Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 ноября 2016 г. N 14АП-8931/16

г. Вологда

15 ноября 2016 г.

Дело N А52-1276/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2016 года.

В полном объёме постановление изготовлено 15 ноября 2016 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Журавлева А.В., судей Козловой С.В. и Писаревой О.Г. при ведении протокола секретарем судебного заседания Роговой Д.А.,

при участии от истца Вуялкина А.А. по доверенности от 19.04.2016, от третьего лица Воловой Н.И. по доверенности от 22.10.2015,

рассмотрев в открытом судебном с использованием системы видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Псковской области заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сидоровой Марины Михайловны на решение Арбитражного суда Псковской области от 29 августа 2016 года по делу N А52-1276/2016 (судья Судакова Н.В.),

установил:

индивидуальный предприниматель Гультяева Ирина Леонидовна (ОГРНИП 304602730100187; далее - ИП Гультяева И.Л., истец) обратилась в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Сидоровой Марине Михайловне (ОГРНИП 304603213500010; далее - ИП Сидорова М.М., ответчик) и к индивидуальному предпринимателю Брусе Светлане Анатольевне (далее - ИП Брусе С.А.) о выселении из помещения N 1003, площадью 77,9 кв.м, с кадастровым номером 60:13:131243:06:2087-А:1009, расположенного по адресу: Псковская область, город Остров, улица 25 Октября, дом 19.

Определением от 01.06.2016 производство по делу N А52-1276/2016 в части требования к ИП Брусе С.А. прекращено в связи с отказом от иска к указанному индивидуальному предпринимателю.

Определением от 01.06.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Государственный комитет Псковской области по охране объектов культурного наследия (далее - комитет).

Определением от 27.07.2016 принято к производству встречное исковое заявление ИП Сидоровой М.М. к ИП Гультяевой И.Л. о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды.

Решением суда от 29 августа 2016 года исковые требования ИП Гультяевой И.Л. к ИП Сидоровой М.М. удовлетворены в полном объеме. Также с ИП Сидоровой М.М. в пользу ИП Гультяевой И.Л. взыскано 6000 руб. судебных расходов за уплату госпошлины. В удовлетворении встречного искового заявления отказано.

ИП Сидорова М.М. с решением суда не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требовании ИП Гультяевой И.Л. в полном объеме, а встречные исковые требования удовлетворить. В обоснование жалобы ссылается на то, что суд первой инстанции неправомерно принял экспертное заключение от 03.07.2015 N 0318/ПС-06/15 в качестве надлежащего доказательства. Считает, что суд необоснованно отклонил ссылки ответчика на акт от 05.08.2008 и на решение от 07.11.2008 по делу N А52-2866/2008. Указывает, что изменение трассы трубопровода и демонтаж печного отопления проведены с согласия прежнего собственника. Отмечает, что третье лицо после 2008 года не проводило обследования состояния арендованного помещения. По мнению апеллянта, расторжение договора аренды заключенного на определенный срок возможно только в судебном порядке.

ИП Гультяева И.Л. в отзыве на апелляционную жалобу и представитель в судебном заседании отклонили доводы, изложенные в жалобе, считают, что выводы суда соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам, просят решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От третьего лица отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Представитель третьего лица в судебном заседании отклонил доводы, изложенные в жалобе, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, представителей в суд не направил, при подаче жалобы заявил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, в связи с этим жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав объяснения представителей истца и третьего лица, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как видно из материалов дела, муниципальным образованием "Островский район" (первоначальный арендодатель), в лице председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом Островского района и индивидуальными предпринимателями Сидоровой М.М. и Брусе С.А. (арендаторы) 01.01.2006 заключен договор аренды нежилого помещения N 12-06 (далее - договор, договор аренды).

В соответствии с условиями указанного договора индивидуальным предпринимателям Брусе С.А. и Сидоровой М.М. передано по акту приема-передачи в срочное возмездное пользование (аренду) встроенное муниципальное помещение магазина общей площадью 77,9 кв.м, расположенное в доме 19 по улице 25 Октября в городе Острове Псковской области для размещения отдела промышленных товаров.

Срок действия договора установлен с 01.01.2006 по 01.01.2025.

Согласно акту приема - передачи описано состояние помещения: стены - кирпич, окна - глухие, двери - стандартные, глухие, металлические, электроснабжение от системы, теплоснабжение - печное, водоснабжение - от системы, канализация - от системы, общее состояние - хорошее.

Указанный договор аренды нежилого помещения зарегистрирован в установленном законом порядке, что не оспаривается сторонами.

Помещение, переданное по договору, располагается в здании - объекте культурного наследия федерального значения Торговые ряды. Ансамбль. "Железные" ряды нач. XIX в., что подтверждается паспортом памятника истории и культуры Российской Федерации, Указом Президента Российской Федерации от 20.02.1995 N 176 "Об утверждении Перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения".

Также 20.09.2005 с ИП Сидоровой М.М. заключено охранное обязательство пользователя части объекта культурного наследия, расположенного по адресу: Псковская область, город Остров, улица 25 Октября, дом 19.

Впоследствии данное нежилое помещение приобретено у муниципального образования "Островский район" в собственность Гультяевым В.А.

На основании договора купли-продажи указанное нежилое помещение 15.04.2008 приобретено ответчиком - ИП Гультяевой И.Л. (покупатель), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.05.2008.

Названное помещение передано продавцом покупателю по передаточному акту от 17.04.2008. Данный передаточный акт сведения о состоянии переданного помещения не содержит.

В целях определения технического состояния спорного объекта 08.06.2015 проведен его осмотр.

Заключением эксперта закрытого акционерного общества "Независимая экспертная компания "Мосэкспертиза - Псков" от 03.07.2015 N 0318/ПС-06/15 установлено, что техническое состояние арендуемое ответчиком помещения в результате проведенного переоборудования ухудшилось.

Для приведения помещения в состояние, указанное в техническом паспорте по состоянию на 10.07.2009, необходимо выполнить следующие работы: восстановить систему канализации, штукатурку стен и потолка, печное отопление, разобрать покрытие стен и потолка из панелей ПВХ.

ИП Гультяевой И.Л в адрес ответчика направлено требование от 15.07.2015, в котором истец требовал предоставить документы, подтверждающие согласование соответствующих органов произведенных работ по переоборудованию и изменению технического состояния помещения или сообщить о сроке устранения таких нарушений, а также предоставить комплект документов, согласно изложенному в письме перечню (договор аренды на земельный участок под объектом, полисы страхования объекта аренды с квитанциями об оплате, договоры с поставщиками коммунальных услуг и справок (актов сверок) об отсутствии задолженности по коммунальным платежам).

Требования письма от 15.07.2015 ответчиком не исполнены, нарушения не устранены.

В адрес ответчика 03.08.2015 направлено уведомление о неисполнении обязательств и одностороннем расторжении договора аренды с 11.09.2015 на основании пункта 13 договора аренды. Ответчиком факт получения указанного уведомления не отрицается, от передачи помещения арендодателю 11.09.2015 ответчик отказался.

Истец 23.12.2015 в адрес ответчика направил требование об освобождении помещения в срок до 11.01.2016. Требование получено ИП Сидоровой М.М., однако, от передачи помещения она отказалась.

Согласно выписке Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области из Единого государственного реестра права по состоянию на 16.12.2015 запись о договоре аренды отсутствует.

В связи с тем, что ответчик в добровольном порядке до настоящего времени помещение не освободил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Также полагая, что ИП Гультяева И.Л. незаконно в одностороннем порядке расторгла договор аренды, ИП Сидорова М.М. обратилась со встречным исковым заявлением о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных требований суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из договоров, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Кодексе.

В соответствии со статьей 606 названного Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пунктом 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Абзацем вторым статьи 619 данного Кодекса определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 этого Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Статьями 421 и 422 ГК РФ установлен принцип свободы договора, на основании которого условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 11.1 договора арендатор обязуется содержать помещение в сохранности, соблюдать нормы и правила санитарно-технической эксплуатации и пожарной безопасности, производить текущий (косметические и другие работы по предупреждению преждевременного износа конструкций) ремонт помещения и ремонт фасада здания за счет собственных средств, оплачивать все затраты на содержание помещения самостоятельно поставщикам услуг, или возмещать расходы балансодержателя (с учетом обязательных начислений и платежей при наличии таковых) при невозможности раздельного учета пропорционально занимаемой площади.

В силу пункта 11.2 договора аренды арендатор обязуется соблюдать правила пользования местами общего назначения в здании, нести расходы на их содержание пропорционально занимаемой площади. Обеспечивать порядок на прилегающей территории и нести затраты на ее содержание. Заключить договор аренды на земельный участок в установленном порядке.

Согласно пункту 11.3 договора аренды арендатор обязуется согласовывать в письменной форме перепланировку помещения с балансодержателем или отделом архитектуры и градостроительства администрации Островского района, пожарной охраной и другими надзорными органами, соблюдая при этом несущую способность конструкций, архитектурный и эстетический облик здания и помещения

В пункте 11.5 стороны закрепили, что арендатор обязуется производить страхование риска утраты (гибели), недостачи или повреждения арендуемого объекта в целях внебюджетной компенсации возможного ущерба за счет собственных средств на полную стоимость объекта аренды в пользу выгодоприобретателя - арендодателя. Копию страхового свидетельства представить, арендодателю в месячный срок.

На основании пункта 11.12 договора аренды арендатор обязуется предоставлять арендодателю возможность контроля за выполнением условий и обязательств договора.

В силу пункта 13 спорного договора при неисполнении арендатором условий и обязательств настоящего договора договор расторгается по инициативе арендодателя в бесспорном порядке. При этом требование о расторжении договора должно быть направлено арендаторам не менее чем за 30 дней до даты расторжения.

Как следует из материалов дела, истцом 08.06.2015 был проведен осмотр технического состояния арендуемого ответчиком объекта.

После проведенного осмотра ИП Гультяева И.Л. обратилась к ИП Сидоровой М.М. с требованием от 15.07.2015, о предоставлении документов, подтверждающих согласование с соответствующими органами произведенных работ по переоборудованию и изменению технического состояния помещения,

а также дополнительно просила представить ответчика следующие документы:

- договор аренды на земельный участок под объектом;

- квитанции (платежные поручения) об оплате арендных платежей за земельный участок или справку (акт сверки) об собственника земельного участка об отсутствии задолженности по арендным платежам;

- полисы страхования объекта аренды с квитанциями об оплате;

- договоры с поставщиками коммунальных услуг и справок (актов сверок) об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Ответчик, в нарушении условий договора, документов по требованию истца не представил, доказательств согласования возможности технического состояния помещения с прежним собственником и третьим лицом не предъявил.

Также доказательств исполнения пунктов 11.1, 11.2, 11.3, 11.5 договора аренды ответчиком ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции не предъявлено.

То обстоятельство, что в результате проведенного переоборудования и перепланировки арендуемое ответчиком помещения ухудшилось, подтверждается представленным истцом экспертным заключением от 03.07.2015 N 0318/ПС-06/15.

При этом доводы ответчика о неверных выводах экспертного заключения от 03.07.2015 N 0318/ПС-06/15 являются необоснованными. Эти доводы чем-либо надлежаще не подтверждены. Надлежащих доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено, от предложения суда о проведении судебной экспертизы ответчик отказался.

Поскольку рассматриваемое экспертное заключение от 03.07.2015 N 0318/ПС-06/15 соответствует требованиям статьи 82 АПК РФ, не вызывает сомнений в обоснованности содержащихся в нем выводов эксперта, данное заключение правомерно принято судом первой инстанции во внимание.

Также апелляционная коллегия соглашается с судом первой инстанции о том, что ссылки ИП Сидоровой М.М. на акт от 05.08.2008 и на решение от 07.11.2008 по делу N А52-2866/2008 являются несостоятельными, поскольку доказательств того, что с 2008 года состояние помещения не ухудшилось и проведенные ИП Сидоровой М.М. работы не повлияли на состояние помещения не представлено.

Доводы подателя жалобы о том, что изменение трассы трубопровода и демонтаж печного отопления проведены с согласия прежнего собственника отклоняются апелляционной коллегией как бездоказательные.

При этом как правильно указал суд первой инстанции, наличие статуса объекта культурного наследия влечет необходимость согласования переоборудования и с Государственным комитетом Псковской области по охране объектов культурного наследия.

Такое согласование ИП Сидоровой М.М. получено не было, в материалы дела не представлено.

Кроме того, представитель третьего лица в судебном заседании первой и апелляционной инстанции поддержал исковые требования ИП Гультяевой И.Л., указав, что материалами дела подтверждается ухудшение состояния помещения после проведенного там переоборудования, доказательств согласования ИП Сидоровой М.М. проведения каких-либо работ с комитетом не представлено.

Доводы о том, что в нарушении требований пункта 14 части 2 статьи 33 Федерального закона Российской Федерации от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" третье лицо после 2008 года не проводило обследования состоянии арендованного помещения, не имеют значения для рассмотрения настоящего дела.

Таким образом, факт неисполнения арендатором условий и обязательств спорного договора нашел свое подтверждение при рассмотрении настоящего дела.

Ввиду неисполнения требований указанных в письме от 15.07.2015 истец 03.08.2015 направил в адрес ответчика уведомление о неисполнении обязательств и одностороннем расторжении договора аренды с 11.09.2015.

Ответчиком факт получения указанного уведомления не отрицается, от передачи помещения арендодателю 11.09.2015 ответчик отказался.

Поскольку право на расторжение договора аренды в одностороннем порядке прямо предусмотрено соглашением сторон и допускается законом, вывод суда о расторжении между сторонами спорного договора аренды с 11.09.2015 является обоснованным.

Следовательно, в удовлетворении встречного искового заявления ИП Сидоровой М.М. отказано правомерно.

Доводы подателя жалобы относительно возможности расторжения договора заключенного на определенный срок только в судебном порядке основаны на неверном толковании норм материального права.

При этом иное толкование подателем жалобы норм материального права не свидетельствует о неправильном их применении судом первой инстанции.

На основании изложенного, поскольку одностороннее расторжение спорного договора аренды признано правомерным, требование ИП Гультяевой И.Л. по первоначальному иску о выселении ответчика из спорного помещения обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы ИП Сидоровой М.М.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Псковской области от 29 августа 2016 года по делу N А52-1276/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сидоровой Марины Михайловны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Журавлев

Судьи

С.В. Козлова О.Г. Писарева