Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2016 г. N 15АП-13162/16

Требование: о признании частично недействующим договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: решение суда первой инстанции отменено

город Ростов-на-Дону

06 ноября 2016 г.

дело N А53-1932/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 ноября 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гордейко М.А.,

при участии:

от ответчика: представителя Хилько И.В. по доверенности от 05.09.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Комитета по управлению имуществом города Волгодонска

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 06 июля 2016 года по делу N А53-1932/2016

по иску Комитета по управлению имуществом города Волгодонска

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "ТК "Виктория"

о признании сделки недействительной,

принятое в составе судьи Великородовой И.А.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Волгодонска (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью торговой компании "Виктория" (далее - ООО ТК "Виктория", ответчик) о признании недействительным договора аренды земельного участка N 475 от 23.09.2013, заключённого между сторонами, об обязании освободить от временного (сезонного) павильона розничной торговли и обслуживания населения и возвратить комитету земельный участок с кадастровым номером 61:48:0030523:2630, расположенный по адресу: город Волгодонск, улица М. Горького, 155-б.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.07.2016 иск удовлетворён частично. Суд признал недействительным договор аренды земельного участка N 475 от 23.09.2013 и отказал в удовлетворении требования об освобождении земельного участка.

С принятым судебным актом не согласился комитет, в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении иска, в данной части истец просил принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объёме.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции комитет явку своего представителя не обеспечил, будучи надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения дела, обратился с ходатайством о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.

Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласилась, поддержала ранее высказанную правовую позицию о несогласии ответчик с решением суда в части удовлетворения исковых требований, представил дополнительное правовое обоснование.

В связи с тем, что истец не согласен с решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска, а истец заявляет возражения по поводу правомерности удовлетворения судом части исковых требований, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта в полном объёме. Представитель ответчика пояснила, что сведения о предоставлении земельного участка не публиковались в СМИ при заключении всех договоров аренды, в том числе договора N 475 от 23.09.2013.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суд первой инстанции подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между КУИ г. Волгодонска и ООО ТК "Виктория" на основании постановления главы г. Волгодонска N 2353 от 15.09.2006 был заключен договор аренды N 580 от 02.10.2006, по условиям которого обществу для временной установки торгового павильона "Продукты" сроком до 30.09.2007 предоставлен земельный участок площадью 90 кв.м., расположенный в кадастровом квартале 61:48:030523, по адресу: г. Волгодонск, в районе жилого дома N 161 по ул. М. Горького.

В связи с истечением срока действия договора аренды N 580 от 02.10.2006 на основании постановления главы г. Волгодонска N 4156 от 29.12.2007 между КУИ г. Волгодонска и ООО ТК "Виктория" заключен договор аренды спорного земельного участка N 88 от 15.01.2008, по условиям которого обществу для временной установки торгового павильона сроком до 14.01.2009 предоставлен тот же земельный участок.

В связи с истечением срока действия договора аренды N 88 от 15.01.2008 на основании постановления администрации N 284 от 20.08.2009 между КУИ г. Волгодонска и ООО ТК "Виктория" заключен договор аренды спорного земельного участка N 536 от 04.09.2009 на неопределенный срок. В последующем, по соглашению об изменении условий вышеуказанного договора от 03.10.2011 срок действия договора установлен до 01.04.2012.

В связи с истечением срока действия договора N 536 от 04.09.2009 на основании постановления администрации N 3451 от 19.11.2012 между КУИ г. Волгодонска и ООО ТК "Виктория" заключен договор аренды спорного земельного участка N 6 от 27.11.2012 на срок до 01.04.2013.

В связи с истечением срока действия договора N 6 от 27.11.2012 на основании постановления администрации N 2273 от 25.06.2013 между КУИ г. Волгодонска и ООО ТК "Виктория" заключен договор аренды спорного земельного участка N 347 от 12.07.2013 на срок до 12.06.2014.

В период действия вышеуказанного договора аренды были осуществлены процедуры межевания, в результате которых спорному земельному участку 14.08.2013 был присвоен кадастровый номер 61:48:0030523:2630 и адрес:

г. Волгодонск, ул. М. Горького, 155-б.

На основании соглашения от 23.09.2013 договор аренды земельного участка N 347 от 12.07.2013 был расторгнут с 12.09.2013.

На основании постановления администрации N 3739 от 13.09.2013 между КУИ г. Волгодонска и ООО ТК "Виктория" заключен договор аренды спорного земельного участка N 475 от 23.09.2013 на срок до 23.07.2018.

04.09.2015 УФАС по Ростовской области по результатам рассмотрения заявления ИП Белова Е.А. принято решение N 16008/04, которым администрация и комитет признаны нарушившими часть 1 статьи 15 Федерального закона Российской Федерации "О защите конкуренции", выдано предписание на совершение действий по изъятию у ООО ТК "Виктория" земельного участка с кадастровым номером 61:48:0030523:2630, предоставленного обществу на основании постановления администрации N 3739 от 13.09.2013 и договора аренды N 475 от 23.09.2013. Основанием для принятия данного решения явилось то, что при предоставлении земельного участка обществу в СМИ не осуществлялось опубликование сведений о готовящемся предоставлении земельного участка, торги по поводу предоставления земельного участка не проводились, преференция на предоставление земельного участка обществу без проведения торгов обществу не давалась.

Постановлением N 2379 от 23.11.2015 администрация отменила ранее изданное постановление администрации N 3739 от 13.09.2013 о предоставлении спорного земельного участка в аренду ООО ТК "Виктория".

В письме N 01-32/211 от 14.01.2016 комитет предложил обществу в течение 3-х дней рассмотреть вопрос о заключении соглашения о расторжении договора аренды N 475 от 23.09.2013. Со стороны ООО ТК "Виктория" данное обращение оставлено без удовлетворения.

Полагая договор аренды N 475 от 23.09.2013 недействительным (ничтожным), как заключённый в нарушение процедуры предоставления публичных земель (участок был предоставлен обществу без предварительной публикации комитетом в СМИ сведений о готовящемся предоставлении земельного участка), комитет обратился с иском по настоящему делу.

Обосновывая свою правовую позицию по делу, ООО ТК "Виктория" ссылает на наличие у него преимущественного права на предоставление ему земельного участка сроком на 4 года 10 месяцев без проведения торгов, предусмотренного статьёй 10 решения N 74 от 19.07.2012 Волгодонской Городской Думы, утвердившего Порядок размещения и эксплуатации временных сооружений на территории МО "город Волгодонск".

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данной правовой позицией ответчика по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшего в редакции на момент заключения всех выше указанных договоров аренды, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:

принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;

уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;

обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

Данная норма была направлена на обеспечение справедливого баланса между интересами всех лиц, желающих приобрести в собственность или аренду земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 25.11.2010 N 1549-О-О).

При этом положения статьи 34 Земельного кодекса не устанавливали обязательного требования о предоставлении земельных участков исключительно по результатам торгов для целей, не связанных со строительством.

Переходные положения (пункт 1 статьи 10 Порядка) закрепляют преимущественное право собственников нестационарных торговых объектов, включенных в схему размещения (арендаторов земельных участков, предоставленных под размещение нестационарных торговых объектов, эксплуатация которых была начата до утверждения схемы размещения) на заключение договоров аренды без проведения торгов, либо на внесение изменений в ранее заключенные договоры.

Согласно статье 621 Гражданского кодекса, пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса (действовал до 01.03.2015) арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Таким образом, договор аренды земельного участка, заключаемый на новых условиях, должен заключаться с соблюдением норм статьи 34 Земельного кодекса. Реализация преимущественного права на заключение договора аренды, осуществляемая с учетом статьи 22 Земельного кодекса, статьи 621 Гражданского кодекса, производится при обеспечении прочих равных условий, закрепленных в пункте 1 статьи 34 Земельного кодекса.

Одним из основных требований к законности предоставления земельных участков на основании норм статьи 34 Земельного кодекса является максимальное обеспечение равных возможностей гражданам и юридическим лицам при предоставлении земельных участков. Такой подход направлен не только на защиту интересов населения, но и на выявление наличия потенциальных претендентов на конкретный земельный участок.

При вынесении настоящего постановления суд апелляционной инстанции также учитывает положения статей 3 и 8 Порядка, которые предусматривают, что предоставление заинтересованным лицам земельных участков для размещения нестационарных торговых объектов (в том числе и на муниципальном имуществе) осуществляется по результатам торгов (конкурсов, аукционов) на право заключения договоров аренды, либо без проведения торгов в порядке, установленном статей 34 Земельного кодекса. Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) на право заключения договоров аренды в целях размещения нестационарных торговых (временных) объектов определяется действующим законодательством (в том числе заблаговременной публикацией информации о предполагаемом предоставлении земельного участка).

Следовательно, закрепление в пункте 1 статьи 10 Порядка преимущественного права арендатора по ранее действовавшему договору на заключение нового договора само по себе не освобождает органы местного самоуправления от соблюдения принципов и процедур, закрепленных в пункте 1 статьи 34 Земельного кодекса (статьях 3 и 8 Порядка) (аналогичная правовая позиция сформирована Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлении от 01.04.2015 по делу N А53-5706/2014).

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что, начиная с 2006 года, предоставление земельного участка обществу осуществлялось с соблюдением положений пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации в части требования о своевременной публикации в СМИ сообщений о готовящемся предоставлении земельного участка. Ответчиком данное обстоятельство признаётся.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что положения пункта 1 статьи 10 Порядка могли применяться только в отношении тех лиц, которые владели земельным участком на основании договоров аренды, ранее заключённых в полном соответствии с нормами действующего законодательства.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавшей в редакции до 01.09.2013, сделка, не соответствующая закону или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующему в редакции Федерального закона Российской Федерации N 100-ФЗ от 07.05.2013, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что предоставление публичных земель с нарушением императивных норм федерального законодательства влечёт ничтожность соответствующей сделки, т.к. в этом случае нарушаются публичные интересы по справедливому и открытому предоставлению земель.

Принимая во внимание выше изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о ничтожности договоров аренды N 580 от 02.10.2006, N 88 от 15.01.2008, N 536 от 04.09.2009, N 6 от 27.11.2012, N 347 от 12.07.2013, как заключённых в нарушение положений пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ввиду того, что ООО ТК "Виктория" не владело спорным земельным участком на законном основании, в отношении общества не подлежат применению положения пункта 1 статьи 10 Порядка, следовательно, договор аренды N 475 от 23.09.2013 подлежал заключению в общем порядке, предусмотренном статьями 3, 8 Порядка, т.е. посредством проведения публичных торгов. Несоблюдение порядка заключения сделки влечёт её ничтожность.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что внесение спорной торговой точки в схему дислокации нестационарных торговых объектов (постановления администрации г. Волгодонска N 688 от 30.03.2011, N 3085 от 18.10.2012) само по себе не могло являться основанием для не проведения в отношении спорного земельного участка процедуры публичных торгов при предоставлении участка обществу.

Вместе с тем, нахождение торгового объёкта в схеме размещения нестационарных торговых объектов на территории г. Волгодонска может являться основанием для обращения общества в комитете с требованием о проведении публичных торгов в порядке статей 3, 8 Порядка.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

При таких обстоятельствах, в связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды N 475 от 23.09.2013 ООО ТК "Виктория" обязано возвратить комитету земельный участок с кадастровым номером 61:48:0030523:2630.

Вывод суда первой инстанции о том, что общество владеет земельным участком на основании договора аренды N 88 от 15.01.2008, не основан на нормах действующего законодательства. Основания для отклонения иска об освобождении земельного участка обществом в порядке реституции у суда первой инстанции отсутствовали.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06 июля 2016 года по делу N А53-1932/2016 в части отказа в удовлетворении иска отменить, в указанной части принять новое решение об удовлетворении иска в полном объёме, в связи с чем:

- абзац 1 резолютивной части решения исключить;

- абзац 3 резолютивной части решения изложить в следующей редакции:

"Обязать общество с ограниченной ответственностью торговую компанию "Виктория" (ИНН 6143063049, ОГРН 1066143048982) в течение 30 дней с момента принятия настоящего постановления освободить от временного (сезонного) павильона розничной торговли и обслуживания населения и возвратить Комитету по управлению имуществом города Волгодонска земельный участок общей площадью 92 кв.м. с кадастровым номером 61:48:0030523:2630, расположенный по адресу: Ростовская область, город Волгодонск, улица Максима Горького, 155-б".

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

О.Г. Авдонина В.В. Галов