Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2016 г. N 08АП-11948/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 февраля 2017 г. N Ф04-6608/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании госпошлины и судебных издержек, о взыскании затрат, о понуждении заключить договор, об обязании заключить договор купли-продажи в отношении нежилых помещений, по уплате налогов

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Омск

26 октября 2016 г.

Дело N А46-5539/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 октября 2016 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тетериной Н.В.

судей Кудриной Е.Н., Солодкевич Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матвеевой Ю.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11948/2016) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 22 августа 2016 года по делу N А46-5539/2016 (судья Храмцов К.В.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сити Груп Омск" (ИНН 5501229440, ОГРН 1105543034222) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613), об обязании заключить договор,

при участии в деле третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский консалтинговый центр", общества с ограниченной ответственностью "Центр интеллектуальных технологий",

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Лукьяновой Н.М. (удостоверение, доверенность N ДИО/10563 от 22.07.2016 сроком действия один год),

от общества с ограниченной ответственностью "Сити Груп Омск" - Купеевой С.В. (паспорт, доверенность б/н от 16.05.2016 сроком действия до 31.12.2016);

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Сити Груп Омск" (далее - ООО "Сити Груп Омск", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска (далее - Департамент, ответчик) об обязании в десятидневный срок заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 3П, общей площадью 74,1 кв.м., находящегося на первом этаже жилого дома (литера А), расположенного по адресу: г. Омск, ул. 20 лет РККА, д. 9, с принятием спорных условий договора с учетом протокола разногласий, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 2 355 932 руб. 20 коп. (НДС не облагается)"; взыскать с Департамента в пользу ООО "Сити Груп Омск" судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходы на проведение экспертизы в размере 9 000 руб. (с учетом уточнений).

Решением Арбитражного суда Омской области от 22 августа 2016 года по делу N А46-5539/2016 исковые требования удовлетворены.

Департамент, не огласившись с решением суда, обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы ответчик указывает на то, что стоимость предлагаемого к выкупу имущества не может быть уменьшена на величину НДС, судом первой инстанции не дана должная оценка доводам Департамента относительно обоснованности экспертного заключения N 418-Н/2016, в части учета физического износа, применения корректирующих коэффициентов, целевого использования помещения (торговое или офисное), учета НДС, сроков проведения оценки. По утверждению Департамента при определении стоимости объекта подлежит применению отчет N 237/59-03 от 05.10.2015.

От ООО "Сити Груп Омск" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец выражает несогласие с доводами, изложенными в апелляционной жалобе.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. Руководствуясь статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу при данной явке.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Сити Груп Омск" зарегистрировано в качестве юридического лица 08.11.2010.

16.05.2013 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Сити Груп Омск" (арендатор) на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды муниципального имущества N 7/4 от 13.05.2013, заключен договор аренды нежилого помещения N 41674/3А, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. 20 лет РККА, д. 9 (нежилое помещение 3П, номера на поэтажном плане первого этажа: 1-6, литер А), индивидуализированное согласно приложению N 2 к договору, целевое назначение: административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством Российской Федерации. Общая площадь 74,1 кв.м. (далее также - нежилое помещение, объект). Срок действия настоящего договора пять лет (пункты 1.1, 1.2 договора). По акту приема-передачи нежилого помещения в аренду от 24.05.2013 объект аренды передан ООО "Сити Груп Омск".

29.02.2016 Департамент направил в адрес ООО "Сити Груп Омск" для подписания проект договора купли-продажи нежилого помещения.

Как следует из указанного проекта договора купли-продажи, Департамент (продавец) передает в собственность, а ООО "Сити Груп Омск" (покупатель) покупает нежилое помещение N 3П, общей площадью 74,1 кв.м., находящегося на первом этаже жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 20 лет РККА, д. 9 (ЦАО).

Пунктом 4.1 данного проекта договора предусмотрено, что цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 3 177 000 руб.

Указанный проект договора был подписан ООО "Сити Груп Омск" с учетом протокола разногласий к договору купли-продажи спорного объекта недвижимости от 25.03.2016, согласно которому предлагалось изложить в следующей редакции: "пункт 4.1 договора: Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 2 560 000 (два миллиона пятьсот шестьдесят тысяч) рублей (с учетом НДС)".

В ответ на указанный протокол разногласий ответчиком подготовлен протокол согласования разногласий к договору купли-продажи, предусматривающий пункт 4.1 договора в редакции продавца.

При установлении стоимости спорного объекта недвижимости в размере 3 177 000 руб. Департаментом использовался отчет об оценке объекта оценки N 237/59-03 от 09.10.2015, подготовленный ООО "Западно-Сибирский Консалтинговый центр". В соответствии с указанным отчетом величина рыночной стоимости объекта оценки на дату оценки, с учетом допущений, ограничений и округления составляет 3 177 000 руб.

В подтверждение заявленных по делу исковых требований ООО "Сити Груп Омск" представлен отчет N 03/03/2016 об определении рыночной стоимости нежилого помещения 3П, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 20 лет РККА, д. 9 от 23.03.2016, подготовленный ООО "Центр интеллектуальных технологий", согласно которому рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС составляет 2 560 000 руб.

Поскольку между истцом и ответчиком имеются разногласия, возникшие в процессе заключения договора купли-продажи указанного выше объекта недвижимости, ООО "Сити Груп Омск" обратилось с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Повторно рассмотрев материалы дела суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Федеральный закон N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением ряда категорий, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 ГК РФ.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорным пунктам договора купли-продажи, а именно, в предмет рассмотрения входит урегулирование разногласий по пункту 4.1 проекта договора, касающиеся стоимости выкупаемого имущества.

В силу статьи 13 Федерального закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Принимая во внимание различную величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, установленную указанными выше отчетами об оценке, определением суда от 14.06.2016 по ходатайству истца по настоящему делу назначена экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения N 3П, общей площадью 74,1 кв.м., находящегося на первом этаже жилого дома (литера А), расположенного по адресу: г. Омск, ул. 20 лет РККА, д. 9 по состоянию на 05.10.2015 с учетом НДС и без учета НДС?

В соответствии с заключением эксперта N 418-Н/2016 от 29.06.2016 рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 05.10.2015 составляет 2 780 000 руб. с учетом НДС, 2 355 932 руб. 20 коп. без учета НДС.

С учетом результатов судебной экспертизы истец уточнил требования, которые были удовлетворены судом первой инстанции.

Ответчик в апелляционной жалобе указал на несогласие с выводами экспертизы, оспаривает достоверность выводов эксперта.

С учетом правил статей 71, 86 АПК РФ суд оценивает заключение экспертиз в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив представленные в материалы дела отчеты N 237/59-03 от 09.10.2015 об оценке объекта оценки, N 03/03/2016 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, экспертное заключение N 418-Н/2016 от 29.06.2016 по настоящему делу, с учетом пояснений участвующих в деле лиц, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что с учетом избранного экспертом метода проведения оценки, содержания и результатов проведенного исследования, имеющегося обоснования вывода по постановленному вопросу, данные судебной экспертизы являются более достоверными, объективно отражают рыночную стоимость имущества. Доводы Департамента и ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр", изложенные в письменных возражениях на экспертное заключение N 418-Н/2016, выводов эксперта относительно рыночной стоимости указанного выше нежилого помещения не опровергают.

Ходатайство о назначении дополнительной или повторной экспертизы в соответствии со статьей 87 АПК РФ стороны не заявляли.

При оценке доводов апелляционной жалобы относительно обоснованности выводов экспертного заключения N 418-Н/2016 суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Эксперт, проводивший исследование по определению суда, обладает специальными познаниями. Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

Заключение эксперта Ткаченко Е.В. является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий.

Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ответчиком не представлено.

Доводы ответчика сводятся к несогласию с отдельными промежуточными выводами судебной экспертизы.

Так, податель жалобы утверждает, что не обоснован указанный в заключении эксперта N 418-Н/2016 физический износ здания 45%. Вместе с тем такой физический износ значительно не отличается от иных сведений, а именно: по результатам отчета N 237/59-03 физический износ составляет 41-60%, по данным технического паспорта - 48%. То обстоятельство, что в отчете N 237/59-03 допускается возможность физического износа до 60%, а стоимость объекта по итогу больше, чем при износе 45 %, ставит под сомнение достоверность отчета N 237/59-03, но не опровергает объективность применения данного критерия в заключении эксперта N 418-Н/2016.

Довод подателя жалобы относительно коэффициентов корректировки величины расходов на отделочные работы суд апелляционной инстанции отклоняет как необоснованный, поскольку не указано, какие коэффициенты подлежат применению в соответствии с действующим нормативным регулированием, в чем заключается несоответствие коэффициентов, учтенных в заключении эксперта N 418-Н/2016.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что в заключении эксперта N 418-Н/201 использованы соответствующие объекту оценки аналоги, расположенные в том же районе, с учетом удаленности от магистрали, автомобильной и пешеходной проходимости (внутри квартала).

При подготовке отчета N 237/59-03 эксперт использовал объекты, расположенные на центральных магистралях города в более новых домах с большей проходимостью, что влияет на стоимость объекта в сторону увеличения.

Что касается целевого назначения нежилых помещений, то в заключении эксперта N 418-Н/201 указано, что наиболее эффективный вариант использования - торговое/офисное. При этом в отчете N 237/59-03 указано, что оптимальным использованием является его текущее использование (недвижимость коммерческого назначения).

Из этого суд апелляционной инстанции делает вывод, что поскольку в отчете N 237/59-03 учтено более общее определение целевого использования помещения, то вероятность погрешности при определении стоимости в отчете N 237/59-03 может быть выше.

Довод подателя жалобы относительно сроков проведения оценки не подкреплен доказательствами, подтверждающими динамику цен на аналогичную недвижимость за истекший с момента подготовки отчета N 237/59-03 период времени, которые бы свидетельствовали о недостоверности выводов заключении эксперта N 418-Н/201.

Кроме того отчет N 237/59-03 подготовлен 09.10.2015, а проект договора купли-продажи нежилого помещения направлен Департаментом в адрес ООО "Сити Груп Омск" для подписания только 29.02.2016.

Мнение ответчика о том, что применение иных критериев повлияло бы на стоимость имущества, в отсутствие соответствующих доказательств, не может свидетельствовать о несоответствии экспертного заключения N 418-Н/201, предъявляемым к нему требованиям действующего законодательства.

Таким образом, представленное в материалы настоящего дела заключение эксперта N 418-Н/201 отвечает требованиям статей 67, 68 АПК РФ и в наибольшей степени отражает рыночную стоимость объекта выкупаемого недвижимого имущества, поскольку при его проведении более корректно выбраны аналоги и определен вид использования.

Вопреки позиции Департамента, НДС подлежит вычету из стоимости имущества, исходя из положений подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ.

Таким образом, в настоящее время реализация государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями), не облагается НДС независимо от того, кто приобретает имущество.

При таких обстоятельствах ссылка апелляционной жалобы Департамента на разъяснения Министерства экономического развития о том, что с 01.04.2011 при заключении договоров на реализацию нежилых помещений рыночная стоимость имущества, полученная по результатам оценки, не подлежит уменьшению на сумму НДС, отклоняется.

Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального и процессуального права судом первой инстанции при разрешении вопроса были применены правильно. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов судом апелляционной инстанции не рассматривается, так как Департамент в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 22 августа 2016 года по делу N А46-5539/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.В. Тетерина

Судьи

Е.Н. Кудрина Ю.М. Солодкевич