Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2016 г. N 18АП-13467/16

г. Челябинск

14 ноября 2016 г.

Дело N А07-10670/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 ноября 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Румянцева А.А., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.08.2016 по делу N А07-10670/2016 (судья Насыров М.М.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью общества с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" - Ремаревский Р.Д. (доверенность от 12.08.2016 N 24).

Общество с ограниченной ответственностью общества с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" (далее - истец, общество, ООО "Финанс Меркурий Маркет Групп") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора о предоставлении земельного участка в собственность.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.08.2016 (резолютивная часть оглашена 24.08.2016) заявленные требования удовлетворены. Суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, общей площадью 24 267 кв.м., расположенного по адресу: местоположение относительно ориентра, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, д. 65, кадастровый номер 02:55:030263:35, между Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп", изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена участка составляет 14 265 000 рублей".

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции об определении цены выкупа земельного участка. Считает необходимым ее определение исходя из показателя кадастровой стоимости земельного участка на дату подачи заявления о приобретении земельного участка в собственность. По мнению апеллянта, установление кадастровой стоимости выкупаемого земельного участка в размере рыночной решением Верховного суда Республики Башкортостан от 18.11.2015 направлено на будущее время.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель ответчика не явился.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.

В судебном заседании представитель истца изложил возражения на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 16.05.2008 между обществом с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" (арендатор) и Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан в лице Управления земельных и имущественных отношений (арендодатель) подписан договор N 684-08 аренды земельного участка (л.д. 39-42). Предметом названного договора с учетом дополнительных соглашений к нему, является земельный участок с кадастровым номером 02:55:030263:35, общей площадью 24 267 кв.м., расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, д. 65.

Предоставление земельного участка произведено на срок до 17.02.2057 для реконструкции, строительства и эксплуатации принадлежащего истцу торгового комплекса, в состав которого входят следующие объекты:

1. Здание, назначение: нежилое здание, 12 - этажный, общая площадь 34421,2 кв. м.

2. Автостоянка, торговое, нежилое, 4-этажный, общая площадь 10473,9 кв.м., инв N 501203, лит. А.

3. Помещение, назначение: нежилое здание, общая площадь 1360 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 55, 56, 57, 58, 59, 60,61.

4. Помещение, назначение: нежилое здание, общая площадь 1474 кв.м., этаж 3, номер на поэтажном плане 40,41.

5. Помещение, назначение: нежилое здание, общая площадь 114,6 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане с 21 по 25.

6. Помещение, назначение: нежилое здание, общая площадь 76,6 кв.м., этаж 2, номер на поэтажном плане 26.

7. Помещение, назначение: нежилое здание, общая площадь 106,1 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане с 53, 54.

8. Помещение, назначение: нежилое здание, общая площадь 62,7 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане с 27 по 36.

9. Помещение, назначение: нежилое здание, общая площадь 390,8 кв.м., этаж цоколь, номера на поэтажном плане 27, 28.

10. Помещение, назначение: нежилое здание, общая площадь 80,7 кв.м., этаж цоколь, номера на поэтажном плане 25, 26.

11. Нежилое строение - торговое, нежилое, 4-этажный, общая площадь 13 118 кв.м., инв. N 501626, лит. А.

12. Торговый центр, назначение нежилое, 4-этажный, общая площадь 15 053,6 кв.м., инв. N 501532, лит. Аа.

22.06.2015 общество обратилось в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о приобретении земельного участка с кадастровым номером 02:55:030263:35 в собственность.

В соответствии с названным обращением, в адрес общества был направлен проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:030263:35 с определением цены выкупа в размере 60774942,14 коп. (л.д. 6-12).

Расчет указанной цены произведен исходя из кадастровой стоимости земельного участка 243099768,57 коп. действующей на момент обращения с заявлением о выкупе земельного участка (22.06.2015) и процентной ставки 25% (л.д. 12).

Решением Верховного суда Республики Башкортостан от 18.11.2015 по делу N 3-639/2015 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:030263:35 установлена по состоянию на 01.06.2014 в размере 57 060 000 руб. (л.д. 49).

Сведения о названном размере кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 25.01.2016, что подтверждено кадастровой справкой от 05.05.2016 (л.д. 53).

Не согласившись с ценой выкупа земельного участка, истец письмом от 07.04.2016 (л.д. 14) направил в Администрацию протокол разногласий, в котором просил принять пункт 2.1. договора купли-продажи с указанием цены участка в размере 25% от кадастровой стоимости земельного участка в размере 57 060 000 руб., а именно 14 265 000 руб., определенной на основании решения Верховного суда Республики Башкортостан от 18.11.2015 (л.д. 15).

Протокол разногласий был отклонен ответчиком со ссылкой на необходимость определения выкупной цены земельного участка исходя из кадастровой стоимости, действовавшей на момент подачи заявления - в размере 243 099 768 руб. 57 коп. (л.д. 51).

Полагая, что цена выкупа земельного участка подлежит определению на основании показателей рыночной стоимости земельного участка, установленной вышеназванным судебным актом, ООО "Финанс Меркурий Маркет Групп" обратилось в суд с настоящим иском.

При рассмотрении заявления общества об урегулировании разногласий, возникших при заключении обязательного для Администрации договора купли-продажи, суд первой инстанции пришел к выводу об определении стоимости земельного участка в договоре купли-продажи исходя из кадастровой стоимости, установленной решением Верховного суда Республики Башкортостан от 18.11.2015. Судом учтено, что на дату направления истцу проекта договора, действовало постановление Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках", пунктом 4 которого предусмотрено, что собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки: до 1 июля 2015 года - по цене в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Настоящий спор возник в связи с тем, что сторонами не урегулированы разногласия относительно стоимости выкупаемого земельного участка, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Исходя из пункта 1 статьи 424 названного Кодекса, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 и пункту 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Цена земельных участков, не может превышать их кадастровую стоимость.

Согласно пункту 1 статьи 422 названного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу названных норм, в рассматриваемом случае, момент заключения договора определяется принятием соответствующего судебного акта.

На дату вынесения обжалуемого решения Арбитражного суда Республики Башкортостан и направления истцу проекта договора, действовало Постановление Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках".

Пунктом 4 названного постановления предусмотрено, что собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки:

до 1 июля 2015 года - по цене в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.

Вступившим в законную силу решением Верховного суда Республики Башкортостан от 18.11.2015 по делу N 3-639/2015 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:030263:35 установлена по состоянию на 01.06.2014 в размере 57 060 000 руб. (л.д. 49, 53).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (редакции от 21 июля 2014 года) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно абзацу 2 пункта 28 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку вышеназванным решением установлена кадастровая стоимость земельных участков в размере рыночной, на основании поданного обществом в 2015 году заявления, новые значения могут быть применены для определения выкупной цены начиная с 01.01.2015.

Поскольку решением суда установлена новая кадастровая стоимость, внесены изменения в государственный кадастр недвижимости и договор купли-продажи земельного участка после обращения истца 22.06.2015 за выкупом земельного участка не был заключен, при урегулировании разногласий по договору относительно цены выкупа подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, установленная судом.

Ранее определенная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышала его рыночную стоимость, что подтверждено судебным актом.

Применение ранее определенной кадастровой стоимости при определении судом рыночной стоимости земельного участка на момент заключения договора купли-продажи нарушит права и законные интересы истца как лица, имевшего намерение приобрести в собственность спорный земельный участок, и, следовательно, противоречит положениям пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.08.2016 по делу N А07-10670/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

А.А. Румянцев Л.А. Суспицина