Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2016 г. N 08АП-11164/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 апреля 2017 г. N Ф04-126/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Омск

11 ноября 2016 г.

Дело N А75-4401/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 ноября 2016 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кливера Е.П.,

судей Киричёк Ю.Н., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Михайловой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11164/2016) общества с ограниченной ответственностью "Сургутское ремонтно-строительное управление" (далее - ООО "Сургутское РСУ", Общество, истец) на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.07.2016 по делу N А75-4401/2016 (судья Дроздов А.Н.), принятое

по исковому заявлению ООО "Сургутское РСУ"

к Администрации Сургутского района (далее - Администрация, ответчик)

о взыскании излишне уплаченной арендной платы,

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО "Сургутское РСУ" - представитель не явился, лицо о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;

от Администрации - Гасанова Л.В. по доверенности N 77 от 04.04.2016 сроком действия по 31.12.2016 (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Сургутское ремонтно-строительное управление" обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к Администрации Сургутского района о взыскании излишне уплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка N 57 от 16.08.2013 в размере 1 028 903 руб. 99 коп.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.07.2016 в удовлетворении заявленного Обществом требования отказано.

В обоснование принятого решения суд первой инстанции указал на то, что продажа права на заключение договора аренды предполагает, что уплачиваемая по результатам торгов (аукциона) плата (денежная сумма) является не только арендной платой, но и платой за право заключения договора, на то, что арендная плата по договору, заключенному на подобных торгах, является неизменяемой, и на то, что внесенная Обществом плата за право заключения договора аренды не может быть уменьшена в случае прекращения договора аренды, поэтому заявление Общества не подлежит удовлетворению.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Сургутское РСУ" обратилось с апелляционной жалобой (с учетом дополнений к ней) в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.07.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

При этом податель апелляционной жалобы настаивает на том, что в соответствии с пунктом 7 итогового протокола аукциона установлен размер арендной платы за период действия договора аренды земельного участка в течение трех лет, а не цена права на заключение договора аренды, и на том, что уплаченная Обществом в данном случае сумма в размере 2 100 000 руб. является авансом по арендной плате, в связи с чем, должна быть частично возвращена Администрацией в связи с досрочным прекращением аренды и прав пользования Общества в отношении соответствующего имущества.

Истец указывает, что после ввода объекта капитального строительства, возведенного на соответствующем земельном участке, в эксплуатацию арендная плата подлежит взысканию только до момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства, поскольку с указанного момента договор аренды прекращает свое действие, и что в данном случае у ответчика отсутствует право требовать от истца внесения арендной платы с 10.02.2015, поскольку с данного момента истец перестал быть фактическим пользователем земельного участка, и договор аренды, заключенный между ООО "Сургутское РСУ" и Администрацией в отношении такого участка, считается прекращенным.

К апелляционной жалобе приложены дополнительные доказательства, названные в пунктах 3, 4 приложения к жалобе, при этом в тексте апелляционной жалобы изложена просьба учесть соответствующие доказательства при рассмотрении апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительно приложенные к апелляционной жалобе документы не могут быть приобщены к материалам настоящего дела и не принимаются во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку подателем апелляционной жалобы не обоснована невозможность представления соответствующих доказательств в суд первой инстанции, а также в связи с тем, что такие доказательства не имеют отношения к предмету рассматриваемого спора. Дополнительные документы будут возвращены ООО "Сургутское РСУ" вместе с настоящим судебным актом.

Представитель Администрации в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу и в устном выступлении в суде выразил несогласие с доводами жалобы, просил решения суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ООО "Сургутское РСУ" извещено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе, представителя в судебное заседание не направило, ходатайства об отложении судебного разбирательства по рассмотрению апелляционной жалобы не заявило.

Суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в соответствии со статьей 156, частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителя подателя жалобы.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу (с учетом дополнений), письменный отзыв на неё, заслушав представителя Администрации, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

05.12.2012 Администрацией издано постановление N 4764 "О проведении открытых аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков", в пункте 1.3 которого Департаменту имущественных и земельных отношений администрации предписано осуществить подготовку и проведение торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:03:0051301:188, площадью 0,2667 га, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, сельское поселение Солнечный, д. Сайгатина, квартал N 1, ул. Совхозная, условный N 3, под строительство многоквартирного жилого дома. Начальный размер арендной платы за период действия договора аренды установлен на уровне 940 000 руб., шаг аукциона - 40 000 руб., срок аренды - 3 года, начиная с момента государственной регистрации договора аренды (л.д.69-71).

Согласно итоговому протоколу аукциона от 02.08.2013 N 79 по объекту продажи "Право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:03:0051301:188" победителем аукциона признано ООО "Сургутское РСУ" с ценой продажи 2 100 000 руб. (л.д.17-18).

16.08.2013 между Администрацией (арендодатель) и ООО "Сургутское РСУ" (арендатор) заключен договор N 57 аренды земельного участка (далее - Договор), в соответствии с которым в пользование Обществу передан обозначенный выше земельный участок с разрешенным использованием: строительство многоквартирного жилого дома, со следующими параметрами разрешенного строительства (показатели приняты ориентировочно):

- здание 2-х этажное на 2 подъезда;

- количество квартир - 18-20 штук.

Срок аренды земельного участка по Договору определен как 3 года с момента государственной регистрации договора. По истечении срока аренды Договор считается расторгнутым.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 Договора арендная плата уплачивается единовременным платежом в течение 10 рабочих дней с момента подписания Договора. Рыночная стоимость арендной платы за период действия Договора по результатам аукциона составляет 2 100 000 руб. Сумма к оплате с зачетом суммы внесенного арендатором задатка в размере 190 000 руб. составляет 1 910 000 руб. и подлежит перечислению на счет арендодателя (л.д.11-16).

Договор прошел государственную регистрацию 31.08.2013.

Платежным поручением от 05.08.2013 N 6483 ООО "Сургутское РСУ" перечислило на счет Администрации стоимость аренды в полном объеме (л.д.19).

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 31.10.2014 N RU86507305-70 многоквартирный трёхэтажный жилой дом по адресу: Сургутский район, д. Сайгатина, с.п. Солнечный, квартал N 1, ул. Совхозная, условный N 3, введен в эксплуатацию (л.д.21-23).

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.10.2015, 10.02.2015 на квартиру N 27 в указанном доме зарегистрировано право собственности (л.д.24).

Письмом от 10.11.2015 N 6010-05 ООО "Сургутское РСУ" обратилось к Администрации с предложением о перерасчете арендной платы, сославшись на то, что с 10.02.2015 у арендодателя фактически отсутствует право начислять плату по Договору за пользование земельным участком, поскольку арендатор перестал быть пользователем такого участка (л.д.25).

Указывая на то, что у ООО "Сургутское РСУ" имеется переплата по договору аренды земельного участка от 16.08.2013 N 57, и на то, что в добровольном порядке в установленный срок Администрация не возвратила соответствующую сумму переплаты, ООО "Сургутское РСУ" обратилось с соответствующим иском в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

14.07.2016 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял обжалуемое решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу положений пункта 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Так, статьёй 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент проведения аукциона и заключения договора аренды от 16.08.2013 N 57) предусмотрено, что предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьёй 38 данного Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 данной статьи.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется с проведением торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или путем предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. При этом передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Статьёй 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду.

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

При этом порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определен в статье 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, пунктом 7 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды.

Согласно пункту 10 той же статьи извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать, в том числе, сведения о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы), о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.

Таким образом, буквальное толкование процитированных выше положений закона позволяет сделать вывод о том, что при формировании аукционной документации на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, уполномоченный орган определяет цену предмета аукциона, в качестве которого выступает право на заключение договора аренды соответствующего участка.

Как следствие, уплачиваемая по результатам торгов (аукциона) плата (денежная сумма) является платой за право заключения договора и в то же время арендной платой за пользование земельным участком.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, договор аренды земельного участка от 16.08.2013 N 57 заключен между Администрацией и ООО "Сургутское РСУ" по результатам проведенного на основании постановления Администрации от 05.12.2012 N 4764 "О проведении открытых аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков" открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:03:0051301:188, площадью 0,2667 га, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, сельское поселение Солнечный, д. Сайгатина, квартал N 1, ул. Совхозная, условный N 3, под строительство многоквартирного жилого дома (л.д.11-18).

При этом согласно пункту 1.1 Договора в такой договор в полном объеме включены существенные условия, установленные постановлением Администрации от 05.12.2012 N 4764, а также итоговым протоколом аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка N 79 от 02.08.2013 (л.д.11).

В то же время итоговым протоколом аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка N 79 от 02.08.2013 определена именно цена продажи права на заключение соответствующего договора в размере 2 100 000 руб., на что прямо указано в пункте 9 такого протокола (л.д.18).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что сумма в размере 2 100 000 руб., предусмотренная итоговым протоколом аукциона N 79 от 02.08.2013 и договором от 16.08.2013 N 57, уплачена Обществом, как победителем аукциона, не только за использование соответствующего земельного участка, но и за предоставление ему (то есть ООО "Сургутское РСУ") права заключить соответствующий договор аренды земельного участка под строительство.

При этом обстоятельств, свидетельствующих о противоречии условий аукциона и Договора порядку проведения торгов, ООО "Сургутское РСУ" не приведено и из материалов дела не усматривается.

Таким образом, исходя из положений приведенных выше норм, суд первой инстанции правильно указал, что по результатам проведенного аукциона была определена цена за право на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства, которая включает в себя, в том числе, и непосредственную плату за использование земельного участка в течение периода, предусмотренного Договором.

При этом довод подателя жалобы о том, что сумма платы по Договору в размере 2 100 000 руб. представляет собой авансовый платеж по такому договору, не основан ни на положениях действующего законодательства, ни на условиях самого договора аренды от 16.08.2013 N 57.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы.

При этом не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, арендная плата за пользование земельным участком, установленная при проведении аукциона на право заключения договора аренды в отношении соответствующего участка, является неизменной и не может быть уменьшена в процессе исполнения условий договора.

Кроме того, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 информационного письма от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения, полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем, при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Применительно к фактическим обстоятельствам настоящего спора содержание приведенных выше разъяснений позволяет сделать вывод о том, что удовлетворение заявленных истцом требований о взыскании денежных средств, внесенных в качестве оплаты стоимости права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного жилищного строительства, зависит от доказанности факта отсутствия встречного предоставления по результатам аукциона и по договору от другой стороны до момента прекращения его действия.

Между тем, в рассматриваемом случае по результатам проведения открытого аукциона между ООО "Сургутское РСУ" и Администрацией заключен договор аренды земельного участка от 16.08.2013 N 57, соответствующий участок своевременно и в надлежащем состоянии передан в пользование Обществу и фактически использовался последним (результатом такого использования является возведение многоквартирного жилого дома), в связи с чем, каких-либо правовых или фактических оснований для вывода об отсутствии встречного предоставления по результатам аукциона, в рамках проведения которого Обществом уплачена сумма в размере 2 100 000 руб., не имеется.

При этом фактическое использование земельного участка, переданного в пользование Обществу по договору от 16.08.2013 N 57, в течение периода меньшей продолжительности по сравнению с предусмотренной Договором, является волеизъявлением самого арендатора (ООО "Сургутское РСУ") и не зависит от воли или действий Администрации по исполнению предусмотренных условиями конкурса и договором аренды от 16.08.2013 N 57 обязательств.

По основаниям, изложенным выше, суд апелляционной инстанции также отклоняет ссылки подателя жалобы на то, что 10.02.2015 зарегистрировано право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, построенном на рассматриваемом земельном участке, для одного из участников долевого строительства, в связи с чем, с указанной даты соответствующий участок перешел в пользование собственников помещений расположенного на участке многоквартирного дома.

Таким образом, при изложенных выше обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что основания для удовлетворения искового требования ООО "Сургутское РСУ" к Администрации в данном случае отсутствуют.

Сформулированная выше позиция согласуется с правоприменительной практикой, сложившейся по результатам рассмотрения аналогичных споров (см., например, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.10.2016 по делу N А75-15598/2015).

В то же время ссылка подателя жалобы на определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.07.2016 N 309-ЭС16-6921 судом апелляционной инстанции во внимание не принимается, поскольку указание в таком судебном акте на то, что платеж по договору аренды земельного участка "не является стоимостью приобретения права аренды земельного участка на торгах", и на то, что соответствующая сумма "зачислена в счет платежей по договору аренды земельного участка", приведено в связи с описанием выводов нижестоящих судов и не является позицией Верховного Суда Российской Федерации по существу рассматриваемого вопроса. Кроме того, названный судебный акт Верховного Суда Российской Федерации принят по результатам рассмотрения иных фактических обстоятельств, отличных от обстоятельств настоящего спора, и по этой причине не может быть учтен при разрешении последнего.

Иных доводов, кроме обозначенных и оцененных выше и заявлявшихся в ходе судебного разбирательства по делу в суде первой инстанции, Обществом в апелляционной жалобе не приведено, в связи с чем, суд апелляционной инстанции исходит из того, что подателем жалобы не опровергнуты обстоятельства и выводы, положенные судом первой инстанции в основу принятого решения.

При вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в полном объеме оценены доводы сторон и представленные участвующими в деле лицами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда, соответствуют материалам дела.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.07.2016 по делу N А75-4401/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.П. Кливер

Судьи

Ю.Н. Киричёк О.Ю. Рыжиков