Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2016 г. N 18АП-12685/16

г. Челябинск

27 октября 2016 г.

Дело N А07-13726/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.08.2016 по делу N А07-13726/2016 (судья Кузнецов Д.П.).

В судебном заседании приняли участие представители:

открытого акционерного общества "Газпром газораспределение УФА" - Филиппов А.Л. (доверенность от 11.01.2016),

Хазиахметова А.И. - Камалов А.И. (доверенность от 24.10.2016).

Открытое акционерное общество "Газпром газораспределение Уфа" (далее - общество "Газпром газораспределение Уфа", первый истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора о предоставлении земельного участка в собственность за плату, путем признания договора заключенным на следующих условиях: п. 2.1. договора принять в следующей редакции: "2.1. Цена Участка составляет 6 488 465,56 (шесть миллионов четыреста восемьдесят восемь тысяч четыреста шестьдесят пять рублей пятьдесят шесть копеек)".

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, третье лицо), Хазиахметов Айдар Ильгизарович (далее - Хазиахметов А.И.).

Протокольным определением суда от 17.08.2016 удовлетворено ходатайство индивидуального предпринимателя Каменева Дмитрия Александровича (далее - предприниматель Каменев Д.А., второй истец) о вступлении в дело в качестве соистца.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.08.2016 (резолютивная часть от 17.08.2016) исковые требования удовлетворены.

Суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 7 257 кв.м, с кадастровым номером 02:55:010515:12, по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Большая Гражданская, д. 47, между Администрацией и обществом "Газпром газораспределение Уфа", предпринимателем Каменевым Д.А., Хазиахметовым А.И.: в пункте 2.1. договора стоимость земельного участка принята в следующей редакции: "6488465 руб. (шесть миллионов четыреста восемьдесят восемь тысяч четыреста шестьдесят пять) руб. 56 (пятьдесят шесть) коп.".

С указанным решением суда не согласилось Управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение судом норм материального права.

Апеллянт полагает, что суд неправомерно принял для определения выкупной стоимости земельного участка в качестве расчетной кадастровую стоимость земельного участка, действовавшую на момент обращения заявителей в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении участка в собственность, поскольку такая кадастровая стоимость определена, исходя из вида разрешенного использования земельного участка, не соответствующего фактическому использованию земельного участка. Истцы не были лишены права самостоятельно изменить вид разрешенного использования земельного участка и привести его в соответствие с фактическим целевым использованием земельного участка, в силу чего выкуп истцом земельного участка по цене, определенной исходя из прежней кадастровой стоимости, является извлечением преимуществ из незаконного поведения, что запрещено п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Апеллянт полагает, что кадастровая стоимость земельного участка подлежит определению, исходя из актуального вида разрешенного использования участка, соответствующего его фактическому использованию.

К дате судебного заседания от открытого акционерного общества "Газпром газораспределение Уфа" в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу Управления, в котором истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле, не явились.

С учетом мнения явившихся представителей соистцов в соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представители соистцов возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, обществу "Газпром газораспределение Уфа" на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - осн. стр., трансфор., нежилое, 2-этажный, общей площадью 973 кв.м, лит. А1,А2,Б,В,Д, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Большая Гражданская, д. 47 (свидетельство о государственной регистрации права серии 04АЕ 228337 от 18.07.2014, л.д. 43).

Предприниматель Каменев Д.А. является собственником расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Большая Гражданская, д. 47 следующих объектов недвижимости: пристрой общей площадью 134,8 кв.м, лит. А3 и пристрой общей площадью 147 кв.м, лит. А4 (свидетельства о государственной регистрации права серии 04АЕ 065061 от 06.05.2014 и серии 04АЕ 065060 от 06.05.2014 - л.д. 118, 119).

Хазиахметов А.И. является собственником расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Большая Гражданская, д. 47 следующих объектов недвижимости: нежилое помещение общей площадью 83,7 кв.м, 1 этаж, номера на поэтажном плане - 27а, 62; нежилое помещение общей площадью 26,1 кв.м, 1 этаж; нежилое помещение общей площадью 135,4 кв.м, 1, 2 этаж, номера на поэтажном плане - 24, 25, 9в, 10в, 11в; нежилое помещение общей площадью 74,6 кв.м, цокольный этаж, 1 этаж, номера на поэтажном плане - 9ц, 10ц; нежилое помещение общей площадью 62,6 кв.м, 1 этаж, номера на поэтажном плане - 23 (свидетельства о государственной регистрации права серии 04АД 198467 от 24.12.2012, серии 04АГ 956934 от 15.08.2012, серии 04АГ 956932 от 15.08.2012, серии 04АГ 956933 от 15.08.2012, серии 04АГ 956931 от 15.08.2012 - л.д. 123-127).

Названные объекты недвижимости находятся на земельном участке общей площадью 7 257 кв.м, с кадастровым номером 02:55:010515:12, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Большая Гражданская, 47.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 26.09.2008 N 2255/08-24-0013 земельный участок с кадастровым номером 02:55:010515:12 поставлен на государственный кадастровый учет 04.04.2002 с разрешенным использованием - "под производственную базу" (л.д. 30).

По договору аренды земельного участка от 29.01.2002 N 189-2002 (л.д. 82-83) данный земельный участок, занятый объектом недвижимости - А,А1,А2,А3,Б,б,В,в,в1,Д,д,Г,Г1 предоставлен в аренду на срок до 18.09.2008 открытому акционерному обществу "Газ-Сервис".

Из Устава первого истца (л.д. 38) следует, что открытое акционерное общество "Газ-Сервис" было переименовано в общество "Газпром газораспределение Уфа".

На основании договора аренды земельного участка от 25.02.2009 N М15-09 земельный участок общей площадью 7 257 кв.м, с кадастровым номером 02:55:010515:12, передан Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в аренду на срок с 29.12.2008 по 29.12.2023 Хайруллину В.А. для эксплуатации производственной базы (л.д. 25-28, 29).

Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 27.02.2009 N 211 принято решение о предоставлении указанного земельного участка открытому акционерному обществу "Газ-Сервис" в аренду сроком на 10 лет для эксплуатации производственной базы (л.д. 36).

21.04.2009 между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и открытым акционерным обществом "Газ-Сервис" подписано соглашение о присоединении общества к договору аренды земельного участка от 25.02.2009 N М15-09. Цель использования арендуемого земельного участка определена как "для эксплуатации производственной базы" (л.д. 23-24).

Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на соглашении (л.д. 24).

30.06.2015 общество "Газпром газораспределение Уфа", предприниматель Каменев Д.А., Хазиахметов А.И. (далее вместе - заявители) обратились с заявлением о предоставлении в общую долевую собственность земельного участка общей площадью 7 257 кв.м с кадастровым номером 02:55:010515:12 (л.д. 16-17).

В адрес заявителей направлен проект договора о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность за плату, согласно п. 2.1. которого и приложению N 2 к нему цена выкупа земельного участка определена на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" в размере 25 % кадастровой стоимости участка (195 199 729,41 руб.) в сумме 48 799 932,35 руб. (л.д. 131-134, 146).

Не согласившись с ценой выкупа земельного участка, указанной в проекте договора, заявители подписали договор о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность за плату с протоколом разногласий к договору (л.д. 130).

Письмом от 05.02.2016 N 19780 Управление отклонило предложенный протокол разногласий, указало на несоответствие вида разрешенного использования земельного участка фактическому использованию, так как согласно представленным заявителями свидетельствам о государственной регистрации права на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010515:12 расположены пристрой, нежилое помещение и трансформатор, тогда как из акта осмотра и установления фактического использования земельного участка от 10.12.2014 N 4230/о следует размещение на участке производственной базы, гаражей, складских и административно-торговых помещений. Управление указало, что кадастровая стоимость земельного участка в размере 195 199 729,41 руб. рассчитана и соответствует актуальному землепользованию заявителей (л.д. 20).

Письмом от 05.05.2016 N 11663 Управление повторно отклонило предложенный протокол разногласий к договору о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность за плату по мотивам, изложенным в письме от 05.02.2016 N 19780 (л.д. 14-15).

Несогласие общества "Газпром газораспределение Уфа" с отказом в применении предложенной стоимости земельного участка для целей определения его выкупной стоимости, явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском об урегулировании преддоговорного спора.

Признавая обоснованными и удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции для определения выкупной стоимости земельного участка принял в качестве расчетной кадастровую стоимость земельного участка, действовавшую на момент обращения заявителей в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении участка в общую долевую собственность (30.06.2015), и отклонил использованную Управлением кадастровую стоимость земельного участка как определенную позднее даты обращения общества "Газпром газораспределение Уфа", предпринимателя Каменев Д.А., Хазиахметова А.И. в Управление с заявлением о приватизации земельного участка.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы Управления, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Из материалов дела следует, что преддоговорной спор между сторонами возник в результате различных подходов к определению выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 02:55:010515:12, общей площадью 7 257 кв.м, местоположение: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Большая Гражданская, 47, на котором расположены принадлежащие на праве собственности объекты недвижимости общества "Газпром газораспределение Уфа", предпринимателя Каменев Д.А. и Хазиахметова А.И.

На основании пп. 6 п. 2 ст. 393 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 3920 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 3920 ЗК РФ установлено, что граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.

В силу пп. 2 п. 2 ст. 394 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно п. 3 ст. 394 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Пунктом 4 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" установлено, что лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки до 1 июля 2015 года по цене в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.

Руководствуясь указанной нормой постановления Правительства Республики Башкортостан, суд первой инстанции поддержал правовую позицию истца о том, что для определения выкупной стоимости земельного участка подлежит применению та кадастровая стоимость земельного участка, которая действовала на момент обращения заявителей в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении участка в общую долевую собственность (30.06.2015) и была внесена в государственный кадастр недвижимости.

Однако арбитражный апелляционный суд находит указанные выводы суда первой инстанции неверными, не основанными на полном и всестороннем выяснении судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Между тем судом не учтено следующее.

Согласно части 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно части 1 статьи 133 АПК РФ задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела; разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников арбитражного процесса; оказание содействия лицам, участвующим в деле, в представлении необходимых доказательств; примирение сторон.

Из материалов дела следует, что в обоснование несогласия с выкупной стоимостью земельного участка, предложенной заявителями, Управление сослалось на положения пп. 14 п. 1 ст. 3916 ЗК РФ и несоответствие фактического использования земельного участка в силу размещенных на нем объектов недвижимости виду разрешенного использования земельного участка, указанному в государственном кадастре недвижимости.

Аналогичные возражения против заявленного иска были изложены Управлением в отзыве на исковое заявление (л.д. 84-88).

Данным доводам третьего лица судом первой инстанции оценка не была дана, обстоятельства фактического использования земельного участка не исследованы.

Вместе с тем, порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 3917 ЗК РФ.

Согласно п. 2 ст. 394 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" выкупная цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлена в процентном отношении от кадастровой стоимости приватизируемых земельных участков.

В силу п. 2 и п. 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Согласно п.п. 15, 18 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, кадастровая стоимость земельных участков определяется исходя из вида их разрешенного использования.

Согласно подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Разрешенное использование земельного участка определяет особенности правового режима этого участка и устанавливается градостроительным регламентом, входящим в состав правил землепользования и застройки (пункты 6 - 9 статьи 1, части 1, 3, 6 статьи 30, статья 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 - 5 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости. Соответствующие правовые выводы сформулированы в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11, от 29.05.2012 N 12919/11 и от 29.05.2012 N 13016/11.

Статья 3916 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе и в случае реализации исключительного права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 14 названной статьи основанием для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Таким образом, действующими нормами Земельного кодекса Российской Федерации установлен императивный запрет на приватизацию земельных участков гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в случае, если вид разрешенного использования земельного участка, указанного в государственном кадастре недвижимости, не соответствует фактическому использованию земельного участка.

Указанный запрет согласуется с установленными в п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ принципами добросовестного осуществления гражданских прав и недопустимости извлечения преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения, а также закрепленным в пп. 7 ст. 1 ЗК РФ принципом платности использования земли, который среди прочего предполагает получение публичным органом установленного на основании ст. 394 ЗК РФ соразмерного денежного эквивалента взамен отчуждаемого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который в силу вышеприведенных правовых норм определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанной на основании актуального вида разрешенного использования участка.

На основании изложенных правовых норм и разъяснений апелляционная коллегия не может признать соответствующим нормам материального права вывод суда первой инстанции в обжалуемом решении о том, что для определения выкупной стоимости приватизируемого земельного участка достаточно определить кадастровую стоимость земельного участка, действовавшую на момент обращения заявителей в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении участка в общую долевую собственность.

В целях соблюдения принципов платности пользования земли (пп. 7 ст. 1 ЗК РФ), возмездности договора (п. 1 ст. 423 ГК РФ) и недопустимости извлечения преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ) выкупная стоимость земельного участка должна определяться в порядке, установленном постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках", не только исходя из кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя, но и также с учетом актуального разрешенного использования приватизируемого земельного участка.

Между тем, исходя из конкретных фактических обстоятельств настоящего дела, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется в силу следующего.

Как следует из направленного в адрес заявителей проекта договора о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность за плату, в пункте 2.1. и приложении N 2 к договору Управление рассчитало цену выкупа земельного участка на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках", исходя из кадастровой стоимости участка в размере 195 199 729,41 руб. (л.д. 131-134, 146).

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта от 09.12.2015 (л.д. 18) и кадастровому паспорту земельного участка от 02.11.2015 N 02/15/1-870271 (л.д. 135) названная кадастровая стоимость определена по состоянию на 13.10.2015 применительно к виду разрешенного использования "производственная деятельность, обслуживание автотранспорта, склады, деловое управление, магазины".

Исходя из мотивов отклонения Управлением протокола разногласий к договору, указанных в письмах от 05.02.2016 N 19780 (л.д. 20) и от 05.05.2016 N 11663 (л.д. 14-15), а также утвержденных постановлением Главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30.12.2014 N 5860 удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в разрезе видов разрешенного использования, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка, расположенного в кадастровом квартале 02:55:010515, в размере 195 199 729,41 руб. была рассчитана применительно к группе видов разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания" (УПКС - 28 898,13 руб./кв.м).

Вместе с тем, из материалов дела не следует, а Администрацией и Управлением не представлено в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ доказательств того, что указанный в кадастровом паспорте от 02.11.2015 N 02/15/1-870271 вид разрешенного использования земельного участка соответствует фактическому использованию участка, исходя из расположенных на нем объектов недвижимости и их функционального использования, а прежний вид разрешенного использования является неактуальным.

Согласно представленным первым истцом доказательствам, в частности кадастровому паспорту земельного участка от 26.09.2008 N 2255/08-24-0013 (л.д. 30), договору аренды земельного участка от 29.01.2002 N 189-2002 (л.д. 82-83), договору аренды земельного участка от 25.02.2009 N М15-09 (л.д. 25-28, 29), приказу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 27.02.2009 N 211 (л.д. 36), соглашению от 21.04.2009 о присоединении общества к договору аренды земельного участка от 25.02.2009 N М15-09 (л.д. 23-24), с момента постановки на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 02:55:010515:12 общей площадью 7 257 кв.м имел вид разрешенного использования "под производственную базу".

Доказательства того, что в период существования арендных отношений арендаторами был изменен вид фактического использования земельного участка, что привело к его несоответствию сведениям о виде разрешенного использования земельного участка в государственном кадастре недвижимости, материалы дела не содержат.

Актом осмотра и установления фактического использования земельного участка от 10.12.2014 N 4230/о, то есть до момента утверждения результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан, постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30.12.2014 N 5860, правопредшественником Управления - Управлением по земельным ресурсам Администрации было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:010515:12 используется для обслуживания и эксплуатации производственной базы, гаражей, складских и торговых помещений (л.д. 148-149), что, вопреки доводам апеллянта, согласуется с ранее установленным видом разрешенного использования "под производственную базу".

Пунктом 2.4. Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, установлено, что в случае, когда изменение вида разрешенного использования земельного участка происходят (произошли) после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки, и до утверждения ее результатов, кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010515:12 с учетом установленного Актом от 10.12.2014 N 4230/о фактического использования не была пересчитана по правилам названного пункта Методических рекомендаций, а утверждена постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30.12.2014 N 5860 в размере 25 953 862,23 руб. применительно к группе видов разрешенного использования - "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок".

Аналогичное фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 02:55:010515:12 было отражено Управлением в Акте осмотра и установления фактического использования земельного участка от 27.04.2016 N 1269/о (л.д. 156-157).

Однако, вопреки доводам апеллянта, установленное фактическое использование земельного участка не позволяет утверждать об отнесении испрашиваемого земельного участка к группе видов разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания".

Дифференциация между указанной группой видов разрешенного использования и группой видов разрешенного использования, на основании которой была определена кадастровая стоимость земельного участка в размере 25 953 862,23 руб., обусловлена соответственно бытовым и производственным назначением объектов.

Согласно представленным в дело свидетельствам о государственной регистрации права на спорном земельном участке расположены принадлежащее обществу "Газпром газораспределение Уфа" основное строение, трансформатор, нежилое, 2-этажный, общей площадью 973 кв.м, лит. А1,А2,Б,В,Д, принадлежащие предпринимателю Каменеву Д.А. пристрой общей площадью 134,8 кв.м, лит. А3 и пристрой общей площадью 147 кв.м, лит. А4, а также принадлежащие Хазиахметову А.И. нежилое помещение общей площадью 83,7 кв.м, 1 этаж, номера на поэтажном плане - 27а, 62; нежилое помещение общей площадью 26,1 кв.м, 1 этаж; нежилое помещение общей площадью 135,4 кв.м, 1, 2 этаж, номера на поэтажном плане - 24, 25, 9в, 10в, 11в; нежилое помещение общей площадью 74,6 кв.м, цокольный этаж, 1 этаж, номера на поэтажном плане - 9ц, 10ц; нежилое помещение общей площадью 62,6 кв.м, 1 этаж, номера на поэтажном плане - 23.

Из указанных документов не следует, а в дело Администрацией и Управлением не представлены доказательства того, что названные объекты и сам земельный участок эксплуатируются для бытового обслуживания населения.

Напротив, из соглашения от 21.04.2009 о присоединении общества к договору аренды земельного участка от 25.02.2009 N М15-09 (л.д. 23-24) и заявления общества "Газпром газораспределение Уфа", предпринимателя Каменев Д.А., Хазиахметова А.И. от 30.06.2015 (л.д. 16-17) следует, что большую часть территории занимает основное строение, трансформатор, нежилое, 2-этажный, общей площадью 973 кв.м, что исключает использование земельного участка для бытовых целей.

Ссылки апеллянта на нахождение на земельном участке торговых помещений отклоняются апелляционным судом, так как в силу приведенной в постановлении главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30.12.2014 N 5860 типологии групп видов разрешенного использования, а также согласно Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утв. приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39, использованная ранее группа для определения кадастровой стоимости спорного земельного участка также допускает размещение на земельном участке строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения и сбыта.

На основании ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив приведенные доказательства в совокупности, апелляционная коллегия приходит к выводу о недоказанности заявленного Управлением обстоятельства несоответствия вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010515:12 фактическому использованию и, как следствие, о неверном определении ответчиком выкупной стоимости земельного участка.

С учетом изложенных мотивов апелляционный суд условия договора купли-продажи о выкупной стоимости земельного участка подлежат согласованию в редакции, предложенной заявителями, соответствующими актуальному виду разрешенного использования участка, а иск общества "Газпром газораспределение Уфа" и предпринимателя Каменева Д.А. подлежащим удовлетворению.

Решение суда первой инстанции отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.08.2016 по делу N А07-13726/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.В. Пивоварова Л.А. Суспицина