Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2016 г. N 18АП-13772/16

г. Челябинск

14 ноября 2016 г.

Дело N А47-4477/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 ноября 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Газпром трансгаз Екатеринбург" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.09.2016 по делу N А47-4477/2016 (судья Сердюк Т.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Газпром трансгаз Екатеринбург" - Палферов М.В. (доверенность от 01.01.2016 N 9).

Общество с ограниченной ответственностью "Газпром трансгаз Екатеринбург" (далее - заявитель, общество, ООО "Газпром трансгаз Екатеринбург") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения от 11.02.2016 года N 56/014/005/2015-2110 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения N 1 от 28.09.2015 к договору аренды земельного участка N 51 от 02.11.2012, заключенному между Администрацией муниципального образования Кваркенский район и заявителем на объект недвижимости: земельный участок, расположенный в северо-восточной части кадастрового квартала 56:13:0503001, с кадастровым номером 56:13:0503001:267, площадью 39 кв.м., для эксплуатации ГРП "Газопровода-отвода к с-зу Октябрьскому, протяженностью 12240 м." (т. 1 л.д. 3-6).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования Кваркенский сельсовет Кваркенского района Оренбургской области (далее - Администрация сельсовета).

Решением суда первой инстанции от 06.09.2016 (резолютивная часть от 29.08.2016) в удовлетворении требования заявителя отказано (т. 1 л.д. 126-129).

Не согласившись с принятым решением, ООО "Газпром трансгаз Екатеринбург" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального права, и противоречивость сделанных судом выводов.

Как полагает апеллянт, вывод суда о том, что продление отношений по аренде земельного участка не может быть оформлено путем подписания дополнительного соглашения, а лишь путем заключения нового договора аренды является ошибочным. Делая указанный вывод, суд не учел, что законом не установлено запрета на продление договора аренды земли.

Апеллянт указывает на то, что судом в решении приведена позиция заявителя, согласно которой рассматриваемое дополнительное соглашение к договору аренды по существу является самостоятельным договором. Суд, отметив данную позицию, не опроверг данный довод, не дал ему оценки, что, по мнению апеллянта, свидетельствует о согласии с указанным доводом и, соответственно, о противоречивости судебного акта. Обжалуемым отказом нарушаются права заявителя, т.к. на земельном участке расположен принадлежащий заявителю объект. С учетом изложенного апеллянт настаивает на отмене решения и принятии нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru").

Управление Росреестра и Администрация сельсовета явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

С учётом мнения представителя заявителя и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей иных участвующих в деле лиц.

Законность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией муниципального образования Кваркенский район (арендодатель) и ООО "Газпром трансгаз Екатеринбург" (арендатор) заключен договор N 51 аренды земельного участка от 02.11.2012 по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:13:0503001:267, площадью 39 кв.м. для эксплуатации ГРП "Газопровода к с-зу Октябрьский протяженностью 12240 м." (т. 1 л.д.11-13).

Срок договора устанавливается с 30.10.2012 по 29.10.2015 (пункт 2.1 договора).

Согласно п. 3.1 договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

Государственная регистрация договора произведена 23.01.2013 (т. 1 л.д.15).

28.09.2015 между Администрацией сельсовета и ООО "Газпром трансгаз Екатеринбург" подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка N 51 от 02.11.2012 (т. 1 л.д.16).

Пунктом 1 дополнительного соглашения предписано заменить арендодателя по договору на Администрацию сельсовета.

В силу пункта 2 дополнительного соглашения пункт 2.1 договора аренды изложен в следующей редакции: "Срок аренды участка устанавливается с 30.10.2015 по 29.10.2020".

Кроме того, дополнительным соглашением внесены изменения в пункты 4.2 и 9 договора аренды, касающиеся порядка определения и сроков внесения арендных платежей, а так же реквизитов арендодателя.

Приложением к договору аренды N 51 от 02.11.2012 в редакции дополнительного соглашения N1 от 28.09.2015 явился Расчет арендной платы (т. 1 л.д.17).

02.12.2015 общество "Газпром трансгаз Екатеринбург" и Администрация сельсовета обратились в Управление Росреестра с заявлением о регистрации дополнительного соглашения N 1 от 28.09.2015 к договору аренды земельного участка N 51 от 02.11.2012.

Сообщением от 11.02.2016 N 56/014/005/2015-2110 Управление Росреестра уведомило заявителя и третье лицо об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения (т.1 л.д.8 -9).

Отказывая в государственной регистрации спорного дополнительного соглашения, Управление сослалось на следующие основания: - документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; - не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный законно N 122-ФЗ, Закон о регистрации) для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Не согласившись с указанным отказом, ООО "Газпром трансгаз Екатеринбург" обратилось в суд с настоящим заявлением.

Изучив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - далее - АПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о государственной регистрации прав) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ).

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя (пункт 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ).

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для её проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем (пункт 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, среди прочего, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершённые в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (абзацы 1, 3 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

Обращаясь в Управление Росреестра с заявлением о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, заявитель и Администрация исходили из возможности продления договора аренды путем подписания соглашения, изменяющего условия договора аренды о сроке его действия.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее так же - ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

В случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них, договор аренды заключается без торгов (подпункт 9 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Согласно подпункту 32 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ с прежним арендатором земельного участка договор аренды подлежит заключению без торгов при наличии условий установленных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Из материалов дела следует, что ООО "Газпром трансгаз Екатеринбург", как собственник объекта, для эксплуатации которого предоставлен земельный участок, отвечает требованиям пунктов 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ в силу чего вправе требовать заключения с ним договора аренды без проведения торгов.

При этом из совокупности положений вышеназванных норм Земельного кодекса Российской Федерации следует обязанность арендатора, обладающего правом на заключение договора аренды без проведения торгов и желающего продлить арендные отношения, обратиться в уполномоченный орган с заявлением о заключении нового договора.

Общие требования к содержанию и форме договора, а так же требования к содержанию и форме договора аренды регламентируются нормами части I и части II Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п.1 ст. 453 ГК РФ).

По смыслу изложенных норм соглашение об изменении условий договора признается договором, заключаемым между участниками уже сложившихся обязательственных правоотношений.

Из материалов дела следует, что на государственную регистрацию был представлен документ под названием "Дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 02.11.2012 г. N 51". Сторонами данного соглашения явились администрация муниципального образования Кваркенский сельсовет Кваркенского района Оренбургской области и общество с ограниченной ответственностью "Газпром трансгаз Екатеринбург", тогда как договор аренды, в условия которого вносятся изменения, был заключен между заявителем и Администрацией муниципального образования Кваркенский район.

Поскольку участником соглашения об изменении договора лицо, не являющееся стороной договора, быть не может, наличие юридической силы представленного соглашения обусловлено соблюдением требований, предъявляемых к договору аренды.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (пункт 1 ст. 609 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 ст. 607 ГК РФ).

Представленный на государственную регистрацию документ под названием "Дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 02.11.2012 г. N 51" не содержит сведений об имуществе, подлежащем передаче в аренду.

При названных обстоятельствах довод подателя жалобы, согласно которому представленное на государственную регистрацию дополнительное соглашение к договору аренды по существу является самостоятельным договором, подлежит отклонению как несостоятельный.

Отсутствие в тексте дополнительного соглашения условий, содержащих сведения об имуществе, подлежащем передаче в аренду исключает возможность квалификации такого соглашения в качестве заключенного договора аренды.

При названных обстоятельствах выводы Управления Росреестра о несоответствии представленного на государственную регистрацию документа под названием "Дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 02.11.2012 г. N 51" требованиям действующего законодательства, предъявляемым к форме и содержанию договора аренды, является верным.

С учетом изложенного регистрирующий орган обоснованно отказал в государственной регистрации договора аренды на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав, в силу которого в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

При названных обстоятельствах принятое судом решение отмене не подлежит, апелляционная жалоба общества "Газпром трансгаз Екатеринбург" не подлежит удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.09.2016 по делу N А47-4477/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Газпром трансгаз Екатеринбург" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Газпром трансгаз Екатеринбург" из федерального бюджета 1500 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, излишне оплаченной по платежному поручению N 24097 от 29.09.2016.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

М.И. Карпачева И.Ю. Соколова