Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2016 г. N 07АП-8143/16

Требование: о взыскании долга, неосновательного обогащения и неустойки по договору аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Томск

21 октября 2016 г.

Дело N А45-5737/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2016 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кривошеиной С. В.

судей Скачковой О. А., Хайкиной С. Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мавлюкеевой А. М.

без участия сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройСпецРесурс" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 08.07.2016 по делу N А45-5737/2016 (судья А.И. Айдарова) по иску Мэрии города Новосибирска (ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) к обществу с ограниченной ответственностью "СтройСпецРесурс" (ОГРН 1025403192011, ИНН 5407234114), г. Новосибирск, о взыскании задолженности в размере 484 146,27 руб., неустойки в размере 44 851,46 руб., об обязании освободить занимаемые помещения, по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СтройСпецРесурс" к Мэрии города Новосибирска о взыскании неосновательного обогащения в размере 127 610 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска (далее - истец, Мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с требованием к обществу с ограниченной ответственностью "СтройСпецРесурс" (далее - ответчик, ООО "СтройСпецРесурс") о взыскании задолженности в размере 484 146,27 руб., неустойки в размере 44 851,46 руб., об обязании освободить занимаемые помещения в связи с прекращением действия договора аренды.

ООО "СтройСпецРесурс" обратилось в арбитражный суд с встречным исковым заявлением о взыскании с Мэрии г. Новосибирска неосновательного обогащения в размере 127 610 руб.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 08.07.2016 требования по первоначальному иску удовлетворены; в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, ООО "СтройСпецРесурс" обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области отменить, принять по делу новый судебный акт, в иске отказать в полном объеме, встречный иск удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на обнаруженные в июле 2015 года существенные недостатки арендуемого ответчиком помещения; ООО "СтройСпецРесурс" не имело оснований для уплаты арендной платы за период с 06.05.2015 по 12.08.2015 ввиду того, что не имело возможность использовать помещение по назначению; размер арендной платы должен быть снижен с 31.07.2015, так как были выявлены существенные недостатки объекта недвижимости.

Подробно доводы апеллянта изложены в тексте апелляционной жалобы.

Мэрия в представленном в материалы дела отзыве на апелляционную жалобу не соглашается с ее доводами, считая решение суда законным и обоснованным.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле в соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Новосибирской области от 08.07.2016 не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.07.2014 между Мэрией города Новосибирска (арендодателем) и ООО "СтройСпецРесурс" (арендатором) заключён договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны N 005225-НП сроком действия с 01.07.2014 до 01.06.2015 (пункт 8.1 договора аренды).

В соответствии с условиями указанного договора истец передал ответчику во временное пользование за плату нежилые помещения общей площадью 158,40 кв.м., расположенные в подвале (N N 17-36 на поэтажном плане, площадь 153,20 кв.м) и на первом этаже (N 1 на поэтажном плане, площадь 5,20 кв.м) жилого дома по адресу: г.Новосибирск, Центральный район, ул.Селезнева, 44.

Помещения переданы ответчику 01.06.2014 по акту приема - передачи недвижимого имущества муниципальной казны.

В соответствии с пунктами 2.2.7, 3.1, 3.2 вышеуказанного договора Арендатор ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца обязан вносить на счёт Арендодателя арендную плату в размере 58 608,00 руб.

Поскольку арендатор продолжал пользоваться помещениями после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор был возобновлён на тех же условиях на неопределённый срок.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств послужило основанием для обращения истца в суд с первоначальным исковым заявлением.

Общество, ссылаясь на то, что нежилое помещение было улучшено, стоимость улучшений составила 127 610,00 руб., обратилось в суд с встречными исковыми требованиями о взыскании неосновательного обогащения.

Принимая решение, суд первой инстанции исходил из обоснованности первоначального иска и наличии оснований для отказа в удовлетворении встречного иска.

Согласно статьям 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (статья 425 ГК РФ).

По пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что арендатор ненадлежащим образом исполнял взятые на себя обязательства по заключённому договору, 28.08.2015 ему по известным арендодателю адресам направлено уведомление N 31/06-4162 от 20.08.2015, в котором арендодатель отказался от договора аренды N 005225-НП с 29.11.2015, указал на необходимость погашения образовавшейся задолженности и просил арендатора освободить занимаемые помещения.

На момент обращения Мэрии в суд ответчик спорные помещения не возвратил, что подтверждается актами проверки использования нежилого помещения от 11.12.2015, от 06.05.2016.

В нарушение условий заключенного договора аренды ответчик за период с 21.06.2015 по 29.02.2016 свои обязательства по внесению арендных платежей не исполнил.

Как утверждает ответчик, в период с 06.05.2015 по 12.08.2015 в доме N 44 по ул. Советской проводился капитальный ремонт, в связи с чем он не имел возможности пользоваться арендуемым помещением, так как периодически отсутствовало электроснабжение, регулярно происходили подтопления, следовательно, включение в задолженность по арендной плате периода с 06.05.2015 по 12.08.2016 является неправомерным.

Между тем, из акта приема-передачи помещения от 01.06.2014, следует, что имущество в аренду передано в удовлетворительном состоянии, необходимость проведения текущего и капитального ремонта - не требуется.

Материалами дела подтверждается, что ответчиком помещение использовалось в течение длительного времени.

Согласно представленному ответу департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства города от 22.04.2016 N 12/02/03969, действительно, в период с 31.03.2015 по 29.06.2015 в жилом доме, в котором расположены нежилые помещения, производился капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, проведен ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, внутридомовых систем электро- и теплоснабжения.

По информации управляющей организации, производились отключения систем отопления 25.05.2015, 19.06.2015, а также кратковременные отключения электроэнергии с 26.06.2015 по 27.06.2015, 19.08.2015, согласно акту арендодателя прекращена подача электроэнергии 02.07.2015.

Проанализировав перечисленные выше нормы права в совокупности с фактическими обстоятельствами дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие невозможность использования им арендуемых помещений в период с 06.05.2015 по 12.08.2015 по причине недостатков спорного помещения. Само по себе проведение капитального ремонта жилого дома к таким недостаткам не относится, отключения носили временный характер и производились не арендодателем, сами по себе отключения или акты о затоплении от 03.06.2015 о намокании и деформации напольного покрытия линолеума общей площадью 25, 6 кв.м., от 05.08.2015 о намокании напольного покрытия площадью 20, 1 кв.м., намокания плинтуса и образования плесени отделки стен площадью 3 к.в.м., намокания отделки стен площадью 3 кв.м. в результате затопления помещения через перекрытие из помещений, расположенных этажом выше, не свидетельствуют достоверно о невозможности использования помещений в спорный период времени.

Обратного обществом в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказано.

Ответчик ссылается на недостатки спорного помещения в части его соответствия требованиям пожарной безопасности, ссылаясь на привлечение директора ООО "СпецСтройРесурс" к административной ответственности за нарушения строительных норм и правил в части пожарной безопасности.

Пунктом 2.2.2 договора аренды от 01.07.2014 N 005225-НП арендатор обязан выполнять правила гражданской обороны и пожарной безопасности за счёт собственных средств, о чём ответчику также было сообщено письмом департамента земельных и имущественных отношении мэрии города Новосибирска N 31/22/11465 от 25.09.2015.

Ответчик не представил в материалы дела доказательства того, что ввиду указанных в актах пожарного надзора нарушений деятельность ответчика была запрещена или ограничена.

Более того, ответчик, несмотря на указанные, по его мнению, недостатки, помещением пользовался, следовательно, основания для снижения размера арендной платы в указанный период в порядке, предусмотренном статьей 612 ГК РФ, отсутствуют.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции признает правильными выводы суда первой инстанции о том, что в связи с неисполнением ответчиком обязанности по уплате арендных платежей, исковые требования истца подлежат удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4.1 договора начисляется пеня в размере 0,1 % от недовнесенной арендной платы за каждый день просрочки платежа.

В связи с тем, что за весь период действия договора аренды N 005225- от 01.07.2014 ответчик несвоевременно и не в полном объеме перечислял арендную плату, истцом начислена пеня в сумме 44 851,46 руб. за период с 16.08.2014 по 28.11.2015, включительно.

Расчет неустойки проверен судом первой инстанции, правомерно признан правильным.

Ответчиком расчет не оспорен, контррасчет в суд первой инстанции не представлен, ходатайство о применении статьи 333 ГК РФ при рассмотрении дела в суде ответчиком не заявлено.

Каких-либо доводов относительно взыскания неустойки в заявленном размере апелляционная жалоба не содержит.

С учетом истечения срока действия договора аренды, а также не освобождением ответчиком спорного помещения, на основании статьи 622 ГК РФ судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца об обязании ответчика освободить спорные помещения.

В обоснование встречного иска, общество ссылается на то, что нежилое помещение было им улучшено, стоимость улучшений составила 127 610,00 руб., неотделимые улучшения являются неосновательным обогащением собственника нежилого помещения - Мэрии г. Новосибирска, и подлежат полному возмещению.

В силу статьи 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, истец по иску о взыскании стоимости неотделимых улучшений должен доказать факт улучшения им арендованного имущества за счет собственных средств, выполнение этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений, действительную стоимость произведенных улучшений.

Между тем, как верно установлено судом, общество не представлено доказательств, подтверждающих согласование с арендодателем необходимости проведения неотделимых улучшений имущества, предоставляющих право на компенсацию арендодателем соответствующих расходов арендатора (статья 65 АПК РФ). Суд первой инстанции указал, что в соответствии с условиями договора аренды арендатор обязан своевременно производить текущий ремонт объекта недвижимости за свой счет без отнесения затрат в счет арендной платы. Капитальный ремонт объекта недвижимости, в случае необходимости, производится арендатором за свой счет без отнесения затрат в счет арендной платы.

Принимая во внимание изложенное, поскольку затраты по капитальному и текущему ремонту помещения возложены на арендатора, согласия арендодателя на произведение не отделимых улучшений имущества ответчиком не представлено, то основания для удовлетворения встречного искового заявления отсутствуют.

Поскольку апеллянтом не опровергнуты выводы суда первой инстанции, оснований для отмены решения суда, в том числе и безусловных, установленных частью 4 статьи 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у апелляционного суда не имеется.

Принимая во внимание результат рассмотрения спора в суде апелляционной инстанции и предоставление апеллянту отсрочки в уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, с него в доход федерального бюджета подлежит взысканию 3000 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 08.07.2016 по делу N А45-5737/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СтройСпецРесурс" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 руб. по апелляционной инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

С. В. Кривошеина

Судьи

О. А. Скачкова С. Н. Хайкина