическим обстоятельствам дела и требованиям законодательства.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов (пункт 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Следовательно, при расчете размера арендной платы площадь помещений собственности ответчика не применяется - подлежит применению площадь земельного участка, пропорционально площади помещения в общей площади зданий, находящихся на земельном участке.

Рассматривая требования о взыскании договорной неустойки, апелляционная коллегия руководствуется следующим.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В силу пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 28.12.2001 N 5-675) в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что дополнительное соглашение к договору аренды от 28.12.2001 N 5-675 о вступлении ответчика в этот договор в качестве арендатора подписано не было.

При таких обстоятельствах, оснований для вывода о том, что ответчик вступил в обязательственные правоотношения по этому договору, предусматривающие начисление неустойки за просрочку внесения арендной платы, в рассматриваемом случае не имеется.

Следовательно, требование истца о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы удовлетворению не подлежало.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части, ввиду несоответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителя, приведенные в апелляционной жалобе, отклоняются судом апелляционной инстанции как несостоятельные и несоответствующие материалам дела.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются со стороны, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 июля 2016 года по делу N А60-7970/2016 изменить в части взыскания неустойки в размере 7 891 руб. 38 коп. и распределения судебных расходов, изложив пункты 2 и 3 резолютивной части решения в редакции:

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Компания Драйв" (ОГРН 1026604956278, ИНН 6670008292) в пользу Администрации города Екатеринбурга (ОГРН 1046603983800, ИНН 6661004661) долг в размере 155 773 руб. 91 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Компания Драйв" (ОГРН 1026604956278, ИНН 6670008292) в доход федерального бюджета 5 017 руб. государственной пошлины по иску.

В остальной части решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 июля 2016 года по делу N А60-7970/2016 оставить без изменения.

Взыскать с Администрации города Екатеринбурга (ОГРН 1046603983800, ИНН 6661004661) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Компания Драйв" (ОГРН 1026604956278, ИНН 6670008292) 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.В. Семенов

Судьи

Л.Ф. Виноградова Т.В. Макаров