Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2016 г. N 13АП-24145/16

Требование: о несостоятельности (банкротстве) в отношении жилья

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения

г. Санкт-Петербург

10 ноября 2016 г.

Дело N А56-4269/2015/тр32

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 ноября 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тойвонена И.Ю.

судей Рычаговой О.А., Медведевой И.Г.

при ведении протокола судебного заседания: Новожиловой Е.Г.

при участии:

от Хубаева В.М.: Баркон Л.В. по доверенности от 18.02.2015

от конкурсного управляющего: Колочков С.А. по доверенности от 12.10.2016

от иных лиц: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24145/2016) конкурсного управляющего ОАО "СУ-1" Пивкина Ю.С.

на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.08.2016 по делу N А56-4269/2015/тр32(судья Казарян К.Г.), принятое

по заявлению Хубаева Владимира Михайловича о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений

по делу о несостоятельности (банкротстве) ОАО "СУ-1",

установил:

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.10.2015 ОАО "СУ-1" (далее - должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утвержден Пивкин Юрий Сергеевич.

Указанные сведения опубликованы в газете "Коммерсантъ" 24.10.2015.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.04.2016 суд перешел к рассмотрению дела о банкротстве ОАО "СУ-1" по правилам параграфа 7 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" "Банкротство застройщиков".

24.12.2015 в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области направлено консолидированное заявление:

- ЖСК "Театральный" о включении в реестр требований о передаче имущества жилых помещений требования о передаче и о признании за ним доли в праве общей долевой собственности в размере 466/3610 на объект незавершенного строительства, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, улица Союза Печатников, дом 8, литера "Б",

- Евтушенко Анны Владимировны о включении в реестр требований о передаче имущества жилых помещений требования о передаче и о признании за ней доли в праве общей долевой собственности в размере 309/3610 на объект незавершенного строительства, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, улица Союза Печатников, дом 8, литера "Б",

- Евтушенко Ксении Сергеевны о включении в реестр требований о передаче имущества жилых помещений требования о передаче и о признании за ней доли в праве общей долевой собственности в размере 154/3610 на объект незавершенного строительства, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, улица Союза Печатников, дом 8, литера "Б",

- Евтушенко Сергея Николаевича о включении в реестр требований о передаче имущества жилых помещений требования о передаче и о признании за ним доли в праве общей долевой собственности в размере 366/3610 на объект незавершенного строительства, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, улица Союза Печатников, дом 8, литера "Б",

- Семеновой Надежды Борисовны о включении в реестр требований о передаче имущества жилых помещений требования о передаче и о признании за ней доли в праве общей долевой собственности в размере 465/3610 на объект незавершенного строительства, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, улица Союза Печатников, дом 8, литера "Б",

- Меньшиковой Татьяны Викторовны о включении в реестр требований о передаче имущества жилых помещений требования о передаче и о признании за ней доли в праве общей долевой собственности в размере 554/3610 на объект незавершенного строительства, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, улица Союза Печатников, дом 8, литера "Б",

- Бурчуладзе Нугзара Николаевича о включении в реестр требований о передаче имущества жилых помещений требования о передаче ему и о признании за ним доли в праве общей долевой собственности в размере 513/3610 на объект незавершенного строительства, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, улица Союза Печатников, дом 8, литера "Б",

- Скуратовой Юлии Юрьевны о включении в реестр требований о передаче имущества жилых помещений требования о передаче и о признании за ней доли в праве общей долевой собственности в размере 321/3610 на объект незавершенного строительства, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, улица Союза Печатников, дом 8, литера "Б",

- Хубаева Владимира Михайловича о включении в реестр требований о передаче имущества жилых помещений требования о передаче ему и о признании за ним доли в праве общей долевой собственности в размере 462/3610 на объект незавершенного строительства, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, улица Союза Печатников, дом 8, литера "Б".

А также требование о передаче прав застройщика (должника) по договору купли-продажи N 11137-АЗ от 18.03.2013 по реконструкции и строительству жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Союза Печатников дом 8 литера Б., кадастровый номер 78:32:1248:0:45, на земельном участке с кадастровым N 78:32:00011248:15, Жилищно-строительному кооперативу "Театральный".

Определением от 24.05.2016 суд первой инстанции разделил вышеуказанные требования.

В рамках обособленного спора N А56-4269/2015/тр.32 судом рассматривалось требование Хубаева Владимира Михайловича (далее - заявитель) с учетом уточнений о включении в реестр требований ОАО "СУ-1" о передаче жилых помещений требования о передаче жилого помещения - условный номер квартиры N 2В, количество комнат - 1, тип - студия, подъезд - 1, проектная площадь 30,00 кв.м., жилая площадь 12,82 кв.м., стоимостью 3 000 000 руб., расположенного в незавершенном строительством жилом доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, ул.Союза Печатников, д.8, литера Б., и признать за ним право собственности на долю в праве общей долевой собственности в размере 462/3610 долей.

Конкурсный управляющий ОАО "СУ-1" просил отказать в удовлетворении требований, указав на то, что здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул.Союза Печатников, д.8, литера Б, является нежилым, что исключает возможность передачи должником жилого помещения.

Определением от 11.08.2016 суд первой инстанции включил требование Хубаева В.М. о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов ОАО "СУ-1". В остальной части требования было отказано.

В апелляционной жалобе конкурсный управляющий ОАО "СУ-1" заявил возражения в части включения заявителя в реестр требований о передаче жилых помещений, полагая, что суд нарушил норму материального права, ссылаясь на то, что на балансе должника отсутствуют многоквартирные жилые дома, должник обладает только правом собственности на земельный участок по ул.Печатников, 8 лит.Б в Санкт-Петербурге. Управляющий в жалобе ссылался на то, что имеется судебное решение арбитражного суда относительно признания объекта незавершенного строительство здания самовольной постройкой, при отсутствии необходимой разрешительной документации с обязанием должника привести здание в первоначальное положение. Податель жалобы указывал, что заявителю, как и ряду иных физических лиц, было отказано судом общей юрисдикции в признании права собственности на объект недвижимости, с учетом наличия признаков самовольной постройки, что в отсутствии сведений о наличии объекта у должника в виде жилого дома предполагает невозможность установления прав заявителя в реестре требований по передаче жилых помещений. В жалобе управляющий просил отменить определение суда первой инстанции и рассмотреть вопрос о включении требования заявителя в реестр требований по денежным обязательствам должника.

Отзыва на апелляционную жалобу не представлено.

Информация о времени и месте рассмотрения жалобы размещена на сайте апелляционного суда, с дополнительным направлением уведомлений в адрес участвующих в данном обособленном споре лиц.

Представитель конкурсного управляющего должника доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал в полном объеме, дополнительно отмечая, что включение заявителя в реестр по передаче жилых помещений нарушает права иных кредиторов, в частности кредиторов по денежным требованиям.

Представитель Хубаева В.М. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменений, указывал на наличие оснований для включения требования заявителя в реестр требований о передаче именно жилых помещений, учитывая статус должника в качестве застройщика, наличия объекта незавершенного строительством по реконструкции здания в качестве многоквартирного жилого дома. Представитель заявителя указал, что заявитель, наряду с иными заинтересованными лицами, которые заключали предварительные договора купли-продажи жилых помещений (квартир) с должником-застройщиком, заинтересованы в продолжении и окончании строительства данного дома, с получением необходимых согласований и разрешений, часть которых у должника имелась. Представитель заявителя полагал, что наличие судебного акта, в котором указано на необходимость приведения здания в первоначальное положение, с учетом его первоначальной этажности, а также отсутствие ограничений по использованию земельного участка для целей строительства жилого дома, не препятствует дальнейшей реализации права заявителя на возможное получение жилого помещения, притом, что на стадии рассмотрения требования заявителя вопрос об окончательной судьбе незавершенного строительством жилого дома не должен учитываться и рассматриваться в качестве основания для отказа в удовлетворении заявления. Кроме того, представитель заявителя ссылался на то, что кредиторы по денежным обязательствам не являлись участниками строительства вышеназванного жилого дома по ул.Печатников, д.8 лит.Б в Санкт-Петербурге, поскольку должник намеревался возводить и иные объекты.

Возражений в отношении необжалуемой управляющим части (по отказу заявителю в признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительством) со стороны заявителя и конкурсного управляющего заявлено не было, в связи с чем, апелляционный суд проверял законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части в порядке статьи 268 (часть 5) АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не усмотрел наличия оснований для отмены либо изменения судебного акта суда первой инстанции в его обжалуемой части, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и определения суда первой инстанции, между КУГИ Санкт-Петербурга и ОАО "СУ-1" заключен договор купли-продажи земельного участка (с расположенным на нем нежилым зданием) N 11137-АЗ от 18.03.2013, в соответствии с которым должник приобрел в собственность:

- земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Союза Печатников, дом 8, литера Б, площадью 407 кв.м., кадастровый номер 78:32:1248:15,

- нежилой дом, расположенный по тому же адресу, общей площадью 361,7 кв.м., кадастровый номер 78:32:1248:0:45 (далее - Объект).

Согласно пункту 1.1.1. вышеназванного договора земельный участок предоставлен ОАО "СУ-1" для размещения жилого дома.

Государственная регистрация перехода к должнику права собственности на земельный участок и нежилой дом произведена 29.04.2013.

Поскольку должник вел строительство (реконструкцию) здания, связанной с возведением помещений, предназначенных для размещения квартир (жилых помещений) с нарушением действующего законодательства решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.12.2013 по делу N А56-54264/2013 суд обязал ОАО "СУ-1" привести здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Союза Печатников, д. 8, лит. Б с кадастровым N 78:32:1248:0:45, в состояние в соответствии с кадастровым паспортом от 5.08.2011 и пунктом 1.1.2. договора N 11137-АЗ от 18.03.2013, а именно, в 2-х этажное здание общей площадью 361,7 кв.м.

Как пояснил представитель заявителя, после вынесения вышеуказанного судебного акта должник (общество-застройщик) прекратил строительно-монтажные работы на Объекте, дом в эксплуатацию не сдан. При этом в 2013 году должник заключил с рядом граждан предварительные договоры купли-продажи квартир (жилых помещений) в строящемся доме, с получением от указанных граждан денежных средств.

03.09.2013 лицами, заключившими с должником предварительные договоры купли-продажи, проведено учредительное собрание, на котором было принято решение о создании ЖСК "Театральный" в целях завершения строительства и реконструкции Объекта.

Далее, решением общего собрания членов ЖСК "Театральный" было принято решение об определении долей членов ЖСК, в том числе в отношении заявителя определена доля равная 462/3610.

Согласно пункту 1 статьи 201.6 Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в ходе конкурсного производства в порядке, установленном статьей 100 этого Закона.

Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть представлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (пункт 2 указанной статьи).

Между заявителем и должником 10.06.2013 заключен договор N 2В купли-продажи (предварительный), в соответствии с условиями которого должник обязался в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры в жилом доме о передаче в собственность заявителя квартиры с условным номером 2В стоимостью 3 000 000 руб.

Хубаев В.М. произвел оплату по договору в сумме 3 000 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N б/н от 10.06.2013.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно пункту 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457 Гражданского кодекса Российской Федерации), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

С учетом разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, предварительный договор между заявителем должником является договором купли-продажи будущей квартиры с условием о предварительной оплате.

Должник принятые на себя по предварительному договору обязательства не исполнил, что не оспаривается конкурсным управляющим.

Факт оплаты участником строительства жилого помещения в размере 3 000 000 руб. подтвержден документально и также никем не оспорен.

Согласно пункту 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства.

Таким образом, как правомерно и обоснованно указал суд первой инстанции, исходя из положений статей 201.1, 201.6 Закона о банкротстве, заявитель является участником строительства, имеющим к застройщику - ОАО "СУ-1" требование о передаче жилого помещения.

При этом возражения конкурсного управляющего в части невозможности передачи прав на жилое помещение ввиду регистрации Объекта как нежилого судом первой инстанции обоснованно отклонены. Вопрос о завершении строительства (реконструкции) Объекта подлежит разрешению в порядке, установленном положениями статьи 201.10 Закона о банкротстве при наличии соответствующего решения собрания участников строительства.

Апелляционный суд дополнительно отмечает, что на стадии рассмотрения требования заявителя, обладающего статусом кредитора и участника строительства по отношению к должнику-застройщику, связанного с включением его требования в реестр по передаче жилых помещений, вопрос оценки статуса самого Объекта строительства (нежилого, жилого, завершенного либо незавершенного строительством, законченного реконструкцией либо находящегося на данном этапе, об объеме данного Объекта, применительно к его возведению либо реконструкции) не является определяющим и не может служить основанием для безусловного отказа заявителю в признании его требования обоснованным. В свою очередь, наличие судебного акта арбитражного суда, связанного с обязанием застройщика-должника возвратить строящийся (реконструируемый) Объект в первоначальное положение по его этажности, как полагает апелляционный суд, также не указывает на императивную невозможность завершения соответствующей реконструкции, с приданием статуса жилого данному Объекту, в силу возведения помещений, предназначенных для проживания, в том числе посредством передачи Объекта незавершенного строительством заинтересованным лицам на стадии процедуры банкротства должника-застройщика, с соблюдением порядка и процедур, установленных Законом о банкротстве. Ссылки конкурсного управляющего должника на нарушение прав иных кредиторов, имеющих к должнику денежные требования, на стадии рассмотрения вышеназванного заявления также не могут служить основанием для отказа заявителю в удовлетворении заявления. Вопросы формирования конкурсной массы должника, расчетов с кредиторами, имеют самостоятельный характер и подлежат разрешению в ходе дальнейшей процедуры банкротства должника-застройщика.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что определение суда в его обжалуемой части подлежит оставлению без изменений, что влечет отказ в удовлетворении апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.08.2016 по делу N А56-4269/2015/тр32 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

И.Ю. Тойвонен

Судьи

О.А. Рычагова И.Г. Медведева