Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2016 г. N 09АП-45266/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 18 января 2017 г. N Ф05-21744/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении недвижимого имущества, в отношении нежилых помещений

Вывод суда: решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Москва

25 октября 2016 г.

Дело N А40-231190/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Солоповой А.А. судей Александровой Г.С., Савенкова О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

общества с ограниченной ответственностью "КВАНТ Ж", Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 01.07.2016 по делу N А40-231190/2015, принятое судьей С.В. Масловым по иску общества с ограниченной ответственностью "КВАНТ Ж" (ОГРН 1037739429738, 119021, г. Москва, пер. Курсовой, д. 10/1) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423,125009, г. Москва, Газетный пер., 1/12) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилых помещений

при участии в судебном заседании:

от истца: Гнатишина Ю.В. (по доверенности от 11.11.2015)

от ответчика: Гречко А.В. (по доверенности от 07.12.2015)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "КВАНТ Ж" (далее - ООО "КВАНТ Ж", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Коптевская, д. 24А, кадастровый номер 77:09:0003012:3689, общей площадью 156,6 кв.м. (этаж 2, пом. II, ком 1, 3-12), по спорным пунктам договора и принять их в следующей редакции: пункт 3.1 договора купли-продажи принять в следующей редакции: "3.1. Цена объекта составляет 12 169 199 (двенадцать миллионов сто шестьдесят девять тысяч сто девяносто девять) рублей 00 копеек.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; пункт 3.4 договора купли-продажи принять в следующей редакции: "3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 202 819 (двести две тысячи восемьсот девятнадцать) рублей 98 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 марта 2016 года урегулированы разногласия по договору купли-продажи недвижимости (нежилых помещений) по адресу: г. Москва, ул. Коптевская, д. 24А, кадастровый номер 77:09:0003012:3689, общей площадью 156,6 кв.м. (этаж 2, пом. II, ком 1, 3-12), между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "КВАНТ Ж" по спорным пунктам договора, которые приняты в следующей редакции: пункт 3.1 договора купли-продажи принят в следующей редакции: "3.1. Цена объекта составляет 12 169 199 (двенадцать миллионов сто шестьдесят девять тысяч сто девяносто девять) рублей 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; пункт 3.4 договора купли-продажи принят в следующей редакции: "3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 202 819 (двести две тысячи восемьсот девятнадцать) рублей 98 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Суд взыскал с Департамента городского имущества города Москвы за счет казны города Москвы в пользу ООО "КВАНТ Ж" 6 000 руб. 00 коп. госпошлины и 20 000 руб. 00 коп. расходов на проведение экспертизы.

Не согласившись с принятым решением суда, истец и ответчик подали апелляционные жалобы.

Истец в апелляционной жалобе просит изменить решение суда в части цены выкупаемого объекта недвижимости, ссылаясь на то, что согласно пункту 3.1 договора цена объекта должна составить 7 498 000 руб. без НДС, судом необоснованно отклонено ходатайство истца о проведении по делу повторной судебной экспертизы.

Ответчик в апелляционной жалобе просит отменить решение суда и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что судом не дана оценка отчету о рыночной стоимости выкупаемого объекта, представленному Департаментом.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали доводы своих апелляционных жалоб.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей сторон, считает, что оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Судом установлено, что истец как субъект малого предпринимательства 18.05.2015 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением N 33-5-14422/15-(0)-0 о выкупе арендуемого им нежилого помещения общей площадью 156,6 кв.м., расположенного но адресу: г. Москва, ул. Коптевская, д. 24А.

20 октября 2015 года истец получил от ответчика проект договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, в пункте 3.1 проекта договора установлена цена выкупаемого объекта недвижимого имущества в размере 15 142 000 рублей в соответствии с отчетом ООО "АБН-Консалт" об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 07.09.2015 N 2141/С-15.

15 ноября 2015 года истец представил ответчику протокол разногласий к проекту договора, в котором выразил свое намерение заключить предложенный договор и несогласие с ценой спорного объекта.

Исковые требования предъявлены в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорное нежилое помещение, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В суде первой инстанции по настоящему делу была проведена судебная экспертиза для определения стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 18 мая 2015 года (дата обращения истца с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого имущества).

Согласно экспертному заключению ООО "ИНТЕЛИС-оценка" от 16 мая 2016 года стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 18 мая 2015 года составила 12 169 199 руб. без учета НДС.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что заключение ООО "ИНТЕЛИС-оценка" от 16.05.2016 отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 18 мая 2015 года, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества. Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, судом апелляционной инстанции не выявлено.

Поскольку указанное экспертное заключение ООО "ИНТЕЛИС-оценка" от 16.05.2016 является надлежащим доказательством по настоящему делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции правомерно обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в экспертном заключении ООО "ИНТЕЛИС-оценка" от 16.05.2016.

Довод заявителей апелляционной жалобы (ответчика) о том, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий положениям статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Довод заявителя апелляционной жалобы (ответчика) о том, что судом первой инстанции не дана оценка отчету ООО "АБН-Консалт" о рыночной стоимости выкупаемого объекта, представленному Департаментом, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку между сторонами имеется спор о достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, при том, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу и не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы (части 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Довод заявителя апелляционной жалобы (истца) о необоснованном отклонении судом ходатайства о проведении по делу повторной судебной экспертизы, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным, исходя из нормы статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения решения суда.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 01 июля 2016 года по делу N А40-231190/2015 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.А. Солопова

Судьи

О.В. Савенков Г.С. Александрова