Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2016 г. N 20АП-4886/16

Требование: о взыскании долга по договору аренды

Вывод суда: исковые требования частично удовлетворены, решение суда первой инстанции изменено

г. Тула

25 октября 2016 г.

Дело N А23-683/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 24.10.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 25.10.2016.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Токаревой М.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от ответчика - акционерного общества "Дикси Юг" (г. Подольск Московской области, ОГРН 1035007202460, ИНН 5036045205) - Петуховой О.Б. (доверенность от 11.01.2016), в отсутствие истца - администрации муниципального образования "Боровский район" (г. Боровск Калужской области, ОГРН 1024000536450, ИНН 4003009369) и третьего лица - Федерального государственного казенного учреждения "Центральное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Боровский район" на решение Арбитражного суда Калужской области от 22.06.2016 по делу N А23-683/2016 (судья Шатская О.В.), установил следующее.

Администрация муниципального образования муниципального района "Боровский район" (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Дикси Юг" (далее - общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 01.08.2008 N 1348-ФО в размере 8 976 489 руб. 06 коп. за период с 12.08.2014 по 31.12.2015.

Определением суда от 05.04.2016, принятым в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное казенное учреждение "Центральное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (далее - учреждение).

Решением суда от 22.06.2016 исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате в размере 2 160 000 рублей, в остальной части иска отказано. Судебный акт мотивирован неуплатой арендных платежей истцу после регистрации за ним права собственности за спорное имущество.

Не согласившись с принятым решением, администрация и общество обратились с апелляционными жалобами.

В апелляционной жалобе администрация просит решение отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований. Оспаривая судебный акт, заявитель выражает несогласие с выводом суда о том, что моментом возникновения права собственности истца на спорное имущество является дата государственной регистрации. Считает, что указанный момент должен исчисляться с даты принятия приказа Министерства обороны Российской Федерации N 620 - 12.08.2014. Отмечает, что расчет арендной платы за период с 12.08.2014 по 01.03.2015 определен исходя из условий договора аренды - в размере 270 тыс. рублей за месяц, за период с 02.03.2015 - на основании отчета независимого оценщика N 045/15. Поясняет, что в адрес арендатора направлялось дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды в порядке пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе общество указывает на полное исполнение обязательств по договору аренды. Утверждает, что арендатор, в нарушение пункта 8.8 договора аренды, не был уведомлен о смене арендодателя и вносил арендную плату на счет прежнего собственника. Полагает, что данное обстоятельство подтверждает надлежащее исполнение договора. Отмечает, что договором аренды не предусмотрена обязанность отслеживать информацию о смене арендодателя. В нарушении пункта 8.8 договора арендатор не был уведомлен о его смене в двухнедельный срок.

В судебном заседании представитель общества поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе, одновременно возражал против апелляционной жалобы администрации.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направил. С учетом мнения представителя ответчика судебное заседание проведено в отсутствие неявившейся стороны в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение подлежит изменению.

Как видно из материалов дела, 01.08.2008 между территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Калужской области (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 1348-ФО (т. 1, л. д. 7-9), по условиям которого балансодержатель по поручению арендодателя обязался передать арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения двухэтажного магазина с тамбурами и лестничными клетками общей площадью 2 052,7 кв. метров, расположенные по адресу: Калужская область, г. Балабаново-1, ул. Дзержинского, инвентарный номер 290, на земельном участке площадью 521,38 га с кадастровым номером 40:03:112901:0001, на срок с 01.08.2008 по 31.07.2018.

Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области 29.01.2009 (т. 1, л. д. 9, на оборотной стороне).

Разделом 4 договора предусмотрено, что ежемесячная арендная плата в соответствии с протоколом о результатах торгов от 23.07.2008 составляет 270 тыс. рублей без учета НДС в месяц, внесение арендной платы производится авансом до 10 числа каждого оплачиваемого месяца. Годовая арендная плата может быть пересмотрена по соглашению сторон в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не чаще одного раза в год; новая арендная плата устанавливается на основании отчета независимого оценщика в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности в Российской Федерации.

По акту приема-передачи от 01.08.2008 (т. 1, л. д. 10) имущество передано арендатору.

Приказом заместителя Министра обороны Российской Федерации от 12.08.2014 (т. 1, л. д. 31) здание магазина, в котором расположены арендуемые обществом помещения, передано из федеральной собственности в собственность муниципального образования муниципального района "Боровский район", и принято последним согласно решению районного собрания от 04.12.2014 N 107 (т. 1, л. д. 32).

Переход права собственности на здание магазина в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за муниципальным образованием муниципальным районом "Боровский район" Калужской области зарегистрирован 07.04.2015 (т. 1, л. д. 33-34).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 12.08.2014 по 31.12.2015, образование в связи с этим задолженности, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).

Имеющийся в материалах дела акт приема-передачи 01.08.2008 подтверждает передачу арендованного имущества арендатору (т. 1, л. д. 10), однако суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку до 07.04.2015 администрация не являлась собственником арендованного имущества и она не имела права требования уплаты арендных платежей до указанной даты в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Суд апелляционной инстанции соглашается с данной позицией в силу следующего.

В силу абзаца 33 части 11 статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон от 22.08.2004 N 122-ФЗ) право собственности на имущество, передаваемое в порядке, установленном данным Законом, возникает с даты, устанавливаемой указанными в названной части решениями.

К правоотношениям, возникающим при передаче имущества в соответствии с частью 11 статьи 154 Закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона N 122-ФЗ, в том числе определяющие момент возникновения права собственности на имущество, применяются в части, не противоречащей положениям настоящей статьи (абзаца 35 части 11 статьи 154 Закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ).

Таким образом, исходя из приведенных норм права, в предусмотренных Законом от 22.08.2004 N 122-ФЗ случаях имущество, находящееся в собственности одного публичного образования, подлежит передаче в собственность другого, при этом решение о передаче имущества является основанием возникновения права, а момент возникновения права собственности определяется этим решением. При этом названный момент может быть как ранее, так и позднее момента государственной регистрации права собственности на передаваемое имущество.

В данном случае как в приказе от 12.08.2014, так и в решении районного собрания муниципального образования муниципального района "Боровский район" Калужской области от 04.12.2014 N 107 момент возникновения права собственности нового публичного субъекта не определен, а потому к определению момента возникновения права собственности подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениям, содержащимся в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 190/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Поскольку право муниципального образования на спорное имущество зарегистрировано 07.04.2015, а иной момент его возникновения не определен документами о передаче имущества из одного уровня публичной собственности в другой, именно с этой даты администрация вправе требовать уплаты арендной платы.

Таким образом, обоснованно заявленным периодом задолженности является период с 08.04.2015 по ноябрь 2015 года, а ссылка администрации на то, что период задолженности должен определяться с 12.08.2014 - даты принятия приказом заместителя Министра обороны Российской Федерации (т. 1, л. д. 31) о передаче здания, в котором расположены арендуемые обществом помещения, из федеральной собственности в собственность муниципального образования муниципального района "Боровский район", является ошибочной.

За указанный период размер арендной платы составил 2 097 000 рублей (из расчета размера арендной платы в 270 тыс. рублей в месяц).

Взыскание судом задолженности с 01.04.2015 по 06.04.2015 в пользу администрации является неверным, поскольку в указанный период истец не являлся собственником спорного имущества. Требование о взыскании арендной платы за декабрь 2015 года заявлено необоснованно, так как в материалах дела имеется платежное поручение о ее уплате на счет истца (т. 1, л. д. 30). В связи с этим решение суда в части размера взысканной арендной платы подлежит изменению.

Довод администрации о том, что расчет арендной платы за период с 02.03.2015 по 31.12.2015 должен быть произведен не исходя из согласованных условий договора, а на основании отчета независимого оценщика N 045/15, был предмет исследования в суде первой инстанции и обосновано, отклонен им в силу следующего.

Согласно положениям пунктов 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы относится к существенным условиям договора аренды.

Порядок и условия изменения договора указаны в статьях 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих возможность таких изменений, как правило, по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. Допускается также изменение договора при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора и не могли разумно предвидеть такие изменения. Причем в этом случае изменение договора тоже требует достижения сторонами соглашения. Альтернативой при недостижении соглашения об изменении договора является его расторжение, а изменение договора судом вследствие существенного изменения обстоятельств возможно только при совокупности условий, названных в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Системное толкование условий договора аренды указывает на то, что арендодатель не наделен правом в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, в том числе на основании отчета независимого оценщика в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации. Такое изменение, согласно пункту 4.4 договора, возможно по соглашению сторон, которое, как следует из материалов дела, не достигнуто.

Доводы ответчика о том, что о переходе права собственности на арендуемое имущество к истцу ему стало известно в декабре 2015 года, правомерно отклонен судом.

В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды сохраняет свое действие при изменении арендодателя.

Из материалов дела следует, что ответчик в феврале 2015 года обращался в адрес главы муниципального образования муниципального района "Боровский район" Калужской области с заявлением о разрешении выкупа арендуемого имущества (т. 1, л. д. 17). Кроме того, 05.02.2015 ответчик участвовал в совещании арендаторов помещений, расположенных на территории г. Балабаново, проводимом истцом (т. 1, л. д. 24). Таким образом, ему было известно об изменении арендодателя.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В абзацах 3 и 4 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В данном случае действиями общества подтверждается, что ему было известно о передаче арендуемого имущества в собственность муниципального образования, а, следовательно, оно, как добросовестный участник гражданских правоотношений, должно было принять необходимые меры по получению информации о дате государственной регистрации права собственности за новым собственником (в том числе путем обращения за информацией в органы по регистрации прав) для продолжения исполнения обязательств по договору надлежащему лицу.

Несовершение указанных действий, при установленном факте известности ответчику о передаче имущества истцу, продолжение внесения арендных платежей на счет прежнего собственника, относит на него риск последствий предпринимательской деятельности (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах решение суда в части размера взысканной задолженности подлежит изменению, исковые требования - частичному удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Таким образом, расходы по уплате госпошлины по иску в сумме 15 858 рублей подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, в связи с подачей иска лицом, освобожденным от уплаты госпошлины (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46).

На основании изложенного, руководствуясь статьей 110, пунктом 2 части 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 22.06.2016 по делу N А23-683/2016 изменить.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с акционерного общества "Дикси Юг" в пользу администрации муниципального образования муниципального района "Боровский район" задолженность в сумме 2 097 000 рублей. В остальной части в иске отказать.

Взыскать с акционерного общества "Дикси Юг" доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 15 858 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

М.В. Токарева О.Г. Тучкова