Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2016 г. N 18АП-14193/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 10 марта 2017 г. N Ф09-266/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

17 ноября 2016 г.

Дело N А76-8488/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 ноября 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Екатеринбурга на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.09.2016 по делу N А76-8488/2016 (судья Мухлынина Л.Д.).

Администрация города Екатеринбурга (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Эдванс" (далее - ООО "Эдванс", общество, ответчик) о взыскании задолженности в размере 10 486 руб. 41 коп., неустойки в размере 2453 руб. 82 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Производственно-испытательный центр" (далее также - третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.09.2016 (резолютивная часть объявлена 27.09.2016) исковые требования Администрации удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу истца 6641 руб. 39 коп. основного долга. В удовлетворении остальной части иска отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции изменить отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неверное применением судом норм материального права. Так, по мнению Администрации, суд необоснованно отказал во взыскании с ответчика заявленной истцом к взысканию с ответчика неустойки.

Отзывы на апелляционную жалобу в установленном законом порядке не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

До начала судебного заседания от Администрации поступили уточнения к апелляционной жалобе с приложенной к ним справочной информацией по объектам недвижимости в режиме online в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0301004:16.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приобщил к материалам дела указанные документы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 268 названного Кодекса в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение на предмет его законности и обоснованности пересмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции только в обжалуемой подателем жалобы части - в части отказа во взыскании неустойки (с учетом доводов апелляционной жалобы и письменных уточнений к ней).

Как следует из материалов дела, 23.12.2005 между Администрацией (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Екатеринбурггорпроект" (далее - ЗАО "Екатеринбурггорпроект") (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 3-727, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование сроком на пятнадцать лет за плату земельный участок (участок) (пункт 1.1 договора) (л. д. 12-16).

Согласно пункту 2.1 договора объектом по настоящему договору является участок, имеющий местоположение: под нежилым зданием N 7 по ул. Шейнкмана в городе Екатеринбурге, в пределах границ, указанных в плане земельного участка (приложение N 3), прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 5583 кв. м, из категории земель - земли поселений, с кадастровым номером 66:41:0301004:16.

В пункте 2.1.5 договора имеется указание на то, что земельный участок передается для эксплуатации нежилого здания общей площадью 11 419,8 кв. м, в том числе, арендатору - ЗАО "Екатеринбурггорпроект" - для эксплуатации нежилых помещений проектного института общей площадью 3806,2 кв. м.

Размер арендной платы для каждого арендатора определяется арендодателем пропорционально площади помещений, находящихся в их собственности, к общей площади дома, расположенного на участке. Доля арендатора в здании 3806,1/11419,8 (пункт 2.2.1 договора).

Арендная плата по настоящему договору вносится арендатором отдельным платежным документом с указанием номера и даты договора ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год (пункт 2.2.4 договора).

Пунктом 3.1 договора установлено, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательств.

Изменения, касающиеся вступления в настоящий договор либо последующего выхода из настоящего договора иных правообладателей помещений в нежилом здании N 7 по улице Шейнкмана в городе Екатеринбурге, вносятся путем подписания соглашения о внесении изменений в настоящий договор между арендодателем и заинтересованным правообладателем помещения без согласования с другими участками настоящего договора на стороне арендатора (пункт 7.1 договора).

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 23.12.2005 (л. д. 18).

Также в материалы дела истцом представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.02.2015 N 66/001/006/2015-510 о переходе прав на объект недвижимого имущества - нежилое помещение площадью 813,3 кв. м, кадастровый номер 66:41:0301004:471, литера А, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-30, 32-36, по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Шейнкмана, д. 7 (л. д. 20-22).

Согласно данной выписке с 04.04.2014 по 23.04.2014 право собственности на указанное помещение было зарегистрировано за ООО "Эдванс" - ответчиком по делу. Также из выписки следует, что данное право приобретено обществом на основании договора купли-продажи у предыдущего собственника.

Считая, что ввиду приведенных обстоятельств на основании статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации на стороне общества образовалась задолженность по арендной плате и пени за пользование названным земельным участком, Администрация обратилась в суд с указанными исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Администрации в части взыскания с ответчика неустойки, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка между истцом и ответчиком не заключен, стороной по спорному договору аренды ответчик не является, соглашение о внесении изменений в названный договор в части перемены лиц в обязательстве не оформлялось.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Применительно к обжалуемой части решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу (а именно, в части отказа во взыскании с ответчика неустойки) арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Действительно, одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 1 статьи 35 названного Кодекса (которая действовала в спорный период) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 указанной статьи).

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Из изложенного, среди прочего, следует, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды, в том числе и обязанность по уплате неустойки, установленной в договоре, в случае нарушения сроков внесения арендной платы.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, от 05.07.2011 N 1721/11.

Между тем, применительно к настоящему спору арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных настоящим кодексом (части 1, 2 статьи 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (части 1, 2 статьи 9 названного Кодекса).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим кодексом (части 1, 3 статьи 65 названного Кодекса).

В настоящем случае в нарушение изложенных требований процессуального законодательства истец не представил в материалы настоящего дела доказательства того, приведенные ранее нормы материального права подлежат применению в настоящем споре.

Так, из содержания представленного Администрацией в материалы дела договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0301004:16 от 23.12.2005 N 3-727, заключенного между Администрацией и ЗАО "Екатеринбурггорпроект", следует, что он заключен для эксплуатации расположенного на участке здания общей площадью 11 419,8 кв. м, при этом арендатору - ЗАО "Екатеринбурггорпроект" в данном здании принадлежит помещение площадью 3806,2 кв. м.

Также из условий договора следует, что он заключен с правом присоединения к нему в качестве соарендаторов собственников (правообладателей) иных помещений в указанном здании.

Между тем, Администрация не представила доказательства того, что нежилое помещение площадью 813,3 кв. м, кадастровый номер 66:41:0301004:471, собственником которого с 04.04.2014 по 23.04.2014 было ООО "Эдванс", образовалось именно из помещения площадью 3806,2 кв. м, собственником которого было (является) ЗАО "Екатеринбурггорпроект", подписавшее названный договор аренды.

Указанное не представляется возможным установить и из названной выше выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.02.2015 N 66/001/006/2015-510, где ЗАО "Екатеринбурггорпроект" в качестве одного из предыдущих собственников нежилого помещения площадью 813,3 кв. м, кадастровый номер 66:41:0301004:471 не поименовано.

Соответственно, истец не доказал, что к ответчику в силу приведенных выше норм материального права перешли права и обязанности арендатора по указанному договору аренды от ЗАО "Екатеринбурггорпроект".

Одновременно, Администрация не представила в материалы дела и доказательства того, что кто-либо из предыдущих собственников нежилого помещения площадью 813,3 кв. м, кадастровый номер 66:41:0301004:471, принадлежавшего с 04.04.2014 по 23.04.2014 ООО "Эдванс", присоединился в установленном порядке к указанному выше договору аренды (заключил с арендодателем соответствующее соглашение).

Соответственно, истец не доказал и то обстоятельство, что к ответчику в силу приведенных выше норм материального права перешли права и обязанности арендатора по указанному договору аренды от прежних собственников нежилого помещения площадью 813,3 кв. м, кадастровый номер 66:41:0301004:471, указанных в названной выше выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.02.2015 N 66/001/006/2015-510.

Невозможно установить указанные обстоятельства и из представленной подателем жалобы вместе с уточнением к апелляционной жалобе справочной информации по объектам недвижимости в режиме online в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0301004:16.

Лишь наличие у собственника помещения в здании потенциальной возможности присоединиться к договору аренды земельного участка в качестве соарендатора не свидетельствует, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, о том, что такой собственник помещения автоматически, в силу прямого указания закона, становится стороной договора аренды земельного участка.

Между тем, следует отметить, что указанное выше не исключает необходимость для собственника помещения в подобной ситуации оплачивать фактическое пользование земельным участком.

В силу изложенного следует согласиться со ссылкой арбитражного суда первой инстанции в обжалуемом решении в части отказа во взыскании с общества спорной неустойки на то, что истец не доказал, что ответчик в силу норм действующего законодательства стал стороной договора аренды земельного участка, на который ссылается Администрация в обоснование своих исковых требований, в том числе, в части взыскания неустойки.

Соответственно, доводы апелляционной жалобы Администрации не могут быть приняты в качестве обоснованных и доказанных материалами дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.09.2016 по делу N А76-8488/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Екатеринбурга - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.И. Карпачева И.Ю. Соколова