Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2016 г. N 02АП-8472/16

Требование: о взыскании долга и пени по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Киров

25 октября 2016 г.

Дело N А82-11377/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2016 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Немчаниновой М.В.,

судей Великоредчанина О.Б., Черных Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Боковой У.Ю.,

без участия в судебном заседании представителей сторон

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Велес"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 30.07.2016 по делу N А82-11377/2015, принятое судом в составе судьи Секериной С.Е.,

по иску муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН: 7604093410, ОГРН: 1067604080884)

к обществу с ограниченной ответственностью "Кафе "Шашлычная" (ИНН: 7602024770, ОГРН: 1027600511608)

обществу с ограниченной ответственностью "Велес" (ИНН: 7710957037, ОГРН: 1147746130663)

третье лицо: ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ"

о взыскании задолженности и пени,

установил:

муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (далее - Агентство, истец) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Кафе "Шашлычная" (далее - ООО "Кафе "Шашлычная"), обществу с ограниченной ответственностью "Велес" (далее - ООО "Велес") о взыскании с ООО "Кафе "Шашлычная" задолженности по арендной плате в сумме 52 886 рублей 76 копеек за период с декабря 2013 года по 07.04.2014, пени в сумме 5 420 рублей 10 копеек за период с 10.12.2013 по 07.04.2014; с ООО "Велес" задолженности по арендной плате в сумме 173 068 рублей 92 копеек за период с 08.04.2014 по 12.05.2015, пени в сумме 52 628 рублей 95 копеек за период с 10.04.2014 по 12.05.2015.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 30.07.2016 исковые требования МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "Кафе "Шашлычная" задолженность по арендной плате в сумме 52 886 рублей 76 копеек за период с декабря 2013 года по 07.04.2014, пени в сумме 5 420 рублей 10 копеек за период с 10.12.2013 по 07.04.2014; с ООО "Велес" задолженность по арендной плате в сумме 173 068 рублей 92 копеек за период с 08.04.2014 по 12.05.2015, пени в сумме 17 000 рублей за период с 10.04.2014 по 12.05.2015. В удовлетворении остальной суммы иска к ООО "Велес" отказано.

ООО "Велес" с принятым решением суда не согласилось, и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ярославской области от 30.07.2016 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы указывает, что право собственности на нежилые помещения зарегистрировано за ООО "Велес" 08.04.2014. Между тем, фактически помещения переданы ООО "Велес" по акту приема-передачи лишь 28.12.2014. Ссылаясь на указанные обстоятельства, заявитель считает, что арендная плата подлежит с него взысканию лишь с 28.12.2014.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Кафе "Шашлычная" поддержало доводы заявителя.

В отзыве на апелляционную жалобу Агентство указало на законность принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просит отказать.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Стороны и третье лицо о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения суда по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, на основании постановления мэра г. Ярославля N 2376 от 08.08.2001 между КУМИ мэрии города Ярославля и ООО "Кафе "Шашлычная" заключен договор N 4466/1-и от 23.10.2001 аренды земельного участка, общей площадью 924 кв. м, с кадастровым номером 76:23:011304:0004, расположенный по адресу: город Ярославль, Дзержинский район, ул. Волгоградская, д. 43. Участок предоставлен для эксплуатации нежилых помещений (кафе) (л.д. 6-8).

Договор аренды земельного участка N 4466/1-и от 23.10.2001 заключен на срок с 08.08.2001 по 07.08.2011.

15.02.2002 договор прошел государственную регистрацию в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 11).

В соответствии с решением муниципалитета города Ярославля от 07.06.2006 N 262 "О реорганизации комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля", утверждено Положение "Об Управлении земельных ресурсов мэрии города Ярославля". Согласно разделу 3 Положения, полномочия арендодателя по вышеуказанному договору перешли к Управлению земельных ресурсов мэрии г. Ярославля в лице муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" на основании постановления мэрии г. Ярославля от 29.03.2011 N 72 "Об изменении типа муниципальных учреждений" (л.д.12-14, 18).

Дополнительным соглашением от 29.07.2011 N 1 в договор внесены изменения, в том числе изменен срок аренды земельного участка с 08.08.2001 по 07.08.2026, указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ярославской области 27.10.2011 года N 76-76-18/058/2011-059 (л.д. 17).

Согласно выписке из ЕГРП N 90-8714257 от 28.07.2015 право собственности на помещения с кадастровым номером объекта 76:23:011304:3318 площадью 566,9 кв.м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 76:23:011304:0004, по адресу: г. Ярославль, ул. Волгоградская, д. 43 возникло у ООО "Кафе "Шашлычная" 25.05.1998 и прекращено 08.04.2014, одновременно зарегистрирован переход права собственности на указанный объект к ООО "Велес" - с 08.04.2014 (л.д. 23-24).

Право собственности ООО "Велес" на помещения с кадастровым номером объекта 76:23:011304:3318 площадью 566,9 кв.м, которое расположено на земельном участке с кадастровым номером 76:23:011304:0004 прекращено 15.01.2015, что подтверждается выпиской из ЕГРП N 90-8714257 от 28.07.2015.

29.12.2014 ООО "Велес" было принято решение о выделении нежилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, из многоквартирного дома (л.д. 172).

15.01.2015 было зарегистрировано право собственности ООО "Велес" на нежилое здание (кадастровый номер 76:23:011304:3327, адрес г.Ярославль, ул. Волгоградская, д.43), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (запись регистрации N 76-76/023-01/163/2014-232/1) от 15.01.2015 (л.д. 86). Повторно выданное свидетельство о праве от 10.07.2015 г. указало литер нежилого здания Б (л.д. 87).

03.02.2015 ООО "Велес" подало заявление на предоставление (в порядке преимущественного права выкупа) в собственность земельного участка общей площадью 924 кв.м, расположенного по адресу г. Ярославль, ул. Волгоградская, д.43, кадастровый номер 76:23:011304:4 для эксплуатации нежилого здания.

20.02.2015 мэрией г. Ярославля издано постановление N 328 "О предоставлении в собственность ООО "Велес" земельного участка по ул. Волгоградской, д.43 в Дзержинском районе" (л.д. 20).

Земельный участок выкуплен ООО "Велес" 13.05.2015, что подтверждается выпиской из ЕГРП N 90-7449462 от 04.06.2015 (л.д. 21-22).

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды (статья 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8611/09 от 27.10.2009).

Необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка при отчуждении объектов недвижимости другому лицу отсутствует. Новый приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земли независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменений согласно статьям 420, 421, 453 ГК РФ является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости.

Указанный вывод также подтверждается разъяснениями, изложенными в абзаце 2 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства": в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости 08.04.2014 к ООО "Велес" перешли все права и обязанности, вытекающие из рассматриваемого договора аренды.

При указанных обстоятельствах обязанность по уплате арендных платежей за период после 08.04.2014 не может быть возложена на ООО "Кафе "Шашлычная".

Поскольку обязательство по внесению арендных платежей ООО "Велес" не исполнено и доказательств, подтверждающих его оплату в полном объеме, в материалы дела не представлено, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований истца о взыскании с ООО "Велес" спорной задолженности в сумме 173 068 рублей 92 копеек за период с 08.04.2014 по 12.05.2015.

Довод заявителя жалобы о том, что начисление арендной платы следует производить с 28.12.2014, т.е. с момента передачи недвижимого имущества во владение ООО "Велес" (л.д. 84), отклоняется апелляционным судом, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с условиями договора (пункт 5.1) и пунктом 3.3 постановления Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п (в редакции постановления Правительства ЯО от 13.10.2011 N 802-п) пени подлежат начислению по ставке 0,15% за каждый день просрочки платежа.

В связи с несвоевременным внесением Обществом арендной платы истцом начислены пени в размере 52 628 рублей 95 копеек за период с 10.04.2014 по 12.05.2015.

Учитывая несоразмерность заявленной истцом суммы пени, суд первой инстанции обоснованно признал подлежащей взысканию неустойку в размере 17 000 рублей.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворили исковые требования Агентства и взыскал с ООО "Велес" задолженность по арендной плате в сумме 173 068 рублей 92 копеек за период с 08.04.2014 по 12.05.2015, пени в сумме 17 000 рублей за период с 10.04.2014 по 12.05.2015.

Второй арбитражный апелляционный суд признает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права и с учетом фактических обстоятельств по делу.

Оснований для удовлетворения жалобы заявителя по доводам, изложенным в ней, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы. Согласно подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации за рассмотрение данной категории апелляционных жалоб госпошлина составляет 3 000 рублей. При подаче апелляционной жалобы Обществом государственная пошлина уплачена в сумме 300 рублей. Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы Общества на решение суда с него подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 700 рублей.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 30.07.2016 по делу N А82-11377/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Велес" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Велес" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 2 700 рублей.

Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

М.В. Немчанинова

Судьи

О.Б. Великоредчанин Л.И. Черных