Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2016 г. N 05АП-6194/16

Требование: о разрешении разногласий, об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Владивосток

02 ноября 2016 г.

Дело N А59-2/2016

Резолютивная часть постановления оглашена 27 октября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 ноября 2016 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области,

апелляционное производство N 05АП-6194/2016

на решение от 07.06.2016

судьи С.Ф. Дудиной

по делу N А59-2/2016 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску общества с ограниченной ответственностью "Юридическая компания "Гардлекс" (ОГРН 1066501001357; ИНН 6501165406)

к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (ОГРН 1126501008204; ИНН 6501251609)

о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка,

при участии: лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Юридическая компания "Гардлекс" (далее - ООО ЮК "Гардлекс", общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (далее - ТУ ФАУГИ в Сахалинской области, Управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи N 3/2015 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0311003:406 в части изложения пункта 2.1. договора в редакции истца: "Цена участка составляет 12 897 рублей 01 копейка (двенадцать тысяч восемьсот девяносто семь рублей 01 копейка)".

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 07.06.2016 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ТУ ФАУГИ в Сахалинской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Сахалинской области от 07.06.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал на то, что в адрес Управления не поступал протокол разногласий к договору купли-продажи земельного участка. Считает, что письмом от 17.09.2015 общество дало согласие на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером 65:01:0311003:406 по цене его кадастровой стоимости, распоряжение Управления от 12.10.2015 N 200-р не оспорило. Поскольку при оформлении права аренды спорного земельного участка не имело место переоформление права постоянного (бессрочного) пользования, по мнению апеллянта, основания для расчета выкупной цены земельного участка, исходя из 2,5% от его кадастровой стоимости, в соответствии и с пунктом 4 Постановления Правительства РФ от 26.03.2015 N 279, отсутствуют. Также Управление полагает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.

В канцелярию суда от ООО ЮК "Гардлекс" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, по тексту которого истец на доводы апелляционной жалобы возразил, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

На основании постановления мэра города Южно-Сахалинска от 11.07.1994 N 1460 из земель города акционерному обществу открытого типа "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов" предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок N 4918, расположенный по западной стороне пр.Мира, адресный номер - пр.Мира, 2 в фактически сложившихся границах под существующий комбинат. Площадь предоставляемого в постоянное пользование земельного участка 22,6586 га.

АООТ "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов" выдан Государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей ЮС N 002378 от 08.12.1994.

На указанном земельном участке расположено недвижимое имущество АООТ "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов", в том числе и трансформаторная подстанция, приобретенные комбинатом в результате приватизации. Здание трансформаторной подстанции зарегистрировано за АООТ "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов" на праве собственности 20.11.2002, запись регистрации N 65-01-10/2002-711 (т. 1, л.д. 115).

Постановлением мэра города Южно-Сахалинска от 24.08.2001 N 1511 с 24.08.2001 прекращено право постоянного пользования АООТ "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов" на земельный участок N 4918, площадью 19,7938 га в связи с перерегистрацией предприятия и уточнением границ землепользования (т. 1, л.д. 27). Этим же постановлением (пункт 65) из земель города открытому акционерному обществу "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов" предоставлен в постоянное пользование земельный участок N 4918, расположенный по западной стороне пр.Мира (адресный номер - пр.Мира, 2) в фактически сложившихся границах под существующий комбинат. Площадь предоставляемого в постоянное пользование земельного участка - 18,5896 га.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком зарегистрировано за ОАО "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов" 21.09.2001, запись регистрации 65-01-22/2001-172 (т. 1, л.д. 39).

Постановлением мэра города Южно-Сахалинска N 64 от 21.01.2005 с 31.12.2004 прекращено право постоянного бессрочного пользования ОАО "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов" на земельный участок N4918, площадью 18,5896 га в связи с изменением формы землепользования: права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Принято решение о предоставлении в аренду данного земельного участка под существующие объекты комбината хлебопродуктов, в том числе под трансформаторную подстанцию (литер 4). Площадь предоставляемого в аренду земельного участка 19,1517 га, из них площадь, ограниченная в использовании - 1,4104 га(т. 1, л.д. 28).

На основании постановления N 64 от 21.01.2005 Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска с ОАО "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов" 21.02.2005 заключен договор аренды земельного участка N 7280 сроком с 01.01.2005 по 31.12.2026. Разрешенное использование земельного участка - под существующие объекты комбината хлебопродуктов (т. 1, л.д.40-46). Приложением к договору установлена характеристика зданий, расположенных на участке, среди которых и подстанция трансформаторная (т. 1, л.д.54). Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Сахалинской области 17.03.2005,запись регистрации 65-01/12/2005-100.

Как следует из материалов дела, 20.06.2007 между ОАО "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов" и ООО "Юридическая компания "Гардлекс" заключен договор N Л-1 купли-продажи объектов недвижимости, среди которых трансформаторная подстанция, общей площадью 41,60 кв.м., расположенная по адресу: г.Южно-Сахалинск, пр.Мира, 2, литер 4 (т. 1, л.д.116-120).

По акту приема-передачи от 20.06.2007 имущество передано ООО "Юридическая компания "Гардлекс" (т. 1, л.д.121-123). Переход права собственности к ООО "Юридическая компания "Гардлекс" на трансформаторную подстанцию зарегистрировано в Управлении Росреестра по Сахалинской области 10.06.2008, запись регистрации N 65-65-01/028/2008-380 (т. 1, л.д. 126).

Кроме того, 15.04.2008 между ОАО "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов" и ООО "Юридическая компания "Гардлекс" заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N 7280 от 21.02.2005 на земельные участки: 1,6324 га - часть производственной территории, кадастровый номер 65:01:0311003:0013; 1,0075 га - часть производственной территории, кадастровый номер 65:01:0311003:0015; 11,8039 га - часть производственной территории, кадастровый номер 65:01:0311003:0016; 7876 га - часть производственной территории, кадастровый номер 65:01:0311003:0014 (т. 1, л.д. 61-63).

Распоряжением ТУ ФАУГИ по Сахалинской области от 03.02.2010 N 29-р уточнены границы и площадь земельного участка с условным номером 65:01:031103:0009 с площадью 18,5896 га и произведено его разделение на новые объекты землепользования (т. 1, л.д. 157-159).

Соглашением от 10.03.2010 к ТУ ФАУГИ по Сахалинской области перешли права и обязанности Арендодателя Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска по договору аренды N 7280 от 21.02.2005 в связи с государственной регистрацией за Российской Федерацией права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0311003:0013; 65:01:0311003:0014; 65:01:0311003:0015; 65:01:0311003:0016 (т. 1, л.д. 64-70).

Дополнительным соглашением от 17.11.2014 N 1/2014 к договору аренды N 7280 от 21.02.2005 установлено, что ООО "Юридическая компания "Гардлекс" арендует следующие земельные участки: с кадастровым номером 65:01:0311003:13 общей площадью 16324 кв.м.; с кадастровым номером 65:01:0311003:15 общей площадью 10075 кв.м.; с кадастровым номером 65:01:0311003:405 общей площадью 104426 кв.м.; с кадастровым номером 65:01:0311003:406 общей площадью 631 кв.м. (т. 1, л.д. 71-72).

ООО "Юридическая компания "Гардлекс" 17.09.2015 обратилось в ТУФАУГИ по Сахалинской области с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 65:01:0311003:406 общей площадью 631 кв.м., на котором расположен принадлежащий ООО "Юридическая компания "Гардлекс" на праве собственности объект недвижимости - здание трансформаторной подстанции.

Распоряжением ТУ ФАУГИ по Сахалинской области от 12.10.2015 N 200-р " О продаже ООО "Юридическая компания "Гардлекс" федерального земельного участка с кадастровым номером 65:01:0311003:406 определено предоставить в собственность из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 631 кв.м., разрешенное использование земельного участка - под объекты комбината хлебопродуктов. Установлена стоимость земельного участка в сумме 505 880 рублей 36 копеек согласно расчета цены выкупа земельного участка - 100% кадастровой стоимости (т. 1, л.д.15-17).

В связи с чем, 12.10.2015 ТУФАУГИ по Сахалинской области направило ООО "Юридическая компания "Гардлекс" договор купли-продажи земельного участка для подписания и распоряжение от 12.10.2015 N 200-р.

Письмом от 11.11.2015 ООО "Юридическая компания "Гардлекс" направило свой вариант подписанного со стороны покупателя договора купли-продажи земельного участка от 10.11.2015 N 3/2015 по цене, равной 2,5% от кадастровой стоимости этого участка, что составляет 12 897 рублей 01 копейка.

Поскольку договор купли-продажи на условиях, предложенных ООО "Юридическая компания "Гардлекс" не подписан, истец передал рассмотрение разногласий по договору аренды в арбитражный суд.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования об обязании ответчика заключить договор аренды земельного участка с изложением пункта 2.1. оговора в редакции истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права в порядке статей 266-271 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

Пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным кодексом.

В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ) предусмотрено, что до 01.07.2012 продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, осуществляется по цене, установленной субъектами Российской Федерации в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, пункт 1 статьи Закона о введении в действие ЗК РФ обуславливает применение установленного данным пунктом порядка определения стоимости земельного участка фактом отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, из государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 14649/08, для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке с кадастровым номером 65:01:0311003:406 общей площадью 631 кв.м. расположен объект недвижимости - здание трансформаторной подстанции, которое приобретено первоначальным собственником АООТ "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов" в собственность в процессе приватизации.

Поскольку приобретенные в собственность АООТ "Южно- Сахалинский комбинат хлебопродуктов" объекты были приватизированы из государственной собственности, то у этого первоначального собственника объектов недвижимости возникло право на выкуп земельного участка с расчетом выкупной стоимости земельного участка равной 2,5 процента кадастровой стоимости.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552, пункта 2 статьи 271 ГК РФ, покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Пунктом 2 статьи 15 ЗК РФ также предусмотрено равное право граждан и юридических лиц при приобретении земельных участков в собственность. При этом как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 01.10.2009 N 1129-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Арбитражного суда Липецкой области о проверке конституционности пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ограничительное толкование оспариваемого пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ привело бы - в нарушение закрепленного в статье 29 Конституции Российской Федерации принципа равенства - к неравному подходу по отношению к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении. По смыслу данного законоположения и с учетом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования, любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях, независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

В силу изложенного, при переходе права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, к ООО "Юридическая компания "Гардлекс", к истцу перешло и право на покупку земельного участка по льготной цене. При этом апелляционный суд учитывает, что право аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0311003:406 также перешло истцу от собственника объектов недвижимого имущества на основании договора от 15.04.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 7280 от 21.02.2005.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что Постановлением мэра города Южно- Сахалинска N 64 от 21.01.2005 с 31.12.2004 прекращено право постоянного бессрочного пользования ОАО "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов" на земельный участок и 21.02.2005 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска и ОАО "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов" заключен договор аренды земельного участка N 7280 от 21.02.2005 сроком с 01.01.2005 по 31.12.2026.

Согласно пункту 2.2. статьи 3 Закон о введении в действие ЗК РФ с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, также установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона в случаях, если в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Из содержания пунктов 1, 5, 6 статьи 36 ЗК РФ следует, что правоотношения по предоставлению земельного участка собственнику расположенного на таком участке объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления в уполномоченный государственный орган. Следовательно, обязанность по принятию соответствующего решения и заключению договора купли-продажи у уполномоченного государственного органа возникает с момента подачи заинтересованным лицом заявления о выкупе с приложением к нему всех необходимых документов в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ.

При этом из смысла статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ следует, что при определении размера выкупной цены существенное значение имеет дата обращения заинтересованного лица с заявлением о предоставлении земельного участка.

Поскольку с заявлением о приобретении спорного земельного участка в собственность истец обратился 17.09.2015, то есть после 01.07.2012, а до указанной даты правопредшественником общества договор аренды спорного земельного участка N 7280 от 21.02.2005 заключен в результате переоформления права постоянного бессрочного пользования, учитывая, что расположенный на земельном участке объект недвижимости был отчужден из государственной собственности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для применения в рассматриваемом случае пункта 1 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ при определении стоимости земельного участка, подлежащего передаче собственнику объекта недвижимости.

Ссылка апеллянта на пункт 4 Постановления Правительства РФ от 26.03.2015 N 279 "Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов" коллегией отклоняется, поскольку положения указанного пункта не подлежат применению в рассматриваемом случае.

По расчету истца, произведенного исходя из ставки 2,5% кадастровой стоимости земельного участка (505 880 рублей 36 копеек), размер выкупной цены спорного земельного участка площадью 631 кв. м, составляет 12 897 рублей 01 копейку. Расчет выкупной цены апелляционным судом проверен и признан арифметически верным и соответствующим положениям действующего законодательства на момент возникновения отношений по выкупу спорного земельного участка из государственного собственности.

Относительно довода апелляционной жалобы о том, что в адрес Управления не поступал протокол разногласий к договору купли-продажи земельного участка, коллегия отмечает, что направление истцом в адрес ответчика своего проекта договора фактически является направлением протокола разногласий, при этом письмо от 10.12.2015 об отказе от предложения заключить договор на условиях истца о цене земельного участка, правомерно рассматривалось обществом в качестве уведомления об отклонении протокола разногласий.

Доводы Управления о том, что письмом от 17.09.2015 общество дало согласие на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером 65:01:0311003:406 по цене его кадастровой стоимости, а распоряжение Управления от 12.10.2015 N 200-р общество не оспаривало, учитывая правовую позицию общества, апелляционным судом отклоняются в виду их несостоятельности. Сам по себе факт отсутствия обжалования распоряжение Управления от 12.10.2015 N 200-р не свидетельствует о согласии общества заключить договор купли-продажи земельного участка по цене, установленной Управлением.

Указание Управления на избрание истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, также подлежит отклонению, поскольку избранный обществом способ защиты, путем передачи урегулирования разногласий относительно цены договора купли-продажи земельного участка, возникшие при его заключении, на рассмотрение суда, соответствует специфике охраняемого права и характеру нарушения, а удовлетворение требований истца привело к восстановлению нарушенного права общества на приобретение в собственность земельного участка по льготной цене и защите его законных интересов.

В связи с удовлетворением исковых требований в полном объеме, на основании статей 101, 106, 110 АПК РФ, расходы истца по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 рублей обоснованно взысканы с ответчика в пользу истца. Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы судом не рассматривался, поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 НК РФ.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе не нашли своего объективного подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. В связи с чем, у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда Сахалинской области.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 07.06.2016 по делу N А59-2/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.М. Синицына Н.А. Скрипка