Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2016 г. N 10АП-11617/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27 февраля 2017 г. N Ф05-264/17 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании долга и пени по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: решение суда первой инстанции изменено

г. Москва

26 октября 2016 г.

Дело N А41-23086/16

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 октября 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Игнахиной М.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания Сейфуллаевым С.С.,

при участии в заседании:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика: Новикова Н.М., представитель по доверенности от 26.10.2015,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области и ЗАО "Социальное и промышленное строительство" на решение Арбитражного суда Московской области от 07 июля 2016 года по делу N А41-23086/16, принятое судьей Петропавловской Ю.С., по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области к ЗАО "Социальное и промышленное строительство" о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился с иском к ЗАО "Социальное и промышленное строительство" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 23.04.2010 N 3240 за период с 01.07.2015 г. по 31.12.2015 г. в сумме 4 275 326,58 рублей, а так же пени за нарушение срока внесения арендной платы за период с 01.07.2015 г. по 31.12.2015 г. в сумме 2 115 563,42 рублей (т.1, л.д. 156-158).

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить в части отказа во взыскании пени за период с 31.08.2015 по 31.12.2015 (т.2, л.д. 2-3).

Ответчик также подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части взыскания арендной платы за период с 01.07.2015 г. по 31.12.2015 г. (т. 2, л.д. 8-14).

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы истца и возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы ответчика и возражал против доводов апелляционной жалобы истца.

Представитель ответчика представил письменные пояснения в порядке ст. 81 АПК РФ, которые приобщены к материалам дела.

Представитель истца также представил письменные пояснения в порядке ст. 81 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционных жалоб истца и ответчика, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части суммы основной задолженности, подлежащей взысканию с ответчика, а также в части распределения госпошлины по следующим обстоятельствам.

Как следует из материалов дела, на основании Постановления Администрации Одинцовского муниципального района от 09.03.2010 N 733 ответчику - ЗАО "Соцпромстрой" был предоставлен в аренду свободный от строений земельный участок площадью 9048 га, с кадастровым номером 50:20:0030214:109, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г. Одинцово, ул. Старое Яскино, 74"А".

23 апреля 2010 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района и ЗАО "Соцпромстрой" был заключен договор N 3240 аренды вышеуказанного земельного участка.

Земельный участок был предоставлен для строительства общественных зданий административного назначения и помещений для пребывания лиц, работающих по вахтовому методу.

Договор аренды был заключен сроком на 3 года: с 23.04.2010 года по 22.04.2013 года.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2, 3.3 ответчик принял на себя обязательства ежеквартально до 15-го числа последнего месяца текущего квартала вносить арендную плату за пользование земельным участком.

16.03.2012 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и ЗАО "Соцпромстрой" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 23.04.2010 N 3240, согласно которому размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы (Аб), коэффициента вида деятельности (Кд), корректирующего коэффициента (Пкд), коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка на территории муниципального образования (Км), перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка и в иных случаях, установленных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Московской области и органов местного самоуправления.

Размер арендной платы изменяется и арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае, установленном настоящим пунктом, без согласования с арендатором и без внесения изменений или дополнений в договор, путем направления соответствующего уведомления арендатору по адресу, указанному в договоре.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы (Аб), а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, коэффициента деятельности (Кд), корректирующего коэффициента (Пкд), коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка на территории муниципального образования (Км), перевода земельного участка, из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка и в иных случаях, установленных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Московской области и органов местного самоуправления".

20.09.2012 произведена государственная регистрация дополнительного соглашения от 16 марта 2012 года к договору аренды от 23.04.2010 N 3240.

В 2013 году в связи с изменением базового размера арендной платы Комитетом по управлению муниципальным имуществом с 1 января 2013 года был произведен перерасчет размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 23.04.2010 N 3240.

Размер арендной платы с 01.01.2013 стал составлять 924 489 руб. 35 коп. в квартал.

В соответствии с абзацем 1, 2, 5 части 3.1 статьи 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" на период строительства (реконструкции) устанавливается Кд, равный 1,5 за исключением жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, комплексного освоения территории в целях жилищного строительства. Указанное значение коэффициента устанавливается на три года с даты подписания договора аренды земельного участка, а в случае, если стороны установили, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, - с даты возникновения арендных отношений.

По истечении срока, установленного данной частью, вне зависимости от ввода объекта в эксплуатацию применяется Кд в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Три года с даты подписания договора аренды земельного участка от 22.04.2010 N 3240 истекли 22.04.2013.

Следовательно, на период с 22.04.2013 при определении размера арендной должны были применяться значения Кд в соответствии с приложением к Закону Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 (в ред. от 26.12.2012).

Поэтому на период с 22.04.2013 Комитетом по управлению муниципальным имуществом вновь был произведен перерасчет размера арендной платы с применением новых значений Кд и Пкд.

Размер арендной платы с 22.04.2013 стал составлять 1 848 978 руб. 71 коп. в квартал.

Представителю ЗАО "Соцпромстрой" вручено уведомление об изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 23.04.2010 N 3240 на период с 01.01.2013 и на период с 22.04.2013.

22 апреля 2013 года срок договора аренды истек.

После истечения срока договор аренды не был расторгнут.

ЗАО "Соцпромстрой" не возвратило Комитету по управлению муниципальным имуществом арендуемый земельный участок по передаточному акту, продолжало пользоваться данным земельным участком.

Комитет по управлению муниципальным имуществом против продолжения действия договора аренды не возражал.

При таких обстоятельствах в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ с 23 апреля 2013 года договор аренды земельного участка от 23.04.2010 N 3240 считается возобновленным на неопределенный срок.

Обращаясь с настоящим иском, истец указал, что ненадлежащее исполнение ответчиком взятых на себя обязательств по договору N 3240 за период с 01.07.2015 г. по 31.12.2015 г. привело к образованию задолженности в сумме 4 275 326,58 рублей. На сумму задолженности истцом начислены пени за период с 01.07.2015 г. по 31.12.2015 г. в сумме 2 115 563 рубля 42 копеек.

Удовлетворяя заявленные исковые требования по взысканию основного долга в сумме 4 275 326,58 рублей за период с 01.07.2015 г. по 31.12.2015 г., суд первой инстанции посчитал доказанным истцом факт пользования ответчиком земельным участком в заявленный период времени.

Однако при разрешении спора судом первой инстанции не были приняты во внимание следующие обстоятельства.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ в случае, если договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, договором аренды земельного участка от 23.04.2010 N 3240 не был установлен какой-либо иной срок для предупреждения о прекращении договора.

Пунктом 4.4 9 договора предусмотрено, что арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за три месяца о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном освобождении.

Руководствуясь вышеуказанными нормами закона и договора, ответчик 29 мая 2015 года направил в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района заявление о прекращении договора аренды земельного участка с 31 августа 2015 года (исх. N 341 от 29 мая 2015 года).

Таким образом, с 31 августа 2015 года договор является расторгнутым.

Однако при рассмотрении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате, судом первой инстанции не был принят во внимание факт расторжения договора с 31 августа 2015 года, поскольку задолженность по арендной плате взыскана за период с 01.07 2015 по 31.12.2015.

Таким образом, в третьем квартале 2015 года договор от 23.04.2010 N 3240 действовал 61 календарный день (с 01.07.2015 г. по 30.08.2015 г. включительно) из 92 календарных дней квартала.

Исходя из коэффициентов, установленных Комитетом по управлению муниципальным имуществом для расчета арендной платы по договору (Кд равно 3, Пкд равно 3), размер арендной платы за период с 01.07.2015 г. по 30.08.2015 г. составил: 2 137 663,29 / 92 X 61 = 1 417 363,70 рублей.

Относительно исковых требований по взысканию задолженности за период с 31.08.2015 (даты расторжения договора аренды) до 31.12.2015 арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

После расторжения договора аренды земельного участка от 23.04.2010 N 3240 ответчик продолжал использовать часть земельного участка, занятого принадлежащим ему объектом.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 г. N 12790/13, в случае отсутствия заключенного договора аренды правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 ГК РФ и статьи 35,36,65 Земельного кодекса РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 29.06.2010 N 241/10 и от 15.11.2011 N 8251/11.

Таким образом, в связи с расторжением договора аренды с 31.08.2015 и фактическим пользованием частью земельного участка, у ответчика возникло обязательство по уплате истцу неосновательно сбереженных им денежных средств за пользование земельным участком, фактически занятым его объектом недвижимости.

Согласно Акту проверки Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 22.09.2016 г. N 2543-Ю-2016 площадь застройки земельного участка с учетом отмостка здания ответчика составляет 121 кв. м..

С учетом указанной площади размер неосновательного обогащения ЗАО "Соцпромстрой" при пользовании земельным участком после расторжения договора (с 31.08.2015 г. по 31.12.2015 г. включительно) исходя из коэффициентов, установленных Комитетом по управлению муниципальным имуществом (Кд равно 3, Пкд равно 3), рассчитывается следующим образом (28 587,23 руб./92 х 31) + 28 587,23 = 38 219,88 руб.

Таким образом, общая сумма задолженности, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца составляет 1 455 583 руб. 58 коп. (размер арендной платы за период с 01.07.2015 г. по 30.08.2015 г. - 1 417 363,70 рублей и неосновательное обогащение - 38 219,88 руб.).

В связи с удовлетворением исковых требований в сумме 1 455 583 руб. 58 коп. с ответчика в доход федерального бюджета подлежат взысканию расходы по госпошлине пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в сумме 20 539 руб. 35 коп.

В соответствии с пунктом 5.2 договора от 23.04.2010 N 3240 за просрочку внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В исковом заявлении истец просил взыскать с ответчика пени в сумме 2 115 563,42 рублей за период с 01.07.2015 г. по 31.12.2015 г.

Однако, договор аренды земельного участка от 23.04.2010 N 3240 расторгнут с 31.08.2015 г.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что пени по договору аренды подлежат взысканию за период с 01.07.2015 г. по 30.08.2015 г., что составляет 673 352 руб.85 коп.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, о том, что судом первой инстанции сделан необоснованный вывод о прекращении договора аренды с 31 августа 2015 года и в связи этим обстоятельством отсутствии оснований для взыскания пени (т.2, л.д. 3), отклонены арбитражным апелляционным судом.

Как следует из материалов дела, договором N 3240 не был установлен какой-либо иной срок для предупреждения о прекращении договора.

Пунктом 4.4.9 договора предусмотрено, что арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за три месяца о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном освобождении.

Руководствуясь вышеуказанными нормами закона и договора, 29 мая 2015 года ЗАО "Соцпромстрой" в Комитет по управлению имуществом было подано заявление о прекращении договора аренды земельного участка с 31 августа 2015 года (исх. N 341 от 29 мая 2015 года).

Согласно пункту 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении Президиума от 09.09.2008 N 5782/08, в силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

В соответствии с п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Поскольку заявление о прекращении договора аренды земельного участка с 31 августа 2015 года (исх. N 341 от 29 мая 2015 года) было получено ответчиком 29.05.2015, вывод суда первой инстанции о расторжении договора с 31.08.2015 является правомерным.

Ввиду того, что договор был расторгнут с 31.08.2015, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований по взысканию пени по договору за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 31.08.2015 по 31.12.2015.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 07.07.2016 по делу А41 - 23086/16 изменить в части суммы основной задолженности, подлежащей взысканию с ответчика, а также в части распределения госпошлины.

Взыскать с ЗАО "Социальное и промышленное строительство" в пользу Комитета по управлению имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области 1 455 583 руб. 58 коп. основной задолженности.

Взыскать с ЗАО "Социальные и промышленные строительство" в доход федерального бюджета 20 539 руб. 35 коп. госпошлины.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение 2-х месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

М.В. Игнахина С.А. Коновалов