Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2016 г. N 19АП-5951/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 14 февраля 2017 г. N Ф10-5908/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Правоотношение: по договору аренды в отношении земельного участка

город Воронеж

31 октября 2016 г.

Дело N А14-13717/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 октября 2016 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ушаковой И.В.,

судей Поротикова А.И.,

Суховой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя главы КФХ Мальцева Александра Викторовича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Администрации Эртильского муниципального района Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от закрытого акционерного общества сельскохозяйственного предприятия "Виктория": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы КФХ Мальцева Александра Викторовича (ОГРНИП 312366834600124, ИНН 3662001100) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.08.2016 по делу N А14-13717/2015 (судья Мироненко И.В.) по иску индивидуального предпринимателя главы КФХ Мальцева Александра Викторовича (ОГРНИП 312366834600124, ИНН 3662001100) к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069), Администрации Эртильского муниципального района Воронежской области (ОГРН 1023600508249, ИНН 3632002086), закрытому акционерному обществу сельскохозяйственному предприятию "Виктория" (ОГРН 1043668502822, ИНН 3632005400) о переводе с ЗАО СХП "Виктория" на ИП главу КФХ Мальцева А.В. прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 36:32:6300005:86, 36:32:6300005:87, 36:32:6300005:88 от 28.10.2014 N3112-14/схс,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Мальцев Александр Викторович (далее - ИП глава КФХ Мальцев А.В., истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - ДИЗО Воронежской области), Администрации Эртильского муниципального района Воронежской области, закрытому акционерному обществу сельскохозяйственному предприятию "Виктория" (далее - ЗАО СХП "Виктория") с иском о переводе с ЗАО СХП "Виктория" на ИП главу КФХ Мальцева А.В. прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 36:32:6300005:87, 36:32:6300005:88 от 28.10.2014 N 3112-14/схс (с учетом уточнения).

К участию в деле в качестве третьего лиц, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Администрация Самовецкого сельского поселения Эртильского муниципального района Воронежской области.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 23.08.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП глава КФХ Мальцев А.В. обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы, заявитель ссылается на то, что истцом представлены исчерпывающие доказательства использования именно спорных земельных участков, иные доказательства в суд не представлены в связи с невозможностью получения их самостоятельно заявителем и отказом арбитражного суда первой инстанции в истребовании необходимых доказательств по делу. Кроме того, как указал заявитель апелляционной жалобы, в момент заключения договора аренды на торгах у глава КФХ Мальцев А.В. уже имелся пролонгированный договор аренды спорных земельных участков, в связи с чем, по мнению заявителя апелляционной жалобы, отсутствовала обязанность уведомлять собственника о желании заключить новый договор аренды. По мнению заявителя апелляционной жалобы, 15.01.2014 окончен срок действия договора аренды от 16.02.2013, при этом продолжено фактическое землепользование, о расторжении договора не заявлено, в связи с чем, по мнению заявителя апелляционной жалобы, договор аренды пролонгирован на неопределенный срок.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 19.10.2016 ИП глава КФХ Мальцев А.В., ДИЗО Воронежской области, Администрации Эртильского муниципального района Воронежской области, ЗАО СХП "Виктория" явку полномочных представителей не обеспечили.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".

Через канцелярию суда от Администрации Эртильского муниципального района Воронежской области поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором Администрация просила оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании судом апелляционной инстанции в порядке статей 163, 184, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 26.10.2016.

После перерыва стороны явку полномочных представителей не обеспечили. Заявлений, ходатайств, дополнений не поступило.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела усматривается, что между Администрацией Эртильского муниципального района Воронежской области (арендодатель) и ИП главой КФХ Мальцевым А.В. (арендатор) был подписан договор аренды земель сельскохозяйственного назначения N 8 от 24.03.2014.

По условиям договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные участки из невостребованных долей общей площадью сельскохозяйственных угодий 55 га, в т.ч. пашни 55 га для сельскохозяйственного производства расположенные в границах землепользования бывшего АО "Заря" Эртильского района Воронежской области. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Согласно пунктам 1.2, 1.3 договор заключен сроком на 11 (одиннадцать) месяцев и вступает в силу с момента подписания договора сторонами. По истечении срока действия договора он может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны не позднее, чем на один месяц до истечения срока его действия должны уведомить друг друга в письменной форме.

Аналогичного содержания договора аренды вышеназванных земельных участков были заключены ИП Мальцевым А.В. и Администрацией Эртильского муниципального района в 2009-2013 годах (договоры аренды N 77 от 03.07.2009, N 110 от 09.06.2010, N 59 от 07.04.2011, N 3 от 15.03.2012, N 3 от 16.02.2013).

28.10.2014 между ДИЗО Воронежской области (арендодатель) и ЗАО СХП "Виктория" заключен договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения N 3112-14/сх.

В соответствии с пунктами 1.1, 1.6 договора аренды N 3112-14/cх и актом приема-передачи от 28.10.2014 в целях сельскохозяйственного производства сроком с 28.10.2014 по 28.10.2017 арендатору ЗАО СХП "Виктория" переданы земельные участки общей площадью 1 452 360 кв.м, в т.ч. - с кадастровым номером 36:32:6300005:87, местоположение: Воронежская область, Эртильский район, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 36:32:6300005. Муниципальное образование-Самовецкое сельское поселение, площадью 471 000 кв.м,

- с кадастровым номером 36:32:6300005:86, местоположение: Воронежская область, Эртильский район, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 36:32:6300005. Муниципальное образование- Самовецкое сельское поселение, площадью 324 000 кв.м,

- с кадастровым номером 36:32:6300005:88, местоположение: Воронежская область, Эртильский район, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 36:32:6300005. Муниципальное образование- Самовецкое сельское поселение, площадью 254 420 кв.м,

- с кадастровым номером 36:32:6300005:83, местоположение Воронежская область, Эртильский район, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 36:32:6300005. Муниципальное образование-Самовецкое сельское поселение, площадью 190 000 кв.м,

- с кадастровым номером 36:32:630000:40, местоположение: Воронежская область, Эртильский район, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 36:32:6300007. Муниципальное образование-Самовецкое сельское поселение, площадью 212 940 кв.м.

Договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 28.10.2014 N 3112-14/сх зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.12.2014.

Ссылаясь на положения статьи 621 Гражданского кодекса РФ и преимущественное право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 36:32:630005:87, 36:32:6300005:88, надлежащее исполнение обязанностей арендатора по заключенным договорам аренды, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Разрешая спор по существу, арбитражный суд области пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия арбитражного суда апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом арбитражного суда области, исходя из следующего.

В силу статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ).

При этом в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса РФ, а также разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ следует, что одним из условий удовлетворения требований о переводе прав и обязанностей по договору аренды является наличие между арендодателем и новым арендатором договорных отношений.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для применения абзаца 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, поскольку договор аренды земель сельскохозяйственного назначения N 8 от 24.03.2014 является незаключенным.

При установлении обстоятельства отсутствия между Администрацией Эртильского муниципального района Воронежской области и ИП главой КФХ Мальцевым А.В. действующих арендных отношений по поводу спорных земельных участков, арбитражный суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Как следует из части 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенным условием является условие о предмете договора.

По правилам пунктов 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со статьей 11.1. Земельного кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

По смыслу указанных норм, предметом договорных отношений может быть лишь обособленный (идентифицированный) земельный участок.

Способом индивидуализации земельных участков, позволяющим однозначно выделить его из других земельных участков, является государственный кадастровый учет.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Таким образом, предметом земельных отношений может быть земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие постановку на государственный кадастровый учет и утверждение в установленном законом порядке границ земельных участков, являющихся предметом договора аренды земель сельскохозяйственного назначения N 8 от 24.03.2014.

Таким образом, в аренду были переданы фактически несформированные земельные участки, границы которых не утверждены, постановка их на кадастровый учет не проводилась, регистрация прав на переданные участки в органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не осуществлялась.

При этом заявитель считает, что отсутствие на момент заключения договора сведений о постановке земельных участков на кадастровый учет не является основанием для признания договора недействительным, ссылаясь на письма Администрации Самовецкого сельского поселения исх. N 60 от 22.01.2016 и Администрации Эртильского муниципального района исх. N 133-12/919 от 21.12.2013, договор выполнения работ от 10.06.2014, заключенный между ИП главой КФХ Мальцевым А.В. и ООО "Заречье", полагая доказанным факт возделывания с 2009 по 2015 земельных участков, соответствующих месту нахождения земельных участков с кадастровыми номерами: 36:32:630005:87, 36:32:6300005:88.

Указанный довод судебная коллегия находит несостоятельным, как противоречащий нормам пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ и Федерального закона "О государственном земельном кадастре".

Установив, что договор аренды земель сельскохозяйственного назначения N 8 от 24.03.2014 не содержит данных о государственном кадастровом учете и о границах земельных участков из невостребованных земельных долей общей площадью сельскохозяйственных угодий 55 га, являющегося предметом указанного договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предмет договора аренды земель сельскохозяйственного назначения N 8 от 24.03.2014 не индивидуализирован и не согласован сторонами, вследствие чего указанный договор является незаключенным (статья 432 Гражданского кодекса РФ).

Исходя из требований пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ, незаключенный договор не влечет соответствующих правовых последствий и не порождает для его сторон взаимных прав и обязанностей.

Таким образом, при наличии установленного факта отсутствия договорных обязательств между Администрацией Эртильского муниципального района Воронежской области и ИП главой КФХ Мальцевым А.В., требование о переводе прав и обязанностей на основании статьи 621 Гражданского кодекса РФ не могут быть удовлетворены.

Кроме того, как подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права, право муниципальной собственности Самовецкого сельского поселения Эртильского муниципального района Воронежской области на земельные участки с кадастровыми номерами 36:32:6300005:87 и 36:32:6300005:88 возникло 20.08.2013.

Согласно постановлению N 78 Администрации Самовецкого сельского поселения Эртильского муниципального района Воронежской области пять земельных участков, находящихся в собственности поселения, в т.ч. с кадастровыми номерами 36:32:630005:87, 36:32:6300005:88 переданы по акту приема-передачи в собственность Воронежской области. Право собственности Воронежской области на спорные участки зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.12.2013.

Таким образом, на момент заключения договора аренды земель N 8 от 24.03.2014 Администрация Эртильского муниципального района Воронежской области не имела права распоряжаться земельными участками с кадастровыми номерами 36:32:630005:87, 36:32:6300005:88.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на то, что имело место обращение с заявлением о предоставлении спорных земельных участков в аренду в феврале 2015 года, не могут повлиять на правильность выводов суда первой инстанции.

С учетом вышеизложенного, апелляционная инстанция приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Иных убедительных доводов, основанных на доказательной базе, которые бы влияли на законность и обоснованность обжалуемого решения, в апелляционной жалобе не содержится.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.08.2016 по делу N А14-13717/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы КФХ Мальцева Александра Викторовича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.В. Ушакова

Судьи

А.И. Поротиков И.Б. Сухова