Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2016 г. N 17АП-14983/16

Требование: о взыскании долга, о взыскании стоимости имущества, о взыскании стоимости неотделимых улучшений по договору аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Пермь

14 ноября 2016 г.

Дело N А71-916/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 ноября 2016 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуляковой Г. Н.,

судей Борзенковой И.В., Васильевой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шляковой А.А.,

при участии:

от истца ООО "Трой" (ОГРН 1061838019660, ИНН 1838000748) - Гордеева Е.С., паспорт, доверенность от 17.10.2016;

от ответчика Управления имущественных отношений г. Сарапула (ОГРН 1021800994929, ИНН 1827005590) - не явились, извещены надлежащим образом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца ООО "Трой"

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 12 августа 2016 года по делу N А71-916/2016,

принятое судьей Костиной Е.Г.

по иску ООО "Трой"

к Управлению имущественных отношений г. Сарапула

о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества,

установил:

ООО "Трой" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Управлению имущественных отношений г. Сарапула (далее - ответчик, Управление) о взыскании 2 717 502,24 руб. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 12.08.2016 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит названное решение отменить, иск удовлетворить. Заявитель жалобы полагает, что решение принято при неполном выяснении обстоятельств по делу. Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 30.06.2016 по делу N А71-2276/2016 договор купли-продажи объекта муниципального жилого фонда от 19.06.2014 N 231/2014 расторгнут, суд обязал истца в настоящем споре ООО "Трой" освободить объект, сдать его по акту приема-передачи Управлению (ответчику в настоящем деле). Следовательно, при отказе в удовлетворении иска по настоящему делу и возврате имущества Управлению, на стороне последнего возникнет неосновательное обогащение в размере стоимости неотделимых улучшений имущества, произведенных обществом. В пояснениях к апелляционной жалобе конкурсный управляющий ООО "Трой" настаивал на наличии у истца права, предусмотренного ч. 2 ст. 623 ГК РФ, на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений.

Управление представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы с учетом пояснений, просил решение суда отменить, иск удовлетворить.

Ответчик о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направил, заявил ходатайство о рассмотрении материалов дела без своего участия.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 08.12.2015 по делу N А71-12856/2015, имеющим в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, между обществом и Управлением заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 01.05.2009 N1478, по условиям которого общество приняло в пользование нежилое помещение общей площадью 612,4 кв.м., расположенное по адресу: Удмуртская Республика, г.Сарапул, ул.Молодежная, д.21а.

Сторонами согласовано проведение реконструкции части арендуемого помещения площадью 203,8 кв.м под кафе и магазин, оформленное заключением дополнительного соглашения от 27.05.2010 и выдачей разрешения на строительство от 03.12.2010 N 5000-14.

На основании акта от 28.12.2010 и разрешения от 17.05.2011 N 5000-23 реконструированный объект введен в эксплуатацию.

В порядке реализации преимущественного права арендатора, на основании договора от 19.06.2014 N 231/2014 общество приобрело в собственность вышеназванное недвижимое имущество.

Цена приобретенного имущества определена сторонами в пункте 3 договора купли-продажи от 19.06.2014 N 231/2014 в размере 7 284 000 руб.

Договором предусмотрено, что оплата приобретенного имущества производится обществом в рассрочку по 19.06.2017.

Переход права собственности зарегистрирован 30.06.2014, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись и выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 18-АВ N 033019.

В рамках арбитражного дела А71-12856/205 ООО "Трой" указывая на то, что им произведены неотделимые улучшения переданного в аренду спорного имущества, в связи с чем стоимость этих улучшений должна быть зачтена в стоимость приобретенного недвижимого имущества, обратилось с иском к Управлению имущественных отношений г.Сарапула о признании права на зачет стоимости произведенных неотделимых улучшений в сумме 2 717 502,24 руб. в счет оплаты приобретенного по договору купли-продажи от 19.06.2014 N231/2014 недвижимого имущества.

Указанным решением в удовлетворении иска отказано. При этом суд исходил из того, что договор купли-продажи, заключенный обществом с Управлением, не содержит условий о возможности зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества, а также учитывая, что общество с заявлением по преддоговорному спору о порядке оплаты и зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений до заключения договора купли-продажи не обращалось. Кроме того при принятии решения судом принято во внимание уменьшение размера арендной платы, в связи с улучшением арендованного имущества, в соответствии с дополнительными соглашениями к договору аренды, а также заявление Управления о пропуске обществом срока исковой давности, который по требованию о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества, переданного по договору аренды, начинает исчисляться с момента, когда работы были произведены, поскольку именно с этого события у арендатора возникло право на их возмещение.

В рамках настоящего дела, истец ссылается на следующие обстоятельства.

03.06.2010 на основании разработанного ООО "С-строй" рабочего проекта "Реконструкция нежилых помещений под кафе и магазин по адресу: ул.Молодежная, д.21а в г.Сарапуле" Администрацией города Сарапула выдано разрешение для проведения работ разрешение на строительство N 5000-14, сроком действия до 03.12.2010.

Расходы по реконструкции нежилого помещения составили 2 717 502,24 руб., что подтверждается следующими документами: договором подряда от 27.05.2010 N 07/05, проектно-сметной документацией (проект реконструкции, смета, справка о стоимости выполненных работ и затрат от 26.08.2011), платежными поручениями.

В связи с тем, что ООО "Трой" произвело реконструкцию помещения (объекта), 18.02.2015 истец обратился к ответчику с письмом о зачете в счет оплаты долга по договору купли - продажи нежилого помещения произведенных затрат на реконструкцию нежилого помещения в сумме 2 717 502,24 руб.

В ответном письме от 13.03.2015 N 01-17/717 ответчик указал на то, что поскольку оформленные документы от ООО "Трой" в Управление имущественных отношений г.Сарапула не поступали (утвержденные, проверенные сметы согласованные с УИО), произвести зачет произведенной реконструкции в счет оплаты по договору купли-продажи не представляется возможным.

Полагая, что отсутствие проверенных согласованных с Управлением смет не является основанием для отказа в возмещении затрат, поскольку таковых требований закон не предусматривает, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

В удовлетворении исковых требований отказано в ввиду отсутствия законных оснований для возмещения затрат в виде стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения, приобретенного истцом по договору купли-продажи от 19.06.2014 N 231/2014. Кроме прочего судом учтено, что исковое заявление подано в суд за пределами срока исковой давности.

Заявитель жалобы полагает, что приятое решение является незаконным и необоснованным, настаивает на наличии у истца права, предусмотренного ч. 2 ст. 623 ГК РФ, на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений имущества.

Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив правильность применения судом норм материального права, соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение или иное недвижимое имущество (статья 130) (часть 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

При этом, доказательств определения выкупной цены без учета стоимости неотделимых улучшений в материалах настоящего дела не имеется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Следовательно, с учетом требований вышеуказанных норм права зачет стоимости неотделимых улучшений возможен при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора.

При этом, согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор купли-продажи объекта муниципальной собственности с рассрочкой платежа от 19.06.2014 N 231/2014 не содержит условий о возможности зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества.

С исковым заявлением по преддоговорному спору о порядке оплаты и зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений истец до заключения договора купли-продажи не обращался.

Исследовав условия договора купли-продажи по правилам статьи 431 ГК РФ и оценив их в совокупности с другими доказательствами, имеющимися в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что установление цены в договоре купли-продажи является результатом согласования воли сторон, поэтому оснований для ее последующего изменения путем заявления рассматриваемого иска, не имеется.

Вопреки доводам подателя жалобы, после заключения договора купли-продажи у ответчика не возникло обязанности по зачету в счет оплаты по договору купли-продажи стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных истцом.

Встречное взыскание стоимости неотделимых улучшений в рамках настоящего дела фактически направлено на прекращение встречных обязательств, то есть на проведение зачета и уменьшение выкупной цены помещения, что уже было предметом судебных разбирательств.

Как верно отметил суд первой инстанции, предъявление настоящего иска направлено на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи в части согласованной ими без разногласий цены.

В настоящей апелляционной жалобе ее заявитель, ссылаясь на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 30.06.2016 по делу N А71-2276/2016, которым договор купли-продажи объекта муниципального жилого фонда от 19.06.2014 N 231/2014 расторгнут, в подтверждение доводов об отмене решения указывает на то, что при отказе в удовлетворении иска по настоящему делу и возврате имущества Управлению, на стороне последнего возникает неосновательное обогащение в размере стоимости неотделимых улучшений имущества, произведенных обществом.

Обжалуемое решение по настоящему делу принято 12.08.2016.

Из статьи 49 АПК РФ следует, что арбитражный суд рассматривает иск по заявленным истцом предмету и основаниям.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" предметом иска является материально-правовое требование к ответчику, а основанием - фактические обстоятельства, на которых основано требование.

Как установлено ранее, в арбитражный суд истец обратился 02.02.2016, в качестве основания иска заявлено наличие у истца права требования возмещения стоимости неотделимых улучшений со ссылкой на ст. 623 ГК РФ.

Указаний на возникшее на стороне ответчика неосновательное обогащение в связи с изъятием имущества по решению арбитражного суда исковое заявление не содержало.

При этом, решение Арбитражного суда Удмуртской Республики по делу N А71-2276/2016, на которое ссылается апеллянт, вступило в законную силу 23.09.2016 (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2016 N 17АП-12008/2016-ГК).

Таким образом, истец по существу изменяет основание своих требований, поскольку под основанием иска понимают те обстоятельства, с которыми, как с юридическими фактами, связаны материально-правовые требования.

При разрешении спора арбитражный суд связан рамками предмета и оснований иска, заявленных истцом. Арбитражный суд не вправе выходить за пределы исковых требований и разрешать требование по основаниям, заявленным истцом. В противном случае будет нарушен принцип состязательности арбитражного процесса, и ответчик лишится права приводить свои возражения (части 2, 3, 4 статьи 65, 131, часть 3 статьи 136, статья 162, статья 164 АПК РФ).

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности только истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право (часть 1 статьи 4 АПК Российской Федерации), какое исковое требование и в связи с чем предъявлять в суд (пункты 4 и 5 части 2 статьи 125 АПК Российской Федерации), к кому предъявлять иск (пункт 3 части 2 статьи 125 АПК Российской Федерации) и в каком объеме требовать от суда защиты (часть 5 статьи 170 АПК Российской Федерации). Соответственно, суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен истцом.

Предусмотренное частью 1 статьи 49 АПК Российской Федерации право истца при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание иска также вытекает из конституционно значимого принципа диспозитивности, который, в частности, означает, что процессуальные отношения в гражданском судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются главным образом по инициативе непосредственных участников спорного материального правоотношения, имеющих возможность с помощью суда распоряжаться своими процессуальными правами, а также спорным материальным правом (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02. 2007 N 2-П и от 26.05.2011 N 10-П).

Согласно части 3 статьи 266 АПК РФ в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Учитывая изложенное, в связи с тем, что рассмотренное судом первой инстанции требование не содержало приведенных апеллянтом оснований, при рассмотрении подобного требования в указанной части суд первой инстанции не вправе был выйти за пределы заявленных требований, процессуальных нарушений, предусмотренных ч. 3 ст. 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает, следовательно, новое основание иска не может быть принято во внимание.

Доводы апелляционной жалобы о соблюдении истцом положений ст. 623 ГК РФ также отклоняются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

В силу п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений, относятся обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений арендуемого имущества, факт прекращения арендных отношений, установление фактического наличия улучшений, их неотделимость, а также стоимость улучшений.

В акте приемки объекта капитального строительства от 28.12.2010, подписанного между ООО "Трой" и подрядчиком ООО "Строй-престиж" указано, что заказчик принял нежилое помещение под кафе и магазин в объеме, предусмотренном договором и проектной документацией. Стоимость строительства составила 2 761 002,24 руб.

При этом, представленные в материалы дела документы (договор подряда, акт) не содержат данных, позволяющих определить неотделимые улучшения, согласие на проведение которых дано арендодателем.

В материалах дела отсутствуют данные, подтверждающие фактический объем неотделимых улучшений нежилых помещений, являющихся предметом аренды, проведенных истцом в результате реконструкции.

Вопрос о компенсации неотделимых улучшений может быть решен только при представлении документов, подтверждающих фактическое выполнение работ и затраты по их выполнению.

Принимая во внимание Постановление Госкомстата России от 11.11.1999 N 100 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ", а также письмо Федеральной службы государственной статистики от 31 мая 2005 года N 01-02-9/381 "О порядке применения и заполнения унифицированных форм первичной учетной документации N КС-2, КС-3 и КС-11", суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что акт приемки унифицированной формы КС-2, в котором отображаются виды и стоимость работ, применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела является необходимым доказательством фактического выполнения истцом спорных работ.

При этом в материалы настоящего дела в подтверждение затрат на реконструкцию нежилого помещения, указанных в справке о стоимости выполненных работ от 26.08.2011, истец в нарушение ст. 65 АПК РФ не представил акт о приемке выполненных работ (форма N КС-2).

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает тот факт, что объект с момента реконструкции эксплуатировался истцом, что неизбежно влечет уменьшение стоимости неотделимых улучшений, как балансовой (в связи с начислением амортизации), так и рыночной.

Справка о стоимости выполненных работ формы КС-3 достаточным доказательством в рассматриваемом случае не является.

Для определения стоимости неотделимых улучшений при установленном факте проведения работ истцом, необходимы специальные познания в области строительства, которые возможно решить путем назначения судебно-строительной экспертизы.

Между тем таких доказательств истец в суд не представил, с ходатайством о назначении соответствующей судебной строительно-технической экспертизы не обращался.

При этом, как следует из представленного в материалы дела письма от 13.03.2015 ответчиком в порядке ст. 616 ГК РФ затраченные истцом денежные средства на реконструкцию арендуемых помещений в сумме 559 836 руб. (по указанию ответчика 75% стоимости ремонта) были зачтены в счет исполнения обязательств по внесению арендной платы в 2009-2013.

Кроме того, при определении стоимости неотделимых улучшений, подлежащей взысканию с истца, не могут быть учтены затраты на улучшенную отделку (подвесные потолки), а также иные работы, вызванные потребностями арендатора и произведенные без конкретного согласования с арендодателем.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводами апелляционной жалобы о неверном определении судом первой инстанции начала течения срока исковой давности, поскольку срок исковой давности по требованию о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в соответствии со ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации начинает исчисляться с момента, когда у арендатора возникает право требовать взыскания с арендодателя расходов, связанных с неотделимыми улучшениями арендованного имущества, то есть, по общему правилу, с момента прекращения между сторонами арендных правоотношений (в отличие от взыскания стоимости капитального ремонта в порядке ст. 616 ГК РФ).

Однако, данный вывод суд не повлек принятия неверного решения в силу вышеприведенных оснований.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на истца (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 12 августа 2016 года по делу N А71-916/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий

Г.Н.Гулякова

Судьи

И.В.Борзенкова Е.В.Васильева