Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2016 г. N 17АП-13941/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 9 февраля 2017 г. N Ф09-11520/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании долга, о взыскании неосновательного обогащения, о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: исковые требования удовлетворены, решение суда первой инстанции отменено

г. Пермь

31 октября 2016 г.

Дело N А50-11024/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 октября 2016 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зелениной Т. Л.

судей Дюкина В.Ю., Семенова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кривощековой С.В.,

при участии:

от истца: Попов Д.И. (паспорт, доверенность от 05.05.2016);

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, закрытого акционерного общества "Дедал",

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 03 августа 2016 года,

принятое судьей Ю.В. Батраковой

по делу N А50-11024/2016

по иску закрытого акционерного общества "Дедал" (ОГРН 1025900921969, ИНН 5902117172)

к муниципальному образованию "Город Пермь" в лице Департамента земельных отношений администрации города Перми

третье лицо: Департамент финансов администрации города Перми

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

ЗАО "Дедал" (истец) обратилось в арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к муниципальному образованию "Город Пермь" в лице департамента земельных отношений администрации города Перми (ответчик) о взыскании за период с 01.01.2013 по 04.05.2016 неосновательного обогащения в размере 4 994 114,85 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 15.05.2016 в размере 937 725,38 руб.

На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент финансов администрации города Перми

Решением Арбитражного суда Пермского края от 03.08.2016 (резолютивная часть от 25.07.2016) в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение суда обжаловано истцом в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец ссылается на то, что земельный участок по ул. Грузинская, 18 г. Перми не был предоставлен на основании п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - ФЗ N 137-ФЗ), применение расчета арендной платы в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 1 Закона Пермского края "Об установлении размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края" от 07.04.2010 N 604-ПК (далее - Закон N 604-ПК) является ошибочным. Положения п. 15 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ не имеют обратной силы и не могут распространяться на правоотношения, возникшие ранее 01.10.2005. Истец считает, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде излишне полученной арендной платы, просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Ответчик, третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации города Перми от 23.07.2004 N 2119 (с учетом изменений, внесенных постановлением Администрации города Перми от 24.09.2004 N 2896) истцу предоставлен в аренду на 3 года земельный участок площадью 5188,1 кв.м по ул. Грузинской, 18 под строительство жилого дома со встроенными многофункциональными помещениями и подземной автостоянкой.

23.08.2004 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор N 065-04Д аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 224:1 площадью 5 188,1 кв.м, расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Грузинская, 18 под строительство жилого дома на срок с 24.07.2004 по 23.07.2008.

26.05.2008 Департаментом земельных отношений администрации города Перми издан приказ N 845-з о заключении договора аренды указанного земельного участка на новый срок.

30.06.2008 истцом (арендатор) и Департаментом земельных отношений администрации города Перми (арендодатель) был подписан договор N 033-08Д аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410225:0042 площадью 4 535,11 кв.м, находящегося по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Грузинская, 18, для строительства жилого дома со встроенными многофункциональными помещениями и подземной автостоянкой на срок с 27.05.2008 по 26.05.2011.

20.12.2011 Департаментом земельных отношений администрации города Перми было издано распоряжение N 2242 "О предоставлении ЗАО Дедал" земельного участка в Дзержинском районе в аренду на новый срок".

27.12.2011 истцом (арендатор) и Департаментом земельных отношений администрации города Перми (арендодатель) был подписан договор N 077-11Д аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410225:42 площадью 4 535,11 кв.м на срок с 21.12.2011 по 20.12.2014.

По окончании срока действия договора истец в отсутствие возражений арендодателя продолжил пользоваться земельным участком.

По условиям п. 4.2 договора N 077-11Д арендная плата, действующая в течение 2012 года, устанавливается в размере 2 926 778,60 руб., а в дальнейшем - в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 4.5. договора.

Ссылаясь на излишнее внесение арендных платежей в сумме 4 994 114,85 руб., истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно пункту 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции признал правомерным начисление ответчиком арендной платы на основании с п. 15 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно п. 15 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

В п. 2 ст. 1 Закона N 604-ПК также установлено, что размер арендной платы за земельный участок, предоставленный в соответствии с частью 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: 1) в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; 2) в размере 5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, за исключением строительства объектов, включенных в реестр многоквартирных жилых домов, по которым застройщик привлекал денежные средства граждан, но не выполнил обязательства по строительству и предоставлению жилых помещений, утвержденный в порядке, установленном Правительством Пермского края.

Однако, вывод суда первой инстанции о том, что земельный участок был предоставлен истцу в аренду в соответствии с п. 15 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, нельзя признать обоснованным.

Согласно ст. 30.1 ЗК РФ, введенной в действие Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Данная норма вступила в действие с 01.10.2005 (ст. 18 указанного Федерального закона).

На основании п. 15 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ указанные положения распространены на правоотношения, возникшие с 01.10.2005 (абз. 5 названного пункта).

Как следует из материалов дела, земельный участок был предоставлен истцу для жилищного строительства постановлением Администрации города Перми от 23.07.2004 N 2119. Договор аренды заключен 23.08.2004.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что заключение договоров аренды от 30.06.2008 N 033-08Д, от 27.12.2011 N 077-11Д было связано с заключением договора аренды от 23.08.2004 на новый срок.

Согласно распоряжению от 20.12.2011 N 2242 "О предоставлении ЗАО "Дедал" земельного участка в Дзержинском районе в аренду на новый срок" договор аренды заключается на новый срок в отношении земельного участка, ранее предоставленного постановлением Администрации города Перми от 23.07.2004 N2119, а также приказом Департамента земельных отношений администрации города Перми от 26.05.2008 N 845-з.

Таким образом, земельный участок был предоставлен истцу в аренду для жилищного строительства до введения в действие ст. 30.1 ЗК РФ, предусматривающей предоставление земельных участков для жилищного строительства только по результатам торгов.

Поскольку предоставление земельного участка для жилищного строительства не было произведено на основании п. 15 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, основания для расчета арендной платы в соответствии с указанным пунктом, а также в соответствии с п. 2 ст. 1 Закона N 604-ПК у ответчика не имелось.

В п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

С учетом указанных разъяснений, совершения сторонами действий, направленных на продолжение аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии между истцом и ответчиком договорных отношений, возобновленных на неопределенный срок.

Согласно п. 4.1.1, 4.2 ст. 1 Закона N 604-ПК, действие которых распространяется на отношения сторон с 01.01.2010, размер арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края, устанавливается равным: 0,3 процента от кадастровой стоимости земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, а также объектов инженерной инфраструктуры жилищного комплекса на период инженерных изысканий, период проектирования и нормативный срок строительства, если иное не установлено настоящим Законом и законодательством Российской Федерации; двукратной ставке земельного налога на соответствующий земельный участок в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства объект недвижимости, построенный на таком земельном участке, не введен в эксплуатацию, за исключением случаев предоставления в аренду земельных участков для индивидуального жилищного строительства и строительства объектов, включенных в реестр многоквартирных жилых домов, по которым застройщик привлекал денежные средства граждан, но не выполнил обязательства по строительству и предоставлению жилых помещений, утвержденный в порядке, установленном Правительством Пермского края.

Поскольку арендная плата в рассматриваемом случае является регулируемой, за заявленный период она подлежала начислению в размере двукратной ставки земельного налога.

По расчету истца переплата за этот период составила 4 994 114,85 руб., указанная переплата подлежит взысканию с ответчика на основании ст. 1102 ГК РФ.

Согласно материалам дела платежные поручения, которыми ответчик перечислял арендную плату, содержали указание на период оплаты. Также суду представлена переписка сторон, согласно которой истец не был согласен с начислением арендной платы на основании п. 2 ст. 1 Закона N 604-ПК. При таких обстоятельствах на сумму переплаты подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами согласно представленному истцом расчету в размере 937 725,38 руб.

Расчет арендной платы исходя из двукратной ставки земельного налога, расчет переплаты, а также расчет процентов за пользование чужими денежными средствами ответчиком не оспорены, судом апелляционной инстанции проверены и признаны верными.

С учетом изложенного решение суда от 03.08.2016 подлежит отмене (п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ), исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании ст. 110 АПК РФ с ответчика подлежат взысканию судебные расходы, понесенные истцом в связи уплатой государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 03 августа 2016 года по делу N А50-11024/2016 отменить.

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с муниципального образования "Город Пермь" в лице Департамента земельных отношений администрации города Перми (ОГРН 1065902057594, ИНН 5902293379) в пользу закрытого акционерного общества "Дедал" (ОГРН 1025900921969, ИНН 5902117172) 4 994 114 руб. 85 коп. неосновательного обогащения, 937 725 руб. 38 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 55 659 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Т.Л. Зеленина

Судьи

В.Ю. Дюкин В.В. Семенов