Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2016 г. N 07АП-9326/16

г. Томск

07 ноября 2016 г.

Дело N А45-11640/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2016 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2016 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего И.И. Терехиной

судей Е.И. Захарчука, О.Ю. Киреевой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ю.А. Романовой,

при участии представителей:

от истца: не явился (извещен)

от ответчика: не явился (извещен)

от третьих лиц: А.В. Горюнова, А.А. Кузнецова по дов. от 17.08.2016,

от Управления - не явился (извещен)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Горюнова Алексея Викторовича (N 07АП-9326/16) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11.08.2016 по делу N А45-11640/2016 (судья Г.М. Емельянова) по иску Мэрии города Новосибирска к обществу с ограниченной ответственностью "СКИМ", при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области; 2) Горюнова Алексея Викторовича, о признании права аренды на земельный участок отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СКИМ" (далее - ответчик, ООО "СКИМ") о признании отсутствующим права аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:217, площадью 3608 кв.м., с местоположением: г. Новосибирск, ул. Военная.

Решением арбитражного суда от 11.08.2016 (резолютивная часть объявлена 09.08.2016) исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением, Горюнов А.В. в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что право аренды земельного участка не может быть прекращено либо признано отсутствующим при залоге данного права, в связи с чем, исковые требования не подлежали удовлетворению.

Горюнов А.В., его представитель в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, настаивали на ее удовлетворении.

Мэрия города Новосибирска в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, считая неправомерным довод подателя жалобы о том, что аренда земельного участка не может быть прекращена либо признана отсутствующей при существующем залоге права аренды. Право аренды земельного участка прекратилось в связи с окончанием срока действия договора аренды. Прекращение права аренды земельного участка влечет прекращение залога, так как он является производным от права аренды и зависит от его наличия или отсутствия. Запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о наличии права аренды у ответчика не соответствует действительности, а также препятствует органу местного самоуправления распоряжаться принадлежащим ему земельным участком.

На основании ст.ст. 123, 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия сторон и третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав Горюнова А.В. и его представителя, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.

Материалами дела установлено, что 19.01.2007 между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и ООО "СКИМ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 60603т (далее - договор), по условиям которого:

- арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:0:0217, площадью 3608 кв.м. Границы земельного участка закреплены на местности и обозначены на плане границ (приложение 1 к договору). План границ земельного участка является неотъемлемой частью договора. Разрешенное использование земельного участка: под строительство административного здания (п. 1.1-1.3);

- срок действия договора: с "30" апреля 2008 года по "30" апреля 2011 года (п. 1.4 в редакции дополнительного соглашения от 30.04.2008 N 2);

- истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации (п. 6.5).

Договор зарегистрирован 25.07.2007. Соглашений о пролонгации договора между сторонами ко дню его истечения 30.04.2011 не достигнуто, в связи с чем, он прекратил свое действие.

25.11.2008 между Горюновым А.В. и ООО "СКИМ" заключен договор N 47-Д/2008 участия в долевом строительстве. 08.12.2008 указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно условиям договора, ООО "СКИМ" обязалось в срок, предусмотренный договором (третий квартал 2010 года), построить административное здание с подземной автостоянкой и встроенной трансформаторной подстанцией по улице Военная в Центральном районе города Новосибирска, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 54:35:0:0217, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатация передать Горюнову А.В. нежилое помещение площадью 43,8 кв.м.

Строительство должно было осуществляться застройщиком на земельном участке, принадлежащем ООО "СКИМ" на праве аренды, на основании договора N 60603 от 19.01.2007.

Горюнов А.В. исполнил свои обязательства по оплате за объект долевого строительства в полном объеме, оплатив стоимость объекта в размере 4 380 000 руб. Вместе с тем, ООО "СКИМ" свои обязательства не исполнило.

Сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.08.2015 N 54/001/867/2015 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок, указав, что прекращение права аренды невозможно, поскольку согласно записям ЕГРП право аренды на земельный участок находится в залоге у участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве в силу закона.

Кроме того, объектом ипотеки является право аренды застройщика - ООО "СКИМ", которое возникло в силу положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

Решением Арбитражного суда города Новосибирска 21.01.2015 по делу А45-18128/2014 застройщик ООО "СКИМ" признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Актом осмотра земельного участка от 22.06.2015 установлено, что на момент осмотра на указанном земельном участке размещены строительные вагончики, металлические контейнеры, строительная техника, имеется площадка из бетонных плит, складируются строительные материалы, строительные отходы. Строительные работы не ведутся.

Мэрия, полагая, что наличие записи в ЕГРП о праве аренды земельного участка препятствует органу местного самоуправления распоряжаться им, что противоречит положениям ст. 3.3 Федерального закона РФ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", ст.209 ГК РФ, обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

Принимая судебный акт об удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что залог права аренды земельного участка действовал в период существования у залогодателя арендных прав на земельный участок и прекращен в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка от 19.01.2007. Запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о наличии права аренды у ответчика не соответствует действительности.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п.52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом первой инстанции установлено, что в связи с истечением срока действия договор аренды N 60603т от 19.01.2007 на основании п. 6.5 он считается прекратившим свое действие. Факт прекращения договора аренды 30.04.2011 установлен и при рассмотрении дела NА45-22792/2012.

Вместе с тем, в ЕГРП имеется запись о наличии права аренды ответчика на земельный участок, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 13.11.2015 N 54/001/202/2015-3460.

Поскольку арендные отношения прекращены и, учитывая волю собственника, не будут пролонгированы, запись в ЕГРП, свидетельствующая о праве аренды ответчика на спорный земельный участок, не соответствует действительности.

В обоснование отказа в государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок Управление Росреестра указало на то, что право аренды на земельный участок находится в залоге у участников долевого строительства в силу закона.

Из п.1 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве следует, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно п.1 ст.12.1 названного Закона залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 ст.7 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) предусмотрено, что в выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования (наименования) юридических лиц - участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц - участников долевого строительства.

Залог прекращается по основаниям, установленным ст.352 ГК РФ, а именно: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что залог права аренды земельного участка действовал в период существования у залогодателя арендных прав на земельный участок и прекращен в связи с прекращением действия договора. Указанная позиция подтверждается Определением Верховного Суда РФ от 01.03.2016 по делу N 307-ЭС-15-20199.

При установленном факте прекращения арендных отношений, отсутствии воли собственника и оснований их пролонгации, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что запись в ЕГРП о наличии права аренды у ответчика не соответствует действительности и препятствует органу местного самоуправления распоряжаться принадлежащим ему земельным участком.

Анализ положений ст.353 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что для залогового права характерен признак следования за вещью. По общему правилу залог является обременением имущества, т.е. сопровождает вещь, являющуюся предметом договора залога, в том числе и при перемене собственника. Право аренды может перейти к другому застройщику с сохранением обременения в виде залога в пользу участников строительства только при осуществлении строительства на земельном участке.

Между тем, ведение строительства, а также наличие объекта строительства, в том числе и незавершенного на спорном земельном участке из материалов дела не усматривается.

Кроме того, решением Арбитражного суда города Новосибирска 21.01.2015 по делу А45-18128/2014 ООО "СКИМ" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Возбуждение в отношении ответчика дела о банкротстве, как обоснованно отметил суд первой инстанции, свидетельствует о неспособности его как застройщика удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ним договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им нежилые помещения.

Право распоряжаться юридической судьбой принадлежащей собственнику вещи не может быть поставлено в зависимость от взаимоотношений между арендатором-застройщиком и иными лицами (инвесторами, дольщиками, подрядчиками и т.д.)

Утверждение подателя жалобы о том, что право аренды земельного участка не может быть прекращено либо признано отсутствующим при залоге данного права, не состоятельно.

Заочным решением Центрального районного суда г. Новосибирска от 06.11.2013 по делу N 2-5451/2013 с ответчика в пользу третьего лица - Горюнова А.В. взысканы денежные средства, уплаченные по договору долевого участия в строительстве N 47-Д/2008 от 25.11.2008 в размере 4 380 000 руб., неустойка за просрочку передачи нежилого помещения в размере 2 035 605 руб., расходы по госпошлине в сумме 40 278 руб. 02 коп. Указанный судебный акт вступил в законную силу, 10.01.2014 выдан исполнительный лист.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 09.12.2015 по делу N А45-18128/2014 суд признал заявление третьего лица Горюнова А.В. о признании требования в размере 6 455 883,02 руб., в том числе: 4 380 000 руб. - основного долга, 2 035 605 руб. - неустойка за просрочку исполнения обязательств, 40 278,02 руб. - расходы по уплате государственной пошлины, обоснованным и подлежащим удовлетворению за счет имущества должника, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр.

Таким образом, суд обоснованно указал, что формальное сохранение обременения в виде записи в ЕГРП о праве аренды с ипотекой в силу закона не восстановит права Горюнова А.В. по причине прекращения договора аренды земельного участка, не способности застройщика осуществить строительство объекта недвижимости и исполнить требования исполнительного листа, выданного судом общей юрисдикции.

Следовательно, наличие оснований для прекращения залога и права аренды земельного участка подтверждено материалами настоящего дела.

Принимая во внимание указанное выше, апелляционная жалоба по приводимым в ней доводам, удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.110, п.1 ст.269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11.08.2016 по делу N А45-11640/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

И.И. Терехина

Судьи

Е.И. Захарчук О.Ю. Киреева