Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 9 ноября 2016 г. N 01АП-5920/16

Требование: о взыскании долга, о взыскании неустойки, о государственной регистрации договора аренды, по договору строительного подряда в отношении жилья, в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Владимир

09 ноября 2016 г.

Дело N А38-688/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 ноября 2016 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Фединской Е.Н., судей Богуновой Е.А., Долговой Ж.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фокеевой Е.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 16.06.2016 по делу N А38-688/2016,

принятое судьей Щегловой Л.М.,

по иску муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" к обществу с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" (ИНН 1215082975, ОГРН 1021200759832),

о взыскании основного долга и договорной неустойки.

В судебном заседании приняли участие:

от истца - Фурзикова И.В. по доверенности от 01.12.2015 N 33 сроком действия по 01.11.2016;

от ответчика - не явился, извещен.

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Муниципальное образование "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточненным по правилам статьи 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" (далее - ООО "Телекомпания 12 регион") о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка N 6419/2004н от 07.05.2014 за период с июня 2015 года по 6 декабря 2015 года в сумме 3 076 592 руб. 24 коп. и неустойки за период с 28.10.2014 по 15.02.2016 в размере 246 430 руб. 23 коп.

Исковые требования основаны на положениях статей 307, 309, 310, 330, 606, 614 ГК РФ, а также на статьи 22, 42, 65 Земельного Кодекса РФ.

Решением от 16.06.2016 Арбитражный суд Республики Марий Эл частично удовлетворил исковые требования, взыскав с ответчика в пользу истца долг в сумме 2 834 522 руб. 30 коп., неустойку в размере 231 350 руб. 59 коп. В остальной части иска отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Телекомпания 12 регион" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оспаривая законность решения, заявитель указывает, что по мнению истца, за спорный период ООО "Телекомпания 12 регион" должно было оплатить арендную плату в 3 076 592 руб. 24 коп. Расчет исковых требований истец осуществляет на основании отчета об оценке, в соответствии с которым установлен размер годовой арендной платы.

Между тем, по мнению ответчика, отчет, на основании которого установлен размер годовой арендной платы по договору, не соответствует нормативным требованиям, а также федеральным стандартам оценки, поэтому установленный на основании указанного выше отчета размер взыскиваемой арендной платы по договору N 6419/2014-н явно завышен.

В этой связи в ходе разбирательства дела в суде первой инстанции, ООО "Телекомпания 12 регион" было заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы за пользование спорным земельным участком для установления правильной стоимости арендной платы.

В удовлетворении ходатайства было отказано, в связи с чем ответчик был лишен возможности доказать факт завышенного размера арендной платы по договору.

Таким образом, как считает заявитель, в отсутствие доказательств достоверности размера арендной платы по договору N 6419/2014-н, взыскание с ООО "Телекомпания 12 регион" основного долга и договорной неустойки по договору аренды N 6419/2014-н в установленном размере было невозможно.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу указал, что обжалуемый судебный акт является законным, обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в ходе судебного заседания 25.10.2016, объявлен перерыв до 01.11.2016.

После перерыва лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. Истец ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

В соответствии с частью 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, пунктом 3.7.6. Регламента Первого арбитражного апелляционного суда, в связи с пребыванием судьи Вечканова А.И. в служебной командировке, произведена замена судьи Вечканова А.И. на судью Долгову Ж.А. (определение от 31.10.2016).

Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон, извещенных о месте и времени судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07 мая 2014 года по результатам открытого аукциона комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", действовавшим от имени муниципального образования "Город Йошкар-Ола", и обществом с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" заключен в письменной форме договор аренды земельного участка N 6419/2014 н, в соответствии с условиями которого истец как арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 1490,0 кв.м, кадастровый номер 12:05:0701004:2833, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Эшкинина, для строительства многоквартирного дома, а арендатор обязался вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренных разделом 2 договора (л.д. 14-17).

Договор аренды заключен сроком на 5 лет с 7 мая 2014 года по 6 мая 2019 года (пункт 1.5).

Истец как арендодатель обязательство по передаче земельного участка в аренду исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи от 07.05.2014 (л.д. 17). Факт непосредственного принятия земельного участка в аренду по договору арендатором не оспаривался и неоднократно признавался при внесении арендной платы.

Согласно пунктам 2.3-2.4 договора размер арендной платы определен на основании протокола по результатам аукциона на право заключения договора аренды в сумме 7 100 000 руб. в год, соответственно в месяц - 591 666 руб. 67 коп. (л.д. 14). Срок внесения арендной платы установлен ежемесячно не позднее 25 числа каждого месяца, за последний месяц года - не позднее 15 числа данного месяца (пункт 2.2).

Дополнительным соглашением от 26.01.2015 стороны предусмотрели, что размер арендной платы изменяется арендодателем ежегодно в одностороннем порядке, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который принимается ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен настоящий договор аренды земельного участка (пункт 1 дополнительного соглашения).

С учетом применения индекса инфляции в размере 5,5% была изменена формула расчета арендной платы. Рассчитанная таким образом арендная плата за пользование земельным участком составила 624 208 руб. 33 коп. в месяц, 7 490 500 руб. - в год (л.д. 75).

В связи с завершением строительства многоквартирного жилого дома и вводом объекта в эксплуатацию дополнительным соглашением от 17 ноября 2015 года стороны изменили порядок определения размера арендной платы, установив, что с 10 ноября 2015 года (с момента ввода объекта в эксплуатацию) арендная плата составляет 2831 руб. 04 коп. в год, 235 руб. 92 коп. - в месяц (л.д. 46).

Соглашением от 21 декабря 2015 года стороны расторгли договор, установив, что начисление арендной платы производится до 07.12.2015.

По утверждению истца, у арендатора имеется задолженность по внесению арендной платы с учетом индекса инфляции 12,2%. Так письмом от 03.06.2015 арендодатель уведомил арендатора об одностороннем изменении формулы расчета арендной платы, которая с учетом применения индекса инфляции 12,2% составила 663 850 руб. в месяц, 7 966 200 руб. - в год (л.д. 98).

Вышеуказанные обстоятельства послужили истцу основанием обращения в суд с рассматриваемым иском.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, и установив факт наличия задолженности по арендной плате, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований в части.

Суд апелляционной инстанции согласен с указанной позицией суда.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что 07 мая 2014 года между сторонами заключен в письменной форме договор аренды земельного участка N 6419/2014 н, который в силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 1 статьи 26 Земельного кодекса РФ подлежит государственной регистрации. Доказательства регистрации договора в материалах дела отсутствуют.

Однако отсутствие в деле сведений о государственной регистрации договора аренды земельного участка не освобождает арендатора от исполнения принятых на себя обязательств.

Согласно пункту 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013N 13) в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

По утверждению истца, у арендатора имеется задолженность по внесению арендной платы с учетом индекса инфляции 12,2%. Письмом от 03.06.2015 арендодатель уведомил арендатора об одностороннем изменении формулы расчета арендной платы, которая с учетом применения индекса инфляции 12,2% составила 663 850 руб. в месяц, 7 966 200 руб. - в год (л.д. 98).

При этом арендодатель руководствовался Федеральным законом от 20.04.2015 N 93-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О федеральном бюджете на 2015 год и плановый период 2016 и 2017 годов", которым размер уровня инфляции был изменен с 5,5% до 12,2%.

Суд, проанализировав письмо арендодателя от 03.06.2015, пришел к обоснованному выводу о том, что указанное письмо не соответствует договору аренды и сложившемуся между сторонами порядку изменения арендной платы.

Условие, содержащееся в пункте 2.5 договора о том, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке само по себе не противоречит гражданскому законодательству, поскольку по правилам пункта 4 статьи 421 ГК РФ о свободе договора условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Императивный запрет на одностороннее изменение арендной платы по договорам аренды земельного участка не установлен ГК РФ или Земельным кодексом РФ.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Данная норма является диспозитивной. Однако, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (пункт 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Апелляционная инстанция соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что включение в договор аренды условия, согласно которому арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в связи с теми или иными обстоятельствами (в том числе ростом инфляции), не является принятием сторонами обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части чаще, чем один раз в год.

С учетом изложенного, изменяя размер арендной платы при заключении дополнительного соглашения от 26.01.2015 и определяя индекс инфляции в размере 5,5%, арендодатель был не вправе в течение года повышать ее размер без заключения дополнительного соглашения к договору. Одностороннее внесение изменений в дополнительное соглашение от 26.01.2015 к договору аренды земельного участка также недопустимо.

Таким образом, увеличение размера арендной платы на индекс инфляции 12,2% произведено арендодателем неправомерно. При таких обстоятельствах расчет арендной платы должен быть произведен следующим образом:

Год	Месяц	Площадь земельного участка, кв.м	Корректи- рующий коэффициент	Оценка, ставка	Сумма задолженности
2014	май	1490,0	аукцион	7 100 000,00	477150,54
2014	июнь	1490,0			591666,67
2014	июль	1490,0			591666,67
2014	август	1490,0			591666,67
2014	сентябрь	1490,0			591666,67
2014	октябрь	1490,0			591666,67
2014	ноябрь	1490,0			591666,67
2014	декабрь	1490,0			591666,67
2015	январь	1490,0			591666,67
2015	февраль	1490,0			591666,67
2015	март	1490,0			591666,67
2015	апрель	1490,0			591666,67
2015	май	1490,0	Индекс инфляции 5,5% с 07.05.2015		503393,81
2015	июнь	1490,0			624208,33
2015	июль	1490,0			624208,33
2015	август	1490,0			624208,33
2015	сентябрь	1490,0			624208,33
2015	октябрь	1490,0			624208,33
2015	ноябрь	1490,0	1		187427,64
2015	декабрь	1490,0	1		45,66
				ВСЕГО	10 911 908,80

При таких обстоятельствах, с учетом произведенной ответчиком частичной оплаты в сумме 8 077 386 руб. 50 коп. задолженность ответчика составляет 2 834 522 руб. 30 коп.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком доказательств оплаты долга истцу в материалы дела не представлено, в связи с чем суд правомерно удовлетворил требование истца о взыскании соответчика суммы долга в размере 2 834 522 руб. 30 коп.

Позиция заявителя о том, что отчет, на основании которого установлен размер годовой арендной платы по договору, не соответствует нормативным требованиям, а также федеральным стандартам оценки, поэтому установленный на основании указанного выше отчета размер взыскиваемой арендной платы по договору N 6419/2014-н, не принимается апелляционным судом исходя из следующего. Из материалов дела следует, что годовой размер арендной платы установлен по результатам аукциона и составлял 7 100 000 руб., то есть ответчик как победитель, предложивший максимальный размер годовой арендной платы. Следовательно, лицо, которое подало заявку для участия в аукционе не вправе отвергать определенные продавцом условия выкупа права на заключение договора аренды и предлагать свои условия. Это лицо может либо участвовать в торгах на предложенных условиях, либо не принимать в них участие. Обратное приводит к нарушению прав иных участников аукциона.

Ходатайство заявителя о назначении экспертизы об установлении нового размера арендной платы за пользование земельным участком, правомерно отклонено судом первой инстанцией, поскольку результаты экспертизы не могут повлиять на размер арендной платы, установленной при заключении договора аренды на торгах.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании неустойки за невнесение арендных платежей в сумме 246 430 руб. 23 коп. за период с 28.10.2014 по 15.02.2016.

В пункте 1 статьи 329 ГК РФ определено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 указанного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Ответчик несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства при наличии вины.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункты 1 и 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условием заключенного сторонами договора (пунктом 5.2) определена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, в соответствии с которым арендатор обязан уплатить неустойку в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Поскольку наличие задолженности подтверждено материалами дела, ответственность за данное нарушение предусмотрена положениями закона и условиями договора требование истца о взыскании пени удовлетворено судом правомерно. При этом, суд первой инстанции, проверив расчет неустойки, признал его неверным и произвел свой расчет, согласно которому сумма неустойки за период с 28.10.2014 по 15.02.2016 составила 231 350 руб. 59 коп. Расчет неустойки повторно проверен апелляционным судом и признан верным.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы по приведенным доводам не имеется.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 16.06.2016 по делу N А38-688/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

Е.Н. Фединская

Судьи

Е.А. Богунова Ж.А. Долгова