Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 ноября 2016 г. N 09АП-50191/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15 февраля 2017 г. N Ф05-577/17 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

08 ноября 2016 г.

Дело N А40-205984/14

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей Д.В. Пирожкова, Д.Н. Садиковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 09 августа 2016 года

по делу N А40-205984/14, принятое судьей С.В. Романенковой,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Аскорд-М"

(ОГРН: 1037703020387; 115093, Москва, ул. Б. Серпуховская, д. 44)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 125009, Москва, Газетный пер., д. 1/12)

Обществу с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт"

(ОГРН: 1027707004225; 127473, Москва, ул. Краснопролетарская, д. 16, стр. 2)

третьи лица: НП СРО "СВОД", ГУП "ДЕЗ.ИСК"

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Чимбирева А.А. (по доверенности от 04.04.2016)

от ответчика: Нефедов А.Ю. (по доверенности от 23.03.2016)

от третьих лиц: не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Аскорд-М" (далее - ООО "Аскорд-М", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент), Обществу с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт" (далее - ООО "АБН-Консалт") о признании величины рыночной стоимости нежилого помещения площадью 158,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Большая Серпуховская, д.44 (подвал, пом. I, ком. 2,3,4,5,6, 10, 11, 13, 13а, 13б), определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 23.05.2014 N 738Г/220, выполненным ООО "АНБ-Консалт" и положительным экспертным заключением от 23.05.2014 N 162/С - 14 НП СРО "СВОД" и указанной в пункте 3.1. договора купли-продажи недвижимости недостоверной и не соответствующей рыночной стоимости объекта.

Истец также просил:

- Признать достоверной в целях выкупа нежилого помещения величину рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 158,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Большая Серпуховская, д.44 (подвал, пом. I, ком. 2,3,4,5,6,10,11,13,13а,13б), определенную по результатам судебной экспертизы, проведенной АНО "Экспертно-правовой центр".

- Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (недвижимости), а именно:

- пункт 1.1. указанного договора изменить и принять в редакции: "Покупатель обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости (далее - объект), расположенный по адресу: г. Москва, Серпуховская Б. ул., д.44, общей площадью 158,3 кв.м (подвал, пом.I, комн. 2,3,4,5,6,10,11, 13, 13а, 13б), а покупатель оплатить это имущество".

- изложить пункт 3.1.указанного договора купли-продажи недвижимости в следующей редакции: "Цена объекта составляет 14 554 000 рублей, в соответствии с результатами судебно-оценочной экспертизы по определению размера рыночной стоимости нежилого помещения, проведенной АНО "Экспертно-правовой центр". В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации НДС не начисляется";

- изложить пункт 3.4 указанного договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 20 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 404 277 рублей 77 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

- Обязать Департамент городского имущества г. Москвы принять решение о передаче объекта, расположенного по адресу: г. Москва, Серпуховская Б. ул., д.44, общей площадью 158,3 кв.м (подвал, пом.I, комн. 2,3,4,5,6,10,11, 13, 13а, 13б) - ООО "Аскорд-М" по цене 14 554 000 рублей и направить проект договора купли-продажи на урегулированных (согласованных) условиях (с учетом уточнений требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.08.2016 заявленные исковые требования удовлетворены частично, урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (недвижимости), расположенного по адресу: г. Москва, Серпуховская Б. ул., д.44, общей площадью 158,3 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 2,3,4,5,6,10,11, 13, 13а, 13б), а именно:

- пункт 1.1. указанного договора изменить и принять в редакции: "Покупатель обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости (далее - объект), расположенный по адресу: г. Москва, Серпуховская Б. ул., д.44, общей площадью 158,3 кв.м (подвал, пом.I, комн. 2,3,4,5,6,10,11, 13, 13а, 13б), а покупатель оплатить это имущество".

- изложить пункт 3.1.указанного договора купли-продажи недвижимости в следующей редакции: "Цена объекта составляет 14 554 000 рублей, в соответствии с результатами судебно-оценочной экспертизы по определению размера рыночной стоимости нежилого помещения, проведенной АНО "Экспертно-правовой центр". В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации НДС не начисляется";

- изложить пункт 3.4 указанного договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 20 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 404 277 рублей 77 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга". В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

Судом взыскано с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Аскорд-М" 46 000 рублей расходов на проведение экспертизы.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель ссылается, что судом не дана оценка представленному отчету о рыночной стоимости выкупаемого объекта. Указывает, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2016 жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 07.11.2016.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу (http://kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

В заседании суда апелляционной инстанции 07.11.2016 представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал в полном объеме.

Представитель истца, против удовлетворения жалобы возражал, по доводам, изложенным в отзыве.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 09.08.2016 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, по договору аренды N 01-1170/03 от 03.12.2003 ООО "Аскорд-М" арендует объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Серпуховская Б., д. 44, общей площадью 158,30 кв.м. (подвал, помещение I - комнаты 2, 3, 5, 6, 10, 11).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Закона N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

На день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества у ООО "Аскорд-М" отсутствовала задолженность по арендной плате за используемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), а площадь арендуемых помещений не превышает суммарной площади, установленной положениями части 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно пункта 2 части 9 этой же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 указанной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Истцом, помещения непрерывно арендуются на протяжении более трех лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного пунктом 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.

Истец полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, ООО "Аскорд-М", являясь в соответствии с законодательством субъектом малого предпринимательства, обратилось 01.07.2013 с заявлением N 12-3 в Департамент городского имущества города Москвы с целью реализации преимущественного права на приобретение арендуемого истцом по договору аренды недвижимого имущества (регистрационный номер заявки ДГИ-1-68162/13 от 08.07.2013).

07.07.2014 ООО "Аскорд-М" получило письмо Департамента городского имущества города Москвы от 01.07.2014 N ДГИ-1-74749/14-1 "О согласовании договора купли-продажи" с приложенным проектом договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в трех экземплярах, подписанного от имени Департамента заместителем начальника Управления приватизации городского имущества Департамента В.А. Найденовым, но без заверения соответствующей печатью, со ссылкой на необходимость подписания указанного проекта договора купли-продажи со стороны ООО "Аскорд-М" в тридцатидневный срок и указанием последствий в случае его не подписания в указанный срок.

01.08.2014 истец возвратил ответчику договор купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий к указанному договору, не согласившись с ценой объекта недвижимости, предложенной ответчиком.

В силу статьи 421 ГК РФ и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с абзацем вторым части второй статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ в случаях, когда, в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 455 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением от 19.05.2015 назначил судебную экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, проведение которой поручил Обществу с ограниченной ответственностью "Лига Независимых Экспертов", эксперту Игнатьеву Вячеславу Николаевичу.

Согласно заключению эксперта N 15-01зэ/06/15 ООО "Лига Независимых Экспертов" от 15.06.2015, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, в порядке статьи 307 УК РФ:

- рыночная стоимость нежилого помещения площадью 158,3 кв.м. (подвал, помещение I - комнаты 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 13, 13а, 13б), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Серпуховская Б., д. 44, по состоянию на 01.07.2013 года составляет 24 590 956 рублей (без НДС) (т. 4, л. д. 99).

В отношении поступившего экспертного заключения возникли сомнения в его обоснованности, что в силу положений пункта 2 статьи 87 АПК РФ является основанием для назначения повторной судебной экспертизы.

Определением суда от 09.10.2015 было удовлетворено ходатайство истца и назначена повторная судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено Автономной некоммерческой организации "Экспертно-правовой центр" (эксперт Третьяков Вячеслав Юрьевич).

Согласно заключению эксперта N ЗЭ-СОАЭ-23-ТВЮ-11-2015 Автономной некоммерческой организации "Экспертно-правовой центр" от 18.11.2015.

Рыночная стоимость нежилого помещения площадью 158,3 кв.м. (подвал, помещение I - комнаты 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 13, 13а, 13б), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Серпуховская Б., д. 44, по состоянию на 01.07.2013 года составляет 12 478 000 рублей (без НДС).

С учетом ответа эксперта на вопросы, поставленные судом при проведении судебной экспертизы, допроса в судебном заседании эксперта АНО "Экспертно-правовой центр", судом удовлетворено ходатайство ответчика и назначена по делу дополнительная экспертиза в том же экспертном учреждении, тем же экспертом.

15.03.2016 из экспертного учреждения Автономной Некоммерческой Организации "Экспертно-правовой центр" поступило экспертное заключение N 2015-1061-СЭ от 04.03.2016.

Согласно заключению эксперта N 2015-1061-СЭ Автономной некоммерческой организации "Экспертно-правовой центр" от 04.03.2016, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, в порядке статьи 307 УК РФ, экспертом установлено:

Рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 158,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Серпуховская, д. 44 (подвал, пом. I, ком. 2,3,4,5,6, 10, 11, 13, 13а, 13б), без учета корректирующих коэффициентов на состояние отделки помещений исследуемого объекта по состоянию на 01.07.2013 составляет 14 554 000 рублей, без учета НДС.

Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом.

При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, операционных расходов, расчет чистого операционного дохода, расчет ставки капитализации, расчет текущей стоимости объекта оценки, при этом экспертом проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения.

Размер итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов, в пропорции 0,57 и 0,43 соответственно.

При производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

На основании вышеуказанного, заключение эксперта об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения является полным, мотивированным и не содержит противоречий, полностью соответствует Федерального закона N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; - экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы; - экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение; - стоимость объекта близка к кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта оснований для удовлетворения ходатайства о проведении повторно судебной экспертизы у суда не имеется.

Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение, суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.

Доводы ответчика о том, что экспертное заключение не соответствует требованиям относимости и допустимости доказательств по смыслу статей 67, 68 АПК РФ, поскольку составлено с нарушением федеральных стандартов оценки, отклоняются ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Из материалов дела следует, что в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

В отчете об оценке также должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, а также должны содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам., обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки (пункты 13, 15 Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)").

Согласно пункту 20 ФСО-1, оценщик (эксперт) обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Таким образом, применение всех трех подходов к оценке не является обязательным. Оценщик (эксперт) вправе ограничиться теми подходами и методами, применение которых оправданно, или возможно для оценки конкретных объектов, имеющихся данных и сформированного назначения оценки (предполагаемого использования результатов оценки).

В заключении эксперта в рамках сравнительного подхода реализуется метод сравнительного анализа продаж. Данный метод отличается наибольшей достоверностью получаемых результатов, так как основывается на ценах сделок (предложений) аналогичных объектов.

Довод ответчика, что цену выкупаемого объекта, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ. По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В силу части 5 статьи 10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09 августа 2016 года по делу N А40-205984/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

Д.В. Пирожков Д.Н. Садикова